Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 151822 / KG ZA 07-86
Vonnis in kort geding van 17 april 2007
in de zaak van
1. [eiser 1]
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers bij dagvaarding van 13 februari 2007,
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. S.H.W. Le Large te Utrecht,
tegen
1. DE BEWAARDER VAN HET KADASTER EN DE OPENBARE REGISTERS TE ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
advocaat mr. I.S.T.A. van Riet te Apeldoorn,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
advocaat mr. D.M.S. Gribling te Amsterdam,
3. [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats],
4. WATERSCHAP RIVIERENLAND,
gevestigd te Tiel,
gedaagden.
Partijen zullen hierna respectievelijk [eisers] c.s., het kadaster, [gedaagde 2], [gedaagde 3] en het waterschap worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties van [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers] c.s.
- de ter zitting ingestelde wijziging van eis
- de pleitnota van het kadaster
- de pleitnota van [gedaagde 2]
- het proces-verbaal van aanhouding van 6 maart 2007 ten behoeve van schikkingsonderhandelingen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] c.s. hebben bij koopovereenkomst van 21 juli 2005 van [gedaagde 3] gekocht de onroerende zaken, zijnde een vrijstaand woonhuis met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gekochte).
2.2. Het gekochte is bij akte van levering van 23 september 2005 aan [eisers] c.s. geleverd.
2.3. Na een kadastrale inmeting op 20 december 2005 is gebleken dat het aanwezige tuinhek dat de tuin van het gekochte omsluit, aan de achterzijde van de tuin deels op onroerende zaken staat die ter plaatse zijn aangeduid als [adres] Deze twee onroerende zaken staan blijkens het register van het kadaster op naam van [gedaagde 2].
2.4. De erfafscheiding sluit perceel [nr.] geheel en perceel [nr.] gedeeltelijk in bij de tuin van het gekochte.
2.5. [eisers] c.s. zijn na genoemde constatering met [gedaagde 2] in overleg getreden. Daarbij heeft [gedaagde 2] aangegeven dat hij de percelen [nr.] en [nr.] bij koopovereenkomst van 4 juli 1997 heeft verkocht aan Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV (hierna: Bouwfonds). De percelen zijn door [gedaagde 2] nog niet geleverd.
2.6. Bij brief van 22 augustus 2006 hebben van Tiem c.s. [gedaagde 2] verzocht mee te werken aan een nieuwe kadastrale inmeting alsmede wijziging van de kadastrale gegevens, omdat de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) door verjaring eigendom zijn geworden van [eisers] c.s.
2.7. Bij brief van 19 september 2006 aan [eisers] c.s. heeft Bouwfonds betwist dat sprake is van verjaring. Zij heeft [eisers] c.s. tevens gesommeerd de onrechtmatige situatie zo spoedig mogelijk te herstellen.
2.8. [eisers] c.s. hebben bij brief van 26 september 2006 [gedaagde 2] nogmaals verzocht mee te werken aan de inmeting en wijziging van de kadastrale gegevens.
2.9. Hierop heeft [gedaagde 2] bij brief van 4 oktober 2006 gereageerd door [eisers] c.s. te sommeren de onrechtmatige situatie onmiddellijk op te heffen.
2.10. Bij brief van 10 november 2006 heeft [gedaagde 2] zijn verzoek herhaald.
2.11. Op 13 december 2006 heeft notaris [betrokkene] te Utrecht (hierna: de notaris), [gedaagde 2] een conceptakte ‘verklaring van verjaring’ als bedoeld in artikel 34 van Pro de Kadasterwet toegezonden met het verzoek aan te geven of hij met de daarin vervatte stellingname akkoord kan gaan.
2.12. Bij brief van 20 december 2006 heeft [gedaagde 2] de notaris bericht dat zijns inziens geen sprake is van verkrijging door verjaring door [eisers] c.s.
2.13. Uit de registers van het kadaster is gebleken dat het waterschap een opstalrecht heeft op perceel [nr.].
2.14. Op 10 januari 2007 heeft de notaris het waterschap verzocht aan te geven of zij de verkrijgende verjaring erkent.
2.15. Het waterschap heeft bij brief van 19 januari 2007 aangegeven dat zij medewerking wil verlenen aan de verkrijgende verjaring, onder de voorwaarde dat het opstalrecht op het gedeelte van perceel [nr.] in stand blijft.
2.16. Op 1 februari 2007 is het definitieve proces-verbaal van ingeroepen en betwiste verjaring, eveneens gedateerd 1 februari 2007, aangeboden ter inschrijving in het register van het kadaster.
2.17. Deze inschrijving is door het kadaster geweigerd en vervolgens is met inachtneming van het bepaalde in artikel 37 lid 2 van Pro de Kadasterwet de aanbieding van de notariële verklaring geboekt in het register van voorlopige aantekeningen.
3. Het geschil
3.1. [eisers] c.s. vorderen na wijziging van eis dat:
primair
het kadaster wordt bevolen om binnen vijf dagen na het wijzen van dit vonnis de notariële verklaring van de notaris die reeds aan haar is aangeboden alsnog in te schrijven in het openbare register (het zogenaamde 4D-register);
subsidiair
indien het noodzakelijk wordt geacht de perceelsgedeelten nogmaals in te meten,
1. [gedaagde 2] wordt bevolen mee te werken aan een inmeting door het kadaster van perceel [nr.] en perceel [nr.] gedeeltelijk;
2. het kadaster wordt bevolen om binnen vijf dagen na het verschijnen van het inmeetrapport de notariële verklaring van de notaris die reeds aan haar is aangeboden alsnog in te schrijven in het openbare register (het zogenaamde 4D-register);
primair en subsidiair
de gedaagden die verweer hebben gevoerd worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2. [eisers] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij naast het gekochte ook eigenaar zijn geworden van de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk).
Primair beroepen zij zich daarbij op verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW Pro. Er is sprake van een onafgebroken bezit te goeder trouw van (in ieder geval) tien jaar door [eisers] c.s. en hun rechtsvoorgangers.
De ondubbelzinnige pretentie van eigendom blijkt uit de fysiek ononderbroken erfafscheiding om de in geschil zijnde perceelgedeelten heen, alsmede uit het feitelijk gebruik van deze perceelgedeelten als tuin. De beplanting vlak tegen de erfafscheiding illustreert dit. Bovendien hebben verschillende getuigen een en ander bevestigd.
De percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) zijn één geheel met de tuin van het gekochte gaan vormen en deze tuin is niet meer vanuit andere percelen of vanaf de openbare weg toegankelijk. Gelet op de omvang van het gekochte is niet direct duidelijk dat percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) bij het gekochte zijn gevoegd. Bovendien is gelet op de diepte van de percelen van het gekochte een aantal meters extra diepte niet gemakkelijk op te merken. Daarmee is de goeder trouw van [eisers] c.s. en hun rechtsvoorgangers gegeven.
Subsidiair is er in ieder geval sprake van verkrijging door extinctieve verjaring op grond van artikel 3:105 juncto Pro artikel 3:306 BW Pro.
Van een rechtsgeldige stuiting van de verjaringstermijn van tien jaar dan wel twintig jaar is niet gebleken.
3.3. Het kadaster heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter. [gedaagde 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eisers] c.s.
4.2. Voorop wordt gesteld dat de notaris op grond van het bepaalde in artikel 37 lid 1 onder Pro c van de Kadasterwet in zijn akte heeft vermeld niet te kunnen voldoen aan het in artikel 37 lid 1 onder Pro a en b van de Kadasterwet gestelde. In dat geval volgt, ingevolge artikel 37 lid 2 van Pro de Kadasterwet, inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen en kan inschrijving in de openbare registers alleen plaatsvinden op bevel van de rechter. Dit betekent dat de bewaarder van het kadaster in beginsel op juiste gronden heeft geweigerd de onderhavige notariële akte in te schrijven in het betreffende hypotheekregister en in plaats daarvan deze akte heeft geregistreerd in het register van voorlopige aantekeningen.
4.3. De vraag die in dit kort geding aan de orde is, is of er aanleiding bestaat de bewaarder van het kadaster te bevelen de inschrijving in de openbare registers alsnog te verrichten (zie artikel 3:20 lid 2 BW Pro). Hierbij is van belang dat inschrijving in de openbare registers primair tot functie heeft dat derden die willen handelen met degene ten koste van wie een beroep op verjaring wordt gedaan, tijdig worden gewaarschuwd. Om die reden past in het algemeen terughoudendheid met het afwijzen van een inschrijving als de onderhavige. Anderzijds dient ertegen te worden gewaakt dat de registers worden belast met ongerechtvaardigde verjaringspretenties.
4.4. Ter beantwoording van voormelde vraag dient thans te worden beoordeeld of de verjaringsaanspraak van [eisers] c.s. voldoende gerechtvaardigd is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5. [eisers] c.s. stellen dat zij naast het gekochte ook eigenaar zijn geworden van de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) primair op grond van verkrijgende verjaring (ex artikel 3:99 BW Pro), dan wel subsidiair op grond van verkrijging door extinctieve verjaring (ex artikel 3:105 juncto Pro artikel 3:306 BW Pro). Voor het slagen van het door [eisers] c.s. gedane beroep op zowel verkrijgende verjaring als verkrijging door extinctieve verjaring van de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) is vereist, dat er sprake is (geweest) van onafgebroken bezit gedurende tien dan wel twintig jaren. De vraag of [eisers] c.s. en hun rechtsvoorgangers in deze als bezitter kunnen worden aangemerkt, dient ingevolge artikel 3:108 BW Pro naar verkeersopvatting te worden beoordeeld, met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Artikel 3:109 BW Pro bepaalt dat degene die een goed houdt, wordt vermoed bezitter te zijn.
4.6. Volgens [eisers] c.s. blijkt het onafgebroken bezit van genoemde percelen met name uit de fysiek ononderbroken erfafscheiding (een hek) om de in geschil zijnde perceelgedeelten heen, alsmede uit het feitelijk gebruik van deze perceelgedeelten als tuin. De beplanting vlak tegen de erfafscheiding illustreert dit ook. Bovendien hebben verschillende getuigen een en ander bevestigd.
4.7. [gedaagde 2] bevestigt dat sinds 1959 een hek aanwezig is dat de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) omsluit. Voor de achtergrond van het plaatsen van dit hek geeft hij de volgende verklaring. Op ongeveer de plek waar de kadastrale grens loopt tussen perceel [nr.] en het gekochte liep een sloot. Deze sloot fungeerde toen als erfafscheiding. Halverwege de jaren 50 is de sloot gedempt. De eigenaren van de ten oosten van het gekochte gelegen percelen hebben in 1958 en 1959 stroken grond gekocht van [gedaagde 2] sr. teneinde hun grond uit te breiden. [gedaagde 2] heeft de daartoe opgemaakte akten als productie in het geding gebracht. Gevolg hiervan was dat de grens enkele meters naar het zuiden is opgeschoven. [gedaagde 3], die haar percelen niet lang daarvoor zelf had aangekocht, heeft in tegenstelling tot haar buren ervoor gekozen de oorspronkelijke grens te handhaven en geen strook grond bij te kopen. Zij had genoeg grond en had geen behoefte aan meer grond. Dit verklaart ook waarom de kadastrale grens bij haar perceel een knik vertoont. De feitelijke afrastering (het hek) is vervolgens kennelijk om praktische redenen rechtdoor getrokken. Op deze manier verkreeg [gedaagde 3] als houdster slechts een gebruiksrecht op de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk). Omdat [gedaagde 3] ten tijde van de demping van de sloot en de nieuwe grensaanduiding er zeer bewust voor heeft gekozen geen extra strook grond aan te kopen, is zij volgens [gedaagde 2] de bewuste percelen niet voor zichzelf gaan houden en is zij zich naar buiten toe ook niet als eigenaar daarvan gaan gedragen. Van een innerlijke bezitswil is immers geen sprake geweest. [gedaagde 3] heeft dan ook niet in 2005 aan [eisers] c.s. het bezit overgedragen.
4.8. De hiervoor genoemde feiten zijn door [eisers] c.s. ter zitting niet betwist. De advocaat van [gedaagde 2] heeft aan het voorgaande bovendien nog toegevoegd dat het hek is geplaatst door degenen die het extra stuk grond wél hebben gekocht. Daarin kan dus geen aanwijzing worden gevonden voor de bezitswil van [gedaagde 3].
De heer [betrokkene], een neef van [gedaagde 3] en door haar ook gemachtigd om ter zitting namens haar het woord te voeren, heeft ter zitting daaraan toegevoegd dat zijn tante ([gedaagde 3]) vermoedelijk ook geen geld had om mee te betalen aan het hek.
4.9. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter leidt genoemd feitencomplex in samenhang bezien met hetgeen onder 4.8. is weergegeven tot de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eisers] c.s. en hun rechtsvoorgangers de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk) voor zichzelf zijn gaan houden. Vooralsnog is niet gebleken dat van een innerlijke bezitswil sprake is geweest.
De verschillende door [eisers] c.s. in het geding gebrachte getuigenverklaringen doen hieraan niet af, nu daarin niets wordt verklaard met betrekking tot die innerlijke bezitswil.
De enkele omstandigheid dat het hek al jaren op dezelfde plaats aanwezig is, hetgeen volgens [eisers] c.s. ook blijkt uit de vlak daartegen groeiende beplanting, is voor het ontstaan van eigendom door verjaring, gelet op hetgeen de Hoge Raad in zijn arrest van 3 mei 1996 (NJ 1996, 501) heeft overwogen, onvoldoende. Daartoe is in ieder geval vereist een innerlijke bezitswil gedurende de voor verkrijging door verjaring benodigde termijn.
4.10. Een en ander betekent dat [eisers] c.s. noch een beroep op verkrijgende verjaring, noch een beroep op verkrijging door extinctieve verjaring toekomt.
Er bestaat thans dan ook geen aanleiding de bewaarder van het kadaster te bevelen de inschrijving in de openbare registers alsnog te verrichten en/of [gedaagde 2] te bevelen mee te werken aan een nieuwe inmeting door het kadaster van de percelen [nr.] en [nr.] (gedeeltelijk).
De vorderingen van [eisers] c.s. zullen derhalve worden afgewezen.
4.11. [eisers] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het kadaster en [gedaagde 2] worden telkens begroot op:
- vast recht € 251,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.067,00
De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] en het waterschap worden telkens begroot op:
- vast recht € 251,00
Totaal € 251,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van het kadaster tot op heden begroot op € 1.067,00, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op
€ 1.067,00, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 251,00 en aan de zijde van het waterschap tot op heden begroot op € 251,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 17 april 2007.