Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 154727 / KG ZA 07-227
Vonnis in kort geding van 14 juni 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECREATIECENTRUM WIGHENERHORST B.V.,
statutair gevestigd te [woonplaats],
2. de vennootschap onder firma
VENNOOTSCHAP ONDER FIRMA BUNGALOWPARK WIGHENERHORST,
h.o.d.n. Bungalowpark Wighenerhorst,
statutair gevestigd te [woonplaats],
3. [eiser],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser],
wonende te [woonplaats],
5. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.F.E. van Halder,
advocaat mr. T.L. Hemrica te Nijmegen,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN BUNGELOWPARK WIGHENERHORST,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
5. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur en advocaat mr. J.W. Kobossen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Wighenerhorst B.V. c.s. (dan wel Wighenerhorst B.V. en de v.o.f. Wighenerhorst) en de VvE c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Wighenerhorst B.V. c.s.
- de pleitnota van VvE c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Wighenerhorst B.V. is in 1997 op een afgescheiden deel van recreatiecentrum Alverna te [woonplaats] gestart met de ontwikkeling van bungalowpark Wighenerhorst (hierna: het bungalowpark). Het bungalowpark bestaat thans uit 103 vrijstaande ruime recreatiebungalows op grote kavels eigen grond. De v.o.f. Wighenerhorst is sinds 2003 feitelijk beheerder van het park. Op grond van een overeenkomst met Wighenerhorst B.V. heeft de v.o.f. Wighenerhorst het recht op de exploitatie van het bungalowpark.
2.2. Kopers van een bungalow treden ingevolge artikel 17 van de koopovereenkomst met Wighenerhorst B.V. toe tot de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). In artikel 18 van diezelfde overeenkomst is bepaald dat de koper zich jegens de verkoper verbindt een beheerovereenkomst aan te gaan en in stand te houden met Wighenerhorst B.V. (beheerovereenkomst I) en met de Stichting Beheer Infrastructuur Bungalowpark “Wighenerhorst” (hierna: de stichting) (beheerovereenkomst II), en/of met derden met betrekking tot de door deze(n) aan hem ten behoeve van het gebruik en het onderhoud van de recreatiebungalow en het recreatiebungalowpark te verlenen diensten. De koper ontvangt bij ondertekening van de koopovereenkomst een exemplaar van beide beheerovereenkomsten. Van beheersovereenkomst II bestaan twee varianten. Variant A is overeengekomen met kopers van bungalows van vóór het jaar 2000. Variant B is overeengekomen met kopers van bungalows van na het jaar 2000. In variant A staat niets opgenomen over zonnecollectoren, in tegenstelling tot in variant B.
2.3. De VvE fungeert onder meer als gesprekspartner en intermediair tussen haar leden en de exploitant.
2.4. Alle bungalows in het park beschikken over een zonnecollector met zonneboiler (hierna: zonnecollector). De kosten voor de zonnecollectoren werden aanvankelijk naar rato van het elektraverbruik omgeslagen over de eigenaren. Wighenerhorst B.V. heeft in oktober 1999 een overeenkomst gesloten met Energie Service voor de duur van 15 jaar met betrekking tot de huur van 31 toen reeds opgeleverde en 54 toen nog op te leveren zonneboilersystemen in de bungalows. In oktober 2001 is Wighenerhorst B.V. nog een overeenkomst aangegaan met Energie Service voor de huur van 3 zonneboilersystemen ten behoeve van drie bungalows, eveneens voor de duur van 15 jaar. In totaal betaalt Wighenerhorst B.V. de huur voor 88 zonnecollectoren.
2.5. Tussen Wighenerhorst B.V. enerzijds en vijfendertig eigenaren en de VvE anderzijds zijn geschillen gerezen over de uitleg van de koopovereenkomsten en over de beheerkosten (meer in het bijzonder - en toegespitst op het onderhavige geschil - over de berekening van de kosten voor de zonnecollectoren naar rato van het elektraverbruik). Partijen zijn vervolgens een arbitrageprocedure gestart, waarna op 14 maart 2006 een bindend advies is uitgebracht door een arbitragecommissie. Met betrekking tot de zonnecollectoren heeft de commissie als volgt geoordeeld:
Ten aanzien van de huur van de zonnecollectoren is de commissie van oordeel dat de prijsopgave van de parkkosten in de verkoopbrochure suggereert dat de huur van de zonneboiler in deze vergoeding is inbegrepen.
De beheersovereenkomst is ter zake de kostensoorten van de beheerskosten die worden doorberekend echter duidelijk. De huur van de zonneboiler is niet benoemd in de gesloten beheersovereenkomst onder artikel 2 lid 1 a, b en 2 lid 2 a, b, c, d, e en f. De commissie geeft doorslaggevende betekenis aan datgene wat partijen uiteindelijk daadwerkelijk zijn overeengekomen zodat de werkelijke kosten van huur van de zonneboiler afzonderlijk kunnen worden doorberekend.
Afspraak
Ter zitting is afgesproken dat de v.o.f. Wighenerhorst uiterlijk 1 december 2005 alsnog de afrekening ter zake gas, water, elektra en zonneboiler aan de VvE zal overleggen zodat deze ze kan controleren.
(…)
Daarnaast is de feitelijke situatie dat bemetering via gas, water en energie via Wighenerhorst verloopt alleen geregeld in beheerovereenkomst II. Hetzelfde geldt voor de onderverhuur door Wighenerhorst van de zonnecollectoren.
2.6. Ter uitvoering van het bindend advies hebben de v.o.f. Wighenerhorst en Wighenerhorst B.V. in de verrekeningsnota’s die in december 2006 over het kalenderjaar 2006 aan de eigenaren zijn verzonden de werkelijke kosten van huur van de zonnecollectoren afzonderlijk aan de eigenaren doorberekend. De naar rato van het elektraverbruik doorberekende kosten over de periode 1999 t/m december 2005 zullen met terugwerkende kracht tussen de eigenaren worden verevend.
2.7. Bij brief van 16 februari 2007 heeft A. Pelser, secretaris van de VvE de leden – voor zover thans relevant – bericht:
Zonneboilers:
Wij adviseren alle eigenaren van een bungalow die na 1 januari 2000 is gebouwd de nota van 2006 voor de huur van de zonneboiler, ad € 204,38, z.s.m. te betalen.
Het voorschot voor 2007, ad € 51,55, dient u vóór 31 maart 2007 te voldoen. De andere 3 termijnen dienen respectievelijk vóór 30 juni, 30 september en 31 december overgemaakt te worden. De eigenaren van de bungalows die vóór 2000 zijn gekocht geven wij de overweging de betaling van de huur van de zonneboiler op te schorten omdat bij die groep op zijn minst grote onduidelijkheid is m.b.t. de huur van de zonneboiler.
2.8. Meer dan de helft van de eigenaren van de bungalows die vóór 2000 zijn gebouwd, heeft de huur van de zonnecollectoren over 2006 en het eerste kwartaal van 2007 niet voldaan. Ook meerdere eigenaren van de bungalows die na 2000 zijn gebouwd hebben de huur tot op heden onbetaald gelaten.
2.9. Wighenerhorst B.V. c.s. hebben de VvE c.s. bij brief van 13 maart 2007 gesommeerd om de leden een rectificatie te sturen. De VvE c.s. hebben dit echter geweigerd.
3. Het geschil
3.1. Wighenerhorst B.V. c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter de VvE, alsmede haar bestuurders hoofdelijk veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom de leden van de VvE een brief met de volgende tekst te sturen:
“Rectificatie
Naar aanleiding van de arbitrageprocedure die het bestuur van de Vereniging van Eigenaren en 35 leden tegen de exploitant hebben aangespannen, hebben de arbiters bij bindend advies d.d. 14 maart 2006 vastgesteld, dat de werkelijke kosten van huur van de zonneboiler afzonderlijk kunnen worden doorberekend aan u.
U heeft ook voor dit jaar een (voorschot)nota met betrekking tot de huur van de zonneboiler van de beheerder ontvangen. Wij hebben een aantal leden ten onrechte geadviseerd geen huur te betalen. Niet betaling van de (voorschot)nota en van nota’s van vorige jaren is echter in strijd met het bindend advies en staat gelijk aan wanbetaling.
Vanaf de vervaldatum zal de beheerder namens de exploitant bij ieder lid afzonderlijk aanspraak maken op betaling van de hoofdsom, incassokosten en wettelijke rente. Wij raden u daarom aan de (voorschot)nota voor de huur van de zonneboiler tijdig en volledig te betalen.”
althans de leden een brief te sturen met een door de voorzieningenrechter te bepalen adequate tekst.
3.2. Wighenerhorst B.V. c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat de VvE c.s. onrechtmatig handelen jegens hen door zich niet te conformeren aan het bindend advies en de eigenaren van de bungalows aan te sporen tot wanbetaling. Partijen zijn gebonden aan het advies, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat de huurkosten van de zonnecollectoren hoofdelijk moeten worden omgeslagen. Alleen indien gebondenheid aan het advies in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn is het vernietigbaar. Dit is echter gesteld noch gebleken. Bovendien is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking, nu een deel van de eigenaren de huur van de zonnecollectoren niet betaalt, terwijl zij wel gebruik maken van de collectoren. Wighenerhorst B.V. c.s. doen tenslotte een beroep op de artikelen 6:2 en 6:248 BW, omdat volgens hen de visie van de VvE c.s. strijdig is met het bindend advies en derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.3. De VvE c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Anders dan de VvE c.s. hebben betoogd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er wel sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van Wighenerhorst B.V. c.s. Daarbij is van belang dat de kosten voor het huren van de 88 zonnecollectoren thans grotendeels voor rekening komen van Wighenerhorst B.V. c.s. Hierdoor is hun liquiditeitspositie aanzienlijk verslechterd, hetgeen niet is betwist door de VvE c.s. De voorzieningenrechter kan de stelling van de VvE c.s. dat een rectificatie geen effect zal hebben op het betalingsgedrag van de diverse eigenaren vooralsnog niet volgen omdat op voorhand niet kan worden gezegd wat de resultaten zullen zijn van een eventuele rectificatie. Het voorgaande laat echter onverlet dat Wighenerhorst B.V. c.s. thans met een financieel tekort kampen en dat niet aannemelijk is dat partijen op korte termijn op een andere wijze tot een vergelijk zullen komen, zodat bij de gevraagde voorlopige voorziening voldoende spoedeisend belang is.
4.2. De stelling dat de v.o.f. Wighenerhorst niet in enige contractuele relatie staat tot de VvE c.s. en evenmin partij was bij het bindend advies, zodat de vordering ten aanzien van haar moet worden afgewezen, treft evenmin doel. Het is juist dat de v.o.f. Wighenerhorst formeel geen partij was bij het bindend advies, echter dit neemt niet weg dat het gestelde handelen van de VvE c.s. onrechtmatig kan zijn jegens de v.o.f. Wighenerhorst. In het bindend advies is wel het een en ander opgenomen over de verhouding v.o.f. Wighenerhorst - Wighenerhorst B.V. en v.o.f. Wighenerhorst en de VvE. Uit het bindend advies blijkt dat Wighenerhorst B.V. in 2003 in feitelijke zin het beheer heeft overgedragen aan de v.o.f. Wighenerhorst. Twee vennoten van de v.o.f. Wighenerhorst zijn inmiddels benoemd tot bestuurslid van de stichting en het is de bedoeling dat het beheer conform artikel 9 van de beheerovereenkomst door Wighenerhorst B.V. aan de v.o.f. Wighenerhorst zal worden overgedragen. Volgens het bindend advies lijkt alles erop te wijzen dat in de contractuele verhouding tussen Wighenerhorst B.V. en de afzonderlijke eigenaren de v.o.f. Wighenerhorst het incassorisico draagt, met als gevolg dat geschillen over de uitleg van de overeenkomst en betalingsgeschillen tussen Wighenerhorst B.V. en de eigenaren – waarop de onderhavige vordering indirect ziet – rechtstreeks gevolgen blijken te hebben voor de v.o.f. Wighenerhorst. De voorzieningenrechter verwerpt dan ook het verweer van de VvE c.s. dat om voormelde redenen de vordering voor zover door de v.o.f. Wighenerhorst ingesteld, dient te worden afgewezen.
4.3. De voorzieningenrechter stelt voorop dat, nu partijen wisselend spreken over zonnecollectoren en zonneboilers, vastgesteld moet worden dat er hier sprake is van één systeem, wat verder zal worden aangeduid met de term zonnecollectoren.
4.4. De vraag die in dit kort geding voor ligt is of de VvE c.s. gehouden zijn om de brief van 16 februari 2007, waarin eigenaren die vóór 2000 een bungalow hebben gekocht door de VvE zijn opgeroepen om de huur van de zonnecollectoren niet te betalen, te rectificeren. Voor de beantwoording hiervan is van belang wat partijen zijn overeengekomen over de zonnecollectoren en wat hierover in het bindend advies is opgenomen.
4.5. Wighenerhorst B.V. stelt dat zij op basis van contracten van oktober 1999 en oktober 2000 alle 88 zonnecollectoren van Energie Service huurt. In 1999 zijn reeds diverse zonnecollectoren in de bungalows geplaatst. Deze plaatsingen hebben ook nog na 2000 plaatsgevonden. Wighenerhorst B.V. heeft ter zitting aangegeven dat zij vanaf 1999 al in onderhandeling was met Nuon over het huren van zonnecollectoren, maar dat het jaren heeft geduurd voordat de huurovereenkomsten tot stand waren gekomen. Ondertussen werden de bungalows gebouwd. Volgens Wighenerhorst B.V. wist iedereen dat zij in onderhandeling was over het huren van de collectoren en is hierover reeds in 2001 in de VvE gesproken.
De VvE c.s. stellen daarentegen dat er sprake is van verschillende beheerovereenkomsten en dat de eigenaren die vóór 2000 een bungalow hebben gekocht er gelet op de bouwtekeningen en de verkoopbrochure, alsmede beheerovereenkomst IIA en de aannemingsovereenkomst met EBU, vanuit mochten gaan dat zij de bungalow kochten inclusief zonnecollector, zodat zij thans geen huur voor de zonnecollectoren verschuldigd zijn. Daarbij komt dat de zogenaamde ‘oude’ eigenaren geen huurovereenkomst hebben gesloten met Wighenerhorst B.V. c.s. inzake het gebruik van een zonnecollector. Volgens de VvE c.s. wordt het bindend advies ten opzichte van de oude eigenaren dan ook onvoldoende juist geïnterpreteerd.
4.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat niet weersproken is door de VvE c.s. dat Wighenerhorst B.V. voor 88 zonnecollectoren huur afdraagt. Het verweer van de VvE c.s. dat het overgelegde leasecontract alleen ziet op de nieuwe bungalows (54 stuks) treft dan ook geen doel, temeer niet omdat in de begeleidende brief van 19 oktober 1999 uitdrukkelijk wordt gesproken over het huren van 31 reeds geplaatste zonnecollectoren.
4.7. In het bindend advies is meegenomen dat er twee verschillende versies bestaan van beheerovereenkomst II. De commissie heeft dienaangaande bepaald dat er geen rechtvaardiging bestaat om een onderscheid te maken tussen de contractanten met versie A en B. Ten aanzien van de zonnecollectoren heeft de commissie voorts overwogen dat de prijsopgave van de parkkosten in de verkoopbrochure suggereert dat de huur van de zonnecollector in deze vergoeding is inbegrepen. De huur van de zonnecollector is echter niet benoemd in de gesloten beheerovereenkomst (IIA). De commissie heeft, zo blijkt uit het bindend advies, doorslaggevende betekenis toegekend aan datgene wat partijen uiteindelijk daadwerkelijk zijn overeengekomen, zodat de werkelijke kosten van huur voor de zonnecollectoren afzonderlijk kunnen worden doorberekend. De commissie gaat er dus vanuit dat de zonnecollectoren door alle eigenaren van de bungalows worden gehuurd en dat zij hiervoor huur zijn verschuldigd. Zij maakt daarbij uitdrukkelijk geen onderscheid tussen de eigenaren met beheerovereenkomst IIA en die met beheerovereenkomst IIB.
4.8. De commissie heeft, zo blijkt uit het voorgaande, welbewust de beheerovereenkomsten in haar oordeel betrokken en kennelijk geen aanleiding gezien om op grond van de verkoopbrochures dan wel de aannemingsovereenkomsten met bouwbedrijf EBU of de koopovereenkomsten met Wighenerhorst B.V. aan te nemen dat een deel van de zonnecollectoren niet gehuurd wordt. Dat in de verkoopbrochures is opgenomen dat warm water wordt geleverd via een boiler die bij de cv-ketel wordt opgesteld en dat deze boiler wordt voorzien van een zonnecollector, waardoor op energiekosten kan worden bespaard, op grond waarvan de oude eigenaren (met beheerovereenkomst IIA) hebben verondersteld dat zij eigenaar werden en zijn van de zonnecollectoren wordt weersproken door Wighenerhorst B.V. c.s. Zij stellen immers dat de VvE c.s. welbewust een pagina uit de verkoopbrochures niet hebben overgelegd aan de voorzieningenrechter, op welke pagina uitdrukkelijk wordt aangegeven dat de huur voor de zonneboiler onder de parkbeheerkosten zal worden gebracht. Van deze laatste omstandigheid (dat de huur voor de zonnecollector onder de parkbeheerkosten valt) is de commissie in haar advies, zo blijkt uit de overweging ten overvloede op pagina 19, eveneens uitgegaan. Mede gelet op de inhoud van de vordering is het dan ook niet aan de voorzieningenrechter om hierover anders te beslissen.
4.9. Nu de VvE c.s. niet hebben gesteld dat het bindend advies niet juist zou zijn of dat de inhoud en/of wijze van totstandkoming ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is het niet aan de voorzieningenrechter om een voorlopig oordeel te geven over de inhoud ervan. De stelling van de VvE c.s. dat de overweging in het bindend advies over hetgeen partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen slechts zou zien op de eigenaren van de gehuurde zonnecollectoren is onvoldoende aannemelijk geworden. Kort voor deze overweging is immers in het bindend advies opgenomen dat er geen onderscheid zal worden gemaakt tussen contractanten met versie A en B. Dat de commissie tijdens de zitting van 22 mei 2007 de stelling van de VvE c.s. zou hebben bevestigd, is door Wighenerhorst B.V. c.s. weersproken en daarmee evenmin aannemelijk geworden. Dat er geen expliciete huurovereenkomst met de kopers van de bungalows met betrekking tot de zonnecollectoren is aangegaan, is wellicht onhandig geweest maar kan er thans, gelet op de inhoud van het bindend advies, niet toe leiden dat de vordering dient te worden afgewezen.
4.10. De vordering zal dus worden toegewezen zoals hierna is weergegeven. Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden die zal worden beperkt als volgt.
4.11. VvE c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Wighenerhorst B.V. c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 188,11
- vast recht 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.255,11
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de VvE, alsmede haar bestuurders hoofdelijk om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis alle leden van de VvE een brief met de volgende tekst te sturen:
“Rectificatie
Naar aanleiding van de arbitrageprocedure die het bestuur van de Vereniging van Eigenaren en 35 leden tegen de exploitant hebben aangespannen, hebben de arbiters bij bindend advies d.d. 14 maart 2006 vastgesteld, dat de werkelijke kosten van huur van de zonneboiler afzonderlijk kunnen worden doorberekend aan u.
U heeft ook voor dit jaar een (voorschot)nota met betrekking tot de huur van de zonneboiler van de beheerder ontvangen. Wij hebben een aantal leden ten onrechte geadviseerd geen huur te betalen. Niet betaling van de (voorschot)nota en van nota’s van vorige jaren is echter in strijd met het bindend advies en staat gelijk aan wanbetaling.
Vanaf de vervaldatum zal de beheerder namens de exploitant bij ieder lid afzonderlijk aanspraak maken op betaling van de hoofdsom, incassokosten en wettelijke rente. Wij raden u daarom aan de (voorschot)nota voor de huur van de zonneboiler tijdig en volledig te betalen.
(Het bestuur van) de Vereniging van Eigenaren Bungalowpark Wighenerhorst”
5.2. bepaalt dat indien de VvE c.s. in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan Wighenerhorst B.V. c.s. een dwangsom verbeurt van EUR 2.500,-, en dat de VvE c.s.
voor iedere dag dat zij nalaten aan het onder 5.1. bepaalde te voldoen een dwangsom verbeurt van EUR 1.000,- tot een maximum van EUR 75.000,-,
5.3. veroordeelt de VvE c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Wighenerhorst B.V. c.s. tot op heden begroot op EUR 1.255,11,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 14 juni 2007.