Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 150510 / HA ZA 07-22
Vonnis van 16 mei 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ANTIEKCENTRUM DE GOUDEN DRAECK B.V.,
gevestigd te Arnhem,
eiseres,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J.P.K. PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Oudewater,
gedaagde,
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. H.J. Suyver te Alphen aan den Rijn.
Partijen zullen hierna De Gouden Draeck en JPK genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2007 en het commentaar daarop van de partijen bij brieven van hun procureurs van 11 april 2007.
Door De Gouden Draeck zijn bij brief van haar procureur van 12 maart 2007 nog stukken in het geding gebracht.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gouden Draeck heeft op 2 september 2003 aan JPK verkocht een perceel grond met opstallen, bestaande uit een huis, werkplaats, magazijn, erf en verder aanbehoren, plaatselijk bekend als Arnhem, [adres]
2.2. Volgens een afsprakenlijst zijn op die dag tussen [directeur], thans directeur van JPK (hierna [directeur]), [betrokkene] namens De Gouden Draeck (hierna [betrokkene]) en [betrokkene] van [XXX] Makelaars de volgende afspraken gemaakt:
- de heer [directeur] of nader te noemen lastgever koopt van de heer [betrokkene] het project aan de [adres] te Arnhem (…) met het oogmerk op dit complex met inbegrip van de villa 24 appartementen te realiseren.
- De Koopsom bedraagt € 725.000,--; (…)
- Mochten er minder appartementen kunnen worden gerealiseerd neemt de koopsom per minder gerealiseerde woning af met € 20.000,-- per appartement; mocht dit aantal dalen tot onder de 21 wordt de overeenkomst ontbonden. Worden er meer appartementen gerealiseerd dan 24 dan stijgt de koopsom met € 20.000,-- per appartement tot maximaal 27 appartementen. Mocht het totaal aantal te realiseren appartementen hoger uitvallen dan 27 dan moet over een verdere meeropbrengst worden onderhandeld. Nieuwbouw ter plaatse van de villa wordt in de telling niet meegerekend.
- Na het opmaken van de koopovereenkomst stelt koper 10% bankgarantie.
- (…)
- Overdracht en betaling zullen plaatsvinden direct na verlening bouwvergunning.
- Voor eind december 2003 verschaft koper op grond van het bovengestelde duidelijkheid omtrent het doorgaan van de transactie.
- (…)
2.3. In een door De Gouden Draeck overgelegde eerste concept van de koopovereenkomsten van notariskantoor [notariskantoor] luidt de tekst van artikel 16 als Pro volgt:
1. Binnen een marge van de realisering van minimaal 21 en maximaal 27 woonappartementsrechten zal de prijs van het verkochte, te rekenen vanaf een aantal van 24 woonappartementsrechten, verminderen met € 20.000,-- per appartementsrecht indien er minder of meer appartementsrechten dan 24 mogen worden gerealiseerd (en worden gerealiseerd). De villa worden in de deze berekening niet meegeteld. Indien een bouwvergunning wordt verleend voor 28 of meer woonappartementsrechten zal tussen partijen nader overleg plaatshebben over de prijs.
2. (…)
2.4. In een daarop volgend concept luidt de tekst van artikel 16 als Pro volgt:
1. Binnen een marge van de realisering van minimaal 21 woonappartementsrechten zal de prijs van het verkochte, te rekenen vanaf een aantal van 24 woonappartementsrechten, verminderen of vermeerderen met € 20.000,- per appartementsrecht indien er minder of meer appartementsrechten dan 24 mogen worden gerealiseerd (en worden gerealiseerd). De villa wordt, als deze wordt gesloopt, in deze berekening meegeteld voor zes (6) woonappartementen. Indien alleen het lage gedeelte van de villa wordt gesloopt zal dit worden gerekend als twee appartementen. In dat geval moet (hiervoor) in plaats van 24 worden gelezen: 26.
2. (…)
2.5. De koopovereenkomst is uiteindelijk vastgelegd in een notariële akte d.d.
19 februari 2004 (verder te noemen de koopakte).
In die koopakte staat onder meer het volgende:
(…)
KOOPPRIJS
voor een koopprijs van ZEVENHONDERD VIJFENTWINTIGDUIZEND EURO
(€ 725.000,--), met inachtneming van het hierna in artikel 16 bepaalde Pro.
Deze koop is gesloten onder de navolgende bedingen:
(…)
VERPLICHTING TOT OVERDRACHT EN DATUM VAN LEVERING
Artikel 2
Verkoper is verplicht het verkochte over te dragen aan koper, die moet aanvaarden.
De levering vindt plaats uiterlijk zes (6) maanden nadat de bouwvergunning als bedoeld in artikel 12 van Pro deze koopovereenkomst definitief is geworden (met “definitief”wordt bedoeld een bruikbare, niet voor schorsing en verzet vatbare, bouwvergunning), tenzij het bepaalde in artikel 12 van Pro toepassing is.
(…)
WAARBORGSOM/BANKGARANTIE
Artikel 4
1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper binnen veertien (14) dagen nadat beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend, als waarborgsom storten bij de notaris een bedrag groot tweeënzeventigduizend vijfhonderd euro (€ 72.500,--). (…)
OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 7
(…)
C. (Normaal gebruik)
Koper is voornemens het registergoed als bouwgrond voor herontwikkeling (voor eigen risico) te gebruiken, hierna te noemen: het gebruik. Verkoper staat er niet voor in dat dit zo gebruikt kan worden; de huidige bestemming voldoet hieraan, voor zover verkoper bekend, niet.
(…)
INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE
Artikel 11
1. Een partij is jegens de wederpartij in verzuim indien zij tekortschiet in de nakoming van enige verplichting uit hoofde van deze overeenkomst en de nakoming daarvan na schriftelijke ingebrekestelling gedurende acht (8) dagen uitblijft. (…)
2. Indien een partij in verzuim is, heeft de wederpartij het recht hetzij nakoming te vorderen hetzij deze overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de in verzuim zijnde partij te ontbinden.
3. Indien de tekortkoming toerekenbaar is en betrekking heeft op de verplichting tot feitelijke en/of juridische levering, danwel de voldoening van de koopprijs en van de overige kosten, rechten, zakelijke lasten en belastingen (voor zover verschuldigd) verbeurt de in verzuim zijnde partij na het verstrijken van de hiervoor in lid 1 bedoelde termijn van acht (8) dagen ten behoeve van de wedertij een zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs.
De wederpartij heeft het recht binnen een (1) jaar na de ingebrekestelling – ongeacht of de boete is verbeurd of niet – verdere schadevergoeding van de in verzuim zijnde partij te vorderen met inachtneming van artikel 6:74 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDE
Artikel 12
1. Deze overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat deze overeenkomst door een beroep daarop uiterlijk dertig (30) dagen na 31 juli 2005 is ontbonden, als aan koper op 31 juli 2005 geen bouwvergunning is verleend die op die datum “definitief”(als hiervoor in artikel 2 bedoeld Pro) is voor de bouw op het verkochte van minimaal 21 woonappartementsrechten en de daarbij behorende/benodigde 30 parkeerplaatsen. Het in de eerste zin genoemde aantal van minimaal 21 woonappartementen wordt verhoogd naar minimaal 27 woonappartementen indien de gehele villa gesloopt mag worden. Het in de eerste zin genoemde aantal van minimaal 21 woonappartementen wordt verhoogd naar minimaal 23 woonappartementen indien alleen het lage gedeelte van de villa gesloopt mag worden.
2. (…)
3. Verkoper en koper zijn samen bevoegd de hiervoor in lid 1 vermelde datum te verlengen. Partijen verplichten zich al het mogelijke te doen ter voorkoming van een beroep op een ontbindende voorwaarde.
4. Partijen verplichten zich indien de hiervoor bedoelde bouwvergunning op 31 juli 2005 niet definitief is en dus beroep door koper op voormelde ontbindende voorwaarde is toegestaan, direct vóórdat beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan met elkaar te overleggen om op andere wijze uitvoering te geven aan de onderhavige overeenkomst. Indien dit binnen genoemde termijn van 30 dagen niet tot overeenstemming leidt is koper onvoorwaardelijk bevoegd zich (binnen de genoemde termijn) te beroepen op de hiervoor bedoelde ontbindende voorwaarde.
Indien dit overleg leidt tot het uitstellen van de transportdatum zal dit in ieder geval inhouden dat de koopprijs te rekenen vanaf 31 augustus 2005 zal worden aangepast (nimmer verlaagd) door toepassing van een berekening op basis van maand indexcijfers van het CBS voor de gezinsconsumptie of soortgelijk indexcijfer.
5. Indien evenwel voor 31 januari 2004 reeds aantoonbaar blijkt dat de Gemeente niet zal meewerken aan procedures die uiteindelijk zullen bewerkstelligen dat het er naar redelijke verwachting zal uitzien dat bouwvergunning als bedoeld in lid 1 van dit artikel zal gaan worden verleend, heeft koper een zelfstandig recht deze koopovereenkomst te ontbinden indien koper zich uiterlijk op 31 januari 2004 hieromtrent uitspreekt op de wijze als hiervoor sub 2 omschreven. Daaraan voorafgaand zal koper verkoper hierover tijdig informeren en zullen partijen in onderling overleg proberen een oplossing voor deze problematiek te bereiken, onverminderd het recht van koper de hiervoor bedoelde ontbinding in te roepen.
(…)
PRIJS
Artikel 16
1. Indien koper meer of minder dan 24 woonappartementen op het verkochte mag realiseren, zal tussen koper en verkoper een verrekening plaatsvinden op basis van € 20.000,-- per meer of minder te realiseren woonappartement.
Indien de gehele villa gesloopt mag worden dient voor de in de eerste zin genoemde aantal van 24 te worden gelezen 30. Indien alleen het lage gedeelte van de villa wordt gesloopt dient voor het in de eerste zin genoemde aantal van 24 te worden gelezen 26.
Vermindering van de koopprijs zal slechts plaatsvinden voor maximaal drie (3) woonappartementen.
2. (…)
3. (…)
4. Koper heeft een inspanningsverplichting om alles in het werk te stellen om zo spoedig mogelijk een bouwvergunning te verkrijgen en indien er zekerheid ontstaat dat deze vergunning toch niet verstrekt kan worden zal koper verkoper ontslaan van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst evenals koper dan van zijn verplichtingen wordt ontslagen.
5. De intentie van koper is de ontwikkeling binnen zijn onderneming of zustermaatschappijen uit te voeren al of niet voor privé belegging.
(…)
2.6. In een door JPK in het geding gebracht verslag van de vergadering van de Raadscommissie VROM van de gemeente Arnhem op 11 mei 2005 (vastgesteld op 23 mei 2005) staat bij punt 9 Nota van Randvoorwaarden [adres] 8a (SO/PJL/2005/291) onder meer het volgende:
De voorzitter stelt de insprekers in de gelegenheid het woord te voeren. Voor zover beschikbaar zijn de inspreekteksten als bijlage toegevoegd. Wethouder De Ronde zal als projectwethouder Spijkerkwartier reageren.
(…)
De heer [directeur] verwoordt namens JPK projecten de visie van de projectontwikkelaar t.a.v. planontwikkeling [adres].
(…)
Wethouder De Ronde deelt mee dat de sloopvergunning (voor “het Koetshuis”c.q. de villa, rechtbank) inmiddels aan de eigenaar is afgegeven. Juridisch waren hiervoor geen belemmeringen. Aan de eigenaar is wel gevraagd nog niet aan te vangen met de sloop.
(…)
Volgens het huidige bestemmingsplan kan en mag JPK Projecten (voor starters) gaan bouwen. Er zijn ook geen redenen aanwezig om geen bouwvergunning af te geven. (…) In het huidige bestemmingsplan kan alleen maar gebouwd worden dicht tegen de huizen aan. In het nieuwe plan kan stedenbouwkundig de structuur van de wijk behouden worden. Het oude plan omvatte 20 woningen het nieuwe plan voorziet in 27.
(…)
De heer [directeur] merkt op dat er kwalitatieve en goedkope (maar geen armoedige) woningen staan gepland. Echter, het soort woningen moet aansluiten bij de vraag.
(…)
Besluit: de commissie neemt kennis van de Nota van Randvoorwaarden [adres] 8a en geeft wethouder De Ronde nadrukkelijk in overweging het overleg met de betrokken partijen voort te zetten met als doel te komen tot een plan dat kan bogen op draagvlak. Voorts verzoekt de commissie wethouder De Ronde in overleg met eigenaar en projectontwikkelaar te treden met het oog op het bereiken van uitstel van uitvoering van de verleende sloopvergunning. De commissie stemt in met de toezegging van wethouder De Ronde het onderwerp vóór het zomerreces in de commissie opnieuw te bespreken.
2.7. De door JPK eveneens overgelegde inspreektekst van [directeur] houdt onder meer het volgende in:
(…)
Toen wij in september 2003 contact opnamen met de heer [adres] projectleider ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Arnhem, dachten wij een voor de hand liggende vraag te stellen. Deze vraag was gezien het vigerend bestemmingsplan: “Zou het niet beter zijn de bebouwing op te schuiven naar het Nieuwe Land en zou het college en raad aan de daarvoor nodige bestemmingsplan wijziging haar medewerking willen geven?”
Nu, 18 maanden later, zijn wij hier om daar een antwoord op te krijgen.
(...)
Afwegingen van bv. meer groen, ruime parkeerfaciliteiten, bestaande kastanje handhaven e.d. zijn meegenomen. Maar wij kunnen niet zorgen voor een verkeerscirculatieplan en de parkeer problemen van de buurt oplossen. Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan komen er 6 tot 8 woningen meer, hetgeen tot een verwaarloosbare extra verkeersdrukte leidt. (…) Ons streven is van het begin af geweest om voor een grotere doelgroep betaalbare woningen te realiseren. Dit plan biedt dan ook weer nieuwe mensen kansen om in deze leuke wijk te gaan wonen.
(…)
2.8. Op 16 juni 2005 ontvangt [directeur] een e-mailbericht van [betrokkene] van de gemeente Arnhem. De inhoud van het bericht luidt als volgt:
Zoals toegezegd hierbij de terugkoppeling van mijn gesprek met wethouder De Ronde en opdrachtgever [betrokkene].
We hebben afgesproken dat de Wethouder maandag in de cie.vergadering zal melden dat het project vast zit. Hij zal vertellen dat de ontwikkelaar met bewoners heeft gesproken, dat dit de verstandhouding heeft verbeterd maar dat er geen consensus is op een plan. Meningen liggen ver uit elkaar. Wijk wil behoud pand, ontwikkelaar wil dat niet en heeft al een sloopvergunning. Op dit moment is het onmogelijk een positief advies te verwachten van de commissie op de nota van randvoorwaarden.
(…)
2.9. De in artikel 12 van Pro de koopakte vermelde datum van 31 juli 2005 is op grond van een nadere overeenkomst tussen partijen verplaatst naar 31 december 2005.
In verband hiermee heeft JPK op 29 juli 2005 aan De Gouden Draeck een brief geschreven. Daarin staat onder meer:
(…)
Tijdens het bovengenoemde onderhoud hebben gesproken om de locatie geschikt te maken voor een van de formules van de Drie Notenboomen, waaronder de Thomashuizen en De Herbergier. Afgelopen dagen hebben wij met de verschillende partijen alle mogelijkheden hiervoor bestudeerd en zijn tot de conclusie gekomen dat de locatie geschikt is te maken voor de Herbergierformule. (…)
Zoals wij het beoordelen kan dit gerealiseerd worden binnen het bestemmingsplan, waardoor we de periode tot bouwvergunning binnen de wettelijke termijnen moeten kunnen afronden.
Wij stellen voor om volgens de koopovereenkomst artikel 12 in Pro overleg te treden om op andere wijze uitvoering te geven aan de koopovereenkomst. Onze gedachten gaan daarbij uit naar een opschorting van de genoemde datum van 31 juli 2005 naar 31 december 2005. (…)
2.10. JPK heeft zich voor 31 december 2005 en ook niet later op de ontbindende voorwaarde beroepen.
2.11. Op 31 januari 2006 schrijft [betrokkene] namens De Gouden Draeck aan JPK het volgende:
Wij moeten de definitieve transportdatum vaststellen en de datum van lege oplevering.
Ik ga er vanuit dat de koopsom gelijk is aan het in het koopcontract gestelde zijnde 725.000.-- Euro excl. Indexatie en verhuur opbrengsten derving.
Zoals ik reeds telefonisch aan u heb medegedeeld ga ik beslist niet akkoord met een verlaging van de koopprijs zoals u suggereerde met 60.000.00 Euro.
Ik wil best mijn medewerking verlenen aan een andere opzet van uw plan voor huisvesting van dementerende ouderen maar dan zonder financiële negatieve gevolgen.
(…)
2.12. Het antwoord van JPK dateert van 1 februari 2006 en luidt als volgt:
(…)
Op dit moment kunnen wij nog geen definitieve transportdatum vaststellen, maar naar verwachting zal het transport medio augustus plaats kunnen hebben. (…)
Inzake de koopsom geven wij uitvoering aan de koopovereenkomst. Dit betekent dus ook met inachtneming van het in artikel 16 bepaalde Pro en de hierin genoemde verrekening.
Wij benadrukken dat er geen sprake is van een verlaging van de koopprijs.
Echter een nadere uitwerking van hetgeen is overeengekomen kan leiden tot een koopprijs van minimaal € 665.000,-.
(…)
2.13. De Gouden Draeck reageert hierop schriftelijk op 6 februari 2006. Zij schrijft het volgende:
Voor alle duidelijkheid deel ik u hierbij nogmaals mede dat ik beslist niet akkoord ga met een verlaging of hoe u het anders wil benoemen van de koopprijs.
Met het betrekken van artikel 16 in Pro uw gewijzigde opzet ga ik dus niet akkoord.
2.14. Bij aangetekende brief van 2 augustus 2006 maakt De Gouden Draeck aanspraak op betaling van de koopprijs van € 725.000,-- en, in het geval JPK dit bedrag niet wil betalen, op de boete van € 72.500,--. JPK wordt in die brief in gebreke gesteld als zij op de geplande transportdatum van 8 augustus 2006 de overeengekomen koopsom van
€ 725.000,-- vermeerderd met indexering niet voldoet.
2.15. JPK heeft daarna van haar kant ook aanspraak gemaakt op de boete van
€ 72.500,00 en in overleg met de notaris is de transportdatum verplaatst naar
15 augustus 2006.
2.16. Op 15 augustus 2006 heeft het transport plaatsgevonden tegen betaling van een bedrag van € 665.000,--.
2.17. Bij brief van 11 augustus 2006 gericht aan notaris [notaris] heeft De Gouden Draeck een beroep gedaan op de bij de notaris gestorte waarborgsom en op grond van artikel 11 lid 4 verzocht Pro de waarborgsom terstond op de derdenrekening van het kantoor van haar raadsman te storten.
2.18. Het koetshuis c.q. de villa is niet gesloopt.
3. Het geschil
3.1. De Gouden Draeck vordert samengevat - veroordeling van JPK tot betaling van EUR 60.000,-- aan restant koopsom, EUR 72.500,-- terzake de verschuldigd geworden boete en EUR 5.547,78 wegens kosten rechtsbijstand, een en ander vermeerderd met de wettelijke (handels)rente en kosten.
De Gouden Draeck stelt dat JPK de overeengekomen restant koopsom van EUR 60.000,-- moet betalen en dat zij de contractuele boete van EUR 72.500,-- is verschuldigd omdat zij in gebreke is gebleven met de nakoming van de koopovereenkomst door te weinig te betalen. De Gouden Draeck stelt voorts dat JPK schadeplichtig is en vordert op die grond vergoeding van de kosten van rechtsbijstand.
3.2. JPK voert verweer. Zij voert aan dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst is nagekomen en dat De Gouden Draeck daarom niets meer van haar te vorderen heeft.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het geding tussen partijen spitst zich toe op de vraag of JPK op grond van het bepaalde in artikel 16 van Pro de koopakte gerechtigd is de koopprijs van EUR 725.000,-- met EUR 60.000,-- te verlagen.
4.2. Volgens JPK is zij daartoe gerechtigd omdat uiteindelijk een plan is ontwikkeld voor de realisatie van 16 appartementen ten behoeve van licht dementerenden volgens de zgn. Herbergierformule, waarvoor een bouwvergunning is verleend binnen het bestaande bestemmingsplan. JPK stelt dat een bouwvergunning is verleend voor minder dan 21 appartementen en dat een bouwplan voor 24 respectievelijk 20 woonappartementen niet gerealiseerd mocht worden, als gevolg waarvan zij op grond van artikel 16 van Pro de koopakte slechts een koopsom van € 665.000,-- is verschuldigd aan De Gouden Draeck.
4.3. De Gouden Draeck stelt zich op het standpunt dat JPK geen beroep op vermindering van de koopprijs volgens artikel 16 van Pro de koopakte toekomt omdat JPK een totaal ander project, een verzorgingstehuis voor dementerende ouderen, realiseert dan bij het sluiten van de koopovereenkomst was beoogd. Volgens De Gouden Draeck wilde JPK volgens haar oorspronkelijke planopzet afzonderlijke verhandelbare (verkoop- of verhuur)appartementen realiseren en was in verband met de bestemming nog niet duidelijk of dit zou mogen en zo ja, hoeveel appartementen er gerealiseerd zouden mogen worden. Dat de meer/minderprijsclausule van artikel 16 is Pro bedoeld voor de realisering van de oorspronkelijk beoogde appartementen blijkt volgens De Gouden Draeck uit de artikel 2 en Pro 12 van de koopakte, de onderhandelingshistorie en de conceptversies van de koopakte, waarin steeds sprake is van appartementsréchten.
4.4. Volgens vaste jurisprudentie geldt als uitgangspunt dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt ook aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Dat de bewoordingen van de overeenkomst niet doorslaggevend zijn, betekent uiteraard niet dat zij niet van belang zijn.
4.5. De rechtbank stelt allereerst vast dat het woord ‘woonappartementen’ niet voorkomt in het Groot woordenboek der Nederlandse taal Van Dale en dat in artikel 12 van Pro de koopakte één keer het woord ‘woonappartementsrechten’ wordt vermeld, zoals dat ook het geval was in de concepten van de koopakte (vgl. 2.3 en 2.4). In de afsprakenlijst van
2 september 2003 is sprake van appartementen (vgl. 2.2).
4.6. In de dagvaarding en ter comparitie spreekt De Gouden Draeck over zelfstandige, verhandelbare appartementwoningen waarmee zij kennelijk bedoelt zelfstandige huur- of koopappartementen. [betrokkene] heeft immers namens De Gouden Draeck ter comparitie verklaard dat JPK EUR 60.000,-- minder had mogen betalen in het geval zij 16 zelfstandige huur- of koopappartementen zou hebben mogen bouwen.
[directeur] heeft ter comparitie namens JPK bevestigd dat het de intentie was om appartementen te bouwen voor de verkoop of voor verhuur.
4.7. Uit het vorenstaande volgt dat het onderscheid woonappartementen/ woonappartementsrechten niet van belang is voor de beantwoording van de hiervoor bij 4.1 vermelde vraag. De rechtbank zal daarom verder het woord ‘appartementen’ gebruiken.
4.8. [directeur] heeft op de comparitie verder nog het volgende verklaard:
Het in artikel 16 van Pro de koopakte genoemde aantal van 24 woonappartementen is niet een aantal dat betrekking had op een concreet plan, maar is een soort kengetal. In principe zou de realisatie van 24 appartementen nodig zijn om de overeengekomen koopprijs te realiseren. (…) JPK wilde natuurlijk zoveel mogelijk woningen realiseren, maar het was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet duidelijk hoeveel woningen ter plaatste gerealiseerd mochten worden. In verband hiermee is de aanpassingsmogelijkheid van artikel 16 opgenomen Pro. Volgens het geldende bestemmingsplan konden op de plaats waar de loods van De Gouden Draeck stond circa 15 appartementen gerealiseerd worden, maar dat aantal was te laag om rendabel te zijn. Er zijn allerlei plannen ontwikkeld om méér appartementen te realiseren waarvoor dan wel wijziging van het bestemmingsplan nodig was want op een gedeelte van de aangekochte grond rustte de bestemming ‘groen’, in ieder geval niet de bestemming ‘wonen’. De gemeente wilde daaraan wel meewerken, maar de buurtbewoners niet. (…)
4.9. Dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet duidelijk was of 24 appartementen mochten worden gerealiseerd blijkt ook de hiervoor bij 2.2 weergegeven inhoud van de afsprakenlijst van 2 september 2003 en uit het hiervoor bij 2.5 weergegeven gedeelte van artikel 7 C (Normaal gebruik) van de koopakte, waarin de verkoper, lees De Gouden Draeck, er niet voor instaat dat het registergoed als bouwgrond voor herontwikkeling gebruikt mocht worden. De bestemming ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voldeed hieraan, voor zover de koper bekend, niet.
4.10. De door [directeur] genoemde ‘aanpassingsmogelijkheid’ van artikel 16 correspondeert Pro voorts met artikel 12 van Pro de koopakte waarin de koper JPK de mogelijkheid wordt geboden om de overeenkomst te ontbinden in het geval geen bouwvergunning zou worden verleend voor minimaal 21 appartementen. In het geval minder dan 21 appartementen zouden mogen worden gerealiseerd zou dat voor JPK immers niet meer rendabel kunnen zijn, zoals volgt uit de hiervoor bij 4.8 weergegeven verklaring van [directeur].
4.11. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de ‘aanpassingsmogelijkheid’ van de koopprijs in artikel 16 tegemoet Pro kwam aan de onzekerheid die bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst over het aantal huur- of koopappartementen waarvoor JPK na wijziging van het bestemmingsplan een bouwvergunning zou kunnen krijgen. Met deze uitleg strookt ook het bepaalde in het vierde lid van dit artikel waarin een inspanningsverplichting voor de koper is vastgelegd om alles in het werk te stellen om zo snel mogelijk een bouwvergunning te verkrijgen en, zodra er zekerheid zou ontstaan dat zo’n vergunning toch niet verstrekt kon worden, verkoper te ontslaan van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst.
4.12. JPK heeft geprobeerd om een bouwvergunning te krijgen voor de bouw van 20 of 27 appartementen, maar zij stuitte daarbij op verzet van de kant van de buurtbewoners. Dit blijkt uit de hiervoor bij 2.6 weergegeven inhoud van het verslag van de commissie-vergadering van 11 april 2005.
4.13. Vaststaat dat JPK vóór 31 juli 2005 geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 12 van Pro de koopakte. [directeur] heeft daarover op de comparitie verklaard, dat JPK uit kostenoogpunt het risico heeft genomen om niet de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen hoewel zij dat feitelijk wel had kunnen doen. JPK heeft er bewust voor gekozen om niet verder te gaan met de ontwikkeling van de oorspronkelijke plannen omdat daarvoor wijzing van het bestemmingsplan nodig was waaraan het risico was verbonden dat de vereiste wijziging niet zou worden toegestaan. In plaats daarvan heeft JPK, zonder zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde, gekozen voor een nieuw plan namelijk de realisatie van appartementen volgens de Herbergierformule, waarvoor geen wijziging van het bestemmingsplan nodig was. JPK heeft dus het oorspronkelijk plan verlaten. Dat JPK dit ook zo heeft opgevat blijkt uit haar brief van 29 juli 2005 waarin zij De Gouden Draeck voorstelt om in overleg te treden om op andere wijze uitvoering te geven aan de koopovereenkomst, waarbij haar gedachten uitgaan naar een opschorting van de datum van 31 juli 2005 naar 31 december 2005. JPK heeft ook in dat tijdvak geen beroep gedaan op de voormelde ontbindende voorwaarde en evenmin De Gouden Draeck op grond van artikel 16 vierde Pro lid van de koopakte ontslagen van haar verplichtingen.
4.14. De rechtbank is van oordeel dat uitgaande van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden JPK geen beroep kan doen op verrekening/vermindering van de koopprijs met EUR 60.000,-- op grond van artikel 16 van Pro de koopakte. De realisatie van de appartementen volgens de Herbergierformule is/was mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan en voor een tegemoetkoming danwel verdiscontering van de onzekerheid van de uitkomst van een wijziging van het geldende bestemmingsplan, waarvoor de ‘aanpassingsmogelijkheid’ van artikel 16 van Pro de koopakte was bedoeld, bestaat dan geen noodzaak.
4.15. Aan het vorenstaande doet niet af dat JPK EUR 60.000,-- minder had mogen betalen als zij verder was gegaan met de ontwikkeling van de oorspronkelijke plannen omdat zij stelt dat zij nooit een bouwvergunning zou hebben gekregen voor de bouw van méér dan 21 appartementen omdat daarvoor een wijzing van het bestemmingsplan nodig was terwijl daarvoor geen meerderheid bestond in de raadscommissie. Daargelaten of JPK voldaan heeft aan haar inspanningsverplichting uit hoofde van artikel 16 vierde Pro lid van de koopakte - hetgeen door De Gouden Draeck ter comparitie is weersproken - komt de keuze van JPK om de oorspronkelijke plannen te laten varen en zonder een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde te kiezen voor de realisatie van een nieuw plan volledig voor haar rekening en risico, te meer daar zij op grond van de correspondentie wist dat De Gouden Draeck in dat geval aanspraak maakte op betaling van de volledige koopprijs.
4.16. Aan het vorenstaande doet evenmin af dat de appartementen volgens de Herbergierformule ook woonappartementen als bedoeld in artikel 16 van Pro de koopakte zouden zijn, zoals [directeur] meent, maar door De Gouden Draeck wordt betwist. De Gouden Draeck meent dat sprake is van een zorgcentrum althans van niet zelfstandige woningen, zoals dat bij huur- of koopappartementen wel het geval is.
4.17. De rechtbank overweegt op dit punt het volgende.
Bij een huur- of koopappartement gaat het om een geheel van samenhorende vertrekken als afzonderlijke woongelegenheid in een grotere woning.
[directeur] heeft op de comparitie verklaard dat bij de Herbergierformule de bewoners hun woning van de zorgverlener huren en dat zij over een eigen zit-/slaapkamer en sanitair beschikken en dat sommige bewoners ook een eigen keuken hebben.
4.18. Door De Gouden Draeck zijn bij de dagvaarding tekeningen overgelegd van de uiteindelijk te realiseren appartementen. Uit die tekeningen blijkt dat op de begane grond
7 appartementen (nr 1 t/m 7), een logeerkamer, een keuken, grenzend aan een eetzaal, een lounge en één badkamer staan gepland. De appartementen (aangeduid als woon-/slaapkamer) hebben, op één na, twee aan twee gezamenlijk gebruik van het toilet. Op de eerste verdieping bevindt zich de woning van de zorgverlener en vier appartementen (nr
8 t/m 11) waarvan 3 met badkamer en toilet en één met alleen een toilet. Op de tweede verdieping bevindt zich nog een woning en nogmaals vier appartementen
(nr 12 t/m 15) waarvan één met badkamer en toilet en drie met alleen een toilet.
Geen enkel appartement heeft dus een eigen keuken. Zes appartementen hebben geen eigen toilet en badkamer, terwijl vier appartementen wel een eigen toilet maar geen eigen badkamer hebben.
Onder die omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van zelfstandige woningen zoals de oorspronkelijk geplande huur- of koopappartementen, zodat ook om die reden aan JPK geen beroep op artikel 16 toekomt Pro.
Daaraan doet niet af dat de realisatie van de appartementen volgens de Herbergierformule mogelijk is binnen de bestaande bestemming ‘wonen’.
4.19. Het een en ander betekent dat de hiervoor bij 4.1 vermelde vraag ontkennend moet worden beantwoord. Als gevolg hiervan is JPK niet gerechtigd EUR 60.000,-- in mindering te brengen op de koopprijs van EUR 725.000,--. Vaststaat dat JPK bij het transport op
15 augustus 2006 niet de volledige koopprijs heeft voldaan en dat zij als gevolg van de brief van 2 augustus 2006 vanaf 15 augustus 2006 ingebreke is met de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Deze tekortkoming moet aan JPK worden toegerekend zodat zij ook de door De Gouden Draeck gevorderde boete is verschuldigd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat van de kant van JPK niet is aangevoerd dat De Gouden Draeck op grond van het bepaalde in artikel 6:92 BW Pro niet gerechtigd zou zijn om naast de nakoming van de betaling van de koopprijs tevens nakoming te vorderen van het boetebeding.
4.20. De Gouden Draeck vordert veroordeling van JPK tot betaling van een bedrag van EUR 5. 547,78 aan schadevergoeding wegens de kosten van rechtsbijstand. JPK heeft de omvang van die vordering betwist. Zij heeft niet aangevoerd dat De Gouden Draeck geen aanspraak zou hebben op schadevergoeding naast de boete.
4.21. De Gouden Draeck baseert deze vordering naar de rechtbank begrijpt op artikel 6:96 BW Pro. Voor vergoeding komen in aanmerking redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Volgens vaste rechtspraak geldt op dit onderdeel een dubbele redelijkheidstoets in die zin dat de kosten “niet alleen binnen een redelijke omvang moeten blijven, maar ook dat het in de gegeven omstandigheden redelijk was ze te maken”.
4.22. Nu niet gesteld of voldoende aannemelijk is gemaakt dat ten behoeve van De Gouden Draeck werkzaamheden zijn verricht die een hogere vergoeding rechtvaardigen dan is aanbevolen in het rapport Voor-werk II, zal de gevorderde vergoeding wegens buitengerechtelijke incassowerkzaamheden ambtshalve worden gematigd tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, met een maximum van 15% van de hoofdsom, zijnde EUR 2.842,00.
4.23. De door De Gouden Draeck gevorderde vergoeding van de wettelijke handelsrente ingaande 15 augustus 2006 over de gevorderde restant koopprijs en de boete is toewijsbaar omdat de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW.
Over de gevorderde en toewijsbare kosten van rechtsbijstand is de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro verschuldigd met ingang van de dag van de dagvaarding omdat uit de door De Gouden Draeck overgelegde specificatie blijkt dat deze schade in ieder geval deels na 15 augustus 2006 is ontstaan.
4.24. JPK zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Gouden Draeck worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 3.155,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 6.068,32
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt JPK om aan De Gouden Draeck te betalen een bedrag van EUR 135.342,00 (éénhonderdvijfendertigduizend driehonderdtweeënveertig euro), vermeerderd met de contractuele indexering over EUR 60.000,-- tot 15 augustus 2006 en met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119a BW over het nog niet betaalde deel van een bedrag van EUR 132.500,-- vanaf 15 augustus 2006 en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het nog niet betaalde deel van een bedrag van EUR 2.842,-- vanaf de dag van de dagvaarding (29 december 2006) telkens tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt JPK in de proceskosten, aan de zijde van De Gouden Draeck tot op heden begroot op EUR 6.068,32,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Vanhommerig en in het openbaar uitgesproken op
16 mei 2007