Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 134544 / HA ZA 05-2199
Vonnis van 23 augustus 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONAFHANKELIJK FACILITAIR MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
eiseres,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
advocaat mr. C. van der Most te Arnhem,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. R.A. van Weelderen te Apeldoorn.
Partijen zullen hierna OFM en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2006
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is eigenaar van een winkel- en woonpand aan de [adres] (hierna ook: de onroerende zaak). In het winkelpand is een optiekzaak gevestigd genaamd Focus Optiek. [gedaagde] is tevens indirect aandeelhouder en bestuurder van Focus Optiek (hierna ook: het optiekbedrijf).
2.2. OFM houdt zich, onder de naam Partners in Optiek, bezig met advisering bij koop en/of verkoop van optiekzaken.
2.3. Op 25 september 2003 is tussen [gedaagde] en de heer [betrok[betrokkene 1] namens OFM een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de bemiddeling door OFM bij de verkoop van de onroerende zaak en het optiekbedrijf. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn door OFM op 3 oktober 2003 schriftelijk bevestigd. In deze bevestigingsbrief (de inhoud van die brief wordt hierna aangeduid als de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003) staat onder andere het volgende vermeld.
Wij zullen actief een koper zoeken voor de verkoop van uw optiekbedrijf in de plaats Velp. Het bedrijf zal verkocht worden na overeenstemming tussen u en de koper van de door u goedgekeurde verkoopprijs.
(…)
De kosten die onze bemiddelingen met zich meebrengen zijn:
- Courtage 2,2 % van de verkoopwaarde per bedrijf,
- Maandelijkse bijdrage van EUR 175,00 voor de begeleiding en voor algemene zoekadvertenties in de vakbladen
- Reiskosten EUR 0,28 per kilometer.
(…)
Indien u zich kunt verenigen met bovenstaande, verzoeken wij u één exemplaar getekend voor akkoord te retourneren middels bijgaande antwoordenveloppe.
De bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 is door [betrokkene 1] en door [gedaagde] ondertekend.
2.4. In 2004 heeft OFM [gedaagde] in contact gebracht met een potentiële koper. Deze koper werd vertegenwoordigd door de heer [betrokk[betrokkene 2] en de heer [betrokke[betrokkene 3]] De onderhandelingen tussen OFM, [gedaagde], [betrokkene 2] en [betrokkene 3] hebben uiteindelijk geleid tot het opstellen van een concept-koopovereenkomst door OFM.
2.5. Op 6 mei 2004 heeft de raadsvrouw van [gedaagde] een brief gestuurd aan OFM waarin onder andere het volgende staat vermeld.
Ten eerste moet worden opgemerkt dat cliënten in de door u opgestelde documenten in het geheel niet terugvinden hetgeen partijen mondeling hebben afgesproken.
Ten tweede is inmiddels uitdrukkelijk afgesproken dat de koopovereenkomst zou worden opgesteld door een notaris, hetgeen ook staat vermeld in het document dat u concept-koopovereenkomst noemt.
Ik ga er dan ook vanuit dat deze concept-koopovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een intentieverklaring.
2.6. Een door een notaris van Nysingh advocaten en notarissen opgestelde overeenkomst van koop en verkoop van de activa van de onderneming van Focus Optiek B.V. en van een onroerende zaak is op 8 juli 2004 ondertekend door [gedaagde] en zijn echtgenote, mevrouw [betrokkene]. [gedaagde], de kopende partij, zijnde [betrokkene 2] namens Focus Optiek Velp B.V. en [betrokkene 3] namens Polka Vastgoed B.V. en door de heer [betrokkene 4] namens OFM.
2.7. In artikel 13 van de onder 2.6 genoemde koopovereenkomst staat het volgende vermeld.
1. Ieder van de Partijen draagt haar eigen kosten, waar onder begrepen adviseurskosten, gemaakt in verband met deze Overeenkomst, met dien verstande dat de kosten gemaakt door Nysingh advocaten – notarissen N.V., statutair gevestigd te Apeldoorn, voor het opstellen van deze Overeenkomst voor rekening van Onafhankelijk Facilitair Management B.V., statutair gevestigd te Apeldoorn, komen en de kosten voor overdracht van de Onroerende Zaak, waaronder ook begrepen de overdrachtsbelasting, voor rekening van Polka komen.
2.8. In artikel 11 van de onder 2.6 genoemde koopovereenkomst staat onder andere het volgende vermeld.
1. Deze Overeenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk:
twee weken na ondertekening van deze Overeenkomst Focus Optiek Velp en Polka voor de financiering van de Onderneming en de Onroerende Zaak tot een bedrag van achthonderd eenenzeventigduizend zeshonderd euro (EUR 871.600,00) geen (hypothecaire) geldlening(en) of het aanbod daartoe hebben verkregen (…).
Eind juli 2004 heeft de kopende partij een beroep op deze ontbindende voorwaarde gedaan. [gedaagde] is hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld op 6 augustus 2004.
2.9. Op 29 oktober 2004 heeft [gedaagde] de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 met OFM opgezegd met ingang van 1 november 2003. De opzegging van de bemiddelingsovereenkomst is door OFM op 1 november 2003 schriftelijk bevestigd.
2.10. Op 16 juni 2005 is er tussen OFM en [gedaagde] een nieuwe bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005). In deze overeenkomst staat onder andere het volgende vermeld.
U verstrekt hierbij Partners in Optiek, per volmacht vertegenwoordigd door de heer [betrokkene 5] exclusief de opdracht tot de verkoop van Focus Optiek B.V., handelend onder Focus Optiek, gevestigd aam de [adres] De prijs bedaagt EUR 825.000,00 (onroerend en roerend goed inclusief de voorraad).
Partners in Optiek heeft een koper voor Focus Optiek B.V. inclusief onroerend goed voor EUR 825.000,00 onder voorbehoud van financiering.
De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die Partners in Optiek bij het vervullen van de opdracht kunnen belemmeren of haar activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever maakt geen gebruik voor verkoop activiteiten van anderen dan Partners in Optiek. Buiten Partners in Optiek om brengt de opdrachtgever geen andere overeenkomst tot stand.
(…)
De kosten voor onze bemiddeling bedragen:
- courtage 2,2 % van de verkoopwaarde van roerende en onroerende goederen per bedrijf;
In de overeenkomst is de alinea waarin is bepaald dat OFM alsnog recht heeft op de courtage wanneer er zonder tussenkomst van OFM een overeenkomst tot stand komt, met instemming van beide partijen doorgehaald.
2.11. Op 4 augustus 2005 heeft [gedaagde] buiten OFM om overeenstemming bereikt met [betrokkene 2] over de verkoop van de onroerende zaak en de activa behorende tot Focus Optiek. [gedaagde] heeft het geheel voor een bedrag van EUR 800.000,00 verkocht aan [betrokkene 2]. De levering heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2005.
2.12. Op 28 september 2005 heeft de raadsman van OFM een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin [gedaagde] wordt aangemaand een bedrag van EUR 17.600,00 exclusief B.T.W., zijnde 2,2 % van EUR 800.000,00, te betalen aan OFM. [gedaagde] heeft dit bedrag niet betaald.
3. Het geschil
3.1. OFM vordert samengevat – dat de rechtbank [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen
a. primair tot nakoming van de tussen OFM en [gedaagde] gesloten bemiddelingsovereenkomsten van 3 oktober 2003 en 16 juni 2005 en betaling van de overeengekomen courtage te vermeerderen met BTW, in totaal het bedrag van EUR 20.944,00, omdat tussen [gedaagde] en [betrokkene 2] volgens OFM tot twee keer toe een koopovereenkomst tot stand is gekomen, te weten op 8 juli 2004 en op of omstreeks 4 augustus 2005;
b. subsidiair tot betaling aan OFM van een vergoeding voor de in het kader van de bemiddelingsovereenkomsten door OFM verrichte werkzaamheden, door OFM gesteld op het bedrag van EUR 17.986,85 inclusief BTW;
c. meer subsidiair tot vergoeding van de door OFM geleden schade van in totaal EUR 17.600,00, veroorzaakt door het feit dat [gedaagde] in strijd met de bemiddelingsovereenkomsten heeft gehandeld door buiten OFM om een koopovereenkomst te sluiten met [betrokkene 2];
d. en daarnaast tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van EUR 904,00 en de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Hij stelt onder andere dat OFM geen recht heeft op de courtage die is overeengekomen in de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 omdat de op 8 juli 2004 gesloten koopovereenkomst nimmer daadwerkelijk tot levering van het onroerend goed aan de kandidaat koper heeft geleid. [gedaagde] is daarnaast van mening dat hij uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 evenmin courtage is verschuldigd aan OFM omdat deze bemiddelingsovereenkomst slechts betrekking had op de verkooptransactie met één specifieke koper. Indien de verkoop met deze specifieke koper niet tot stand zou komen stond het [gedaagde] vrij om buiten OFM om in onderhandeling te treden met een derde. Dit zou ook blijken uit het feit dat in de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 de alinea waarin is bepaald dat OFM alsnog recht heeft op de courtage wanneer er zonder tussenkomst van OFM een overeenkomst tot stand komt is doorgehaald. Er is dan ook geen sprake van wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen van de zijde van [gedaagde]. [gedaagde] stelt daarnaast dat OFM geen recht heeft op loon en/of vergoeding van andere kosten omdat partijen een courtageregeling zijn overeenkomen. OFM heeft hiermee bewust het risico aanvaard dat indien haar bemiddeling niet zou slagen zij geen enkele vergoeding zou ontvangen van [gedaagde].
4. De beoordeling
4.1. OFM baseert haar vordering tot nakoming, dan wel vergoeding van de verrichte werkzaamheden, dan wel vergoeding van de schade, zowel op de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 als op de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005. De rechtbank zal beide overeenkomsten afzonderlijk behandelen.
4.2. De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 door opzegging van de overeenkomst door [gedaagde] en aanvaarding van deze opzegging door OFM is geëindigd op 1 november 2004. Tevens staat vast dat deze bemiddelingsovereenkomst niet heeft geleid tot de verkoop van de onroerende zaak en het optiekbedrijf van [gedaagde]. Immers, de op 8 juli 2004 gesloten koopovereenkomst is later door [betrokkene 2] ontbonden en de koopovereenkomst van 4 augustus 2005 is, nog afgezien van het feit dat OFM niet bij de totstandkoming betrokken was, na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 tot stand gekomen.
4.3. De vraag is of OFM ondanks dat de bemiddeling die zij heeft verricht uit hoofde van de overeenkomst van 3 oktober 2003 niet heeft geleid tot de verkoop van de onroerende zaak en het optiekbedrijf op basis van deze overeenkomst recht heeft op de courtage van
2,2 % van de verkoopwaarde. OFM heeft niet gesteld noch is overigens gebleken dat partijen waren overeengekomen dat [gedaagde] bij (voortijdige) beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst de courtage of een deel daarvan diende te voldoen. Uit de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 blijkt evenmin dat de courtage reeds op het moment dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen, maar er nog geen levering had plaatsgevonden, diende te worden voldaan. Hieruit volgt de conclusie dat de courtage pas verschuldigd was op het moment dat de onroerende zaak en het optiekbedrijf daadwerkelijk zouden zijn verkocht en geleverd aan de nieuwe eigenaar. Het uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 primair gevorderde dient gelet op het voorgaande te worden afgewezen.
4.4. Ten aanzien van de vordering uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 overweegt de rechtbank als volgt. Partijen verschillen van mening over de strekking en de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005. OFM stelt dat de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 een herbevestiging is van de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 en dat partijen hiermee een voortzetting van de bemiddelings- en zoekactiviteiten door OFM beoogden.
4.5. [gedaagde] stelt dat de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 betrekking heeft op de verkoop van het onroerend goed en het optiekbedrijf aan één specifieke koper. OFM had deze koper, de heer Dannel, bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst reeds op het oog. Partijen waren volgens [gedaagde] overeengekomen dat indien de verkoop aan Dannel niet tot stand zou komen het [gedaagde] vrij zou staan om zelf, buiten OFM om naar een koper op zoek te gaan. Door OFM is niet betwist dat zij op het moment dat de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 tot stand kwam een kandidaat koper op het oog had en dat dit Dannel betrof.
4.6. Uit de door partijen geschetste feiten en omstandigheden en de overgelegde stukken komt het beeld naar voren dat de samenwerking tussen partijen moeizaam verliep. Uit de brief van 6 mei 2004 opgesteld door de raadsvrouw van [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] ontevreden is over de gang van zaken en de door OFM verrichte werkzaamheden. Vervolgens wordt de koopovereenkomst met [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ontbonden waarop [gedaagde] de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 opzegt. Partijen maken elkaar over- en weer verwijten over het mislukken van de onderhandelingen met zowel de eerste kandidaat koper, Focus Optiek Velp B.V. en Polka B.V., als met de tweede kandidaat koper, [betrokkene 6]
4.7. Daarnaast is het volgende van belang. In de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 is de volgende bepaling opgenomen: “Partners in Optiek heeft een koper voor Focus Optiek B.V. inclusief onroerend goed voor EUR 825.000,00 onder voorbehoud financiering”. Tevens is opvallend dat in dezelfde overeenkomst de bepaling die betrekking heeft op de vergoeding die [gedaagde] verschuldigd zou zijn indien er zonder tussenkomst van OFM een overeenkomst tot stand zou komen of indien [gedaagde] de opdracht zou intrekken of opschorten met instemming van beide partijen is doorgehaald. Ter comparitie van 4 april 2006 heeft [betrokkene 1] in zijn hoedanigheid van directeur van OFM hierover het volgende verklaard.
Ik betwist dat het doorstrepen van de alinea in de tweede overeenkomst met betrekking tot courtage in geval van verkoop buiten Partners in Optiek om inhoudt dat daarmee afstand is gedaan van het recht op courtage in een dergelijke situatie. Die alinea is doorgestreept omdat [gedaagde] aangaf dat hij sowieso niet buiten ons om zou gaan verkopen.
De uitleg van [betrokkene 1] is door [gedaagde] betwist. Hij stelt dat hij juist heeft aangedrongen op de doorhaling omdat hij niet wilde vastzitten aan OFM.
De rechtbank ziet zonder nadere uitleg door OFM niet in waarom OFM zou hebben ingestemd met doorhaling indien zij daarmee niet heeft bedoeld afstand te doen van het recht op courtage indien er zonder tussenkomst van OFM een koopovereenkomst tot stand zou komen. De doorhaling van deze bepaling met instemming van beide partijen kan onder de gegeven omstandigheden tot geen andere conclusie leiden dan dat deze bepaling niet van toepassing is.
4.8. Gezien het voorgaande lijkt het waarschijnlijk dat de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 geen herbevestiging van de overeenkomst van 3 oktober 2003 betreft,
maar alleen betrekking heeft op bemiddeling door OFM bij de verkoop van het onroerend goed en het optiekbedrijf aan één specifieke koper.
4.9. Deze redenering zou er in beginsel toe leiden dat OFM zou worden toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat partijen wel degelijk, in tegenstelling tot wat uit de tekst van de overeenkomst blijkt, hebben beoogd de overeenkomst van 3 oktober 2003 te herbevestigen. De rechtbank komt om de volgende reden echter niet toe aan bewijslevering. De vraag is of het voor beoordeling van de vordering van OFM tot betaling van de in de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 overeengekomen courtage van belang is welke uitleg aan deze overeenkomst gegeven moet worden. Vast staat dat de onroerende zaak en het optiekbedrijf uiteindelijk in augustus 2005 zijn verkocht en geleverd aan [betrokkene 2]. Daarnaast is gebleken dat [betrokkene 2] niet de ene specifieke koper is waarop de bemiddelingsovereenkomst betrekking zou hebben. Daarnaast staat vast dat de uiteindelijke koopovereenkomst met [betrokkene 2] zonder tussenkomst van OFM tot stand is gekomen. Indien de stellingen van [gedaagde] vast komen te staan, heeft OFM geen recht op courtage omdat de verkoop aan Dannel niet tot stand is gekomen en OFM de opdracht dus niet heeft volbracht. Indien de stellingen van OFM vast komen te staan, heeft OFM evenmin recht op courtage gelet op het feit dat de koopovereenkomst met [betrokkene 2] zonder tussenkomst van OFM tot stand is gekomen en OFM haar opdracht dus eveneens niet heeft volbracht. In de bemiddelingsovereenkomst is weliswaar bepaald dat [gedaagde] buiten Partners in Optiek om geen overeenkomst tot stand zou brengen, maar de bepaling dat OFM in geval wel recht heeft op de courtage is met instemming van partijen doorgehaald. Gelet op voorgaande zal de primaire vordering uit hoofde van de overeenkomst van 16 juni 2005 eveneens worden afgewezen.
4.10. Subsidiair vordert OFM een vergoeding voor de in het kader van de bemiddelingsovereenkomst verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten. OFM beroept zich daarbij onder andere op artikel 7:411 BW. De rechtbank is ten aanzien van de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 van oordeel dat OFM gelet op het feit dat sprake is van een overeenkomst waarbij de verschuldigdheid van loon afhankelijk is gesteld van de volbrenging en het feit dat de bemiddelingsovereenkomst is beëindigd voordat de verkoop van de onroerende zaak en het optiekbedrijf waren volbracht recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Het feit dat partijen een courtageregeling, een “succesfee” zoals [gedaagde] het noemt, waren overeengekomen laat onverlet dat OFM op grond van artikel 7:411 BW recht heeft op een deel van het overeengekomen loon, in dit geval van de overeengekomen courtage van 2,2 % van de verkoopwaarde.
4.11. [gedaagde] stelt bij conclusie van dupliek dat OFM dit recht op een deel van het loon heeft verwerkt. OFM heeft volgens [gedaagde] door het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 de schijn gewekt dat zij geen aanspraak maakte op de vordering uit de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling, nog afgezien van het feit dat OFM zich hierover niet heeft kunnen uitlaten, niet zonder meer tot de conclusie kan leiden dat OFM hiermee afstand deed van (een deel van) het loon. In de tweede overeenkomst kwamen partijen immers wederom een courtage van 2,2 % overeen. Het beroep op rechtsverwerking slaagt om die reden niet.
4.12. Ten aanzien van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 overweegt de rechtbank als volgt. Dit betreft eveneens een overeenkomst waarbij de verschuldigdheid van loon afhankelijk is gesteld van de volbrenging. Vervolgens is de vraag of deze overeenkomst is geëindigd voordat de opdracht door OFM werd volbracht. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is gelet op het feit dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met [betrokkene 2]. Deze overeenkomst is tot stand gekomen zonder tussenkomst van OFM en is niet is gesloten met de kandidaat koper die men aanvankelijk op het oog had, te weten [betrokkene 6] OFM heeft haar opdracht dus, welke uitleg er ook aan de overeenkomst wordt gegeven, niet volbracht. Op grond van artikel 7:411 BW heeft OFM ook op basis van de bemiddelingsovereenkomst van 16 juni 2005 recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon.
4.13. OFM vordert een bedrag van EUR 10.115,00 aan loon. De vraag is welk bedrag in dit geval redelijk is. Artikel 7:411 BW bepaalt dat men bij de bepaling van de hoogte van het loon rekening dient te houden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. In dit geval gaat het om twee overeenkomsten waarvan de ene overeenkomst door de opdrachtgever is opgezegd en de ander is geëindigd door het sluiten van een koopovereenkomst. Duidelijk is dat er door OFM wel degelijk werkzaamheden zijn verricht. Er is onderhandeld met in ieder geval twee kandidaat kopers wat in één geval ook daadwerkelijk heeft geleid tot een koopovereenkomst die later weer is ontbonden. Het onroerend goed en het optiekbedrijf zijn echter uiteindelijk wel verkocht aan één van de bij deze eerste koopovereenkomst betrokken partijen, te weten [betrokkene 2]. De rechtbank houdt daarnaast rekening met het feit dat [gedaagde] de onroerende zaak en het optiekbedrijf uiteindelijk voor een aanzienlijk lager bedrag heeft verkocht dan aanvankelijk de bedoeling was. Gelet op voorgaande en gelet op hetgeen partijen elkaar over- en weer verwijten acht de rechtbank het door OFM gevorderde bedrag redelijk. Dit deel van het subsidiair gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen.
4.14. OFM vordert tevens de in het kader van de bemiddelingsovereenkomst van 3 oktober 2003 door haar gemaakte notariskosten. Artikel 7:406 BW bepaalt dat een opdrachtgever de onkosten verbonden aan de uitvoering van de opdracht dient te vergoeden voor zover deze niet in het loon zijn begrepen. [gedaagde] stelt dat OFM geen aanspraak kan maken op vergoeding van deze kosten gelet op hetgeen partijen in artikel 13 van de koopovereenkomst van 8 juli 2004 zijn overeengekomen. OFM is van mening dat zij dit weliswaar zijn overeengekomen, maar dat OFM er hierbij van uitging dat zij de courtage van 2,2 % van de verkoopwaarde zou ontvangen en dat de notariskosten hierdoor gedekt zouden zijn. Dit zou ook blijken uit de brief van de raadsvrouw van [gedaagde] gedateerd 6 mei 2004.
4.15. De rechtbank is van oordeel dat uit het voorgaande volgt dat in de tussen partijen overeengekomen courtage van 2,2 % van de verkoopwaarde de notariskosten waren begrepen. De overeengekomen courtage valt onder het begrip loon van artikel 7:406 BW. Zoals reeds onder 4.13 is overwogen heeft OFM vanwege de voortijdige beëindiging van beide overeenkomsten recht op een deel van dit loon. Nu de notariskosten waren begrepen in het loon is er geen grond voor aparte toekenning van de gevorderde onkosten. De rechtbank zal dit deel van de vordering dan ook afwijzen.
4.16. OFM vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Nu deze niet zijn betwist en overeenkomen met het bepaalde in het Rapport Voorwerk II, zal de rechtbank het gevorderde bedrag van EUR 904,00 toewijzen.
4.17. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4.18. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan OFM te betalen een bedrag van EUR 11.019,00 (elfduizendnegentien euro),
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2006.
Coll.: VvdK