Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 134726 / HA ZA 05-2222
Vonnis van 24 mei 2006
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats]
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats]
eisers,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. P.J.A.M. Voeten te Amsterdam,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. M.J. Scholten te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 7 april 2005.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper hebben een koopovereenkomst gesloten inzake een bedrijfsobject (kantoorruimte, bedrijfsruimte, ondergrond, buitenterreinen en verdere aanhorigheden) aan de [adres] (verder: het bedrijfsgebouw), voor een prijs van € 655.000,--. De overeenkomst is neergelegd in een koopakte, door voornoemde partijen respectievelijk getekend op 12 en 15 februari 2005.
In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige
10.2 ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 65.500,00 zegge VIJENZESTIG DUIZEND VIJFHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. […]
artikel 14 Ontbindende voorwaarden
14.1 c. op 18 februari 2005 voor de financiering en/of krediet van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom & kosten, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen. […]
14.4 Indien één van de voorwaarden genoemd onder het eerste, tweede of derde lid wordt vervuld, heeft koper het recht om op grond daarvan de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen. […] De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met bericht >handtekening retour= of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van de overeenkomst bevrijd.
Nadat [gedaagde] heeft verzocht de termijn voor het inroepen van de in 14.1 sub c van de koopakte genoemde ontbindende voorwaarde (verder: de ontbindende voorwaarde) te verlengen tot 8 maart 2005, is deze verlengd tot 24 februari 2005.
Bij brief van 23 februari 2005 heeft [gedaagde] zich beroepen op de ontbindende voorwaarde. De brief is vergezeld van een brief van de ING Bank van 22 februari 2005, met de volgende inhoud:
Geachte vennoten
Naar aanleiding van de door u ingediende financieringsaanvraag, berichten wij u deze helaas niet te kunnen honoreren.
Op basis van de door u aangeleverde gegevens, kunnen wij niet tot een financiering overgaan die voldoet aan onze criteria voor zakelijke bancaire financiering.
Het spijt ons u niet anders te kunnen berichten.
Bij brief van 1 maart 2005 heeft [eiser] [gedaagde] bericht dat [gedaagde] zich niet op de juiste wijze heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde, dat hij daar niet mee akkoord gaat, dat [eiser] [gedaagde] in gebreke stelt ten aanzien van de overeen-gekomen storting van een waarborgsom en dat [gedaagde] 8 dagen de tijd wordt gegeven om deze verplichting na te komen.
Bij schrijven van 17 maart 2005 bericht [eiser] [gedaagde] kort weergegeven dat [gedaagde] inmiddels in verzuim is met betrekking tot de verplichtingen uit de koopovereenkomst, dat [eiser] de overeenkomst ingevolge artikel 10.2 van de koopakte ontbindt en dat [gedaagde] gehouden is de direct opeisbare boete van € 65.000,-- te voldoen.
In een brief van de SNS Bank, gedateerd 8 maart 2005, wordt [gedaagde] bericht dat de SNS Bak op basis van de inkomensgegevens niet tot verstrekking van een hypothecaire geldlening kan overgaan.
Het geschil
[eiser] vordert - samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [gedaagde], primair tot betaling van € 65.500,00, vermeerderd met € 1.788,00 aan buiten-gerechtelijke incassokosten, subsidiair tot betaling van € 35.000,--, een en ander vermeerderd met rente ex artikel 6:119a BW vanaf 8 maart 2005 en proceskosten.
[eiser] stelt, kort gezegd, dat het beroep op de ontbindende voorwaarde door [gedaagde] niet is geslaagd, omdat [eiser] er, gelet op de wijze van totstandkoming van de koopovereenkomst, op mocht vertrouwen dat [gedaagde] daar geen beroep op zou doen en omdat [gedaagde] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onvoldoende heeft inge-zet om de koop te financieren. Het beroep op de ontbindende voorwaarde is daarbij onvol-doende gedocumenteerd. [eiser] voert aan dat [gedaagde] derhalve gehouden was zijn verplichtingen uit de koop-overeenkomst na te komen. Aangezien hij daar, ook na ingebreke-stelling, niet aan heeft voldaan is [gedaagde] gehouden de contractuele boete te betalen, althans de door [eiser] geleden schade te vergoeden.
[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
In dit geding staat allereerst de vraag centraal of [gedaagde] succesvol de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen.
De stelling van [eiser], dat hij er op mocht vertrouwen dat [gedaagde] geen beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde wordt als onvoldoende onderbouwd verwor-pen. Immers niet betwist is dat deze voorwaarde in de koopakte is opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zou hebben gezegd de ontbindende voorwaarde niet te zullen inroe-pen. Uit de stellingen van partijen volgt voorts dat bij de totstandkoming van het koopcontract nadrukkelijk aandacht is besteed aan deze voorwaarde, waarbij een kortere termijn dan gebruikelijk is overeengekomen voor het inroepen van de voorwaarde. Daarbij dient te worden opgemerkt dat een aantal andere (standaard) ontbinden-de voorwaarden uit de koopakte zijn geschrapt. In deze omstandigheden kan niet snel worden aange-nomen dat [gedaagde] het vertrouwen zou hebben gewekt geen beroep op het financieringsvoorbehoud te zullen doen. De stellingen van [eiser], dat door [gedaagde] gezegd zou zijn dat de financiering geen probleem was en dat de bank met het doen van een bod akkoord was zijn daartoe onvoldoende. Dit geldt ook voor de ter comparitie door [eiser] aangevoerde stelling dat het -voor-be-houd om administratieve redenen zou zijn opgenomen in het contract, dat het “iets met een verbouwing te maken had” waarvoor extra geld nodig zou zijn en dat het volgens [gedaagde] “niets voor zou stellen”. Daarbij weegt mee dat de termijn voor het inroepen van de ontbin-dende voor-waarde op verzoek van [gedaagde] met instemming van [eiser] verlengd is. Niet valt in te zien waarom een dergelijke verlenging nodig zou zijn indien partijen er van uit gingen, of er van uit mochten gaan, dat het voorbehoud niet zou worden ingeroepen.
Subsidiair stelt [eiser] dat de redelijkheid en billijkheid zich er tegen verzetten dat [gedaagde] een geslaagd beroep doet op de ontbindende voorwaarde, omdat hij zich onvol-doen-de heeft ingespannen om financiering als bedoeld in artikel 14.1 van de koopakte te verkrijgen. [gedaagde] heeft immers, zo voert [eiser] aan, vóór het inroepen van de ontbinding, slechts één financieringsaanvraag gedaan. Bovendien heeft [gedaagde] zo stelt [eiser] niet voldaan aan zijn plicht om het beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende te documenteren.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich wel voldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen. Hij heeft bij de ING Bank N.V., zijn vaste bankier voor zowel zijn zakelijke als privé activiteiten, een hypothecaire geldlening aangevraagd en nadat deze was afgewezen direct een aanvraag gedaan bij de SNS-bank, welke eveneens is afgewezen. Dat de afwijzing van deze laatste aanvraag dateert van ná het inroepen van de ontbindende voorwaarde doet daar niet aan af. [gedaagde] stelt voorts dat de ING bank als zijn vaste bankier beschikt over alle relevante bescheiden om tot een gedegen afweging te komen en dat uit het afwijzen van de gevraagde financiering door de ING-Bank afgeleid kan worden dat ook andere financiers geen hypothecaiere geldlening zouden verstrekken.
De rechtbank overweegt dat vaste rechtspraak is dat een financieringsvoorbehoud op de koper een inspanningsverplichting legt om de nodige activiteiten te ondernemen om de financiering te verkrijgen. In het algemeen kan worden aangenomen dat een koper zich voldoende heeft ingespannen de financiering rond te krijgen als blijkt dat hij twee finan-cierings-aanvragen heeft gedaan. Anders dan [eiser] stelt, betekent dit echter niet dat in het geval als het onderhavige waarin op het moment van het inroepen van de ontbindende voorwaarde slechts van één afgewezen aanvraag is gebleken het beroep daarop sowieso moet worden afgewezen.
De rechtbank is van oordeel dat, indien hetgeen [gedaagde] heeft gesteld over de door hem verrichtte inspanningen om financiering te verkrijgen juist is, in de gegeven omstandigheden niet gesteld kan worden dat deze inspanningen onvoldoende zijn en dat zijn beroep op het voor-behoud daarom faalt. Daarbij weegt de rechtbank mee dat het gaat om de financiering van een bedrijfspand, dat voor de financiering de bedrijfscijfers een rol speelden, dat [gedaagde] de aanvraag heeft gedaan bij zijn zakenbank die van deze cijfers het best op de hoogte was, dat de overeengekomen termijn voor het realiseren van de financiering in eerste instantie vanaf de tekening van de koopakte slechts drie dagen was, dat deze na het gedeeltelijk toestaan van de gevraagde verlen-ging van deze termijn nog slechts 9 dagen bedroeg en dat [gedaagde] ook na het inroepen van de ontbindende voorwaarde nog heeft getracht financiering bij een andere bank te verkrijgen.
Voor de bovenstaande conclusie is van wezenlijk belang dat de afgewezen financierings-aanvraag bij de ING-Bank een aanvraag betrof voor een hypothecaire geldlening voor het bedrijfs-ge-bouw onder de normaal geldende voorwaarden en bepalingen. Dit kan aan de hand van de in R.O. 2.4 aangehaalde afwijzingsbrief niet worden vastgesteld. In zoverre stelt [eiser] terecht dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn plicht het beroep op het financierings-voorbehoud voldoende te documenteren.
[gedaagde] stelt hierover dat zij met het overleggen van deze brief (en de in R.O. 2.6 aangehaalde brief van de SNS) kon volstaan. Zij verwijst daarbij naar een toelichting op de standaard NVM-koopakte die als volgt luidt: Het inroepen van ontbinding dient “goed gedocumenteerd” te geschieden. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij afschriften van de afwijzingen met het bericht mee te sturen.”
De stelling dat met het enkele meesturen van de desbetreffende berichten van afwijzing altijd voldaan is aan de in artikel 14.4 van de koopakte genoemde eis van goede documentatie is echter onjuist. Dit kan ook niet uit de voornoemde toelichting worden geconcludeerd. Of dit het geval is hangt immers af van meerdere factoren, waaronder de inhoud van die berichten van afwijzing. Uit het door [gedaagde] aan [eiser] gestuurde bericht van afwijzing van de ING Bank kan, zonder verdere informatie, niet méér worden afgeleid dan dat er een finan-cie-rings--aan-vraag werd afgewezen. Er blijkt niet uit wat gefinancierd zou moeten worden en onder welke voorwaarden, noch of de afgewezen aanvraag wel zag op een voor de koop van het bedrijfspand benodigde (hypothecaire) geldlening. Van goede documentatie zoals bedoeld in artikel 14.4 van de koopakte is daarom geen sprake.
Het enkele ontbreken van voldoende duidelijkheid over de inhoud van de afwijzing brengt naar het oordeel van de rechtbank, nu [gedaagde] stelt die duidelijkheid alsnog te kunnen leveren, niet zonder meer met zich dat aan het beroep op ontbinding zijn werking wordt ontzegd. Immers, indien vast komt te staan dat de aanvraag inderdaad zag op het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ten aanzien van het bedrijfspand onder de normaal geldende voorwaarden en bepalingen, staan de redelijk-heid en billijkheid aan het verbinden van deze vergaande consequentie aan de onduidelijkheid in de afwijzingsbrief in de weg. Hierbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] door deze onduidelijkheid schade heeft geleden. [gedaagde] zal gelet op het vorenstaande tot het bewijs van zijn stelling omtrent de inhoud van de financieringsaanvraag worden toegelaten.
Ook ten aanzien van de afwijzing van SNS heeft [eiser] betwist dat dit een serieuze en tijdige financieringsaanvraag behelsde, temeer nu deze haar pas op 23 juni 2005 in handen is gesteld. De rechtbank stelt vast dat niet in geding is dat deze afwijzingsbrief pas na het inroepen van de ontbindingsclausule is ontvangen en dat de desbetreffende aanvraag in die zin niet tijdig was. Dit neemt niet weg dat de rechtbank de door [gedaagde] bij SNS gedane financieringsaanvraag wel heeft meegewogen bij haar in R.O. 4.4 gegeven oordeel. Voorzover [eiser] stelt dat de afwijzing van latere datum is dan de daarop vermelde datum van 8 maart 2005 en dat de desbetreffende aanvraag (dus) ook niet direct of korte tijd na het door [gedaagde] ontvangen van het afwijzingsbericht van de ING-Bank is gedaan, passeert de rechtbank deze betwisting als onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de op deze afwijzingsbrief vermelde datum van 8 maart 2005 onjuist zou zijn.
Wel is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat ook uit deze afwijzingsbrief onvoldoende blijkt dat deze een aanvraag betrof voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening te aanzien van het bedrijfspand, onder de normaal geldende voorwaarden en bepalingen. Er staat immers niet in vermeld waarvoor de financieringsaanvraag is gedaan. Ook op dit punt zal [gedaagde] tot bewijs worden toegelaten.
Indien [gedaagde] in de in R.O. 4.6 en 4.7 genoemde bewijslevering zal slagen brengt dit, zoals overwogen in R.O. 4.4. en 4.5, met zich dat de stelling van [eiser] dat [gedaagde] zich in redelijkheid niet kan beroepen op het financieringsvoorbehoud, aangezien hij zich voor het verkrijgen van financiering onvoldoende zou hebben ingespannen, wordt verworpen en dat ook het beroep op het onvoldoende gedocumenteerd zijn van het beroep op de ontbindende voorwaarde faalt.
De rechtbank overweegt dat het haar voorkomt dat de voornoemde bewijsopdrachten zich lenen voor bewijslevering door het inbrengen van bewijsstukken.
Alle overige beslissingen worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
draagt [gedaagde] op te bewijzen dat de afwijzingsbrieven van De ING Bank en de SNS Bank aanvragen betroffen voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ten aanzien van het bedrijfspand onder de normaal geldende voorwaarden en bepalingen,
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 7 juni 2006 voor uitlating door [gedaagde] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
bepaalt dat [gedaagde], indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
bepaalt dat [gedaagde], indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op woensdagen in de maanden juli tot en met september 2006 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. T.P.E.E van Groeningen in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2006.