Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135564/HA ZA 06-23
Vonnis van 30 augustus 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. J.J. van Vliet te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ IN ONROEREND GOED [naam] [naam] B.V.
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune
advocaat mr. B. Vliecx te Nijmegen
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. H. van Ravenhorst
advocaat mr. E.C.J. Ris te Leusden
Eisers zullen hierna – in mannelijk enkelvoud – [eisers] worden genoemd, gedaagde sub 1 zal [gedaagde sub 1] en gedaagde sub 2 zal [gedaagde sub 2] worden genoemd.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 april 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 27 juni 2006.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 [eisers] heeft [gedaagde sub 1] op 14 januari 2003 een opdracht tot dienstverlening bij de aankoop van een woning verstrekt. [gedaagde sub 2] – in zijn hoedanigheid van assistent-makelaar in dienst van [gedaagde sub 1] – heeft vervolgens [eisers] bij de uitvoering van de zoekopdracht begeleid.
2.2 Op enig moment heeft [gedaagde sub 2] [eisers] zijn eigen woning aan de [adres] (verder te noemen: “de woning”) te koop aangeboden.
2.3 Na bezichtiging van de woning heeft [eisers] besloten deze te kopen. Tussen [gedaagde sub 2] en [eisers] is een koopprijs van € 201.000,00 overeengekomen. De koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd in een model-koopovereenkomst van de NVM, die op 27 juni 2003 door [gedaagde sub 2] en op 29 juni 2003 door [eisers] is ondertekend. Op 23 december 2003 is de notariële akte gepasseerd, waardoor de woning aan [eisers] is geleverd.
2.4 Op 25 augustus 2005 is eiser sub 2 met een psychose opgenomen in het Radboud ziekenhuis te Nijmegen en sinds die tijd werkt hij niet meer.
3. Het geschil
3.1 [eisers] vordert na zijn vordering te hebben verminderd – samengevat en in hoofdzaak – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 123.385,00, vermeerderd met rente en kosten.
[eisers] legt daaraan, naar de rechtbank begrijpt, het volgende ten grondslag. [eisers] ondervindt zodanige overlast van zijn buren dat sprake is van non-conformiteit. [gedaagde sub 2] was ten tijde van de verkoop ervan op de hoogte dat zijn buren dergelijke overlast veroorzaakten, maar heeft dat niet gemeld. Daardoor is [gedaagde sub 2] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers], enerzijds als verkoper uit hoofde van de koopovereenkomst en anderzijds als makelaar uit hoofde van de overeenkomst van 14 januari 2003. De toerekenbare tekortkoming van [gedaagde sub 2] kan ingevolge artikel 6:76 BW Pro aan [gedaagde sub 1] worden toegerekend en ook zij is dan ook aansprakelijk voor de door [eisers] geleden schade die [eisers] tot het gevorderde bedrag heeft geleden.
Dit is als volgt onderbouwd. De woning beantwoordt niet aan de eisen die [eisers] daaraan stelde en mocht stellen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren ervan op de hoogte dat [eisers] op zoek was naar een geschikte, rustige, niet-gehorige woning in een kindvriendelijke buurt in of rond Nijmegen. Na de aankoop is echter gebleken dat er sprake is van ernstige overlast van de buren aan weerszijden van de woning. Dit uit zich in het spelen van harde muziek in de nachtelijke uren tot ’s-morgens vroeg, nachtelijke verbouwingswerkzaamheden en de aanwezigheid van een hondenkennel. De blaffende honden geven veel geluidsoverlast. Daarbij komt dat één van de buren (de heer [betrokkene], woonachtig op [adres]) een agressieve psychiatrische patiënt is, die [eisers] en zijn kinderen herhaalde malen ernstig en zelfs met de dood heeft bedreigd. De genoemde buren kennen geen normaal dag- en nachtritme, waardoor de overlast met name ook tussen 22.00 uur en 02.30 uur plaatsvindt. De situatie is dan ook totaal onleefbaar en heeft bij eiser sub 2 ernstige medische problemen veroorzaakt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ten onrechte nagelaten voorafgaand aan de verkoop melding te maken van de betreffende omstandigheden en van de overlast waarvan, naar achteraf is gebleken, ook reeds sprake was in de periode dat [gedaagde sub 2] in de woning verbleef, aldus [eisers].
3.2 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid c.q. afwijzing van de vordering van [eisers].
3.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 Naar de rechtbank uit het lichaam van de dagvaarding en het besprokene ter comparitie begrijpt, beoogt [eisers] zijn vordering (mede) te baseren op dwaling. Van dwaling zou, zo begrijpt de rechtbank voorts, sprake zijn omdat [eisers] een rustige niet-gehorige woning in een kind-vriendelijke buurt zocht, dit aan [gedaagde sub 2] bekend was, [gedaagde sub 2] terzake onjuiste inlichtingen aan [eisers] heeft verstrekt en [eisers] daardoor heeft gedwaald. Een op dwaling gebaseerde vordering is echter niet in het petitum opgenomen. De enkele mededeling ter comparitie door mr. Van Vliet dat de in het lichaam van de dagvaarding gestelde vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling moet worden opgevat als een buitengerechtelijke verklaring tot vernietiging, verandert op zichzelf de eis niet en verheldert de vordering evenmin. De rechtbank merkt voorts op dat volgens de dagvaarding [eisers], nu volgens hem de zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst, aanspraak heeft op vermindering van de koopprijs, maar dat een daartoe strekkende vordering evenmin is ingesteld.
In verband met deze onduidelijkheden met betrekking tot de strekking van de vordering zal de rechtbank direct aansluitend aan na te noemen enquête een comparitie van partijen gelasten teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen zich nader daarover uit te laten. Voor het geval [eisers] bij die gelegenheid zijn eis zou willen vermeerderen of veranderen, dient hij zulks bij akte te doen, welke akte hij 2 weken vóór de comparitie aan de rechtbank en aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dient toe te zenden.
4.2 Het verweer van [gedaagde sub 2] komt er op neer dat hij [eisers] altijd eerlijk en volledig heeft geïnformeerd. Gedurende de tijd dat de woning door [gedaagde sub 2] werd bewoond tot en met de verkoop is er geen sprake geweest van overlast en is de verhouding met de buren altijd prima geweest. Van enig tekortschieten in de vorm van verzwijging is naar de mening van [gedaagde sub 2] dan ook geen sprake, evenmin als van non-conformiteit op het moment van de verkoop.
4.3 [gedaagde sub 1] voert aan dat, nu [gedaagde sub 2] op grond van het onder 4.2 aangevoerde, niet aansprakelijk kan worden gesteld, zij evenmin ex artikel 6:76 BW Pro aansprakelijk kan zijn voor de gestelde schade.
4.4 Verder voeren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] het verweer, dat het betreffende gebrek door [eisers] te laat is gemeld, zodat [eisers] ook op die grond iedere aanspraak op schadevergoeding heeft verloren.
4.5 Ten aanzien van het beroep van [eisers] op non-conformiteit (artikel 7:17 BW Pro), is de rechtbank van oordeel dat wanneer buren zodanige structurele en objectief ernstige overlast veroorzaken, dat aan het redelijkerwijs te verwachten woongenot ernstig afbreuk wordt gedaan (verder te noemen: “de overlast”), er onder omstandigheden aanleiding kan zijn voor het oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort ook dat het de bewoner een bepaald minimumniveau van immaterieel woongenot dient te verschaffen. De werking van artikel 7:17 BW Pro is naar het oordeel van de rechtbank in dat opzicht dan ook niet beperkt tot materiële eigenschappen, zoals materiaal en constructie. Indien en voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] anders zouden betogen, wordt dat betoog verworpen.
4.6 Indien ten tijde van de verkoop van de woning sprake was van de overlast, was [gedaagde sub 2] gehouden dit uit eigen beweging te melden aan [eisers]. Echter, [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat van enige overlast op dat moment (en in de voorliggende jaren) geen sprake was en dat schending van zijn mededelingsplicht derhalve niet aan de orde kan zijn.
Overeenkomstig de gewone regels van bewijsrecht ex artikel 150 Rv Pro, rust de bewijslast van de stelling dat ten tijde van de verkoop sprake was van de overlast – zodat [gedaagde sub 2] gehouden was hiervan mededeling te doen – op [eisers].
De door [eisers] overgelegde verklaringen van omwonenden en hetgeen overigens ter zake door [eisers] is aangevoerd, zijn in het licht van de betwisting door [gedaagde sub 2] onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat op het moment van de verkoop sprake was van de overlast, nu dit door [gedaagde sub 2] gemotiveerd is weersproken. Dit geldt temeer nu de door [eisers] en [gedaagde sub 2] overgelegde verklaringen van derden elkaar op wezenlijke onderdelen tegenspreken. [eisers] zal derhalve worden toegelaten tot het bewijs van zijn stellingen ter zake.
4.7 [gedaagde sub 2] heeft zich beroepen op artikel 7:23 BW Pro. Daartoe stelt hij dat [eisers] ter zake van de overlast eerst bij brief van 14 oktober 2005 een verwijt aan [gedaagde sub 2] heeft gemaakt. Daarmede miskent [gedaagde sub 2] dat artikel 7:23 BW Pro niet de eis stelt dat de melding schriftelijk geschiedt en dat niet slechts van een melding in de zin van dat artikel sprake is, ingeval de schuldenaar wordt verweten tekortgeschoten te zijn. Door [eisers] is gemotiveerd gesteld dat de overlast op 1 januari 2004 in aanwezigheid van getuigen is gemeld aan [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 2] heeft ter comparitie aangegeven dat die melding inderdaad kort na de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden. Het beroep op artikel 7:23 BW Pro gaat dan ook niet op en wordt verworpen.
4.8 Voor aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] wegens een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde sub 2] in de nakoming van de koopovereenkomst bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond, nu [gedaagde sub 2] die overeenkomst heeft gesloten als eigenaar en niet als makelaar en [gedaagde sub 1] zelf geen partij is bij die overeenkomst. Dat brengt tevens met zich, dat op [gedaagde sub 1] geen aansprakelijkheid rust ex artikel 7:17 BW Pro op grond van non-conformiteit, omdat daarvan slechts sprake kan zijn in de verhouding tussen koper en verkoper en niet die tussen een koper en een partij – zoals [gedaagde sub 1] – die ten titel van dienstverlening een verkoper heeft aangezocht ten behoeve van de koper.
4.9 Dat ligt anders voor zover de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] wordt gebaseerd op het optreden van [gedaagde sub 2] als makelaar. Voor het geval [eisers] in het in r.ov. 4.7 bedoelde bewijs zou slagen, geldt te dien aanzien het volgende. De wetenschap van [gedaagde sub 2] omtrent de overlast heeft hij opgedaan als eigenaar van de woning. Hij bezat dus die wetenschap. In zijn hoedanigheid van makelaar in dienst van [gedaagde sub 1] was hij gehouden die wetenschap ter kennis te brengen van [eisers]. Door zulks na te laten, heeft hij – nog steeds voor het geval [eisers] in het in r.ov. 4.6 bedoelde bewijs zou slagen – onrechtmatig gehandeld en is [gedaagde sub 1] jegens [eisers] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van 14 januari 2003.
4.10 De rechtbank is met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] van oordeel, dat de door [eisers] gevorderde schadevergoeding onvoldoende is onderbouwd. [eisers] zal in de gelegenheid worden gesteld een dergelijke onderbouwing alsnog te geven in een ter na te noemen comparitie te nemen akte. Met betrekking tot die akte geldt uiteraard ook hetgeen aan het slot van r.ov. 4.1 is overwogen. Bij die akte dient [eisers] in elk geval over te leggen:
- een of meer taxatierapporten in verband met de gevorderde bedragen van € 20.000,- en € 10.000,- wegens waardevermindering
- bewijsstukken betreffende de “kosten koper” van € 20.100,-
- facturen en betalingsbewijzen betreffende de verbeteringen aan de woning van € 8.285,-
- jaarstukken ter onderbouwing van het gevorderde voorschot van € 40.000,- in verband met de post “gederfde inkomsten”.
4.11 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 draagt [eisers] op te bewijzen zijn stelling dat ten tijde van de verkoop sprake was van de overlast als omschreven in rechtsoverweging 4.6 en 4.7,
5.2 bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 13 september 2006 voor uitlating door [eisers] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3 bepaalt dat [eisers], indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4 bepaalt dat [eisers], indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen in de maanden oktober tot en met december 2006 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5 bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. O. Nijhuis in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
5.6 bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7 bepaalt dat een comparitie van partijen zal worden gelast in verband met hetgeen is overwogen in r.ov. 4.1 en dat deze comparitie direct aansluitend aan het (eerste) getuigenverhoor zal worden gehouden op de in 5.5 vermelde terechtzitting en plaats,
5.8 houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2006.