Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/2958
Uitspraakdatum: 18 januari 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X],
wonende te [Z], eiser,
gemachtigde [B] te [Q],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen,
verweerder,
vertegenwoordigd door J. Smit.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (verder: Woz) de waarde van het pand [a-straat 3] te [Z] (verder: de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 320.400.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar de Woz-beschikking gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2005 te Arnhem.
Partijen zijn daar verschenen.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat 3] te [Z]. Het betreft een onroerende zaak met erf en tuin die in de lengterichting is gelegen naast een boerderij uit 1726, gelegen aan [a-straat 1], en die hiermee een meergeneratiewoning vormt. Het pand heeft een inhoud van ongeveer 500 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 385 m².
Aan de bewoning en verkoop van de onderhavige onroerende zaak zijn door de gemeente Heumen (beperkende) voorwaarden gesteld. Blijkens de bouwvergunning van 24 juni 1998 en de hierbij opgenomen (en ondertekende) “verklaring d.d. 20 april 1998 behorende bij voorwaarden meergeneratiewoning” zijn dit de volgende voorwaarden:
- zodra één van de generaties het pand verlaat moet dit weer voor bewoning door één gezin worden gebruikt;
- er mag geen eigendomsafsplitsing plaatsvinden;
- er mag geen dubbele woning worden gecreëerd;
- aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend voor een definitief gebruik als twee woningen;
- aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend op woningsplitsing.
Bij voormelde beschikking is door verweerder de waarde vastgesteld op € 320.400. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
3. Het geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan bij de bestreden uitspraak is geschied, welke vraag door eiser bevestigend en door verweerder ontkennend wordt beantwoord.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de Woz-beschikking. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
Bij betwisting van de waarde in het economische verkeer door eiser rust op verweerder de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde juist is.
Beide partijen hebben in beroep de onroerende zaak [a-straat 3] laten waarderen door een taxateur. Van beide taxaties is een taxatierapport opgemaakt. Verweerder heeft naar aanleiding van de bevindingen van de taxateur geen aanleiding gezien om de waarde van de onroerende zaak aan te passen en handhaaft de waarde op een bedrag van € 320.400. De taxateur van eiser heeft naar aanleiding van zijn bevindingen de Woz-waarde vastgesteld op € 160.000.
Eiser voert aan dat de voorwaarden die door de gemeente Heumen aan de bewoning/verkoop van deze onroerende zaak zijn gesteld ertoe leiden dat de verkoop van het pand aan derden bijna onmogelijk is. De vrije verkoopwaarde wordt door deze voorwaarden negatief beïnvloed. Immers, het alleen aankopen van het pand [a-straat 1] is door de beperkende voorwaarden niet mogelijk. Een potentiële koper dient direct de aangrenzende boerderij, [a-straat 3], ook aan te kopen. Dit pand kan volgens eiser alleen dienen voor agrarische bewoning. Door de taxateur van eiser is bij de waardebepaling nadrukkelijk rekening gehouden met de door de gemeente gestelde beperkingen indien het pand verkocht zou worden. Een bedrag van € 160.000 waarbij aansluiting is gezocht bij de stichtingskosten verhoogd met de grondwaarde acht de taxateur dan ook passend.
Verweerder stelt zich nadrukkelijk op het standpunt dat de overdrachtsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Woz, bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak het uitgangspunt dient te zijn. Dat het hier een meergeneratiewoning betreft waaraan door de gemeente beperkende voorwaarden zijn gesteld bij verkoop maakt dit, zo stelt verweerder, niet anders. Verweerder stelt voorts dat hij bij de vaststelling van de waarde met deze voorwaarden rekening heeft gehouden. Ter zitting heeft verweerder daaromtrent verklaard dat hij vanwege de beperkende voorwaarden slechts 70% in aanmerking heeft genomen van de waarde die de grond en opstallen vertegenwoordigen. Daarnaast stelt verweerder zich op het standpunt dat bewoning van [a-straat 3] door een nieuwe eigenaar waarschijnlijk door de gemeente zal worden gedoogd. Het gedogen van bewoning door een nieuwe eigenaar behoort volgens verweerder tot het zogenaamde kopersrisico en uit zich ook in de lagere Woz-waarde van € 320.400.
De rechtbank stelt vast dat de huidige bewoning, in het licht van de onder de feiten weergegeven voorwaarden die door de gemeente zijn gesteld, in strijd komt met het bestemmingsplan.
Anders dan verweerder, gaat naar het oordeel van de rechtbank, de in artikel 17, tweede lid, van de Woz opgenomen overdrachtsfictie niet zo ver dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld. Een potentiële verkrijger van de onderhavige onroerende zaak zal immers te rade gaan welke van deze voorschriften van toepassing zijn en vervolgens welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de onroerende zaken zou kunnen geven. Voorts zal een potentiële verkrijger rekening houden met het beleid van de gemeente aangaande het wijzigen van het bestemmingsplan en tevens zal hij rekening houden met het beleid van de gemeente ten aanzien van het verlenen van ontheffing van de bestemming of het gedogen van niet-agrarisch bewonen van de onderhavige woning. De rechtbank verwijst hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad van 20 december 2002, nr. 37 558 (FED 2003/190).
Een en ander brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat in het onderhavige geval moet worden gelet op het op de waardepeildatum voor de onroerende zaak geldende bestemmingsplan en het door de gemeente geldende beleid dienaangaande.
Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder het huidige - in strijd met het bestemmingsplan zijnde - gebruik van de onroerende zaak voor burgerbewoning slechts gedoogt ten aanzien van de huidige bewoner en dat een verkrijger van de onroerende zaak opnieuw een ontheffing zal moeten vragen en onbekend is of verweerder bereid is het bestemmingsplan te wijzigen, daarvan ontheffing te verlenen, of gebruik in strijd met het bestemmingsplan te gedogen.
De rechtbank oordeelt dat niet aannemelijk is geworden dat bij de het in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak met vorenbedoelde waardedrukkende omstandigheid voldoende rekening is gehouden. De stelling van verweerder ter zitting dat hij ondanks de toepassing van voornoemd artikel rekening heeft gehouden met de beperkende voorwaarden door de Woz-waarde te bepalen op 70% van de eigenlijke waarde van de grond en opstallen kan de rechtbank niet overtuigen nu deze stelling onvoldoende wordt gedragen door de conclusies uit het taxatierapport.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Uit het door eiser overgelegde taxatierapport blijkt dat nadrukkelijk wel rekening is gehouden met de eerdergenoemde waardedrukkende factoren van de onderhavige onroerende zaak. Ter zitting heeft verweerder voorts verklaard dat hij niet langer betwist dat eisers taxateur enkel de opstal en de grond in de waardering heeft betrokken. De rechtbank kent in de onderhavige procedure derhalve doorslaggevend gewicht toe aan het door eiser overgelegde taxatierapport en stelt de waarde van de onroerende zaak [a-straat 3], naar de waardepeildatum overeenkomstig het standpunt van eiser, vast op € 160.000.
Het beroep is derhalve gegrond.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aan¬lei¬ding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1) plus € 242,76 (kosten van het deskundigenverslag). De rechtbank wijst de gemeente Heumen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 160.000
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 886,76 onder aanwijzing van de gemeente Heumen die deze kosten aan eiser dient te vergoeden;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. I. Linssen, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van M.J. Eggink, griffier, op 18 januari 2006.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem
; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.