Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 150815 / KG ZA 07-27
Vonnis in kort geding van 27 februari 2007
in de zaak van
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
zetelend te Arnhem,
procureur mr. L. Paulus,
advocaten mrs. T. van Wijngaarden en T.R.B. de Greve te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. VITESSE,
gevestigd te Arnhem,
3. de stichting
STICHTING BETAALD VOETBAL “VITESSE-ARNHEM”,
gevestigd te Arnhem,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. E.M. Das te Amsterdam,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 8 februari 2007,
verweerster in reconventie,
tegen
1. de naamloze vennootschap
GELREDOME N.V.,
gevestigd te Arnhem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ GELREDOME,
gevestigd te Arnhem,
3. de stichting
STICHTING GELREDOME,
gevestigd te Arnhem,
advocaat en procureur mr. T.E.P.A. Lam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EUROCOMMERCE HOLDING B.V.,
gevestigd te Deventer,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. N.P.M. Haas te Enschede,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
waarin heeft gevorderd als gevoegde partij aan de zijde van eiseressen in conventie te worden toegelaten (voor zover het betreft de hierna omschreven vorderingen onder 3.1. sub a. en b.):
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EUROCOMMERCE HOLDING B.V.,
gevestigd te Deventer,
eiseres in het incident tot voeging,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. N.P.M. Haas te Enschede.
De navolgende partijen (in conventie) zullen hierna als volgt worden aangeduid:
- eiseres sub 1: de gemeente;
- eiseres sub 2: Vitesse BV;
- eiseres sub 3: stichting Vitesse;
- eiseres sub 2 en 3 gezamenlijk: Vitesse;
- gedaagde sub 1: Gelredome NV;
- gedaagde sub 2: Gelredome BV;
- gedaagde sub 3: stichting Gelredome;
- gedaagden sub 1, 2 en 3 gezamenlijk: Gelredome;
- gedaagde sub 4: Eurocommerce.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties van Gelredome
- de conclusie van eis in reconventie van Gelredome
- de producties van Eurocommerce
- de conclusie van eis in reconventie van Eurocommerce
- de incidentele conclusie tot voeging van Eurocommerce aan de zijde van de gemeente en Vitesse
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de gemeente
- de pleitnota van Vitesse
- de pleitnota van Gelredome
- de pleitnota van Eurocommerce
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Gelredome BV is opgericht in 1997 en exploiteert sinds 1998 het multifunctionele stadion “Gelredome” te Arnhem (hierna: het stadion). De exploitatie omvat onder andere het faciliteren van de wedstrijden van de betaald voetbalclub Vitesse en het onderverhuren van diverse ruimten aan derden, waaronder Vitesse en het Health Center. Daarnaast organiseert Gelredome BV evenementen en verhuurt zij ruimten ten behoeve van evenementen, zoals concerten. Ook verhuurt zij ruimten als vergader- en congresaccommodatie. Ten slotte is Gelredome BV verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het stadion.
2.2. Gelredome NV is eveneens opgericht in 1997. Zij is 100% aandeelhoudster van Gelredome BV. De aandelen van Gelredome NV worden sinds 2003 gehouden door stichting Gelredome.
2.3. Vitesse BV heeft tot doel het in stand houden van betaald voetbal in Arnhem. Stichting Vitesse is houdster van alle gewone aandelen in het kapitaal van Vitesse BV.
2.4. Op 22 september 2003 hebben de gemeente, Gelredome en Vitesse tezamen een “Raamovereenkomst Reddingsplan Gelredome-Vitesse” gesloten (hierna: raamovereenkomst). In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
“in aanmerking nemende:
i) dat Gelredome N.V., B.V. Gelredome en Vitesse niet langer in staat zijn aan hun verplichtingen te voldoen, zodat hun levensvatbaarheid en continuïteit wordt bedreigd;
j) dat mede in verband met de maatschappelijke betekenis van het Stadion en Vitesse voor de regio, de Gemeente bereid is gevonden mee te werken aan het reddingsplan dat moet resulteren in zowel een levensvatbare exploitatie van een voetbalbedrijf als van een levensvatbare evenementenaccommodatie;
k) dat de Gemeente daartoe het gehele registergoed (stadion én grond) van Gelredome N.V. zal verwerven, onder zodanige condities dat Gelredome N.V. in staat zal zijn aan haar verplichtingen, waaronder die jegens hypothecaire geldverschaffers, te voldoen en op basis van een met de Gemeente te sluiten huurovereenkomst haar bedrijfsactiviteiten zal kunnen continueren;
zijn het volgende overeengekomen:
1 Definities
In deze overeenkomst wordt verstaan onder
- het Registergoed: Alle aan Gelredome N.V. in eigendom toebehorende gronden, al dan niet met daarop aanwezige bouwwerken, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA nummers 791, 792 en 793 gedeeltelijk (…);
- het Stadion: Het stadion Gelredome met ondergrond en erf (binnen de gevels respectievelijk hekken met tourniquets) en het terrein ten behoeve van het verschuifbare veld, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummer 793 gedeeltelijk (…):
- de Grond: De percelen grond rondom het Stadion, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummers 791. 792 en 793 gedeeltelijk (…):
2 Koop Stadion en Grond
2.1 Gelredome N.V. verkoopt aan de Gemeente, gelijk de Gemeente van Gelredome N.V. koopt, het Stadion en de Grond voor een totaal bedrag van € 24.300.000,- kosten koper (…)
4 Huurovereenkomsten / gebruiksovereenkomsten
4.1 Bij separate huurovereenkomst (…) verhuurt de Gemeente aan B.V. Gelredome
op basis van exclusiviteit het Stadion, voor de duur van twintig jaren, ingaande op 1 oktober 2003, met mogelijkheid van verlenging voor eenzelfde termijn, tegen een jaarhuurprijs van € 2.271.000,-, excl. BTW (…).
4.3 De onderlinge verhouding tussen partij Gelredome en partij Vitesse is opnieuw vastgelegd in een (onder)huurovereenkomst/gebruiksovereenkomst (…).
4.6 B.V. Gelredome cedeert hierbij de vorderingen tot betaling van huurpenningen die zij ingevolge de (onder)huurovereenkomst op B.V. Vitesse zal verkrijgen bij voorbaat aan de Gemeente. (…) De Gemeente verleent B.V. Gelredome hierbij voor iedere huurperiode kwijting voor betaling van de door haar aan de Gemeente verschuldigde huurpenningen tot ten hoogste het bedrag van de huurpenningen die B.V. Vitesse voor de betreffende huurperiode uit hoofde van de (onder)huurovereenkomst aan B.V. Gelredome verschuldigd is.
10 Varia
10.1 Geen der partijen is bevoegd om – zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de andere partijen – haar contractspositie uit hoofde van deze overeenkomst, althans uit hoofde van uit deze overeenkomst verkregen rechten en/of verplichtingen, aan één of meer derden over te dragen, uitgezonderd de bevoegdheid van de Gemeente tot vervreemding/uitgifte in erfpacht van de Grond (inclusief de “hoeken”) met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling.”
2.5. Eveneens op 22 september 2003 hebben de gemeente en Gelredome BV een huurovereenkomst / gebruiksovereenkomst gesloten (hierna: huurovereenkomst). In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
“De ondergetekenden;
De openbare rechtspersoon Gemeente Arnhem (…)
hierna te noemen ‘verhuurder’;
en
De besloten vennootschap B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome (…)
hierna te noemen ‘huurder’.
Het gehuurde, bestemming en gebruik
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder op basis van exclusiviteit het stadion, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, huurder overigens voldoende bekend, zodat hij daarvan geen andere omschrijving behoeft.
1.2 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als multifunctioneel complex voor het organiseren en houden van evenementen, waaronder voetbalwedstrijden, congressen, concerten, etcetera, alles in de ruimste zin van het woord.
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar, ingaande op 1 oktober 2003 en lopende tot en met 30 september 2023.
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt, op jaarbasis, € 2.271.000,-.
Beheer en onderhoud
5.1 Ten titel van dienstverlening zal huurder ten behoeve van verhuurder het volledige beheer van het gehuurde en de Grond verzorgen, conform een door huurder op te stellen en door verhuurder goed te keuren meerjarenonderhouds- en beheersprogramma en een gedetailleerd jaarprogramma. Dit programma omvat zowel het dagelijks, het regulier als het groot onderhoud, behoudens het onderhoud en beheer van het speelveld en de beregeningsinstallatie.
5.2 Verhuurder verleent aan huurder jaarlijks opdracht tot het (doen) verrichten van onderhoud en beheer overeenkomstig het door hem goedgekeurde jaarprogramma, bestaande uit een opgave van uit te voeren werkzaamheden met begroting van kosten. Gedurende de eerste drie jaren bedragen de kosten van onderhoud en beheer (groot onderhoud daarin niet begrepen) tenminste een bedrag van € 1.200.000,- exclusief BTW.
Bijzondere bepalingen
11. Indien verhuurder voornemens is het Stadion aan een derde over te dragen dient hij het Stadion eerst aan huurder te koop aan te bieden en wel tegen dezelfde condities als waarvoor die derde wenst te kopen. Binnen twee maanden na verzending per aangetekende brief door verhuurder van het aanbod dient huurder dit aanbod te aanvaarden dan wel te verwerpen, bij gebreke waarvan verhuurder vrij is het Stadion aan die derde te verkopen mits niet tegen onvoordeliger condities voor verhuurder dan aan huurder zijn voorgelegd.”
2.6. Ten slotte hebben Gelredome BV en Vitesse BV op 22 september 2003 een (onder)huurovereenkomst / gebruiksovereenkomst gesloten (hierna: onderhuurovereenkomst). In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
“De ondergetekenden:
De besloten vennootschap B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome (…)
hierna ook te noemen ‘verhuurder’,
en
De besloten vennootschap B.V. Vitesse (…)
hierna ook te noemen ‘huurder’
Zijn het volgende overeengekomen:
Definities
In deze huurovereenkomst wordt verstaan onder:
- Het Stadion: Het stadion Gelredome met ondergrond en erf (binnen de gevel respectievelijk hekken) en het terrein ten behoeve van het verschuifbare veld, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummer 793, gedeeltelijk (…)
- de Grond: De percelen grond rondom het Stadion, kadastraal bekend Gemeente Arnhem, sectie AA, nummers 791, 792 en 793, gedeeltelijk (…)
- Organisatiegebonden ruimten: De kantoorruimten in het Stadion die dienstbaar zijn aan de organisatie van huurder, waaronder in ieder geval begrepen de kantoren, Home of History, vier merchandising outlets op de Promenade, de stewardskleedruimte, het supportershome en de loges op de 4e en 5e verdieping van het Westgebouw (…)
- Voetbalwedstrijdgebonden ruimten: De ruimten in het Stadion die dienstbaar zijn aan het houden van voetbalwedstrijden en daarmee samenhangende evenementen, waaronder in ieder geval begrepen het speelveld, de tribunes, kleedruimten, Panorama lounge, Gelre lounge, spelershome (Gelre lounge Noord), steward home (huidige spelers home) en persruimte (…)
Het gehuurde, bestemming en gebruik
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de Organisatie- en Voetbalwedstrijdgebonden ruimten van het Stadion (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar, ingaande op 1 oktober 2003 en lopende tot en met 30 september 2023.
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 Onverminderd het bepaalde in 4.5 van de Raamovereenkomst, bedoeld in de considerans sub c, bedraagt de aanvangshuurprijs van het gehuurde, op jaarbasis, € 1.500.000,- (…).
2.7. Bij brief van 14 april 2006 heeft de heer [naam], namens de gemeente onder meer het volgende aan Gelredome BV bericht.
“Zoals wij aan u hebben bericht in onze brief van 28 maart 2006 en tijdens ons daarop volgend mondeling overleg informeren wij u hierbij nader inzake de condities waartegen wij de verkoop van het stadion aan Eurocommerce Holding B.V. wensen te effectueren.
Procedure artikel 11 huurovereenkomst Pro
Zoals u weet is in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst met B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome (hierna: “Gelredome”) bepaald dat de gemeente – indien deze voornemens is het Stadion aan een derde te verkopen – het stadion allereerst aan Gelredome te koop dient aan te bieden tegen de condities waarvoor deze derde zal verwerven. De condities waarover met Eurocommerce Holding B.V. overeenstemming is bereikt, worden hieronder aangegeven.
U dient binnen twee maanden na ontvangst van dit schrijven het aanbod te aanvaarden of te verwerpen, waarna (indien u geen gebruik maakt van dit aanbod, danwel de gemeente binnen de termijn geen bod heeft ontvangen) de gemeente vrij is het stadion aan Eurocommerce Holding B.V. te verkopen.
Voor alle duidelijkheid: vorenbedoelde termijn loopt derhalve af op 15 juni 2006.
Condities van verkoop
Allereerst doen wij u het bidboek toekomen, zoals dat ook ter beschikking is gesteld aan de geïnteresseerde marktpartijen.
De condities van verkoop bestaan uit de volgende componenten:
1) het verkochte bestaat uit het stadion met ondergronden en erf (binnen de gevels
respectievelijk hekken met tourniquets) en het terrein ten behoeve van het uitschuifbare
veld, de vier hoeken (geschikt voor de ontwikkeling van circa 20.000 m2 bvo kantoren)
en de ruimte onder de Oost-tribune (geschikt voor circa 3.300 m2 bvo multifunctionele
ruimte), beide te ontwikkelen ruimten aan u genoegzaam bekend.
2) De koopprijs van het verkochte bedraagt € 16,5 mio (…) kosten koper.
3) Gelredome dient bij het aanvaarden van het aanbod een bankverklaring te overleggen,
die de bieding van € 16,5 mio kan ondersteunen.
4) Gelredome dient bij het aanvaarden van het aanbod de schriftelijke akkoordverklaring
van Gelredome N.V. en Stichting Gelredome met de aankoop van het verkochte als
omschreven bij punt 10 te overleggen.
5) De betaling van de koopprijs vindt plaats in drie termijnen, te weten:
- de eerste termijn: € 10.000.000,-- k.k .bij de levering van het stadion, te vermeerderen
met de BTW en/of overdrachtsbelasting;
- de tweede termijn: € 6.000.000,-- k.k. bij levering van de vier hoeken, te vermeerderen
met BTW en/of overdrachtsbelasting;
- de derde termijn: € 500.000,-- k.k. bij levering van de ruimte onder de Oost-tribune, te
vermeerderen met BTW en/of overdrachtsbelasting.
De tweede termijn van € 6.000.000,-- respectievelijk de derde termijn van € 500.000,--
is prijspeil datum van juridische levering van het Stadion en wordt vanaf die datum tot
het moment van betaling als hierboven vermeld, verhoogd met de tussen partijen
overeengekomen rente, welke jaarlijks 5,25% bedraagt.
Gelredome dient vanaf het moment van de levering van het stadion een bankgarantie ter
hoogte van € 6,5 mio te overleggen, teneinde de tweede en derde termijn te garanderen.
Daarnaast dienen Gelredome N.V. en de Stichting Gelredome op eerste verzoek van de
gemeente in te staan voor de verplichtingen die Gelredome heeft jegens de gemeente
voortvloeiende uit de koopovereenkomst.
6) De juridische levering van het stadion vindt plaats in overleg, doch in ieder geval in
2006, mits onze goedkeuring en die van de gemeenteraad tijdig zijn verkregen.
De juridische levering van de vier hoeken respectievelijk van de ruimte onder de Oost-
tribune vindt plaats binnen één maand na het onherroepelijk worden van de wijziging
van het bestemmingsplan ten behoeve van deze hoeken respectievelijk van de ruimte
onder de Oost-tribune.
7) Het stadion wordt verworven in verhuurde staat. De huurovereenkomsten zijn uiteraard
aan u bekend.
8) Voor de vier hoeken en de ruimte onder de Oost-tribune bestaat een ontwikkelings- en
realisatieverplichting binnen de bestaande publiekrechtelijke kaders (zoals o.m. het
vigerende bestemmingsplan en de milieuvergunning(en)). In overleg met de gemeente
kan de koper daarvoor een wijziging op het bestemmingsplan aan te vragen.
9) Gelredome dient de rechten en plichten voortvloeiende uit hoofde van het reddingsplan
2003 (voor zover deze rechten plichten samenhangen met het stadion en derhalve met
uitzondering van de afspraken die gemaakt zijn over “de Grond”), die de gemeente
jegens partij Gelredome (zoals gedefinieerd in de raamovereenkomst) heeft, over te
nemen. In dit kader blijft buiten beschouwing de achtergestelde lening, zoals vastgelegd
in de overeenkomst tussen de Provincie Gelderland, de gemeente en Gelredome.
10) De gemeente draagt de zetels in stichting Gelredome over aan Gelredome. De door
Gelredome aan te wijzen vertegenwoordigers zullen de belangen van de gemeente,
gericht op onder meer de gebiedsontwikkeling en herinrichting van het omringende
terrein en alle overige gemeentelijke belangen die voortvloeien uit het reddingsplan
2003 in overleg met de gemeente blijven behartigen.
11) Gelredome dient de verplichting van de gemeente jegens de provincie Gelderland, te
weten dat het eigendom van het stadion niet zal overgaan op een betaald
voetbalorganisatie of een daaraan gelieerde persoon, over te nemen. Tevens dient
Gelredome de verplichting van de gemeente jegens de provincie Gelderland, te weten
dat de naam “Gelredome” gevoerd blijft voor het Stadion en dat de functie van het
stadion (een multifunctioneel evenementencomplex) met een regionale/nationale
uitstraling) behouden blijft, over te nemen. Deze verplichtingen zullen in de
koopovereenkomst nader worden uitgewerkt, zodat bij een overdracht aan een derde,
deze verplichtingen als een kettingbeding (onder verbeurte van adequate boetes)
worden opgelegd.
12) Gelredome dient het stadion als goed huisvader te beheren.
13) Op grond van artikel 10, lid 1 van de Raamovereenkomst dient Vitesse instemming te
verlenen met een overdracht van de contractspositie van de gemeente uit hoofde van de
raamovereenkomst, althans uit hoofde van deze overeenkomst verkregen rechten en/of
verplichtingen, waaronder de verkoop aan Gelredome. Gelredome dient deze
schriftelijke instemming van Vitesse ten behoeve van de gemeente te verkrijgen.
Indien u (binnen de termijn van twee maanden) het aanbod aanvaardt, zullen de condities – indien en zodra wij daartoe een besluit hebben genomen – worden uitgewerkt in een intentieovereenkomst, betreffende de eventuele verkoop van het stadion en de te ontwikkelen ruimten.”
2.8. Op 24 mei 2006 hebben de gemeente en Eurocommerce een “intentieovereenkomst stadion Gelredome” gesloten (hierna: intentieovereenkomst). In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
“Artikel 1 Definities Pro
In deze overeenkomst wordt onder de navolgende begrippen verstaan:
Perceelgrond A: de nog nader vast te stellen percelen grond gelegen in de hoeken van het Stadion of direct daaraan vast, mits gelegen binnen danwel aan het Stadion, benodigd voor de ontwikkeling van 20.000 m2 bvo kantoren;
Perceelgrond B: het nog nader vast te stellen perceel grond gelegen in de ruimte onder de Oost-tribune, geschikt voor ca. 3.300 m2 bvo multifunctionele ruimte;
Het Stadion: Het multifunctionele complex Gelredome, bestaande uit het Stadion met ondergrond en erf (binnen de gevels respectievelijk hekken met tourniquets), het terrein ten behoeve van het uitschuifbare veld, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummer 793 gedeeltelijk (…)
de Grond: de percelen grond rondom het stadion, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummers 791, 792, 793 gedeeltelijk (…)
Artikel 2 Intentieverklaring Pro
2.1 De gemeente en Eurocommerce spreken de intentie uit om het stadion, Perceelgrond A
en Perceelgrond B aan Eurocommerce te verkopen rexpectievelijk te kopen tegen de koopprijs van € 16.500.000,-- (…) kosten koper. De intentie tot (ver)koop wordt uitgewerkt in een koopovereenkomst onder nog nader overeen te komen voorwaarden en bedingen.
2.5 Eurocommerce verwerft het Stadion in verhuurde staat. De huur/gebruiksovereenkomst
met Gelredome B.V. en de onderhuurovereenkomst met Vitesse B.V. zijn als bijlage 5
aan deze overeenkomst gehecht.”
2.9. Op 13 november 2006 heeft de gemeenteraad van Arnhem ingestemd met de verkoop van het stadion aan Eurocommerce.
2.10. Bij brief van 14 november 2006 heeft de advocaat van de gemeente onder meer het volgende aan Gelredome BV bericht.
“Bij email d.d. 25 oktober 2006 heeft de gemeente Arnhem (de “Gemeente”) bij monde van de heer D. Smit u schriftelijk op de hoogte gesteld van het besluit van het college van B en W om uitvoering te geven aan de op 24 mei 2006 met Eurocommerce Holding B.V. (“Eurocommerce”) gesloten intentieovereenkomst (de “Intentieovereenkomst”) tot verkoop van – kort gezegd – het stadion Gelredome (het “Stadion”). Eerder was u hiervan persoonlijk op de hoogte gesteld door wethouder S. van Bodegraven.
Thans heeft ook de gemeenteraad daartoe besloten. U heeft in de desbetreffende raadscommissievergadering over dit onderwerp spreekrecht benut.
Aan u is voorts conform het bepaalde in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst/gebruiksovereenkomst d.d. 22 september 2003 (de “Huurovereenkomst”) sinds 14 april 2006 de gelegenheid geboden het voorkeursrecht met betrekking tot deze verkoop uit te oefenen, zulks onder de condities als vermeld in de Intentieovereenkomst. Aan u is alle informatie verschaft die daarvoor redelijkerwijs noodzakelijk was. De Intentieovereenkomst heeft u (althans uw raadsman) ook zelf kunnen inzien op 7 juni 2006.
De Gemeente constateert dat de periode nadien ongebruikt is verstreken, in die zin dat u nimmer heeft laten weten van het voorkeursrecht gebruik te maken. De daarvoor ter beschikking staande termijn is inmiddels ook ruimschoots verstreken, zodat u dit recht niet meer toekomt.
De verkoop brengt voorts mee dat u conform het bepaalde in artikel 10.1 van de Raamovereenkomst Reddinsplan Gelredome-Vitesse d.d. 22 september 2003 (de “Raamovereenkomst”) instemming dient te geven aan de overname van de volgende contractuele bepalingen:
- artikel 4.2, eerste zin, (“Uit deze huuropbrengsten zal de Gemeente jaarlijks de
noodzakelijke fondsen reserveren voor groot onderhoud.”);
- artikel 4.5 (overlegsituatie bij degradatie Vitesse);
- artikel 4.6 (cessie huurbetalingen Vitesse en garantie aan Gelredome);
- artikel 4.7 (Overlegsituatie als huurovereenkomst tussen Gelredome en Vitesse tussentijds
eindigt);
- artikel 5.1 (inspanningsverplichtingen Gelredome om de begroting te realiseren) (Rechten die jegens Vitesse kunnen worden ingeroepen uit hoofde van dit artikellid blijven bij de gemeente);
- artikel 5.2 (recht op financiële rapportage Gelredome) (Rechten die jegens Vitesse kunnen worden ingeroepen uit hoofde van dit artikellid blijven bij de gemeente);
- artikel 10.4 (rechten van derden op (de Grond: blijft bij de gemeente) het stadion respecteren, zoals m.b.t. reclame-zuilen en vitrines, alsmede de klei-grond voor de supercross.
Deze bepalingen zijn opgenomen in de Intentieovereenkomst die u heeft ingezien op 7 juni 2006 en reeds aan u kenbaar uit de brief van de Gemeente van 14 april 2006 over de voorwaarden voor uitoefening van het voorkeursrecht. U heeft hiertegen weliswaar geprotesteerd, maar nimmer op inhoudelijke gronden en er is overigens ook geen enkele reden om te twijfelen aan de gegoedheid en reputatie van Eurocommerce als (nieuwe) contractspartij. De benodigde instemming kan de Gemeente in alle redelijkheid dan ook niet worden onthouden. De Gemeente gaat er daarom van uit dat u met de verkoop instemt althans geacht moet worden hiermee te hebben ingestemd. Ter informatie meld ik u dat B.V. Vitesse haar instemming al schriftelijk heeft verleend.
Op basis van het voorgaande acht de gemeente zich vrij tot uitvoering van de Intentieovereenkomst over te gaan, tenzij u zich binnen vijf (5) kalenderdagen na dagtekening van deze brief tot de voorzieningenrechter heeft gewend om een verbod tot uitvoering van de Intentieovereenkomst te bewerkstelligen.”
2.11. Een brief met voornoemde strekking heeft de advocaat van de gemeente op 14 november 2006 eveneens aan Gelredome NV en stichting Gelredome gezonden.
2.12. Bij de hiervoor in de intentieovereenkomst geregelde verkoop van het stadion door de gemeente aan Eurocommerce heeft Eurocommerce de volgende sponsorverplichtingen jegens Vitesse op zich genomen:
- zij betaalt Vitesse na overdracht een bedrag van € 1.000.000,00, te betalen in drie gelijke termijnen gedurende de eerste drie jaren;
- zij betaalt Vitesse na overdracht jaarlijks een bedrag van € 750.000,-, gedurende 17 jaren.
2.13. Gelredome BV heeft met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 15 november 2006 ten laste van de gemeente conservatoir beslag tot levering doen leggen op het stadion. Daarbij is de termijn waarbinnen de vordering van Gelredome BV op de gemeente dient te worden ingesteld vastgesteld op 28 dagen.
2.14. Op 11 december 2006 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank voornoemde termijn verlengd tot 31 januari 2007.
2.15. Bij brief van 28 december 2006 heeft de advocaat van Eurocommerce onder meer het navolgende aan de gemeente bericht. Deze brief heeft zij ook gezonden aan Gelredome.
“Eurocommerce Holding B.V. maakt aanspraak op de juridische levering aan haar van het aan haar verkochte.
Indien Gelredome werkelijk zou weigeren instemming te geven aan de overname van die contractuele bepalingen door Eurocommerce is Eurocommerce bereid medewerking te geven aan een oplossing waarbij die verplichtingen in verhouding tot Gelredome bij de gemeente blijven berusten, waarbij in de verhouding tussen de gemeente en Eurocommerce Holding B.V. (Eurocommerce Robex Groep B.V.) zodanige afspraken worden gemaakt dat de gemeente materieel in dezelfde positie komt te verkeren als de positie waarin zij was komen te verkeren bij overname van die contractuele bepalingen door Eurocommerce.
Eurocommerce Holding B.V. neemt daarbij het standpunt in dat de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook gehouden is aan een dergelijke oplossing mee te werken in haar relatie tot Eurocommerce Holding B.V.
Gelet op het voorgaande verzoekt Eurocommerce Holding B.V. de gemeente Arnhem (en maant zij de gemeente Arnhem aan) om uiterlijk 22 januari 2007 over te gaan tot juridische levering aan Eurocommerce Holding B.V. van de onroerende zaken genoemd in artikel 2.4 van de intentieovereenkomst stadion Gelredome onder de condities verder in die overeenkomst en de uitgewerkte koopovereenkomst genoemd.
Eurocommerce Holding B.V. houdt de gemeente Arnhem aansprakelijk voor al de schade die zij lijdt indien de levering niet uiterlijk 15 januari 2007 zal hebben plaatsgevonden.
Deze brief dient als een ingebrekestelling te worden beschouwd.”
2.16. Op 11 januari 2007 is de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Eurocommerce op grond van artikel 7:3 BW Pro in het kadaster ingeschreven.
2.17. Gelredome heeft de gemeente bij dagvaarding van 30 januari 2007 in een bodemprocedure voor deze rechtbank gedagvaard. Zij heeft daarbij - kort gezegd - het volgende van de gemeente gevorderd:
a. een gebod om aan Gelredome BV een exemplaar van de koopovereenkomst die de gemeente met Eurocommerce heeft gesloten en de stukken waarom Gelredome BV heeft verzocht ter hand te stellen, alsmede de vragen die Gelredome BV heeft gesteld schriftelijke te beantwoorden;
b. Gelredome BV in de gelegenheid te stellen het voorkeursrecht van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst uit te oefenen gedurende een periode van twee maanden vanaf de dag dat aan de vordering onder a is voldaan;
c. een verbod het stadion te vervreemden zolang over een aantal in het lichaam van de dagvaarding omschreven onderwerpen tussen Gelredome BV en de gemeente geen overeenstemming is bereikt;
d. een verbod het stadion te vervreemden zolang Gelredome NV en stichting Gelredome niet met de vervreemding hebben ingestemd.
3. Het geschil
De vorderingen in conventie van de gemeente en Vitesse
3.1. De gemeente en Vitesse vorderen dat:
a. het door Gelredome BV gelegde conservatoire beslag op het stadion
wordt opgeheven, althans dat Gelredome BV wordt bevolen dit beslag binnen
vier uren na betekening van dit vonnis op te heffen en opgeheven te houden;
b. Gelredome BV wordt bevolen om de onder a. genoemde opheffing , althans van
het verval van het beslag op het stadion, binnen 24 uren na betekening van dit
vonnis in te schrijven in het kadaster en zorg te dragen voor de doorhaling in het
kadaster van het op het stadion gelegde beslag, en voorts binnen genoemde
termijn deugdelijke bewijsstukken van deze inschrijving en doorhaling aan de
advocaten van de gemeente te verstrekken;
c. Gelredome BV, Gelredome NV en stichting Gelredome ieder en hoofdelijk worden
bevolen dat zij ieder binnen 24 uren na betekening van dit vonnis aan de
gemeente en Vitesse schriftelijke en ongeclausuleerde toestemming verstrekken
als bedoeld in artikel 10.1 van de raamovereenkomst, althans dat de gemeente en
Vitesse worden ontheven van de verplichting om van Gelredome BV, Gelredome NV
en stichting Gelredome toestemming dan wel instemming te verkrijgen als
bedoeld in artikel 10.1 van de raamovereenkomst;
d. Gelredome BV, Gelredome NV en stichting Gelredome ieder en hoofdelijk
worden bevolen te gehengen en te gedogen dat de gemeente het stadion aan
Eurocommerce zal leveren en dat uitvoering zal worden gegeven aan de
koopovereenkomst tussen de gemeente en Eurocommerce van 24 mei 2006,
waaronder de levering van de daarin genoemde goederen, rechten en
verplichtingen;
e. Eurocommerce wordt bevolen haar verplichtingen uit hoofde van de
koopovereenkomst na te komen, waaronder de verplichting om binnen twee
werkdagen na betekening van dit vonnis rechtsgeldig vertegenwoordigd ten
overstaan van een door de gemeente aan te wijzen notaris of diens
plaatsvervanger te verschijnen en alle benodigde of door de notaris of diens
plaatsvervanger nuttig of nodig geachte feitelijke en rechtshandelingen te
verrichten teneinde de onroerende zaken, rechten, plichten en goederen als
beschreven in de koopovereenkomst in levering te aanvaarden en de koopsom
daarvan te voldoen door storting op de door de notaris of diens plaatsvervanger
aan te geven kwaliteitsrekening;
een en ander telkens op straffe van een dwangsom;
f. althans ten aanzien van alle hiervoor genoemde vorderingen steeds die
voorzieningen worden getroffen die juist worden geacht;
g. Gelredome BV, Gelredome NV en stichting Gelredome hoofdelijk worden
veroordeeld in de proceskosten.
3.2. De gemeente en Vitesse (en ten aanzien van de vorderingen onder a en b ook Eurocommerce als gevoegde partij) leggen kort gezegd het volgende aan hun vorderingen ten grondslag:
- het conservatoir beslag tot levering is van rechtswege vervallen nu in de door Gelredome aanhangig gemaakte bodemprocedure geen vordering tot levering is ingesteld. Derhalve is de dagvaarding van Gelredome van 30 januari 2007 geen hoofdzaak zoals bedoeld in artikel 700 Rv Pro;
- Gelredome heeft de termijn van twee maanden als bedoeld in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst ongebruikt voorbij laten gaan zodat daarmee het zogenaamde matchingsrecht is vervallen. Gelredome heeft derhalve geen aanspraak meer op levering.
Voorts houdt dit matchinsgrecht slechts in dat Gelredome gerechtigd is het concurrerende bod integraal te evenaren; niet om bij de totstandkoming daarvan betrokken te zijn of inzage te krijgen in verdere details die niet direct op de koopovereenkomst betrekking hebben;
- Artikel 10.1 van de raamovereenkomst ziet niet op instemming voor de overdracht van het stadion, maar uitsluitend op overdracht van enkele specifieke contractuele bepalingen. Er is derhalve geen sprake van een vetorecht;
- Gelredome weigert slechts in te stemmen met de overdracht van het stadion aan Eurocommerce omdat zij de voorwaarden van de huurovereenkomst (met betrekking tot de variabele huur en de kosten van beheer en onderhoud) ten faveure van haarzelf wil openbreken en aanpassen. Daarmee maakt zij misbruik van haar bevoegdheid;
- Ook een belangenafweging brengt ten slotte mee dat het beslag tot levering dient te worden opgeheven.
De vordering in reconventie van Eurocommerce
3.3. Eurocommerce vordert dat de gemeente op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot levering aan haar van het stadion als gedefinieerd in artikel 1 van Pro de intentieovereenkomst, vrij van beslagen en overigens onder de condities verwoord in die intentieovereenkomst, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Voorts vordert Eurocommerce dat de gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.4. Eurocommerce legt aan haar vordering ten grondslag dat zij ingevolge de intentieovereenkomst recht heeft op levering van het stadion door de gemeente, vrij van beslag.
Ook indien de vordering van de gemeente in conventie tot opheffing van het beslag tot levering wordt afgewezen, dient de vordering van Eurocommerce in reconventie te worden toegewezen. Van overmacht aan de zijde van de gemeente is geen sprake nu een eventuele onmogelijkheid tot nakoming voor haar rekening dient te komen. De beslaglegging door Gelredome BV is immers het gevolg van de contractuele relatie die de gemeente tot Gelredome BV heeft.
De eventuele stelling van de gemeente dat zij pas hoeft te leveren indien Gelredome daarmee ingevolge artikel 10.1 van de raamovereenkomst heeft ingestemd, gaat niet op. Die bepaling heeft enkel betrekking op de verbintenisrechtelijke positie tussen beide partijen. Dat het zou gaan om een vetorecht is, gelet op de samenhang met artikel 11 van Pro de huurovereenkomst en in het licht bezien van de omstandigheden waaronder de raamovereenkomst is gesloten, onjuist en ook onwaarschijnlijk.
Eurocommerce heeft in haar brief van 28 december 2006 (zie hiervoor onder 2.13.) de gemeente ook reeds een oplossing geboden voor dit geschilpunt.
Ten slotte is de gemeente zelf ook van mening dat Gelredome niet met een beroep op artikel 10.1 van de raamovereenkomst de levering van het stadion aan Eurocommerce mag (en kan) tegenhouden, zodat de gemeente die stellingname van Gelredome evenmin aan Eurocommerce mag tegenwerpen.
De vorderingen in reconventie van Gelredome
3.5. Gelredome vordert dat de gemeente op straffe van een dwangsom:
a. wordt veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan Gelredome
BV een exemplaar van de koopovereenkomst die zij met Eurocommerce heeft gesloten en
de stukken waarom Gelredome BV bij brief van 9 juni 2006 heeft verzocht ter hand te
stellen, alsmede de vragen die Gelredome BV in genoemde brief heeft gesteld schriftelijk
te beantwoorden;
b. wordt veroordeeld Gelredome BV in de gelegenheid te stellen het voorkeursrecht van
artikel 11 van Pro de huurovereenkomst uit te oefenen gedurende een periode van twee
maanden vanaf de dag dat aan de vordering onder a. is voldaan;
c. wordt verboden het stadion te vervreemden zolang over de hieronder in 3.6. nader
omschreven onderwerpen tussen Gelredome BV enerzijds en Eurocommerce en/of
de gemeente anderzijds geen overeenstemming is bereikt;
Ten slotte vordert Gelredome dat de gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.6. Gelredome legt aan haar vorderingen ten grondslag dat van haar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij met vervreemding van het stadion aan Eurocommerce instemt, omdat:
- de gemeente weigert Gelredome een exemplaar van de koopovereenkomst die zij met Eurocommerce heeft gesloten ter hand te stellen, alsmede weigert de stukken waarom zij bij brief van 9 juni 2006 heeft verzocht en de vragen die zij in die brief heeft gesteld aan haar ter beschikking te stellen respectievelijk te beantwoorden, waardoor Gelredome het aan haar toekomende voorkeursrecht van koop (artikel 11 van Pro de huurovereenkomst) niet kan uitoefenen;
- Eurocommerce niet alle verplichtingen van de gemeente uit de raamovereenkomst heeft overgenomen;
- het voorkeursrecht zoals vastgelegd in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst niet expliciet is opgenomen in de overeenkomst die de gemeente met Eurocommerce heeft gesloten;
- Eurocommerce weigert afspraken te maken over de berekening van de variabele huur (artikel 4.11 van de huurovereenkomst) en het onderhoud en beheer van het stadion in de toekomst (artikel 5.1 van de huurovereenkomst);
- de gemeente en/of Eurocommerce weigert schriftelijk te bevestigen dat de ruimte onder de Oost-tribune tot het gehuurde behoort;
- de gemeente weigert afstand te doen van het haar krachtens de statuten van stichting Gelredome toekomende recht om twee bestuurders in het bestuur van stichting Gelredome te benoemen.
De vorderingen in conventie en reconventie
3.7. De gemeente, Vitesse, Eurocommerce en Gelredome voeren op de vordering(en) van de andere partij(en) gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Nu de gemeente, Vitesse en Gelredome geen bezwaar hebben gemaakt tegen voeging van Eurocommerce aan de zijde van de gemeente en Vitesse, voor zover het betreft het gevorderde onder 3.1. sub a. en b., en omdat Eurocommerce een rechtstreeks en in rechte te erkennen belang heeft bij de voeging, zal zij worden toegelaten als gevoegde partij.
4.2. Alvorens op de afzonderlijke vorderingen van partijen in te gaan, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor de beoordeling van de hiervoor weergegeven stellingen van de verschillende partijen het volgende van belang.
4.3. Tussen de gemeente en Eurocommerce is op 24 mei 2006 een intentieovereenkomst gesloten met betrekking tot – kort gezegd – de verkoop van het stadion door de gemeente aan Eurocommerce (gemakshalve zal hierna ook telkens alleen worden gesproken over de verkoop/levering van ‘het stadion’). Voorshands geoordeeld bevat deze overeenkomst alle essentialia van een koopovereenkomst zodat een (perfecte) koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Dat over een aantal aspecten van ondergeschikt belang partijen nog nadere afspraken moeten maken, kan hieraan niet afdoen. Dit betekent dat Eurocommerce op grond van de intentieovereenkomst met de gemeente in beginsel een recht op levering heeft verworven.
4.4. De op 22 september 2003 gesloten raamovereenkomst tussen de gemeente, Gelredome en Vitesse is voortgekomen uit het feit dat Gelredome BV, Gelredome NV en Vitesse op dat tijdstip niet langer in staat bleken te zijn aan hun (financiële) verplichtingen te voldoen, op grond waarvan de gemeente - mede in verband met de maatschappelijke betekenis van het stadion en Vitesse voor de regio - bereid was mee te werken aan het tot stand komen van genoemd reddingsplan. In het licht van deze raamovereenkomst bezien en gelet op hetgeen door partijen ter zitting naar voren is gebracht, kan worden vastgesteld dat thans zowel de gemeente als Vitesse een groot belang heeft bij de levering van het stadion door de gemeente aan Eurocommerce.
4.5. Met inachtneming van het voorgaande en los van de juridische context zijn in dit kort geding de belangrijkste kernpunten voor de verschillende partijen de navolgende:
- De gemeente wil in staat zijn om het stadion vrij van beslag te kunnen leveren aan Eurocommerce;
- Vitesse wil mede op grond van haar slechte liquiditeitspositie en daarmee samenhangend uit het oogpunt van sponsorbelangen eveneens dat de gemeente het stadion vrij van beslag kan leveren aan Eurocommerce;
- Eurocommerce wil het stadion van de gemeente vrij van beslag geleverd krijgen en daarnaast wil zij vrij zijn om, nadat die levering heeft plaatsgevonden, onder gestandhouding van de lopende huurovereenkomst voor zover dat mogelijk is nadere afspraken met Gelredome te maken over de (variabele) huur van het stadion en de kosten voor het onderhoud en beheer van het stadion;
- Gelredome wil de garantie van Eurocommerce dat zij de bestendige praktijk met betrekking tot de variabele huur van het stadion en de kosten voor het onderhoud en beheer van het stadion continueert, met alle rechten die daaraan zijn verbonden.
4.6. Gelet op het voorgaande is het spoedeisend belang van alle partijen (zowel in
conventie als in reconventie) naar het oordeel van de voorzieningenrechter gegeven.
de vorderingen in conventie van de gemeente en Vitesse
4.7. De gemeente en Vitesse stellen zich allereerst op het standpunt dat het conservatoir beslag tot levering van rechtswege is vervallen nu in de door Gelredome aanhangig gemaakte bodemprocedure geen vordering tot levering is ingesteld.
4.8. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit standpunt juist.
Uit het verzoekschrift tot beslaglegging van 15 november 2006 van Gelredome BV blijkt onmiskenbaar dat het gaat om een conservatoir beslag tot levering. Dit volgt ook uit het proces-verbaal van beslaglegging van de deurwaarder.
In de door Gelredome op 30 januari 2007 voor deze rechtbank aanhangig gemaakte bodemprocedure heeft zij evenwel geen levering van het stadion gevorderd (zie 2.15.).
De vorderingen die Gelredome in de bodemprocedure heeft ingesteld, strekken duidelijk niet tot het verkrijgen van een voor tenuitvoerlegging vatbare veroordeling tot voldoening aan de vordering, ter verzekering waarvan het conservatoire beslag is gelegd (zie Hoge Raad, 26 februari 1999, NJ 1999, 717). Daarmee zijn de vorderingen van Gelredome, zoals opgenomen in haar dagvaarding van 30 januari 2007, niet te beschouwen als ‘eis in de hoofdzaak’ in de zin van artikel 700 lid 3 Rv Pro (vergelijk ook Gerechtshof Leeuwarden 24 augustus 2005, NJF 2005, 435).
Nu door Gelredome niet is voldaan aan de voorwaarde dat uiterlijk op 31 januari 2007 een eis in de hoofdzaak is ingesteld (zie 2.11. en 2.12.) is het conservatoir beslag tot levering op het stadion ingevolge de laatste zin van artikel 700 lid 3 Rv Pro van rechtswege vervallen. Gelredome BV dient het conservatoir beslag tot levering dan ook krachtens artikel 727 Rv Pro onverwijld te doen doorhalen.
Een en ander leidt tot de conclusie dat de gemeente en Vitesse geen belang meer hebben bij het gevorderde onder 3.1 sub a. Het gevorderde onder 3.1. sub b. zal in voege zoals hierna aan te geven worden toegewezen.
4.9. Er bestaat aanleiding de ten behoeve van deze vordering gevorderde dwangsommen te matigen in voege zoals hierna aan te geven.
4.10. Ten overvloede wordt met betrekking tot het beslag nog het volgende overwogen.
Uit het door Gelredome BV ingediende verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag tot levering op het stadion blijkt dat Gelredome BV van mening is dat de gemeente in een tweetal verplichtingen jegens haar is tekortgeschoten. Volgens Gelredome BV heeft de gemeente het zogenaamde ‘matchingsrecht’ (optierecht) van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst en het zogenaamde ‘instemmingsrecht’ van artikel 10.1 van de raamovereenkomst niet in acht genomen.
4.11. Met betrekking tot het matchingsrecht is de voorzieningenrechter van oordeel dat - zoals hierna zal blijken - vooralsnog aannemelijk is dat de gemeente hieraan heeft voldaan. Indien in een later stadium tot een andersluidend oordeel zou worden gekomen, zal dit (eventueel) moeten leiden tot een schadevergoedingsactie van Gelredome BV jegens de gemeente.
4.12. Met betrekking tot het instemmingsrecht is de voorzieningenrechter van oordeel dat het genoegzaam duidelijk is geworden dat de opzet van Gelredome is om in dit kader de huidige (voor haar gunstige) huurcondities ten aanzien van het stadion voor de toekomst af te dwingen van Eurocommerce. Hier wordt met name gedoeld op de gunstige prijsafspraken betreffende de kosten van onderhoud en beheer waarvan de overeengekomen termijn (drie jaar) inmiddels is verstreken. Voorshands geoordeeld geeft Gelredome daarmee een ruime uitleg aan artikel 10.1 van de raamovereenkomst. Hoewel de juistheid van deze ruime uitleg in dit kort geding niet geheel valt uit te sluiten, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat, gelet op de belangen van de gemeente en Vitesse bij een snelle levering van het stadion aan Eurocommerce en op het feit dat geschillen met betrekking tot dit punt in een later stadium (definitief) tot klaarheid kunnen worden gebracht door middel van een gerechtelijke procedure, Gelredome thans misbruik maakt van haar positie door haar instemming aan de verkoop van het stadion aan Eurocommerce te onthouden. Het kan met name nooit de bedoeling van partijen zijn geweest dat Gelredome meer rechten krijgt dan zij op grond van de huidige huurovereenkomst heeft.
4.13. In het voorgaande ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aan Gelredome BV te bevelen bij een eventueel nieuw verzoek om beslagverlof dit vonnis onder de aandacht van de desbetreffende voorzieningenrechter te brengen Deze kan bij zijn beslissing daarmee dan rekening houden. De vordering tot deze voorziening moet worden geacht te zijn ingesloten in het gevorderde onder 3.1. sub a. (het door Gelredome BV gelegde conservatoire beslag op het stadion op te heffen en “opgeheven te houden”). Daarbij kan worden volstaan met het opleggen van de hierna te melden dwangsom.
4.14. Het gevorderde onder 3.1. sub c. ziet op een bevel tot het verstrekken aan de gemeente en Vitesse van een schriftelijke en ongeclausuleerde toestemming als bedoeld in artikel 10.1 van de raamovereenkomst (het instemmingsrecht), althans een ontheffing om die toestemming te verkrijgen.
4.15. Partijen verschillen van mening over de vraag hoever het instemmingsrecht van artikel 10.1 van de raamovereenkomst strekt. Volgens de gemeente, Vitesse en Eurocommerce ziet dit niet op instemming voor de overdracht van het stadion, maar uitsluitend op overdracht van enkele specifieke contractuele bepalingen. Van een vetorecht is geen sprake. Gelredome stelt dat deze bepaling wel degelijk ook ziet op de overdracht van het stadion. Om meerdere redenen kan van haar thans bovendien niet worden verlangd dat zij met de overdracht van het stadion instemt.
4.16. Nu partijen zozeer van mening verschillen, kan - zoals hiervoor al werd overwogen - in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld welke uitleg van artikel 10.1 van de raamovereenkomst de juiste is. Geen van de door de verschillende partijen aan deze bepaling gegeven betekenis valt op voorhand uit te sluiten. Om op dit punt een helder en duidelijk antwoord te krijgen, is een bodemprocedure de geëigende weg. Gesteld dat de uitleg van Gelredome de juiste zou zijn, dan kan in dit stadium slechts worden vastgesteld dat áls de gemeente zonder instemming van Gelredome toch overgaat tot levering van het stadion aan Eurocommerce, zij (eventueel) toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de raamovereenkomst. Of daarvan sprake is, kan in dit kort geding evenmin worden vastgesteld. Voorshands geoordeeld kan het gevorderde onder 3.1. sub c. onder deze omstandigheden niet in dit kort geding worden toegewezen. Dit geldt te meer nu Eurocommerce bij brief van 28 december 2006 (zie 2.13.) reeds heeft aangegeven bereid te zijn mee te werken aan een oplossing met betrekking tot de overname van de contractuele bepalingen in de relatie met Gelredome.
4.17. De gemeente en Vitesse vorderen verder dat Gelredome wordt bevolen te gehengen en te gedogen dat de gemeente het stadion aan Eurocommerce zal leveren en dat uitvoering zal worden gegeven aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en Eurocommerce van 24 mei 2006.
4.18. Deze vordering zal worden afgewezen. Nu het conservatoir beslag tot levering van rechtswege is vervallen, kan de gemeente het stadion in beginsel gewoon leveren aan Eurocommerce. Bovendien speelt deze levering zich af in de relatie tussen de gemeente en Eurocommerce; Gelredome staat daar geheel buiten. De gemeente en Vitesse hebben hun belang bij deze vordering dan ook onvoldoende duidelijk gemaakt.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is deze vordering ook te vaag om te kunnen worden toegewezen. Uit de dagvaarding valt niet op te maken waaruit het gehengen en gedogen precies dient te bestaan, terwijl de gemeente en Vitesse dit ter zitting evenmin duidelijk hebben gemaakt. Dit terwijl aan deze vordering wel een eenmalige dwangsom is gekoppeld van € 1.000.000,00, en voorts een dwangsom van € 100.000,00 per dag dat Gelredome met het gehengen en gedogen in gebreke blijft. Onder deze omstandigheden ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding het gevorderde onder 3.1. sub d. toe te wijzen.
4.19. Het gevorderde onder 3.1. sub e. richt zich tot Eurocommerce. Zij dient haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Voorshands geoordeeld hebben de gemeente en Vitesse geen belang bij deze vordering. Vaststaat dat de ene partij, de gemeente, het stadion wil leveren en dat de andere partij, Eurocommerce, het stadion wil afnemen. In dit opzicht zijn de gemeente en Eurocommerce het volstrekt met elkaar eens, hetgeen ook blijkt uit het feit dat Eurocommerce zich aan de zijde van de gemeente en Vitesse heeft gevoegd ten aanzien van hun vordering tot opheffing van het conservatoir beslag tot levering. Eurocommerce heeft de gemeente op 28 december 2006 zelfs gesommeerd het stadion aan haar te leveren. Ook ter zitting hebben beide partijen hun bedoelingen betreffende het stadion nogmaals uitgesproken. Uit niets kan worden afgeleid dat hieraan moet worden getwijfeld. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.20. Hoewel de vorderingen van de gemeente en Vitesse voor het grootste deel worden afgewezen, ziet de voorzieningenrechter evenwel aanleiding Gelredome BV in de proceskosten te veroordelen. In essentie gaat het in deze zaak immers om de levering van het stadion door de gemeente aan Eurocommerce, die thans wordt geblokkeerd door het door Gelredome BV gelegde conservatoire beslag tot levering. In verband met dit beslag hebben de gemeente en Vitesse het onderhavige kort geding aanhangig gemaakt, zodat het naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleszins redelijk is, nu het beslag is vervallen, Gelredome BV in de proceskosten te veroordelen.
De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht € 1,00
- kosten dagvaarding € 1,00 (50% van de kosten voor de gezamenlijk
- salaris advocaat € 1,00 uitgebrachte dagvaarding)
Totaal € 1.109,16
De kosten aan de zijde van Vitesse worden begroot op:
- vast recht € 1,00
- kosten dagvaarding € 42,15 (50% van de kosten voor de gezamenlijk
- salaris advocaat € 1,00 uitgebrachte dagvaarding)
Totaal € 1.109,15
De kosten aan de zijde van Eurocommerce (nu zij zich met betrekking tot het beslag aan de zijde van de gemeente en Vitesse heeft gevoegd) worden begroot op:
- vast recht € 1,00
- salaris advocaat € 1,00
Totaal € 1.067,00
de vordering in reconventie van Eurocommerce
4.21. Eurocommerce vordert in reconventie dat de gemeente wordt veroordeeld om aan haar te leveren het stadion zoals gedefinieerd in artikel 1 van Pro de intentieovereenkomst. Zij stelt daarbij dat zij ingevolge de intentieovereenkomst recht heeft op levering van het stadion, vrij van beslag. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
4.22. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Eurocommerce te gelden als een perfecte koopovereenkomst. Daarmee heeft Eurocommerce inderdaad een recht op levering verworven. Bij brief van 28 december 2006 heeft zij de gemeente gesommeerd het stadion aan haar te leveren. De gemeente kan aan deze sommatie niet voldoen als gevolg van een omstandigheid die niet aan Eurocommerce kan worden toegerekend. Voorshands geoordeeld gaat het wel om een verhindering in de nakoming aan de zijde van de gemeente die voor haar rekening dient te komen. De beslaglegging door Gelredome BV vloeit immers voort uit de contractuele relatie die de gemeente heeft met Gelredome BV.
Weliswaar is het conservatoir beslag tot levering van rechtswege vervallen, maar vooralsnog valt niet uit te sluiten dat er zich andere omstandigheden zullen voordoen die maken dat er opnieuw een verhindering in de nakoming aan de zijde van de gemeente optreedt. Voorshands geoordeeld heeft Eurocommerce daarom belang bij toewijzing van haar reconventionele vordering. De voorzieningenrechter zal daartoe dan ook overgaan.
4.23. Er bestaat aanleiding de ten behoeve van deze vordering gevorderde dwangsommen te matigen in voege zoals hierna aan te geven.
4.24. De gemeente zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eurocommerce worden begroot op:
- salaris procureur € 408,00
Totaal € 408,00
de vorderingen in reconventie van Gelredome
4.25. Gelredome vordert onder 3.5. sub a. allereerst dat de gemeente wordt veroordeeld om aan Gelredome BV een exemplaar van de koopovereenkomst die zij met Eurocommerce heeft gesloten en de stukken waarom Gelredome BV bij brief van 9 juni 2006 heeft verzocht, ter hand te stellen, alsmede de vragen die Gelredome BV in genoemde brief heeft gesteld schriftelijk te beantwoorden.
4.26. Voorop wordt gesteld dat vaststaat dat de gemeente op grond van de
intentieovereenkomst een leveringsverplichting heeft jegens Eurocommerce. Daarnaast heeft de gemeente Gelredome tijdig in kennis gesteld van het feit dat zij voornemens was het stadion aan Eurocommerce te verkopen. Bij brief van 14 april 2006 heeft de heer [naam], namens de gemeente Gelredome BV gewezen op artikel 11 van Pro de huurovereenkomst (het ‘matchingsrecht’) en daarbij naar het oordeel van de voorzieningenrechter alle essentialia van de te sluiten intentieovereenkomst met Eurocommerce (“de condities waarvoor een derde zal verwerven”) medegedeeld. Voorts is genoemde intentieovereenkomst, zoals hiervoor reeds enkele malen overwogen, te beschouwen als een perfecte koopovereenkomst.
4.27. Gelredome stelt zich op het standpunt dat het matchingsrecht nog steeds van toepassing is, omdat de gemeente tot op heden niet alle voorwaarden van de tussen de gemeente en Eurocommerce gemaakte afspraken aan haar heeft medegedeeld.
4.28. Met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.26. is overwogen, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in dit kort geding evenwel onvoldoende aannemelijk geworden dat dit standpunt in een bodemprocedure zal standhouden. Aannemelijk is dat de tekst van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst niet dwingt tot het verstrekken van de nadere gegevens waarom Gelredome in haar brief van 9 juni 2006 heeft verzocht, maar slechts ziet op de te verstrekken essentialia van een nog te sluiten koopovereenkomst. En zoals blijkt uit de reeds aangehaalde brief van 14 april 2006 heeft de gemeente aan dit laatste voldaan. De voorzieningenrechter acht het niet waarschijnlijk dat bijvoorbeeld het overleggen van een businessplan ook onder het matchingsrecht van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst valt. Een dergelijk plan bevat immers bedrijfsmatige, en dus concurrentiegevoelige, informatie.
4.29. Daarenboven heeft te gelden dat zelfs indien in een bodemprocedure zou worden geoordeeld dat de door Gelredome verzochte gegevens wel onder het matchingsrecht van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst vallen, en dat de gemeente derhalve dit aan Gelredome toekomende optierecht uit de huurovereenkomst heeft geschonden, dit slechts zal leiden tot een schadevergoedingsactie van Gelredome jegens de gemeente. Om deze reden komt het gevorderde onder 3.5. sub a. niet tot voor toewijzing in aanmerking.
4.30. Gelredome vordert voorts (3.5. sub b.) dat de gemeente wordt veroordeeld Gelredome BV in de gelegenheid te stellen het matchingsrecht van artikel 11 van Pro de huurovereenkomst uit te oefenen gedurende een periode van twee maanden vanaf de dag dat aan de vordering onder 3.5. sub a. is voldaan. Uit het hiervoor overwogene volgt reeds dat ook deze vordering niet kan worden toegewezen. De gemeente heeft de relevante gegevens op 14 juni 2006 aan Gelredome BV verstrekt en vaststaat dat Gelredome niet binnen twee maanden daarna het aanbod van de gemeente heeft aanvaard dan wel verworpen. Daarmee is de termijn van twee maanden, zoals ook opgenomen in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst, verstreken.
De stelling van Gelredome dat Eurocommerce op 7 juli 2006 haar aanbod heeft ingetrokken en dat Gelredome derhalve daarna opnieuw voor een periode van twee maanden in de gelegenheid had moeten worden gesteld een nieuw - tussen de gemeente en Eurocommerce te bereiken - onderhandelingsresultaat te matchen, kan niet als juist worden aanvaard, nu op 24 mei 2006 reeds een perfecte koopovereenkomst (intentieovereenkomst) tussen de gemeente en Eurocommerce tot stand is gekomen.
4.31. Ten slotte vordert Gelredome dat het de gemeente wordt verboden het stadion te vervreemden zolang over de in 3.6. omschreven onderwerpen tussen Gelredome BV
enerzijds en Eurocommerce en/of de gemeente anderzijds geen overeenstemming is bereikt.
4.32. Voor de beoordeling van deze vordering is van belang dat een recht op levering jegens Gelredome eerst ontstaat op het moment dat er daadwerkelijk door Gelredome wordt gematcht. Daarvan is op dit moment geen sprake. Zoals hiervoor reeds is overwogen, ligt er thans wel al een leveringsverplichting van de gemeente jegens Eurocommerce die de gemeente ook dient na te komen. Als de (hypothetische) situatie zich al voordoet dat Gelredome alsnog in de gelegenheid moet worden gesteld om te matchen, en zij van die gelegenheid vervolgens ook binnen een termijn van twee maanden gebruik maakt, dan doet dit voor haar slechts een schadevergoedingsactie jegens de gemeente ontstaan.
4.33. Bovendien heeft Eurocommerce naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter een sterker recht dan Gelredome. Het matchingsrecht van Gelredome, feitelijk een optierecht, is het recht om een koopovereenkomst met betrekking tot het stadion aan te gaan. Eurocommerce daarentegen heeft reeds een volwaardige koopovereenkomst met betrekking tot het stadion gesloten. Eurocommerce heeft een recht op levering, Gelredome (nog) niet. Een beroep op analogische toepassing van artikel 3:298 BW Pro (het oudere optierecht op levering dient te prevaleren boven het latere recht op levering ingevolge de koopovereenkomst) kan Gelredome niet baten, omdat een analogische toepassing van genoemd artikel slechts mogelijk is bij rechten van gelijke aard. Daarvan is in dit geval evenwel geen sprake (vergelijk Vzr. rechtbank Groningen, 13 juli 2001, KG 2001, 206 en Vzr. Rechtbank Alkmaar, 20 juli 2006, LJN AY4582).
De stelling ten slotte, dat de intentieovereenkomst op 11 januari 2007 in het kadaster is ingeschreven, terwijl het conservatoir beslag tot levering al dateert van 15 november 2006, zodat de zogenaamde ‘vormerkung’ van artikel 7:3 lid 3 BW Pro niet aan Gelredome kan worden tegengeworpen, gaat evenmin op. Bepalend is de datum van de totstandkoming van de intentieovereenkomst, te weten 24 mei 2006.
4.34. Een en ander leidt tot de conclusie dat ook deze vordering van Gelredome zal worden afgewezen. Een wederzijdse belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Zowel de gemeente en Vitesse als Eurocommerce hebben de wens uitgesproken dat er spoedig tot afwikkeling van de levering van het stadion wordt overgegaan. Zij hebben hun belangen daarbij voldoende aangetoond. Deze belangen dienen te prevaleren boven het belang van Gelredome om eerst de garantie van Eurocommerce te krijgen dat zij de bestendige praktijk met betrekking tot de variabele huur van het stadion en de kosten voor het onderhoud en beheer van het stadion continueert.
Indien in een later stadium mocht blijken dat ook Gelredome een recht op levering van het stadion heeft, dan dient dat te worden vertaald in een vordering tot schadevergoeding tegen de gemeente.
4.35. Gelredome zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- salaris procureur € 408,00
Totaal € 408,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. laat Eurocommerce toe als gevoegde partij;
ten aanzien van de vorderingen in conventie
5.2. beveelt Gelredome BV om het verval van het beslag op het stadion binnen twee (2) dagen na betekening van dit vonnis in te schrijven in het kadaster en zorg te dragen voor de doorhaling in het kadaster van het op het stadion gelegde beslag, en voorts binnen genoemde termijn deugdelijke bewijsstukken van deze inschrijving en doorhaling aan de advocaten van de gemeente te verstrekken;
5.3. veroordeelt Gelredome BV om, ingeval zij na betekening van dit vonnis bovenstaand bevel niet opvolgt, aan de gemeente een eenmalige dwangsom te betalen van
€ 500.000,- en voorts een dwangsom te betalen van € 50.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, echter met een maximum van € 1.000.000,-;
5.4. beveelt Gelredome BV om, ingeval zij wederom verlof vraagt om beslag te leggen ten laste van de gemeente tot zekerheid van dezelfde vordering, dit vonnis onder de aandacht van de desbetreffende voorzieningenrechter te brengen, zulks op straffe van verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 100.000,-;
5.5. veroordeelt Gelredome BV in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.109,16, aan de zijde van Vitesse tot op heden begroot op € 1.109,15 en aan de zijde van Eurocommerce tot op heden begroot op € 1.067,00;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af;
ten aanzien van de vordering in reconventie van Eurocommerce
5.8. veroordeelt de gemeente om binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot levering aan Eurocommerce van het stadion als gedefinieerd in artikel 1 van Pro de intentieovereenkomst, vrij van beslagen en overigens onder de condities verwoord in die intentieovereenkomst;
5.9. veroordeelt de gemeente, om ingeval zij na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, aan Eurocommerce een dwangsom te betalen van € 10.000,00,-, voor iedere dag dat de gemeente met de nakoming daarvan in gebreke blijft, echter met een maximum van € 1.000.000,-;
5.10. veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Eurocommerce tot op heden begroot op € 408,00;
5.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.12. wijst het meer of anders gevorderde af;
ten aanzien van de vorderingen in reconventie van Gelredome
5.13. wijst de vorderingen af;
5.14. veroordeelt Gelredome BV, Gelredome NV en stichting Gelredome hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt, ook de anderen daardoor zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 408,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 27 februari 2007.