Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135828 / HA ZA 06-71
Vonnis van 11 oktober 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. J.A. Spigt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur en advocaat mr. ing. A. Klein.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2], als verkopers, en [gedaagde], als koper, hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van het woonhuis met garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen aan het [adres] te [woonplaats].
De koopprijs bedroeg EUR 236.500,00 en de levering zou plaatsvinden op 3 februari 2006.
2.2. Van de onder 2.1 genoemde overeenkomst is een akte (hierna: de koopakte) opgemaakt die op 25 augustus 2005 door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] is ondertekend.
2.3. In artikel 4 van Pro de koopakte staat onder andere het volgende vermeld:
4.1 Koper is verplicht, tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst, uiterlijk op 1 september 2005 een waarborgsom ten bedrage van EUR 23.650,00 te storten op rekeningnummer 11.94.35.578 bij de Rabobank te Nijmegen ten name van de notaris.
2.4. In artikel 12.1 van de koopakte is het volgende bepaald:
12.1 Deze overeenkomst kan, mits met inachtneming van het hierna bepaalde, door koper worden ontbonden indien koper, ondanks voldoende inspanningen daartoe harerzijds, van een erkende geldverstrekkende instelling niet uiterlijk op 1 september 2005 een schriftelijke toezegging heeft verkregen voor één of meer geldleningen ter financiering van het verkochte tot een hoofdsom van EUR 250.000,00, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen, mits zij, uiterlijk op de derde werkdag na gemelde datum, ten minste twee schriftelijke afwijzingen aan de notaris kan overleggen.
2.5. Artikel 13.1 van de koopakte luidt als volgt:
13.1 Indien één van de partijen nadat zij in verzuim is, van rechtswege of door ingebreke te zijn gesteld op een termijn van acht dagen, ter zake van de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen, indien vereist, het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – heeft de wederpartij de keuze of:
(a) uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mile van de koopprijs; of
(b) de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
2.6. Op 1 september 2005 zijn partijen schriftelijk overeengekomen dat de termijn dat de ontbindende voorwaarden konden worden ingeroepen werd verlengd tot 10 september 2005. In deze door partijen gezamenlijk ondertekende brief aan de notaris waarin zij mededeling doen van die verlenging, staat voorts het volgende vermeld:
De ontbindende voorwaarden lopen door, zowel eerder als later overeengekomen, maar uiterlijk tot 10 september 2005! Dit houdt in dat mede de bankgarantie ook op/rond deze datum zal worden gestort.
2.7. Op 10 september 2005 heeft [gedaagde] een brief gestuurd aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2], die zij die dag persoonlijk aan hen heeft gebracht, waarin zij de ontbinding van de koopovereenkomst inroept vanwege het feit dat er geen definitief akkoord is van de geldverstrekker.
2.8. Op 22 september 2005 heeft de notaris een brief gestuurd aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] waarin hij het volgende schrijft:
Op 25 augustus jongstleden heeft u met mevrouw [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van [adres] te [woonplaats]. In deze koopovereenkomst is opgenomen dat de ontbindende voorwaarde van financiering afloopt op 1 september 2005. Bij aanvulling op de koopovereenkomst bent u overeengekomen dat deze termijn verlengd wordt tot 10 september 2005.
Zoals ik reeds telefonisch heb medegedeeld, bericht ik u hierbij dat mevrouw [gedaagde] op 10 augustus jongstleden per mail heeft aangegeven de koopovereenkomst te ontbinden, aangezien zij geen financiering kon krijgen. Daarbij heeft zij aangegeven nog niet te beschikken of de definitieve afwijzing van de potentiële financiers. Een kopie van deze afwijzing heb ik thans ontvangen en een kopie daarvan treft u hierbij aan.
Gelet op vorenstaande is de koopovereenkomst ontbonden en zijn mijn werkzaamheden hierbij geëindigd.
2.9. Bij brief van 23 september 2005 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] in gebreke gesteld en aangegeven dat zij alsnog binnen acht dagen storting van de waarborgsom verlangen. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat zij deze brief niet heeft ontvangen.
2.10. Op 3 oktober 2005 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij haar in gebreke stellen en de koopovereenkomst ontbinden. Tevens verzoeken zij [gedaagde] de onmiddellijk opeisbare boete van 10 % van de koopprijs te voldoen. [gedaagde] heeft deze brief ontvangen. [gedaagde] heeft de boete niet voldaan.
2.11. Op 17 november 2005 heeft de advocaat van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] gesommeerd het bedrag van EUR 23.650,00 te voldoen.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen samengevat - veroordeling van [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis tot betaling van EUR 23.650,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 september 2005, althans vanaf 2 oktober 2005, en de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat [gedaagde] weliswaar een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst, maar dat zij dit niet tijdig en niet op de juiste wijze heeft gedaan.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De vraag is of de door partijen gesloten overeenkomst door de brief van [gedaagde] gedateerd 10 september 2005 is ontbonden. Vast staat dat [gedaagde] niet uiterlijk op de derde werkdag na de brief van 10 september 2005 tenminste twee schriftelijke afwijzingen aan de notaris heeft kunnen overleggen zoals in artikel 12 van Pro de koopakte is bepaald. De brief van de notaris waarin melding wordt gemaakt van de ontvangst van deze afwijzingen is gedateerd 22 september 2005. De bij deze brief gevoegde afwijzingen dateren van 16 september 2005 en 19 september 2005. Beide afwijzingen zijn dus pas ná de in koopakte genoemde termijn van drie dagen verzonden en dus ontvangen. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat beide afwijzingen ná de termijn van drie dagen aan de notaris zijn verzonden. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt over de afwijzingen of dat partijen een verlenging van de termijn waarbinnen de afwijzingen konden worden overgelegd, zijn overeengekomen. Hieruit volgt dat de overeenkomst niet geldig is ontbonden omdat de ontbinding niet op de in artikel 12.1 van de koopakte voorgeschreven wijze is geschied. Het feit dat de notaris in de brief van 22 september 2005 wél meedeelt dat de overeenkomst is ontbonden, doet hier niets aan af. De notaris was immers geen partij bij de overeenkomst.
4.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen voorts dat [gedaagde] de ontbinding niet tijdig heeft ingeroepen. Ter comparitie hebben zij verklaard dat de termijn voor de ontbinding was verlengd tot en met 9 september 2005. De vraag of de ontbinding zelf op 10 september 2005 tijdig is geweest, kan echter buiten beschouwing blijven nu uit het feit dat de afwijzingen niet tijdig aan de notaris zijn overgelegd reeds volgt dat de overeenkomst nimmer rechtsgeldig is ontbonden door [gedaagde]. De rechtbank is overigens van oordeel dat die ontbinding op zichzelf wél tijdig was. Zij komt tot die conclusie nu de oorspronkelijke termijn liep tot 1 september 2005 en partijen deze termijn op 1 september 2005 hebben verlengd. Kennelijk impliceerde tot 1 september 2005 voor partijen tot en met 1 september 2005. Dat partijen met de termijn tot 10 september 2005 op dezelfde wijze zijn omgegaan, leidt de rechtbank af uit het feit dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de mededeling van [gedaagde] op 10 september 2005 niet onmiddellijk hebben beantwoord met de reactie dat die mededeling te laat was.
4.3. De volgende vraag is of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanspraak kunnen maken op de in artikel 13 van Pro de koopakte vastgestelde boete. [gedaagde] schoot door het niet tijdig storten van de waarborgsom of het deponeren van de bankgarantie tekort. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] in de brief van 3 oktober 2005 in gebreke gesteld, de overeenkomst ontbonden en [gedaagde] verzocht de boete ad EUR 23.650.00 te betalen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aldus aan de in artikel 13 van Pro de koopakte opgenomen voorwaarden hebben voldaan. Dit is door [gedaagde] ook niet betwist. De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde] de boete heeft verbeurd.
4.4. [gedaagde] verzoekt de rechtbank, voor zover zij de in de koopakte opgenomen boete is verschuldigd aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2], deze naar redelijkheid en billijkheid te matigen waarbij volgens [gedaagde] aansluiting gezocht dient te worden bij de daadwerkelijk door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geleden schade. Hierbij is volgens [gedaagde] van belang dat de woning van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] opnieuw is verkocht en dat de overdracht aan de nieuwe kopers plaatsvond op dezelfde dag als met [gedaagde] was overeengekomen. Daarnaast is volgens [gedaagde] van belang dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning in ieder geval niet voor een lager bedrag aan de nieuwe kopers hebben verkocht dan de verkooprijs die met haar was overeengekomen. Ter comparitie is gebleken dat de verkoopprijs uiteindelijk EUR 3.000,00 hoger lag dan met [gedaagde] was overeengekomen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben volgens [gedaagde] helemaal geen schade geleden.
4.5. In artikel 6:94 BW Pro is bepaald dat de rechter indien de billijkheid dit klaarblijkelijk vereist op verlangen van de schuldenaar de bedongen boete kan matigen. De rechter dient deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Het enkele feit dat schade en boete uiteenlopen, is op zich onvoldoende om tot matiging over te gaan.
4.6. De rechtbank is echter van oordeel dat de concrete omstandigheden in de onderhavige zaak aanleiding geven de bedongen boete te matigen. De rechtbank baseert zich daarbij op de volgende feiten en omstandigheden. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben ter comparitie erkend dat zij inderdaad geen enkele schade hebben geleden door het feit dat [gedaagde] de overeenkomst niet is nagekomen. De overdracht van de woning vond plaats op dezelfde dag als met [gedaagde] was overeengekomen, de verkoopprijs lag EUR 3.000,00 hoger en de rekening van de notaris voor de helft van de kosten hebben zij wel ontvangen, maar niet betaald. Het gaat [eiser sub 1] en [eiser sub 2], volgens eigen zeggen, uitsluitend om het principe. Van belang is tevens dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geen reden hadden om te twijfelen aan de inspanningen van [gedaagde] om de financiering rond te krijgen, zo heeft [eiser sub 1] desgevraagd ter comparitie verklaard. Zij hebben ook niet gesteld dat [gedaagde] onvoldoende heeft gedaan om de financiering rond te krijgen. Het uitblijven van de berichten van de financiers komt weliswaar voor rekening van [gedaagde], maar [gedaagde] heeft toegelicht en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben niet betwist, dat de schuld daarvan ligt bij de tussenpersoon. Hierbij dient niet uit het oog te worden verloren wat het doel is van het overleggen van afwijzingen in geval van ontbinding door kopers met een beroep op een financieringsvoorbehoud. Naar het oordeel van de rechtbank is het doel hiervan juist om aan te tonen dat de koper wel degelijk voldoende inspanningen heeft betracht om financiering voor de woning te verkrijgen en om de verkoper te beschermen tegen een koper die lichtzinnig overgaat tot het sluiten van een koopovereenkomst. In de onderhavige zaak is echter niet gebleken dat één van beide situaties aan de orde was. Tenslotte is nog van belang dat de ontbinding op zich wel tijdig was, zoals de rechtbank onder punt 4.2 heeft overwogen.
4.7. Feit blijft wel dat [gedaagde] niet aan de gestelde voorwaarde dat de afwijzingen binnen drie dagen aan de notaris moesten worden overgelegd, heeft voldaan en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] formeel in hun recht staan. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank de boete echter matigen tot een bedrag van EUR 1.000,00 te vermeerderen met het bedrag waarvoor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn aangesproken door de notaris, mits zij door Dirkzwager Notarissen alsnog tot voldoening daarvan worden aangesproken. Ter vermijding van misverstanden legt de rechtbank vast dat het gaat om hetzelfde bedrag als waarvoor [gedaagde] reeds een rekening heeft ontvangen van de notaris. De rechtbank zal de gevorderde rente toewijzen vanaf 3 oktober 2005 aangezien dit de datum waarop [gedaagde] is aangesproken tot voldoening van de boete.
4.8. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4.9. De rechtbank zal het meer of anders gevorderde afwijzen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van EUR 1.000,00 (duizend euro) en tevens het bedrag tot voldoening waarvan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] mogelijk door Dirkzwager Notarissen worden aangesproken uit hoofde van de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomst (dossiernummer 25004106), vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 3 oktober 2005 tot de dag van volledige betaling,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2006.
Coll.: VvdK