Uitspraak
Vonnis in kort geding
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 460030 \ VV EXPL 06-10123 \ 103jb
uitspraak van 13 oktober 2006
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting [verhuurder]
gevestigd te Baarn
gemachtigde mr. R.J. Verweij
eisende partij
tegen
1.
[huurster]
wonende te Nijmegen
2.
[huurder]
wonende te Nijmegen
gemachtigde mr. S. Kökbugur
gedaagde partij
Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurders] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- de dagvaarding van 22 september 2006 met producties
- de voor de mondelinge behandeling door de gemachtigden van beide partijen toegezonden producties
- de pleitaantekeningen van de gemachtigden van beide partijen
- de door de griffier van de mondelinge behandeling op 4 oktober 2006 gemaakte aantekeningen.
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten:
- [huurders] (met elkaar gehuwd) huren sinds mei 1988 van [verhuurder] de woning aan de Kamperfoeliestraat 30 te Nijmegen.
- Op 28 juni 2006 heeft de politie een inval in de woning van [huurders] gedaan en daarbij in/bij de kelder van de woning een hennepkwekerij aangetroffen. Er zijn 213 hennepplanten en allerhande voor de teelt bestemde apparatuur (filter etc.) in beslag genomen. Ook de energiemeter van Nuon is inbeslaggenomen.
- Dezelfde dag is de politie ook in de woning aan de Kamperfoeliestraat 7 te Nijmegen binnen gevallen en heeft zij daar een hennepkwekerij aangetroffen. Deze woning wordt van [verhuurder] gehuurd door de zus van [huurster], te weten [zus]. Gelijk met de onderhavige zaak heeft de behandeling van het kort geding in de zaak van [verhuurder] tegen [zus] plaats gevonden.
- Bij brief van 13 juli 2006 heeft [verhuurder] [huurders] in gelegenheid gesteld om de woning vrijwillig te verlaten en te ontruimen. [huurders] hebben geweigerd hieraan te voldoen.
3. De vordering en het verweer
[verhuurder] heeft gevorderd dat de kantonrechter als voorzieningenrechter in kort geding en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [huurders] zal veroordelen tot, kort gezegd, ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij niet aan het vonnis voldoen, met veroordeling van hen in de proceskosten. [verhuurder] heeft zich daartoe beroepen op de vaststaande feiten en verder, samengevat, het volgende aangevoerd. [huurders] hebben in strijd gehandeld met hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. De tekortkoming is dermate ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In een bodemprocedure zal de rechter die ontbinding met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid ook uitspreken, waartoe [verhuurder] verwijst naar door haar overgelegde jurisprudentie. Van [verhuurder] kan niet worden verwacht dat zij [huurders] nog langer in het gehuurde laat. Gelet op de ernst van de tekortkoming en het door [verhuurder] voorgestane beleid is het van belang dat [verhuurder] snel reageert en door de ontruiming duidelijk maakt dat zij niet tolereert dat huurders hennepkwekerijen houden in van haar gehuurde woningen.
[huurders] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op dit verweer gaat de voorzieningenrechter, voor zover nodig, hierna in.
4. De beoordeling
4.1. [huurders] hebben allereerst bestreden dat [verhuurder] een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vorderingen. Volgens hen valt niet in te zien waarom [verhuurder] niet een in beslissing in een eventuele bodemprocedure zou kunnen afwachten.
Dit verweer slaagt. De kantonrechter overweegt daarbij het volgende:
- Bij de vraag of er sprake is van spoedeisend belang dient een afweging plaats te vinden van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Dit betekent onder andere dat het enkele feit dat [huurders] er een hennepkwekerij in het gehuurde op na hebben gehouden niet zonder meer, met voorbijgaan aan mogelijke specifieke omstandigheden van het geval en zonder acht te slaan op relevante belangen aan de zijde van de huurder, met zich brengt dat [verhuurder] spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft.
- [verhuurder] heeft als grondslag voor het aannemen van spoedeisend belang, zo bleek ook tijdens de mondelinge behandeling na vragen daarover van de voorzieningenrechter, als enige aangevoerd het generaal preventieve karakter dat zou uitgaan van een spoedige ontruiming van de woning na het constateren van de tekortkoming. Dat handhaving door [verhuurder] van de regels op dit punt uit generaal-preventief oogpunt van belang kan zijn neemt de kantonrechter zonder meer aan en wordt door [huurders] ook niet bestreden. De vraag is echter of dit belang in de omstandigheden van dit geval, waarover hierna meer, opweegt tegen de gerechtvaardigde belangen van [huurders] bij het - in afwachting van een rechterlijk oordeel in een eventuele bodemprocedure - kunnen blijven wonen in het gehuurde.
- Bij de belangenafweging die in dit verband moet plaats vinden is allereerst van belang dat [verhuurder] weliswaar gesteld heeft dat er schade aan de woning is toegebracht, dat de (sociale) veiligheid in de buurt in gevaar is gebracht en dat er sprake is geweest van overlast, maar dat zij dit, ondanks het daarop betrekking hebbende verweer van [huurders], niet concreet heeft gemaakt en zij in wezen dus onvoldoende heeft gesteld om die mogelijk voor de belangenafweging van belang zijnde aspecten te kunnen aannemen. Uit geen enkel door [verhuurder] overgelegd stuk blijkt verder van die schade, onveiligheid of overlast.
- [verhuurder] heeft ook aangevoerd dat er geknoeid was met de elektriciteitsmeter en dat er daardoor een gevaarlijke situatie of mogelijke gevaarlijke situatie in het leven is geroepen door [huurders]. [huurders] hebben dit gemotiveerd bestreden. Het had op de weg van [verhuurder] gelegen om dit verweer op haar beurt gemotiveerd te weerleggen. Dat heeft zij nagelaten te doen. Zij heeft ook ter zitting niet duidelijk kunnen maken waaruit het manipuleren van de meter zou hebben bestaan en waarom dat gevaarlijk is geweest. De in kopie overgelegde foto’s, net zo min trouwens als de ter zitting getoonde originele foto’s, konden op dit punt geen helderheid verschaffen. Dit betekent dat de kantonrechter de door [verhuurder] gestelde gevaarzetting niet aanneemt. Op dit aspect van de zaak kan [verhuurder] de spoedeisendheid dan ook niet gronden.
- Vast staat dat de gevorderde voorziening verre van voorlopig is. Na ontruiming van de woning zal de woning aan een andere huurder worden verhuurd. Terugkeer in de woning door [huurders] is dan niet meer mogelijk. Ter zitting is door [huurders] daarbij onweersproken gesteld dat zij, na ontruiming van het gehuurde, in Nijmegen geen aanspraak meer kunnen maken op een woning in het sociale segment van het woningbestand van woningcoöperaties en dat zij een woning uit het vrije marktsegment, gelet op hun inkomenssituatie (zij ontvangen een bijstandsuitkering), niet kunnen betalen. Gelet op het definitieve karakter en de verstrekkende gevolgen van ontruiming, dient daarom in kort geding terughoudend met tot ontruiming strekkende vorderingen te worden omgegaan.
- De hennepkwekerij is ontmanteld en uit niets blijkt dat van gevaar voor recidive sprake is.
- [huurders] wonen al ruim 18 jaar in het gehuurde en gesteld noch gebleken is dat er zich tot 28 juni 2006 relevante problemen met hen als huurders hebben voorgedaan.
Het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, brengt de kantonrechter tot het oordeel dat er, bij afweging van alle belangen, op dit moment geen sprake is van een situatie die zodanig acuut of ernstig is, dat [verhuurder] het oordeel van een bodemrechter niet zou kunnen afwachten. De spoedeisendheid van de vordering neemt de kantonrechter daarom niet aan en [verhuurder] zal in haar vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.
De overige verweren kunnen gelet op het voorgaande onbesproken blijven.
4.2. [verhuurder] dient, nu zij in het ongelijk wordt gesteld, de kosten van de procedure te dragen.
De beslissing
De kantonrechter,
verklaart [verhuurder] niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [huurders] begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.I.M.W. Bartelds en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2006.