Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 150656 / HA ZA 07-46
Vonnis in verzet van 23 mei 2007
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gedaagden in het verzet,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
advocaat mr. R.M.I. Cornelissen te Roermond,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
eiseres in het verzet,
procureur en advocaat mr. G.J. [gedaagde] te Nijmegen (thans onttrokken).
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2007,
- het proces-verbaal van comparitie van 13 april 2007,
- de akte “intrekking productie” van [gedaagde].
Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. [eisers] hebben op 2 december 2005 de aan hen in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [woonplaats] verkocht aan [gedaagde]. De op schrift gestelde koopovereenkomst is door de partijen ondertekend op 13 december 2005. De koopprijs bedroeg € 340.000,-- k.k.. Transport zou plaatsvinden uiterlijk op 1 augustus 2006, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
1.2. Voor zover van belang is verder in de koopovereenkomst opgenomen:
Artikel 6.1
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(...)
b. op 25 januari 2006 koper voor de financiering van het object tot een bedrag van € 280.000,-- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, op algemeen gangbare voorwaarden en condities;
(...)
Artikel 13 – Ingebrekestelling, ontbinding
Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van 10% van de koopsom, met een minimum van € 5.000,--, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand (...).
(...)
Artikel 17 – Nader is overeengekomen:
1. Indien de feitelijke en juridische levering van het hierbij verkochte plaatsvinden vóór of op 1 juni 2006, zal de koopsom verhoogd worden met € 2.500,--. De totale koopsom bedraagt dan € 342.500,-- kosten koper (...)”.
1.3. Op de in artikel 6.1 van de overeenkomst neergelegde ontbindende voorwaarde heeft [gedaagde] geen beroep gedaan.
1.4. In maart 2006 zijn de partijen (nader) met elkaar overeengekomen dat het transport van de woning zou plaatsvinden vóór 1 juni 2006. Dat is, om redenen die niet aan [eisers] zijn te wijten, niet doorgegaan. Daarom hebben de partijen afgesproken dat, op grond van het bepaalde in artikel 17 van Pro de overeenkomst, de koopprijs nader wordt bepaald op € 342.500,--.
1.5. Bij e-mail van 4 mei 2006 heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eisers], [betrokkene] (hierna [betrokkene]), nader voorgesteld het transport na 5 juni 2006 te laten plaatsvinden.
1.6. [betrokkene] heeft dit kennelijk opgevat als een voorstel om op 5 juni 2006 te transporteren en zij heeft daarop bij e-mail van 10 mei 2006 aan [gedaagde] geschreven:
“Ik heb overleg gehad met de familie [eisers]. Gezien de huidige situatie (de ziekte van [gedaagde]; de rechtbank) gaan zij akkoord met jouw voorstel om op 5 juni te transporteren, zodat jij er bij kunt zijn. 5 juni is echter 2e Pinksterdag (...). Dus zullen wij een afspraak moeten maken voor dinsdag 6 juni. Ik zal het initiatief daartoe nemen en de Notaris bellen (...)Overigens raad ik je aan om een notariële volmacht te laten maken voor het passeren van de akte van levering en van de akte van hypotheek, voor het geval jij je - onverhoopt - niet fit genoeg voelt om mee te gaan naar de notaris op 6 juni (...)”.
1.7. [betrokkene] heeft op 11 mei 2006 de afspraak met de notaris gemaakt tegen 6 juni 2006 en dat diezelfde dag via de e-mail bevestigd aan [eisers] en [gedaagde].
1.8. Bij e-mail van 30 mei 2006 heeft [gedaagde] aan [betrokkene] geschreven dat de notaris de “papieren van de hypotheek” nog niet binnen heeft, omdat zij van geen enkele arts een gezondheidsverklaring krijgt die nodig is voor de verplichte levensverzekering, dat er “met man en macht” aan wordt gewerkt en dat er bij andere banken wordt geïnformeerd of er mogelijkheden zijn zonder levensverzekering. Aansluitend daarop heeft de partner van [gedaagde], [betrokkene], op 2 juni 2006 aan de met transport belaste notaris laten weten dat het transport op 6 juni 2006 geen doorgang kan vinden en dat de overdracht tot nader order dient te worden uitgesteld.
Daarop heeft [betrokkene] diezelfde dag per e-mail gereageerd met de mededeling dat het transport wel doorgaat.
1.9. Het transport van de woning is op 6 juni 2006 niet doorgegaan. Bij brief van diezelfde dag heeft de notaris aan [gedaagde] geschreven:
“Op verzoek en namens [eisers] stel ik u hierbij ingebreke inzake de nakoming van uw verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst en aanvullende overeenkomst betreffende het hierboven genoemde pand”.
1.10. Bij brief van 8 juni 2006 heeft de gemachtigde van [eisers] ([betrokkene]) aan de gemachtigde van [gedaagde] ([betrokkene]) geschreven:
“Namens de heer en mevrouw [eisers] geef ik aan dat mevrouw [gedaagde] nog een keer in de gelegenheid wordt gesteld de overdracht plaats te laten vinden en de overeengekomen bankgarantie af te geven. Dit kan een week na dagtekening van deze brief. Reageert mevrouw [gedaagde] niet, of afwijzend binnen de gestelde termijn dan is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden. Het staat de heer en mevrouw [eisers] dan vrij om de woning aan een andere partij te verkopen. De schade, boete en wettelijke rente worden dan bij mevrouw [gedaagde] in rekening gebracht”.
Het geschil
2. [eisers] hebben in de verstekprocedure gevorderd [gedaagde] te veroordelen aan hen te betalen:
a. € 34.250,-- althans € 34.000,-- ter zake de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding,
b. de schade die [eisers] lijden boven voornoemd boetebedrag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
c. € 500,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding.
3. [eisers] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen en dat zij op grond daarvan gerechtigd waren de overeenkomst te ontbinden. Op grond van het bepaalde in artikel 13 van Pro die overeenkomst maakt [eisers] aanspraak op de boete en (eventuele) verdere schade.
4. Bij het verstekvonnis van 15 november 2006 zijn de vorderingen van [eisers] integraal toegewezen en is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 1.428,87, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dat vonnis tot de dag van volledige betaling.
5. [gedaagde] heeft in het verzet gevorderd dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [eisers] alsnog worden afgewezen op gronden die hierna aan de orde zullen komen.
De beoordeling van het geschil
6. Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [gedaagde] in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
7. [gedaagde] heeft allereerst opgeworpen dat in de op schrift gestelde overeenkomst is neergelegd dat de levering van de woning uiterlijk op 1 augustus 2006 diende plaats te vinden en dat geen nadere datum voor het transport tussen de partijen is overeengekomen, zodat zij, op het moment dat [eisers] de ontbinding van de overeenkomst inriepen bij brief van 8 juni 2006, nog niet in verzuim was.
8. Dat verweer faalt. Uit hetgeen hiervoor onder de feiten is vermeld volgt dat [betrokkene] namens [eisers] (naar aanleiding van de e-mail van [gedaagde] van 4 mei 2006) op 10 mei 2006 aan [gedaagde] het aanbod heeft gedaan het transport te laten plaatsvinden op 6 juni 2006. Direct daarop heeft [betrokkene] de afspraak met de notaris gemaakt en dat bij e-mail van 11 mei 2006 aan [gedaagde] bevestigd. Over deze gang van zaken bevindt zich bij de stukken een brief van [betrokkene] aan de gemachtigde van [eisers] van 20 juni 2006, waarin zij schrijft dat zij op 10 mei 2006 telefonisch met [gedaagde] de transportdatum van 6 juni 2006 heeft afgesproken, waarna zij dat schriftelijk heeft bevestigd aan alle partijen en de notaris. [eisers] hebben daarover tijdens de comparitie verklaard dat zij ook van hun makelaar hadden begrepen dat de datum telefonisch met [gedaagde] was afgesproken. [gedaagde] heeft dit niet (meer) gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat ook het feitelijk handelen van [gedaagde] in mei 2006 erop wijst dat de partijen het erover eens waren dat het transport zou plaatsvinden op 6 juni 2006. [gedaagde] heeft, nadat zij van [betrokkene] de bevestiging kreeg dat de afspraak bij de notaris tegen laatstgenoemde datum was gemaakt, niet (mondeling en/of schriftelijk) aan [betrokkene] en/of [eisers] en/of de notaris laten weten dat zij het daarmee niet eens was. Ook in de e-mail van 30 mei 2006 aan [betrokkene] heeft [gedaagde] dat niet geschreven, maar wekt zij veeleer de indruk dat het nog steeds haar bedoeling is dan te transporteren, omdat zij schrijft dat er “met man en macht” aan wordt gewerkt de hypotheek rond te krijgen. Die indruk wordt bevestigd door de e-mail van [betrokkene] aan de notaris van 2 juni 2006.
9. De conclusie is dat als onvoldoende weersproken moet worden aangenomen dat tussen de partijen (nader) is overeengekomen dat het transport van de woning zou plaatsvinden op 6 juni 2006. [eisers] hebben de overeenkomst bij brief van 8 juni 2006 dan ook terecht ontbonden.
10. [gedaagde] heeft zich vervolgens beroepen op dwaling. Zij heeft daartoe aangevoerd dat haar na het sluiten van de koopovereenkomst is gebleken dat:
a. vlak voor de woning een rotonde zal worden aangelegd en
b. nabij de woning een “internaat voor probleemjongeren” zal worden gevestigd.
[eisers] waren van deze feiten en omstandigheden op de hoogte en zij hadden [gedaagde] daarover moeten inlichten, hetgeen zij niet hebben gedaan.
11. Met betrekking tot de aanleg van de rotonde heeft [eisers] tijdens de comparitie onweersproken verklaard dat zich ten tijde van de verkoop van de woning, op een afstand van 30 à 40 meter, een kruising met verkeerslichten bevond en dat dat is of zal worden veranderd in een “kleine rotonde van minimale afmetingen waardoor er praktisch geen vrachtverkeer meer overheen kan”. Daarvan uitgaande moet worden aangenomen dat de (geluid)overlast na de aanleg van de rotonde eerder zal afnemen dan toenemen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan niet in te zien dat en waarom [gedaagde], indien zij hiervan op de hoogte was geweest, de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [gedaagde] heeft nog wel aangevoerd dat volgens een door haar ingeschakelde taxateur dit een enorm negatief effect zal hebben op de waarde van de woning, maar [gedaagde] heeft niet aangegeven wie de taxateur is en evenmin heeft zij het rapport van de taxateur in het geding gebracht. [gedaagde] heeft ook nog gewezen op het feit dat de naastgelegen woning (Langstraat 91) inmiddels te koop wordt aangeboden voor een lagere prijs dan de koopprijs van de woning van [eisers] (€ 329.000,-- k.k.). Dat is op zichzelf juist, maar het zegt niets, omdat onweersproken is dat deze woning op een aantal wezenlijke punten afwijkt van de woning van [eisers] Zo heeft de woning van [eisers] een groter perceel, een beter uitzicht en een berging.
12. Met betrekking tot de vestiging van een internaat moet als onvoldoende weersproken worden aangenomen dat eerst in maart 2006, na de gemeentelijke verkiezingen, de gemeenteraad heeft besloten te bezien in hoeverre er mogelijkheden zijn in de toekomst de komst van een internaat (een Turks studiebegeleidingscentrum) mogelijk te maken. Die wetenschap bestond bij [eisers] op het moment van de koop (december 2005) dus nog niet, zodat te dien aanzien voor [eisers] ook geen mededelingsplicht bestond. Weliswaar speelde de mogelijke komst van een dergelijk centrum reeds enige tijd in de plaatselijke politiek, doch [eisers] heeft ter comparitie onbetwist gesteld dat er medio november 2005 al signalen waren dat er te veel bezwaren tegen dergelijke plannen zouden rijzen. De rechtbank overweegt het bovenstaande los van de vraag of op [eisers] dienaangaande überhaupt een mededelingsplicht zou hebben gerust. Een Turks studiebegeleidingscentrum is immers iets heel anders dan een “internaat voor probleemjongeren”.
13. De conclusie is dat het beroep van [gedaagde] op de vernietigbaarheid van de overeenkomst wegens dwaling niet opgaat.
14. [gedaagde] heeft zich vervolgens beroepen op overmacht. Zij heeft daarvoor aangevoerd dat de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst haar niet kan worden toegerekend, omdat haar (na de koop aan het licht gekomen) ziekte ertoe heeft geleid dat zij geen hypothecaire lening meer kon verkrijgen. Daardoor was het voor haar niet meer mogelijk de overeenkomst na te komen en is er sprake van overmacht in de zin van artikel 6:75 BW Pro.
[eisers] hebben het voorgaande betwist. Volgens hen heeft [gedaagde] ook nooit een hypothecaire lening aangevraagd.
15. Ook dat verweer faalt. Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, zodat ook bij een niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) ontbinding mogelijk is. Voor zover [gedaagde] dit verweer ook ten aanzien van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding heeft willen voeren, geldt dat zij de aard van haar ziekte onvoldoende heeft toegelicht, zodat onzeker is gebleven wat de medische situatie van [gedaagde] was/is. Bovendien heeft [gedaagde] niet aangegeven wanneer en bij welke hypotheekverstrekkers zij heeft getracht een hypothecaire lening te verkrijgen. Zij heeft ook niet met zoveel woorden gesteld dat zij dergelijke aanvragen heeft ingediend en dat deze zijn afgewezen. Evenmin heeft zij daarop betrekking hebbende bescheiden in het geding gebracht.
16. [gedaagde] heeft ook nog, met een beroep op artikel 6:258 BW Pro, verzocht de overeenkomst met terugwerkende kracht (gedeeltelijk) te ontbinden of de gevolgen daarvan te wijzigen, in die zin, dat zij niet gehouden is de contractuele boete en de schade aan [eisers] te voldoen. Zij heeft daarvoor aangevoerd dat haar ziekte bij het aangaan van de overeenkomst niet was te voorzien. Als gevolg van die ziekte was zij niet meer in staat een gezondheidsverklaring te krijgen waarmee een levensverzekering ten behoeve van een hypothecaire lening kon worden afgesloten. Onder deze omstandigheden is het, aldus [gedaagde], “niet redelijk en billijk om de koopovereenkomst, althans de aanzienlijke financiële gevolgen daarvan voor rekening en risico van [gedaagde] te laten komen”.
17. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] de stelplicht en bewijslast draagt van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat aan de vereisten van artikel 6:258 BW Pro is voldaan. De terughoudendheid die de rechter bij toepassing van dat artikel past, brengt mee dat aan de stelplicht zware eisen moeten worden gesteld. Uit hetgeen hiervoor 15 onder is overwogen volgt reeds dat [gedaagde] daaraan niet heeft voldaan. Daarom moet ook dit verweer als onvoldoende toegelicht worden gepasseerd.
18. [gedaagde] heeft ten slotte betwist dat [eisers] buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt. Het had vervolgens op de weg van [eisers] gelegen te stellen en zo nodig te bewijzen welke werkzaamheden zijn verricht en welke kosten daarmee gemoeid zouden zijn geweest waarvoor een proceskostenveroordeling geen vergoeding pleegt in te sluiten. Dat hebben zij niet gedaan. Dit onderdeel van de vordering is daarom niet toewijsbaar.
19. De slotsom is dat het verzet vrijwel geheel ongegrond is en dat het vonnis van deze rechtbank van 15 november 2006 moet worden bekrachtigd, met inachtneming van hetgeen onder 18 is overwogen. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] de kosten van de procedure moeten dragen.
De beslissing
De rechtbank
bekrachtigt het door deze rechtbank op 15 november 2006 onder zaaknummer / rolnummer 147148 / HA ZA 06-1890 gewezen verstekvonnis, behoudens wat betreft het daarin onder 3.2. toegewezen bedrag wegens buitengerechtelijke kosten ad € 500,--
en in zoverre opnieuw recht doende:
wijst deze vordering alsnog af,
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 579,-- voor salaris van de procureur, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2007.