Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 128814 / HA ZA 05-1225
Vonnis van 14 juni 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLEGT-VOS VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Bemmel,
eiseres,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
tegen
1. ALLE PERSONEN DIE VERBLIJVEN AAN D[adres]]
wonende te [adres],
niet verschenen,
behoudens
2. [gedaagde],
wonende te [adres],
procureur mr. S.I. Henny,
3. [gedaagde],
wonende te [adres],
procureur mr. S.I. Henny,
4. [gedaagde],
wonende te [adres],
procureur mr. S.I. Henny,
gedaagden.
Partijen zullen hierna Plegt-Vos en gedaagden, respectievelijk [[gedaagde]] [gedaagde] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 september 2005
- de door gedaagden bij brief van 15 oktober 2005 ten behoeve van de comparitie van partijen toegezonden producties (1 tot en met 6)
- het proces-verbaal van comparitie van 1 november 2005
- de conclusie van repliek met producties (9 tot en met 13)
- de conclusie van dupliek met producties (1 tot en met 5).
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 Bij akte van levering van vijf februari 1999 (productie 1 bij dagvaarding) heeft Plegt-Vos in eigendom geleverd gekregen:
a. de fabriek, houten loods, ondergrond en erf staande en gelegen aan de [adr[adres] ter grootte van negentien are;
b. het perceel g[ad[adres] ter grootte van zestien centiare, welk perceel is belast met een recht van opstal ten behoeve van de gemeente Nijmegen voor het hebben van een gasdrukstation; en
c. het complex omvattende fabrieken met tuin, huizen, kantoor en parkeerterrein staande en gelegen aan de [adr[adres], ter grootte van een hectare drieënvijftig are achtenveertig centiare.
2.2 Het kadastraal bericht van 31 oktober 2005 (productie 10 bij conclusie van repliek) vermeldt [adres]uit het perceel [a[adres]] op 16 december 1999 is ontstaan het percee[adres]dastraal bekend [a[adres]] dat een grootte heeft van 1 hectare, 48 are en 78 centiare, en dat Plegt-Vos eigenaresse is van perceel [a[adres]]
2.3 Het perceel kadastraal bekend [ad[adres] (hierna: perceel [a[adres]] wordt omsloten door en is feitelijk gelegen op perceel [a[adres]]
2.4 [gedaagde] verblijft sinds medio november 2004 zonder recht of titel in een portiersloge (houten huisje), gelegen op perceel [a[adres]]
2.5 De voornoemde portiersloge ligt ten zuiden van een op perceel [adres] gelegen bedrijfsruimte met parkeerplaatsen, plaatselijk bekend [adres]. Die bedrijfsruimte met parkeerplaatsen heeft Plegt-Vos met ingang van 1 juni 2002 verhuurd aan de stichting NIM voor de duur van 5 jaar, althans die bedrijfsruimte met parkeerplaatsen wordt door de stichting NIM gebruikt.
2.6 Op perceel [adres] is voorts gelegen een kantoorpand[adres]kend [adres]. [gedaagde] verblijft met acht andere personen (hierna: [gedaagde] c.s.) zonder recht of titel in het bovenste gedeelte van dat kantoorpand.
2.7 Voornoemd kantoorpand wordt - al dan niet op grond van een bruikleenovereenkomst - gebruikt door de stichting DAK. In haar verklaring van 21 april 2004 (bijlage bij productie 6 bij dagvaarding) schrijft de directeur van voornoemde stichting dat de stichting gebruik maakt van het gehele pand en dat de gebruiksovereenkomst per 31 maart 2004 mondeling is verlengd met 1 jaar.
2.8 Op perceel [adres] is gelegen een loods. [gedaagde] verblijft met vijf andere personen (hierna: [gedaagde] c.s.) zonder recht of titel in deze loods.
2.9 Perceel [adres], althans de daarop gelegen bebouwing, kadastraal bekend [adres] wordt niet gekraakt.
3. De vordering
3.1 Plegt-Vos vordert:
- gedaagden te veroordelen om alle onroerende zaken staande en gelegen te Nijmegen op het fabrieksterr[adres]aan de [ad[adres], binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Plegt-Vos te stellen en met alle daarin aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimen op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag, met inachtneming aan Plegt-Vos om, indien gedaagden na verloop van zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
- dat het in deze te wijzen ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van 1 jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de ten uitvoerlegging daar bevindt of daar intreedt telkens wanneer dat zich voordoet;
- veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2 Aan die vorderingen legt Plegt-Vos ten grondslag dat gedaagden zonder recht of titel verblijven in aan Plegt-Vos in eigendom toebehorende onroerende zaken en daardoor een inbreuk maken op het eigendomsrecht van Plegt-Vos.
3.3 Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling
Perceel [adres]
4.1 Perceel [adres] althans het op dat perceel gelegen bouwsel aan de [adres], wordt, aldus de verklaring van mr. Kruijsen ter comparitie, niet gekraakt. Kennelijk is er dus geen sprake van gebruik door gedaagden van dat perceel en die onroerende zaak (zonder recht of titel). Van een inbreuk op het eigendomsrecht van Plegt-Vos is de rechtbank dan ook in zoverre niet gebleken. Nu Plegt-Vos geen andere (onrechtmatigheids)grondslag voor haar vordering heeft aangevoerd, dient de vordering van Plegt-Vos tot ontruiming van perceel [adres] en het op dat perceel gelegen bouwsel, bij gebreke van een deugdelijke grondslag, te worden afgewezen.
Perceel [adres]
4.2 Plegt-Vos heeft niet gesteld en de rechtbank is evenmin gebleken dat sprake is van op perceel [adres] gelegen bouwsels die door gedaagden zonder recht of titel worden gebruikt. Voor zover de vordering van Plegt-Vos is gericht op ontruiming van op perceel [adres] gelegen bouwsels, zal deze dan ook worden afgewezen. Gelet daarop beperkt het geschil zich dus tot op perceel [adres] ([adres]) gelegen bouwsels.
Perceel [adres]
4.3 Gedaagden bestrijden allereerst dat Plegt-Vos eigenaresse is (geworden) van perceel [adres] en de daarop gelegen (gekraakte) bouwsels. Daartoe voeren zij aan dat uit het kadastraal bericht van 31 oktober 2005 (productie 10 bij conclusie van repliek) volgt dat perceel [adres] gedeeltelijk is ontstaan uit perceel [adres]. Gelet daarop is niet duidelijk waaruit perceel [adres] nog meer is ontstaan en wie eigenaar is van dat andere stuk van perceel [adres], aldus gedaagden. De rechtbank begrijpt het verweer van gedaagden aldus dat zij bestrijden dat perceel [adres] dat in eigendom toekomt aan Plegt-Vos, hetzelfde perceel betreft als (het vroegere) perceel [adres].
4.4 Dit verweer wordt verworpen. Blijkens het overgelegde uittreksel kadastrale kaart (productie 9 bij conclusie van repliek) beslaat perceel [adres] vrijwel exact hetzelfde terrein als (het vroegere) perceel [adres]. De vermelding dat perceel [adres] gedeeltelijk is ontstaan uit perceel [adres] duidt er naar het oordeel van de rechtbank niet op dat er nog een ander perceel [adres] bestaat maar duidt erop dat perceel [adres] (met een oppervlakte van 1 ha 48 a en 78 ca) kleiner is dan perceel [adres] (met een 1 ha 53 a en 48 ca). Uit perceel [adres] is dus gedeeltelijk ontstaan perceel [a[adres]] Een (zeer klein) deel van (het vroegere) perceel [adres] is kennelijk bij een ander perceel betrokken dan perceel [a[adres]] Het moet er dan ook voor worden gehouden dat Plegt-Vos eigenaresse is van perceel [adres] dat vrijwel exact hetzelfde terrein beslaat als het vroegere perceel [adres] en dat de gekraakte bouwsels zijn gelegen op perceel [adres] en in eigendom toebehoren aan Plegt-Vos. Voor zover Plegt-Vos ontruiming heeft gevorderd van perceel [adres] is de grond aan die vordering komen te ontvallen.
4.5 Niet in geschil is dat gedaagden zonder recht of titel verblijven in aan Plegt-Vos in eigendom toebehorende, op perceel [adres] gelegen bouwsels en dat zij daarmee een inbreuk maken op het eigendomsrecht van Plegt-Vos. Daarmee is de onrechtmatigheid jegens Plegt-Vos van deze handelwijze in beginsel gegeven, behoudens een eventuele rechtvaardigingsgrond. Daarvan is de rechtbank evenwel niet gebleken. De stelling van gedaagden dat in de gemeente Nijmegen geen andere betaalbare woonruimte beschikbaar is, kan niet als een rechtvaardigingsgrond worden aangemerkt. De vordering van Plegt-Vos tot ontruiming is dan ook in beginsel toewijsbaar voor zover deze is gericht op ontruiming van de door gedaagden gekraakte bouwsels, te weten de portiersloge (rov. 2.4), de bovenste etage van het kantoorpand, plaatselijk bekend [adres] (rov. 2.6) en de loods (rov. 2.8), alle gelegen op het perceel [a[adres]] Dat nog andere bouwsels op perceel [adres] worden gekraakt dan de voornoemde heeft Plegt-Vos niet gemotiveerd gesteld zodat haar vordering tot ontruiming van alle onroerende zaken (of bouwsels) gelegen op perceel [adres] zal worden afgewezen voor zover het andere dan de voornoemde gekraakte bouwsels betreft.
4.6 De discussie tussen partijen spitst zich voorts met name toe tot de vraag of Plegt-Vos voldoende belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de gekraakte bouwsels. Plegt-Vos voert in dat verband aan dat zij belang heeft bij een spoedige ontruiming van voornoemde bouwsels, omdat:
a. Plegt-Vos haar contractspartijen - stichting DAK en stichting NIM - niet het genot kan verschaffen dat hen (al dan niet op grond van de gesloten overeenkomsten) toekomt;
b. bewoning van de bedrijfsruimten in verband met aanwezige vervuiling op het terrein en in die bedrijfsruimten een gevaar voor de volksgezondheid met zich brengt;
c. bewoning van de bedrijfsgebouwen in strijd is met het bestemmingsplan en de bestemming van die gebouwen;
d. Plegt-Vos de volledige en vrije beschikking over het fabrieksterrein dient te hebben in verband met de voorgenomen realisatie van onder meer woningbouw op het fabrieksterrein, waarmee naar verwachting medio juli 2007 zal worden gestart.
4.7 Ten aanzien van het hiervoor onder rov. 4.6 sub a genoemde belang overweegt de rechtbank dat van het aan de stichting DAK in gebruik gegeven kantoorpand de bovenste verdieping is gekraakt door [gedaagde] c.s. Ter comparitie van partijen heeft [gedaagde] verklaard dat voor zover die stichting (thans) nog gebruik maakt van de betreffende kantoorruimte, zij in dat gebruik niet worden beperkt door de krakers. Daarop is Plegt-Vos in haar conclusie van repliek niet nader ingegaan zodat aan de niet onderbouwde stelling dat de stichting DAK in haar gebruik van het pand wordt gehinderd of beperkt, voorbij wordt gegaan. Overigens lijkt het door Plegt-Vos gestelde gebruik door de stichting DAK van het gehele pand in strijd met haar brief van 26 april 2004 (productie 5 bij dagvaarding) aan de bewoners[adres]n de [adres], waarin Plegt-Vos schrijft dat het door [gedaagde] c.s. gebruikte gedeelte van het kantoorpand niet wordt gebruikt door stichting DAK.
Het voorgaande geldt evenzeer voor de gestelde hinder die de stichting NIM zou ondervinden. Het zou daarbij gaan om de door [gedaagde] gekraakte portiersloge. Ter comparitie van partijen heeft [gedaagde] gemotiveerd weersproken dat dit gebouw is verhuurd aan de stichting NIM. Ook daarop is Plegt-Vos in haar conclusie van repliek niet nader ingegaan. Nu voorts uit de huurovereenkomst (productie 7 bij dagvaarding) met de stichting NIM niet blijkt dat die overeenkomst – behalve op de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen – tevens betrekking heeft op voornoemde portiersloge, moet het ervoor worden gehouden dat de portiersloge geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst althans dat dit door de stichting NIM niet wordt gebruikt. Dat de stichting NIM wordt beperkt of gehinderd in het gebruik van door haar gehuurde ruimte, is dan ook niet aannemelijk geworden.
4.8 Het gestelde gevaar voor de volksgezondheid vanwege (bodem)verontreiniging van het fabrieksterrein en mogelijke aanwezigheid van asbest in bedrijfsruimten heeft Plegt-Vos, na gemotiveerde betwisting van die stelling door gedaagden, onvoldoende onderbouwd zodat ook aan die stelling voorbij wordt gegaan. Overigens valt ook niet in te zien dat als van een zodanige verontreiniging sprake is dat voor de volksgezondheid moet worden gevreesd, het verantwoord kan worden geacht het fabrieksterrein en de bedrijfsruimten door derden te laten gebruiken. Dat de bewoning van de bedrijfsruimten strijdig is met het vigerende bestemmingsplan, acht de rechtbank op zichzelf bezien een onvoldoende belang voor ontruiming nu gesteld noch gebleken is dat (het college van burgemeester en wethouders van) de gemeente Nijmegen voornemens is het bestemmingplan te gaan handhaven en op grond daarvan voornemens is Plegt-Vos aan te spreken wegens handelen in strijd met het bestemmingsplan.
4.9 Dan resteert nog het voornemen van Plegt-Vos om op het fabrieksterrein onder meer woningbouw te realiseren, waarvoor het noodzakelijk is dat Plegt-Vos vrij over het terrein kan beschikken zodat zij kan overgaan tot sloop, sanering en bebouwing. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Plegt-Vos met, onder meer, het rapport van RBOI van juli 2005 waarin de plannen van Plegt-Vos met het onderhavige fabrieksterrein nader zijn uitgewerkt (productie12 bij conclusie van repliek) en de brief van de directie Grondgebied van de gemeente Nijmegen van 3 november 2005 met betrekking tot de plantoetsing locatie Groenestraat, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij serieuze en concrete plannen heeft om op het fabrieksterrein woon- en winkelpanden te realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee genoegzaam gebleken dat Plegt-Vos voldoende belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Het belang dat gedaagden daartegenover stellen om in de gekraakte bouwsels te kunnen blijven wonen – het tekort aan betaalbare woonruimte in de gemeente Nijmegen – rechtvaardigt niet de conclusie dat Plegt-Vos in redelijkheid niet heeft kunnen komen tot uitoefening van haar uit het eigendomsrecht voortvloeiende bevoegdheid ontruiming te vorderen, dat zij misbruik maakt van dit recht dan wel dat zij jegens gedaagden onrechtmatig handelt.
4.10 Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot ontruiming van de gekraakte bouwsels gelegen op (thans) perceel [adres] voor toewijzing gereed ligt evenals de vordering van Plegt-Vos op grond van artikel 557a lid 3 Rv.
De rechtbank ziet echter aanleiding om ingevolge het bepaalde in artikel 557a lid 1 en 2 Rv inlichtingen in te winnen bij Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nijmegen omtrent een eventuele ter opschorting van de ontruiming te bepalen termijn. Van Burgemeester en Wethouders wordt in dat verband verlangd dat zij inlichtingen verstrekken over de termijn waarop de personen die momenteel op het fabrieksterrein aan de Groenestraat te Nijmegen verblijven kunnen worden geherhuisvest en de termijn waarop Plegt-Vos naar verwachting een aanvang kan nemen met de uitvoering van haar (bouw)plannen met betrekking tot dit fabrieksterrein. Anders dan Plegt-Vos meent, voorziet de brief van 11 augustus 2004 van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nijmegen (productie 8 bij dagvaarding) met betrekking tot door het gerechtshof Arnhem verzochte inlichtingen in het kader van een in die procedure gevorderde ontruiming van perceel [adres] niet in die gewenste inlichtingen, reeds vanwege het feit dat het in die procedure niet het onderhavige perceel [adres] betrof. Plegt-Vos heeft niet gesteld dat toepassing van artikel 557a Rv onverenigbaar is met haar belang en daarvan is de rechtbank, zoals ook volgt uit het hiervoor overwogene omtrent de belangen van Plegt-Vos bij ontruiming, niet gebleken.
5. De beslissing
De rechtbank
bepaalt dat Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nijmegen vóór 5 juli 2006 schriftelijk bericht zullen indienen in voege zoals hiervoor (rov. 3.10) vermeld,
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis zal doen toekomen aan Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nijmegen;
verwijst de zaak naar de rol van 19 juli 2006 voor akte aan de zijde van Plegt-Vos;
houdt alle andere beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2006.
cc:SG