Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4504
Uitspraakdatum: 18 september 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Doesburg, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 345.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 september 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 28 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 31 oktober 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Verweerder heeft ter zitting een bouwtekening van de woning overgelegd.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 513m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 390m². De woning is in 1980 gebouwd.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 285.000. Daartoe wijst eiser op een door hem redelijk geachte waardestijging van 30% ten opzichte van de vorige WOZ waarde.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 juni 2006 door [taxateur], gediplomeerd WOZ taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 345.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 345.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Eiser heeft aangevoerd dat de woning slechts twee echte, afsluitbare slaapkamers heeft, terwijl de vergelijkingsobjecten drie of vier slaapkamers hebben. Ter zitting is door verweerder de bouwtekening van de woning overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning weliswaar drie slaapkamers heeft, maar dat de derde, grootste slaapkamer inderdaad niet afsluitbaar is, omdat deze grenst aan een vide. Eiser en zijn echtgenote hebben op overtuigende wijze toegelicht dat deze kamer door die vide niet goed als slaapkamer kan worden gebruikt, waardoor het huis voor gezinnen minder aantrekkelijk is. Bovendien hebben zij uitgelegd dat de kamer niet gemakkelijk kan worden verbouwd tot een echte, afsluitbare slaapkamer. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat de taxateur de woning niet inpandig heeft opgenomen en dat met deze omstandigheid geen rekening is gehouden bij de waardevaststelling. Verweerder heeft voorts niet betwist dat de vergelijkingspanden wel drie of vier echte kamers hebben dan wel een kelder.
De rechtbank is het met eiser en zijn echtgenote eens dat de “loze” kubieke meters van de vide en de minder bruikbare meters van de niet afsluitbare kamer minder zwaar moeten meetellen bij de waardebepaling dan de nuttige kubieke meters van de vergelijkingspanden.
Een ander verschil tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten is de ongunstigere ligging. De [b-weg] is een drukke weg en de achtertuin van de woning ligt daar erg dicht tegen aan. De vergelijkingspanden liggen veel verder van die weg af. Bovendien heeft de woning nog extra last van de weg die uitkomt op de [b-weg] en die fungeert als belangrijkste uitrij route van de tegenovergelegen wijk. De tegenwerping van verweerder dat de drukke weg geen waardedrukkende factor is, aangezien het pand aan de [b-weg 1] niet minder heeft opgebracht, is onvoldoende overtuigend. Dat pand ligt immers een stuk verderop, dus niet bij de uitrij route, terwijl bovendien niet de achtertuin maar de voortuin aan de weg grenst.
Gelet op deze verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 285.000 bedraagt. Hij heeft zich immers slechts beroepen op een door hem redelijk geacht stijgingspercentage en niet op transactieprijzen van vergelijkingspanden of op een taxatierapport.
De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 320.000.
Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 320.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Doesburg het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 18 september 2006
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.