Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 149835 / HA ZA 06-2305
Vonnis van 30 mei 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. P.J.M. Wersch,
advocaat mr. M. Rijke,
beiden te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats]t,
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.R.O. Dantuma te Zevenaar,
advocaat mr. J.M.J.M. Doon te Zuthpen.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 14 februari 2007. De daarop gehouden comparitie van partijen, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt, heeft niet tot overeenstemming geleid. Vervolgens is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 [eiser] is sinds bijna 50 jaar huurder van de woning [adres] [huisnummer] te [woonplaats]. De verhuurder was [erflater], geboren op 19 september 1911, die op 12 februari 2006 is overleden. De erflater bewoonde de nabij de verhuurde woning gelegen ouderlijke boerderij en heeft daar vele jaren als boer het agrarisch bedrijf uitgeoefend. Behalve van de boerderij was hij ook eigenaar van de aan [eiser] verhuurde woning. De erflater was de oom van de erven, de gedaagden [gedaagden].
1.2 Bij notariële akte op 20 mei 1997 opgemaakt en ingeschreven op 21 mei 1997 heeft de erflater aan [eiser] het recht van koop verleend van de door deze gehuurde woning c.a. aan de [adres] met de bepaling dat dit recht niet kan worden uitgeoefend tijdens het leven van de erflater (1) en dat de koopsom in der minne zal worden vastgesteld door de erfgenamen van de erflater en [eiser] of op de wijze zoals bepaald in artikel 679 Rv Pro. in verhuurde toestand (2).
1.3 Op 1 februari 1999 heeft de erflater de woning c.a. aan [eiser] verkocht tegen een koopsom van f. 110.000,00 (€49.915,82) kosten koper. De overeenkomst is neergelegd in een op 12 februari 1999 door de partijen getekende onderhandse akte. In artikel 3 daarvan Pro is met betrekking tot de eigendomsoverdracht opgenomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op uiterlijk zes maanden na overlijden van de verkoper of zoveel eerder of later als nader zal worden overeengekomen. De onderhandse akte, die was opgemaakt door makelaar J. Teeuwsen te Terborg, is op 17 februari 1999 geregistreerd.
1.4 In of omstreeks november 2001 is de erflater op grond van een rechterlijke machtiging opgenomen in een verzorgingstehuis, waar hij tot zijn overlijden in 2006 is gebleven. Op 22 januari 2002 is de erflater onder bewind gesteld met de benoeming van [gedaagde sub 1] tot bewindvoerster.
1.5 Op 15 maart 2006 heeft [eiser] aan de erven telefonisch laten weten dat hij de woning al had gekocht en heeft hij naar de door de erflater met hem gesloten koopovereenkomst verwezen. Bij brief van 16 maart 2006 is namens de notaris tot wie [eiser] zich had gewend aan de notaris van de erflater verzocht in overleg met de erfgenamen een datum voor de eigendomsoverdracht te bepalen.
1.6 Op 22 augustus 2006 heeft de notaris van [eiser] [gedaagde sub 3] onder toezending van een concept van de akte tot levering en de afrekening uitgenodigd om op 8 september 2006 te verschijnen voor het tekenen van de transportakte. De erven hebben daarop bij brief van 31 augustus 2006 laten weten daaraan niet te zullen meewerken, omdat - samengevat - zij niet willen geloven dat hun oom de woning werkelijk aan [eiser] heeft verkocht. Ook aan een sommatie van 10 oktober 2006 alsnog mee te werken, hebben de erven geen gevolg gegeven.
Het geschil
2. [eiser] vordert een verklaring voor recht dat de erven toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van de koopovereenkomst van 1 februari 1999 en (te bepalen) dat het vonnis van de rechtbank op de voet van artikel 3:301 BW Pro in de plaats treedt van de akte bestemd tot levering van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie D, nummer 341 gedeeltelijk, zoals ter plekke afgepaald, ter grootte van ongeveer 1600 m2, plaatselijk bekend als [adres] 9 te [woonplaats], onder de voorwaarden en tegen de koopsom zoals deze zijn bepaald in de door [eiser] als productie 3 overgelegde concept-akte, subsidiair [eiser] te machtigen de levering van de onroerende zaak op kosten van de erven te bewerkstelligen onder dezelfde voorwaarden en prijs als bepaald in de concept-akte, alles met de hoofdelijke veroordeling van de erven in de kosten van de procedure.
[eiser] legt aan zijn vorderingen de vaststaande feiten ten grondslag. Hij verlangt de nakoming van de koopovereenkomst van 1 februari 1999.
De erven voeren gemotiveerd verweer. Zij beroepen zich op misbruik van de omstandigheden door [eiser]. Volgens hen heeft hij als verzorgende huurder misbruik gemaakt van een geestelijk zwakke en hulpbehoevende verhuurder door te profiteren van het aangaan van een voor de erflater zeer nadelige en voor [eiser] zeer voordelige overeenkomst.
De beoordeling van het geschil
3. Aan het betoog van [eiser] dat de erven de koopovereenkomst niet wegens misbruik van de omstandigheden hebben vernietigd wordt voorbijgegaan. Hoewel in de brief van de erven van 31 augustus 2006 een zodanige vernietiging niet kan worden gelezen, hebben zij in hun conclusie van antwoord met zoveel woorden een beroep op de vernietigbaarheid gedaan en daarmee de koopovereenkomst vernietigd. Anders dan [eiser] meent was de mogelijkheid dat te doen toen niet verjaard op grond van artikel 3:52 lid 1 onder Pro b BW. Een redelijke uitleg van deze bepaling brengt mee dat de verjaringstermijn eerst is begonnen te lopen op het moment dat aan de erven de bevoegdheid toekwam de vernietiging in te roepen. Terecht menen de erven dat zij die bevoegdheid eerst door het afgeven van de verklaring van erfrecht op 20 juni 2006 hebben verkregen.
4. Of [eiser] op 1 februari 1999 misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden door de door hem gehuurde woning voor f. 110.000,00 van [erflater] te kopen en te leveren na diens overlijden, hangt af van alle concrete omstandigheden van het geval op de genoemde datum in onderling verband en samenhang beschouwd, zoals de geestelijke gezondheid van de toen 87-jarige erflater, diens mogelijke daaruit voortvloeiende afhankelijkheid van [eiser] en de toenmalige waarde van de woning.
5. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat de geestelijke gezondheid toen te wensen overliet. Zoals [eiser] tijdens de comparitie heeft verklaard was de erflater ten tijde van het tekenen nog gewoon normaal. Later ging het hem steeds minder goed. Op het laatst kwam [eiser] wel vier keer per dag om te helpen bij het eten. [eiser] heeft ook weersproken dat de reële waarde van de woning, ook al in 1999, vele malen hoger was dan de overeengekomen koopsom, zoals door de erven is opgeworpen. De partijen hebben zich indertijd laten leiden door een WOZ-taxatie van enige tijd eerder en er is rekening gehouden met de (extreem) lange periode dat [eiser] de woning van de erflater had gehuurd. [eiser] verklaart hierover tijdens de comparitie nader dat erflater hem had gezegd dat zijn boekhouder de woning op f. 80.000,00 had geschat en dat hij er f. 110.000,00 voor wilde hebben.
6. Overeenkomstig de gewone regels van bewijslastverdeling ligt het op de weg van de erven aan te tonen dat er sprake is geweest van misbruik van de omstandigheden. Voor een omkering van de bewijslast is onvoldoende aanleiding. Anders dan in het door de erven aangehaalde arrest HR 9 januari 2004, NJ 2004-141 is hier juist de geestelijke gezondheid van de verkoper ten tijde van de koop in geschil. Daar stond vast dat de verkoper zowel lichamelijk als geestelijk al achteruit ging (regelmatig een verwarde indruk maakte) toen de koop werd gesloten.
Hierbij wordt aangetekend dat van [eiser] als de meest gerede partij wordt verwacht een compleet gedocumenteerd overzicht van de WOZ-waarden van de woning ter beschikking wordt gesteld. Voorshands lijkt het erop dat bij het sluiten van de koop na gemaakt bezwaar een WOZ-waarde gold van f. 165.000,00. Voor de goede orde wordt erop gewezen dat de commerciële en WOZ-waarde niet gelijk behoeven te zijn. Zou er sprake blijken te zijn van een veel te lage prijs, dan is er overigens wel degelijk sprake van benadeling van de erflater en diens erfgenamen als rechtsopvolger zonder algemene titel. Dat het transport eerst na het overlijden van [erflater] zou kunnen plaatsvinden maakt dat niet anders.
7. Overeenkomstig hun aanbod zullen de erven worden toegelaten tot het verlangde bewijs, om te beginnen door het laten horen van getuigen. Na afloop daarvan kan beter worden beoordeeld of voor het inwinnen van een deskundigenbericht nog aanleiding is.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
de rechtbank,
laat de erven [gedaagden] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [eiser] op 1 februari 1999 wist of moest begrijpen dat [erflater] door bijzondere omstandigheden werd bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomst van die datum, ofschoon hetgeen [eiser] toen wist of moest begrijpen hem daarvan had behoren te weerhouden,
bepaalt dat, voor zover de erven dit bewijs door middel van getuigen willen leveren, de getuigen door de rechtbank (mr. D. van Driel van Wageningen), gehoord zullen worden in het gerechtsgebouw aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juli – september 2007, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewijzigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegenheid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van de erven,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2007.
Coll.:
WA