Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 155154 / KG ZA 07-252
Vonnis in kort geding van 10 mei 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KLOK DRUTEN GRONDEXPLOITATIE B.V.,
gevestigd te Druten,
eiseres,
procureur en advocaat mr. D.S. de Boorder-Sweerman
te Nijmegen,
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WAGENINGEN,
zetelend te Wageningen,
gedaagde,
advocaat mr. B.G. Jansen te Arnhem,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
WAGENINGEN UNIVERSITEIT,
gevestigd en kantoorhoudende te Wageningen,
verweerster,
vrijwillig verschenen,
advocaat mr. A.C. Zweedijk te Amsterdam,
3. de stichting
WAGENINGEN UNIVERSITEIT EN RESEARCHCENTRUM,
gevestigd en kantoorhoudende te Wageningen,
verweerster,
vrijwillig verschenen,
advocaat mr. A.C. Zweedijk te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Klok Druten, de gemeente, de universiteit en de stichting genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijbehorende producties
- de door de gemeente overgelegde producties
- de mondelinge behandeling op 8 mei 2007
- de vrijwillige verschijning van de universiteit en de stichting
- de pleitnota van Klok Druten
- de pleitnota van de gemeente met bijbehorende producties.
1.2. Ten slotte heeft de voorzieningenrechter vonnis bepaald op 10 mei 2007 en aan partijen en hun advocaten medegedeeld dat de motivering daarvan uiterlijk een week daarna op schrift zal worden gesteld. Die motivering volgt hierna.
2. De feiten
2.1. De universiteit is, als rechtsopvolgster van de Landbouwuniversiteit Wageningen, eigenaresse van (onder meer) een perceel grond aan de Lawickse Allee 73 te Wageningen, kadastraal bekend gemeente Wageningen, sectie G nummer 2007 groot 12 ha., hierna het perceel te noemen.
In de loop van 2005 zijn er tussen de (rechtsvoorgangster van de) universiteit en Klok Druten onderhandelingen gevoerd over de verkoop van het perceel aan Klok Druten.
Bij brief van 24 april 2005 heeft Ronin B.V., een bemiddelaar ten behoeve van Klok Druten, aan de universiteit een voorstel gestuurd voor een voorlopige koopovereenkomst met betrekking tot ‘de percelen Nudepark II nabij Lawickse Allee 73 te Wageningen’, waartoe het perceel behoort. In dit voorstel is een aantal uitgangspunten voor de koop aangegeven.
2.2. Bij brief van 2 juni 2005 aan Ronin B.V. heeft de universiteit hierop gereageerd met de volgende mededeling:
“In grote lijnen kunnen wij instemmen met uw voorstel, echter wel met de volgende aanpassingen:
• Verkoper is Wageningen Universiteit, vertegenwoordigd door de voorzitter en de vice-voorzitter van de Raad van Bestuur, te weten de heren [betrokkene] en K.J. [betrokkene],
• Wat betreft het “bosperceel”geldt dat de prijs van de oppervlakte die een andere bestemming dan groenvoorziening krijgt, nu of later afgerekend zal worden voor € 35,-- per m2,
• Voor het meest westelijke perceel geldt hetzelfde als onder het vorige aandachtspunt vermeld,
• Wat betreft de afspraken over andere locaties waar mogelijk woningbouw gerealiseerd kan worden, daarover hebben wij ook afspraken met andere partijen. Indien u voor dergelijke locaties in aanmerking komt zullen de afspraken met andere partijen moeten worden gerespecteerd.
Indien u met de genoemde opmerkingen kunt instemmen vernemen wij dat gaarne.”
2.3. Ronin B.V. heeft hierop bij brief van 26 juni 2005 aan de universiteit als volgt gereageerd:
“(…) kan ik u mededelen dat de kopende partijen zich met de inhoud kunnen verenigen, met daarbij de opmerking dat de bijbetaling, voor het bosperceel en het meest westelijke deel tot € 35,-- per m2 zal gelden, indien en voor zover de bestemming wordt gewijzigd in bedrijvenbestemming.
Indien u mij de personalia zijnde (…) van de heren [betrokkene] en K.J. [betrokkene] wilt doen toekomen, zal ik voor een korte samenvatting c.q. overeenkomst zorgdragen welke dan z.s.m. geregistreerd kan worden in het kader van de WVG. Daarna kan e.e.a. door de notaris worden uitgewerkt tot een definitieve koopovereenkomst.”
2.4. Tussen de universiteit en de gemeente zijn in de periode van april 2006 tot en met juli 2006 (eveneens) onderhandelingen gevoerd over de verkoop van (onder meer) het perceel aan de gemeente.
2.5. Bij brief van 30 augustus 2006 is namens de gemeente aan de universiteit een concept-koopovereenkomst toegezonden met het voorstel dit op korte termijn te bespreken.
De daartoe op 29 september 2006 gemaakte afspraak heeft geen doorgang gevonden.
De concept-koopovereenkomst is noch door/namens de gemeente noch door/namens de universiteit en/of de stichting ondertekend.
2.6. Op 19 september 2006 heeft (de heer [betrokkene] van) de universiteit telefonisch aan (wethouder [betrokkene] van) de gemeente bericht dat een derde partij zich tot haar heeft gewend met de mededeling dat zij een ouder recht op levering zou hebben. Op 20 september 2006 heeft (de heer [betrokkene] van) de universiteit een e-mail bericht aan (wethouder [betrokkene] van) de gemeente verzonden, met (onder meer) de navolgende inhoud:
“Hierbij bevestig ik dat wij, zoals gisteren telefonisch besproken, aangaande de verkoop van de Nudepark-lokatie een pas op de plaats moeten maken. Op dit moment voeren wij een discussie met een aspirantkoper die van mening is dat zij op grond van in het verleden gedane toezeggingen recht heeft op aankoop van deze lokatie. We zijn met de betreffende partij in gesprek, maar kunnen nog niet inschatten in hoeverre zij zullen persisteren in hun claim.
Uiteraard zullen wij alles in het werk stellen om de betreffende lokatie aan de gemeente te kunnen leveren. Gezien de lopende discussie met deze aspirantkoper kunnen wij hier echter op dit moment nog geen juridische zekerheid over geven. We zullen jou uiteraard op de hoogte blijven houden van de stand van zaken en wij betreuren deze onverkwikkelijke gang van zaken.”
2.7. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter in deze rechtbank heeft de gemeente op 22 september 2006 ten laste van de universiteit en de stichting conservatoir beslag tot levering laten leggen op het perceel.
2.8. Op 13 november 2006 hebben de universiteit als verkoper en Klok Druten als koper een koopovereenkomst met betrekking tot (onder meer) het perceel ondertekend die op 14 november 2006 is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Daarin verklaren die partijen op 2 juni 2005 een overeenkomst van koop en verkoop te hebben gesloten waarvan zij thans de voorwaarden wensen vast te leggen. In artikel 15 van Pro die overeenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:
“Artikel 15
1. De koop is ontbonden als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op grond van artikelen 2 of 8 van de Wet voorkeursrecht gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 of Pro artikel 8a van die wet is geschied, tenzij (I) verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper, of (II) een in artikel 10 van Pro genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is (…).”
De Universiteit en Klok Druten hebben afgesproken de levering op 11 mei 2007 te laten plaatsvinden.
2.9. Op 21 november 2006 heeft de gemeente de stichting en de universiteit in een bodemprocedure gedagvaard voor deze rechtbank. Zij vordert daarin - kort gezegd – primair de universiteit en de stichting te veroordelen om hun medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van het perceel en subsidiair hen te veroordelen om met de gemeente door te onderhandelen over de verkoop en levering van het perceel.
2.10. Op 17 april 2007 heeft de raad van de gemeente op grond van artikel 2 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten het perceel aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van die wet van toepassing zijn. Krachtens artikel 10 van Pro die wet dient de verkoper van het perceel bij voorgenomen verkoop daarvan dit eerst aan de gemeente te koop dient aan te bieden.
3. Het geschil
3.1. Klok Druten vordert samengevat - de opheffing van het onder 2.7. genoemde beslag. Zij voert daartoe - kort gezegd - aan dat het door de gemeente gepretendeerde recht op levering, indien dit recht al mocht komen vast te staan, op grond van het bepaalde in artikel 3:298 BW Pro moet wijken voor het (ouder) recht van Klok Druten op levering krachtens de door Klok Druten reeds op 2 juni 2005 met de universiteit mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst.
Klok Druten stelt een spoedeisend belang bij de opheffing van het beslag te hebben, omdat
de aan haar beoogde levering van het perceel krachtens de termijn opgenomen in de uitzonderingsbepaling van artikel 10, lid 3 van de Wet voorkeursrecht gemeenten uiterlijk op 14 mei 2007 dient plaats te vinden teneinde te voorkomen dat de universiteit het perceel eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden op grond van het door de gemeente gevestigde (hiervoor onder 2.10. genoemde) voorkeursrecht.
3.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Nu de universiteit en de stichting op verzoek van Klok Druten vrijwillig ter terechtzitting als verweerders zijn verschenen, wordt het verweer van de gemeente dat die partijen niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 705, lid 3 Rv. jo. artikel 438, vijfde lid Rv. door Klok Druten zijn gedagvaard, verworpen.
Het (spoedeisend) belang
4.2. Nu Klok Druten er belang bij heeft om het perceel vrij van beslag(en) geleverd te krijgen, moet zij - anders dan de gemeente kennelijk meent - als belanghebbende in de zin van artikel 705, eerste lid Rv. worden beschouwd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde opheffing van het beslag is evident en volgt ook voldoende uit de hiervoor onder 3.1. weergegeven stelling van Klok Druten.
De inhoudelijke beoordeling
4.3. Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, voldoende aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Daartoe volstaat in dit kort geding dat Klok Druten met enige mate van aannemelijkheid aantoont dat het door de gemeente gepretendeerde recht op levering waarop de beslaglegging is gebaseerd, in de bodemprocedure niet zal worden gehonoreerd althans zal moeten wijken voor het door Klok Druten gepretendeerde ouder recht op levering van het perceel. Voor de beantwoording van de vraag of Klok Druten daarin is geslaagd, is het volgende van belang.
4.4. Het door de gemeente gepretendeerde recht op levering berust op de stelling dat de gemeente en de universiteit in de periode van april 2006 tot en met juli 2006 concrete onderhandelingen hebben gevoerd over de aankoop van het onderhavige perceel door de gemeente en daarover in juli 2006 (aanvankelijk in grote lijnen en vervolgens volledig) overeenstemming hebben bereikt. De universiteit en de stichting betwisten het bestaan van een perfecte koopovereenkomst.
4.5. Niet valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen, bijvoorbeeld aan de hand van getuigenverklaringen en de onder 2.6. geciteerde e-mail, dat inderdaad sprake is van een perfecte koopovereenkomst tussen de gemeente en de universiteit en het recht op levering van de gemeente zal honoreren. Dat is echter onvoldoende om tot afwijzing van de vordering tot opheffing van het beslag te komen. Het gaat er nu immers om vast te stellen of er enige mate van aannemelijkheid is dat de aanspraken van de gemeente in de bodemprocedure niet gehonoreerd zullen worden. Ook dat valt niet uit te sluiten gelet op het feit dat de door de gemeente in de concept-koopakte uitvoerig verwoorde voorstellen/ afspraken ook in de visie van de gemeente nog definitief tussen haar en de universiteit besproken moesten worden.
4.6. Daarentegen lijkt Klok Druten voorshands wel een perfecte koopovereenkomst en daarmee een recht op levering van het perceel te hebben. Dat recht is bovendien ouder dan het door de gemeente gepretendeerd recht zoals bedoeld in art. 3:298 BW Pro. Uit de hiervoor onder 2.1. tot en met 2.3. aangehaalde/geciteerde correspondentie en gelet op de onder 2.8. weergegeven, door de universiteit en Klok Druten ondertekende koopovereenkomst, blijkt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter immers - anders dan de gemeente meent - voldoende dat reeds in of omstreeks juni 2005 tussen Klok Druten en de universiteit volledige wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop en levering van het onderhavige perceel aan Klok Druten. Dat de neerslag daarvan - om welke redenen dan ook - eerst op 13 november 2006 schriftelijk is vastgelegd en vervolgens op 14 november 2006 in de openbare registers van het kadaster is ingeschreven, wordt door de voorzieningenrechter in dit verband niet relevant geacht.
Dat Klok Druten onrechtmatig jegens de gemeente zou hebben gehandeld, zoals de gemeente stelt, valt niet in te zien, nu zij ervan mocht uitgaan dat reeds in 2005 een perfecte koopovereenkomst tussen haar en de universiteit tot stand was gekomen en het door/namens de gemeente op 22 september 2006 gelegde beslag haar niet kon worden tegengeworpen.
4.7. Aan het voorgaande doet evenmin af (het betoog van de gemeente) dat de gemeente al jarenlang met (de rechtsvoorgangster van) de universiteit overleg heeft gevoerd over de verkrijging van een aantal percelen grond (waartoe het onderhavige perceel behoort). Nog daargelaten dat tussen de gemeente en de (de rechtsvoorgangster van) de universiteit aanvankelijk slechts gesproken is over de ruil van die betreffende percelen grond met andere aan de gemeente in eigendom toebehorende grondpercelen, is van een concrete koopovereenkomst met betrekking tot die grondpercelen en een daaruit volgend recht op levering van het perceel voorshands niet gebleken, in elk geval niet vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen de universiteit en Klok Druten.
4.8. Nu uit de wet noch uit de aard van de rechten van partijen of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (waarover hierna meer) anders voortvloeit, betekent het voorgaande, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, dat het recht van Klok Druten op levering van het perceel krachtens het bepaalde in artikel 3:298 BW Pro voorgaat op het recht op levering van de gemeente, indien dit mocht komen vast te staan. In zoverre is het vorderingsrecht van de gemeente dus (summierlijk) ondeugdelijk gebleken en het beslag daarmee onrechtmatig, zodat het moet worden opgeheven.
4.9. Een belangenafweging en/of de eisen van redelijkheid en billijkheid tussen partijen leiden niet tot een ander oordeel.
Het belang van Klok Druten bij (spoedige) opheffing van het beslag (zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven) teneinde daarna de koopovereenkomst met de universiteit te kunnen nakomen en het perceel vrij van beslag(en) geleverd te krijgen, is evident.
De gemeente heeft als haar belang bij handhaving van het beslag aangevoerd dat zij de eigendom van het perceel wil verkrijgen in verband met de door haar beoogde ontwikkeling/ uitbreiding van het bedrijvenpark Nudepark. De gemeente is voornemens om in het belang van ‘ondernemend Wageningen’ het perceel (mede) aan te wenden voor de vestiging van typisch Wageningse en ambachtelijke bedrijven van een beperkte omvang. Dit belang weegt echter naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet zwaarder dan het geschetste belang van Klok Druten, temeer niet nu niet althans onvoldoende is gebleken dat Klok Druten een (geheel) andere bestemming aan het perceel zal geven dan de door de gemeente beoogde bestemming. Daar komt bij dat Klok Druten omtrent de ontwikkeling van het perceel met de gemeente in overleg zal moeten treden, zodat de gemeente wat die ontwikkeling betreft nog enigszins de door haar gewenste regie in eigen hand houdt.
De proceskosten
4.10. Nu de universiteit en de stichting zich (impliciet) hebben gerefereerd aan het standpunt van Klok Druten, dient de gemeente als enige jegens Klok Druten in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Klok Druten te worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Klok Druten worden begroot op:
- dagvaarding € 70,85
- vast recht 251,00
- salaris procureur 816,00
Totaal € 1.137,85
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. heft op het op 22 september 2006 op verzoek van de gemeente en ten laste van (de rechtsvoorgangster van) de universiteit en de stichting gelegd conservatoir beslag tot levering op het perceel kadastraal bekend gemeente Wageningen, sectie G, nummer 2007, plaatselijk bekend Lawickse Allee 73,
5.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Klok Druten tot op heden begroot op € 1.137,85,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 10 mei 2007, terwijl de motivering van voormelde beslissing afzonderlijk op schrift is gesteld op 16 mei 2007.
De griffier is buiten staat dit vonnis mede te ondertekenen.