Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 445951 \ CV EXPL 06-3113 \ 282fh
uitspraak van 13 juli 2007
Vonnis
in de zaak van
de stichting [verhuurder]
statutair gevestigd te Baarn
gemachtigde mr. R.J. Verweij
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
tegen
1.
[huurder A]
wonende te Nijmegen
gemachtigde mr. G.J.G. Olijslager
toevoeging nummer 2CQ9883
2.
[huurder B]
wonende te Nijmegen
niet verschenen
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
Partijen worden hierna [verhuurder], [huurder A] en [huurder B] genoemd.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 mei 2006 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie.
1. De feiten
1.1. [verhuurder] en [huurder A] hebben een tussen hen totstandgekomen huurovereenkomst, op grond waarvan [huurder A] de woning met aanhorigheden aan de Brederostraat 58 te Nijmegen (verder te noemen: de woning) van [verhuurder] huurt, vastgelegd in een akte van 17 december 2001.
1.2. In die akte is onder meer vermeld dat de overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd met ingang van 17 december 2001, dat de kale huurprijs per kalendermaand € 249,49 bedraagt, vermeerderd met een bijdrage ad € 1,25 aan het glasfonds, en dat de Algemene Bepalingen van september 1999 (verder: de Algemene Bepalingen) van toepassing zijn en woordelijk deel uitmaken van de overeenkomst.
1.3. De Algemene Bepalingen bevatten de volgende bepalingen, voor zover hier van belang:
“Algemene verplichtingen van de huurder
Artikel 5
1. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig deze bestemming gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging geven. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurperiode zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
2. (…)
3. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of - al dan niet tegen betaling - in (mede)gebruik te geven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurder schriftelijke toestemming verlenen, mits de huurder zelf in het gehuurde zijn hoofdverblijf behoudt, huurder voorts voor de onderverhuur een redelijke prijs bedingt in verhouding tot de huurprijs van het gehuurde én de onderverhuur/ingebruikgeving niet leidt tot overbewoning van het gehuurde. Verhuurder zal op verzoeken om schriftelijke toestemming te verlenen binnen vier weken een besluit nemen en dat besluit aan huurder mededelen. Indien afwijzend wordt beslist op een verzoek van huurder om schriftelijke toestemming te verlenen, zal verhuurder dat besluit motiveren. (…)
(…)
Beëindiging van de overeenkomst
Artikel 12
1. Huurder kan de overeenkomst doen eindigen door schriftelijke opzegging bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Huurder kan ook bij gewone brief opzeggen, maar een dergelijke opzegging is eerst geldig zodra huurder een schriftelijke bevestiging van de huuropzegging van verhuurder heeft ontvangen. Totdat huurder een dergelijke schriftelijke bevestiging heeft ontvangen, heeft een schriftelijke opzegging die niet bij aangetekende brief is gedaan geen effect.
2. Huurder kan opzeggen tegen iedere werkdag van de maand. De huuropzegging moet tenminste één maand voor de datum waartegen wordt opgezegd in het bezit van verhuurder zijn.
3. Verhuurder kan de huurovereenkomst uitsluitend opzeggen met inachtneming van de voor hem geldende wettelijke bepalingen. Als huurder niet instemt met een opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder, blijft de huurovereenkomst in stand totdat de rechter op vordering van verhuurder de einddatum van de huurovereenkomst heeft vastgesteld.
4. Van het bepaalde in dit artikel kan met wederzijds goedvinden worden afgeweken.
(…)
In gebreke zijn van huurder
Artikel 14
1. In geval van een toerekenbare tekortkoming van huurder in de nakoming van de huurovereenkomst heeft verhuurder de bevoegdheid om in rechte nakoming van de huurovereenkomst of ontbinding daarvan alsmede ontruiming van het gehuurde te vorderen. In al die gevallen kan tevens schadevergoeding worden geëist.
2. Als huurder in gebreke blijft met de nakoming van enige verplichting die ingevolge de wet en/of deze huurovereenkomst op hem rust en verhuurder als gevolg daarvan gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle voor verhuurder daaruit voortvloeiende kosten, waaronder begrepen de administratiekosten van verhuurder, vermeerderd met de omzetbelasting, voor rekening van huurder.”
1.4. [verhuurder] heeft op 20 oktober 2005 een brief van de volgende inhoud aan [huurder A] gezonden:
“Op 1 november a.s. organiseert de gemeente Nijmegen in samenwerking met [verhuurder] een informatieavond over het nieuwe stedenbouwkundig plan voor het oostelijk deel van het Willemskwartier. De gemeente Nijmegen verstuurt de uitnodiging voor deze avond. Uiteraard bent u van harte welkom op de informatieavond van de gemeente. U kunt dan zien hoe het nieuwe Willemskwartier eruit komt te zien.
Toch krijgt u persoonlijk deze brief van [verhuurder] en wel om de volgende reden. [verhuurder] heeft een besluit genomen over de fasering van de sloop en vervangende nieuwbouw in het Willemskwartier. De Brederostraat ten zuiden van de Thijmstraat zal als eerste fase worden aangepakt. Dat betekent, dat voor u met ingang van 1 januari a.s. een Sociaal Plan gaat gelden. Dit is een vergaand besluit voor u; dat besef ik mij terdege. [verhuurder] zal er alles aan doen om uw rechten en onze plichten zo goed mogelijk te waarborgen. Uw rechten en onze plichten staan in het bijgevoegde Sociaal Plan.
Het Sociaal Plan houdt o.a. in:
• Vanaf 1 januari 2006 krijgt u herstructureringsurgentie.
• Vanaf dat tijdstip wordt de huur niet meer verhoogd.
• U krijgt voorrang boven alle woningzoekenden bij het vinden van een woning in Nijmegen.
• U heeft de vrije keuze voor een andere woning volgens de regels van Entree; [verhuurder] wijst niet toe.
• U krijgt de garantie van [verhuurder], dat u kunt terugkeren naar de nieuwbouw in het Willemskwartier.
• De terugkeergarantie geldt voor een nieuwe huurwoning onder de huursubsidiegrens.
• Als u verhuist ontvangt u € 5.000 verhuiskostenvergoeding.
• [verhuurder] zal bij iedereen persoonlijk een huisbezoek afleggen, om woonwensen te inventariseren en alle vragen te beantwoorden.
Aangezien dit Sociaal Plan u persoonlijk raakt, wil ik u uitnodigen om hierover apart met [verhuurder] te praten. De gemeentelijke informatieavond is daarvoor niet het meest geschikt. Daarom organiseert [verhuurder] een eigen informatieavond voor de bewoners van de Brederostraat 52 – 126 en Thijmstraat 151-157 en wel op:
(…)
Tijdens deze avond zal [verhuurder] al uw vragen over het Sociaal Plan beantwoorden. Een aantal meest gestelde vragen heb ik als bijlage bijgevoegd. Tevens zullen met u afspraken gemaakt worden voor individuele huisbezoeken.
Heeft u naar aanleiding van deze brief nog vragen, dan kunt u mij via het algemene telefoonnummer van [verhuurder] bereiken. Ik hoop u op de 9e november te ontmoeten.”
1.5. Het Sociaal Plan Brederostraat 52 - 126 Thijmstraat 151 - 157 van [verhuurder] van november 2005 (verder: het Sociaal Plan), dat als bijlage bij de hiervoor onder 1.4 aangehaalde brief was meegezonden, bevat onder meer de volgende passages:
“ALGEMEEN.
• Dit Sociaal Plan gaat in op 1 januari 2006.
• U kunt gebruik maken van dit Sociaal Plan als u op 1 januari 2006 een huurcontract voor onbepaalde tijd heeft voor een van onderstaande woningen:
Brederostraat 52 t/m 126; Thijmstraat 151-157.
• Het Sociaal Plan blijft geldig totdat alle oorspronkelijke bewoners een definitieve woning hebben gevonden.
VERGOEDING
• U ontvangt een tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten. Deze vergoeding wordt één keer per woning uitbetaald en bedraagt € 5.000-. De vergoeding gaat in per 1-1-2006.
• Het maakt niet uit, of u verhuist naar een huurwoning of een koopwoning; of u verhuist binnen Nijmegen of buiten Nijmegen. U ontvangt deze vergoeding altijd.
• De vergoeding wordt in 2 keer uitbetaald. U ontvangt 75% bij het tekenen van de huurovereenkomst of koopovereenkomst van de nieuwe woning. De overige 25% ontvangt u na het inleveren van de sleutels van uw huidige woning.
• U krijgt de bedragen overgemaakt op uw bank- of gironummer. Er wordt niet contant uitbetaald.
• Gedurende maximaal 1 maand na de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst of koopovereenkomst hoeft u geen huur meer te betalen voor uw oude woning.
• Als u van een Nijmeegse woningcorporatie huurt, dan hoeft u ook geen administratiekosten te betalen.
• Vanaf 1 juli 2006 vindt er voor de te slopen woningen geen jaarlijkse huurverhoging meer plaats.
• Indien er sprake is van huurachterstand of eventuele andere schulden aan [verhuurder], dan worden deze verrekend met de verhuiskostenvergoeding. Deze regel geldt niet voor huurders, die een goedlopende betalingsregeling hebben afgesloten en de huurders die vallen onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP).
• Indien u terugkeert naar de vervangende nieuwbouw in het Willemskwartier ontvangt u nogmaals € 2.000,-.
Een andere woning zoeken.
• [verhuurder] zorgt ervoor, dat u een "herstructureringsindicatie" krijgt.
• U krijgt met deze herstructureringsindicatie voorrang bij herhuisvesting in Nijmegen, inclusief de Waalsprong, volgens de regels van Entree.
• U kunt zelf kiezen naar welke woning u graag zou willen verhuizen. Uw urgentie geldt ook voor woningen van andere Nijmeegse corporaties.
• [verhuurder] regelt uw inschrijving bij Entree.
• Staat u al ingeschreven bij Entree, dan krijgt u de inschrijvingskosten terug bij de uitbetaling van de eerste helft van de verhuiskostenvergoeding.
• Als herstructureringskandidaat krijgt u geen voorrang op woningen, waar bij het woningaanbod is vermeld: "niet op basis van urgentie" en "voorrang met indicatie". U kunt wel op deze woningen reageren, maar dan telt alleen de woonduur.
• Vanaf 1 januari 2006 kunt u zelf reageren op de advertenties in Entree, waarbij bovengenoemde voorrangsregels voor u gelden.
• Indien meerdere herstructureringskandidaten op dezelfde woning in Entree reageren, dan geldt de woonduur op het oude adres.
• Vanaf 1 jaar voor de vermoedelijke sloopdatum zal [verhuurder] zonodig in overleg met u actief bemiddelen bij het zoeken naar een passende woning.
• Als u verhuist naar een andere woning, dan behoudt u uw woonduur van uw oude adres.
• U heeft een terugkeergarantie voor een huurwoning onder de huursubsidiegrens in de vervangende nieuwbouw Willemskwartier.
Leefbaarheid.
• Leegkomende woningen worden zo lang mogelijk verhuurd. Deze nieuwe bewoners krijgen een tijdelijk huurcontract; zij hebben géén recht op de vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten.
• [verhuurder] blijft tot aan het moment van sloop alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en reparaties aan de woning van de oorspronkelijke bewoners uitvoeren.”
1.6. Een rapport van de Sociale Recherche, Bureau Handhaving, van 9 februari 2006 betreffende belanghebbende [huurder A] besluit met de volgende conclusie:
“Uit ingesteld onderzoek en verkregen informatie is het volgende gebleken:
- [huurder A] en [huurder B] hebben, in ieder geval sinds 21 april 2005, niet hun hoofdverblijf in perceel Brederostraat 58 te Nijmegen;
- vanaf 22 juni 2005 is [een derde] woonachtig in perceel Brederostraat 58 te Nijmegen;
- [huurder A] en [huurder B] ontvangen vanaf dat moment € 260, - per maand aan huur;
- omdat [huurder A] en [huurder B] de Directie Inwoners van de gemeente Nijmegen, kennelijk opzettelijk, niet in kennis stelden van vorenstaande, schonden zij verwijtbaar de inlichtingenplicht.
Hoewel [huurder A] en [huurder B] tijdens het onderzoek in de gelegenheid werden gesteld nadere gegevens te presenteren:
* legde [huurder A] tegenstrijdige verklaringen af;
* waren [huurder A] en [huurder B] niet bereid en/of in staat om reëel toetsbare gegevens te overleggen ter vaststelling van het het recht op uitkering;
* weigerden [huurder A] en [huurder B] relevante vragen te beantwoorden, die hadden kunnen bijdragen aan het vaststellen van het recht op uitkering.
Hierdoor is een situatie ontstaan dat vanaf 21 april 2005 het recht op uitkering, ten behoeve van [huurder A] en [huurder B], niet meer kan worden vastgesteld.”
1.7. Bij aangetekende brief van 15 februari 2006 heeft [verhuurder] aan [huurder A] meegedeeld:
“Uit opmerkingen en klachten van omwonenden over onderhuur van de woning aan de Brederostraat 58, 6531 CJ te Nijmegen heeft [verhuurder] volgende actie ondernomen.
Wij hebben contact gehad met gemeente Nijmegen, Sociale Recherche, Politie, onderhuurdster en de buren. Daaruit kan [verhuurder] maar één conclusie trekken. U verhuurt de gehele woning al geruime tijd aan derden zonder toestemming van [verhuurder]. U heeft daar ook uw hoofdverblijf niet meer.
Bovenstaande stituatie is voor [verhuurder] dusdanig ernstig dat wij u de huur voor de woning aan de Brederostraat 58, 6531 CJ te Nijmegen per 31 maart 2006 opzeggen. U krijgt tot uiterlijk 15 maart 2006 de tijd om aan ons duidelijk te maken of u instemt met het beëindigen van de huurovereenkomst. U kunt dit doen middels bijgevoegd huuropzeggingsformulier. Indien u niet opzegt dan zal [verhuurder] een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. De kosten van een dergelijke procedure zullen wij op u verhalen.
Inmiddels is de stadsvernieuwingsurgentie, welke gegeven was voor de toekomstige sloop van de woning aan de Brederostraat, door de afdeling verhuur verwijderd. U kunt gezien uw wanprestatie geen aanspraak meer maken op het sociaal plan.”
1.8. [huurder A] antwoordt bij brief van 15 februari 2006:
“Hierbij wil ik bezwaar maken op het brief van 15 februari 2006 j.j.
In het brief staat dat ik niet woonachtig ben op het adres Brederostraat 58 en dat ik het hele woning al geruime tijd verhuur. Dit is niet waar en daarom ben ik er niet mee eens. Ik verblijf al sinds december 2001 op dit adres samen met mijn vrouw en kinderen
Er was in tussentijd een tijdelijke bewoner bij ons ingetrokken en dat is toegestaan op grond van de wet. Ik heb het hele huis niet verhuurd aan derden Als u vindt dat u gelijkt heeft mate ik graag bewijzen willen zien, waaruit blijkt dat ik het verhuurd heb. Bijvoorbeeld huurcontract, betalingen of ontvangsten
Ik wil wel aanspraak maken het sociale plan en de stadsvernieuwingsurgentie. Mocht dit niet het geval zijn dan zal ik rechtelijke stappen ondernemen.”
1.9. [verhuurder] schrijft op 8 maart 2006 aan [huurder A]:
“[verhuurder] heeft uw schrijven van 17 februari 2006 ontvangen. In dit schrijven geeft u aan het niet eens te zijn met de gedane huuropzegging voor de woning aan de 8rederostraat 58, 6531 CH te Nijmegen door [verhuurder]. Sterker nog u beweert er sinds 2001 woonachtig te zijn. In dit schrijven treft u nogmaals het standpunt van [verhuurder] aan.
U heeft een wanprestatie geleverd die voor [verhuurder] reden blijft om uw de huur per 31 maart 2006 op te zeggen. Uit een drietal bronnen hebben wij dit bevestigd gekregen. Deze bronnen hebben verklaringen aan [verhuurder] afgelegd. Het gaat hierbij om : medewerker Sociale Recherche van de Gemeente Nijmegen, omwonenden van de Brederostraat en de betrokken onderhuurdster. Allen hebben aan [verhuurder] verklaard dat de woning onderverhuurd werd en dat u daar uw hoofdverblijf niet meer had.
U krijgt wederom tot 15 maart 2006 de tijd om in te stemmen met het beëindigen van de huur overeenkomst U kunt dit doen middels bijgevoegd huuropzeggingsformuller. Indien u niet opzegt dan zal [verhuurder] een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. De kosten van een dergelijke procedure zullen wij u in rekening gaan brengen.
Het feit dat u inmiddels zelfde woning weer heeft betrokken is voor [verhuurder] geen reden haar standpunt te herzien. Ook niet voor wat betreft de toekomstige sloop van de woning en het sociaal plan wat daar aan is gekoppeld.”
1.10. De gemachtigde van [huurder A] heeft bij brief van 19 juni 2006 namens [huurder A] en [huurder B] de huurovereenkomst tegen de eerst mogelijke datum opgezegd.
1.11. Bij brief van 26 juni 2006 aan [huurder A] bevestigt [verhuurder] de opzegging van de huur tegen 20 juli 2006.
2. De vordering en het verweer in conventie
2.1. [verhuurder] heeft aanvankelijk gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [huurder A] en [huurder B] te veroordelen, kort gezegd, om de woning te ontruimen, alsmede hen in de proceskosten te veroordelen. Bij haar conclusie van repliek in conventie heeft zij haar eis aldus gewijzigd dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning is ingetrokken, maar de vordering tot hun veroordeling in de proceskosten is gehandhaafd.
2.2. De gewijzigde vordering is gegrond op de stelling dat [huurder A] bij brief van 19 juni 2006, dus na dagvaarding, de huurovereenkomst heeft opgezegd.
2.3. [huurder A] voert gemotiveerd verweer.
3. De vordering en het verweer in reconventie
3.1. [huurder A] vordert dat [verhuurder] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot:
a. betaling van € 5.000,- binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
b. het bewerkstelligen dat [huurder A] uiterlijk zeven dagen na betekening van het vonnis als woningzoekende bij Entree wordt ingeschreven met een woonduur die ingaat per 17 december 2001 en aldus ingeschreven blijft totdat [huurder A] nogmaals verhuist;
c. betaling van een dwangsom van € 100,- per dag voor elke dag dat [verhuurder] in gebreke blijft met nakoming van het hiervoor onder b gevorderde;
d. betaling van de proceskosten, waaronder begrepen een bedrag voor salaris gemachtigde.
3.2. [huurder A] grondt zijn vordering op de stelling, samengevat weergegeven, dat het Sociaal Plan hem recht geeft op de uitkering van € 5.000,-, die daarin onherroepelijk is toegezegd nu hij aan de voorwaarden daarvoor voldoet.
3.3. [verhuurder] voert gemotiveerd verweer, verwijzend naar hetgeen zij in conventie heeft gesteld aangaande de tekortkoming van [huurder A] in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. In aanvulling daarop betoogt [verhuurder], kort gezegd, dat het niet de bedoeling kan zijn dat huurders die onder de dreiging van een ontbinding van de huurovereenkomst in combinatie met het verlaten en het ontruimen van de woonruimte de huurovereenkomst schriftelijk opzeggen, niettemin aanspraak kunnen maken op het Sociaal Plan.
4. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter ze gezamenlijk.
4.2. Nu [huurder A] de huurovereenkomst heeft opgezegd nadat [verhuurder] hem met het oog op de voorgenomen sanering van de woonwijk uitdrukkelijk had uitgenodigd zulks te doen, komt de kantonrechter niet meer toe aan beantwoording van de vraag of de vordering van [verhuurder] tot ontbinding en ontruiming zou zijn toegewezen indien deze was gehandhaafd. Onder deze omstandigheden blijft het aanhangig maken van de vordering voor risico van [verhuurder].
4.3. De in conventie gevorderde proceskostenveroordeling zal dan ook worden afgewezen. Van feiten of omstandigheden die jegens [huurder B] tot een ander oordeel moeten leiden is niet gebleken.
4.4. In reconventie is de vraag naar het rechtskarakter van het Sociaal Plan aan de orde, alsook de vraag of aan [huurder A] toe te rekenen feiten en omstandigheden zijn op het Sociaal Plan gebaseerde aanspraken hebben doen vervallen.
4.5. Het Sociaal Plan, hiervoor aangehaald onder 1.5, bevat een regeling voor huurders van [verhuurder] die te maken krijgen met de gevolgen van de voorgenomen sanering van de woonwijk en de sloop van hun woning. In de begeleidende brief van [verhuurder] aan [huurder A] van 20 oktober 2005, aangehaald onder 1.4, worden hem persoonlijk de in dat kader in het Sociaal Plan vastgelegde faciliteiten met zoveel woorden toegezegd. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt dit mee dat het moet worden gekarakteriseerd als een aanbod, namelijk een tot [huurder A] gericht voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, dat voldoende bepaald is en waaruit blijkt van de wil van [verhuurder] om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. Van enig voorbehoud in de zin dat nadere onderhandelingen of feitelijke handelingen nodig zijn om de regeling voor hem in werking te doen treden blijkt daarin niet; ook wordt geen reactie van [huurder A] gevraagd. Hieruit en uit de stellige tekst van de brief met bijlagen (bijvoorbeeld: “Het maakt niet uit, of u verhuist naar een huurwoning of een koopwoning; of u verhuist binnen Nijmegen of buiten Nijmegen. U ontvangt deze vergoeding altijd”) volgt dat het aanbod onherroepelijk was. [verhuurder] heeft dan ook uit het stilzwijgen van [huurder A] moeten afleiden dat haar aanbod was aanvaard. Daardoor is een overeenkomst tot stand gekomen, inhoudende onder meer dat [verhuurder] hem een bedrag van € 5.000,- uitkeert als hij verhuist.
4.6. Voor zover dit Sociaal Plan moet worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, heeft [verhuurder] niet gesteld dat [huurder A] - al dan niet toerekenbaar - tekortgeschoten is in de nakoming van zijn hieruit voortvloeiende verbintenissen, is zij dus gehouden tot nakoming en is reeds daarom de vordering in reconventie toewijsbaar.
4.7. Indien het Sociaal Plan moet worden beschouwd als een aanvulling op of een uitbreiding van de huurovereenkomst, stelt de kantonrechter voorop dat [verhuurder] haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingetrokken. Het Sociaal Plan bevat geen bepalingen waaruit valt af te leiden dat [verhuurder] onder nader aangeduide omstandigheden bevrijd zal zijn van haar verbintenissen. Slechts voor gevallen van betalingsachterstand van de huurder bevat het Sociaal Plan een voorbehoud, aldus dat het achterstallige bedrag wordt verrekend met de verhuiskostenvergoeding. Hieruit volgt dat andere - al dan niet toerekenbare - tekortkomingen van de huurder in beginsel geen grond opleveren voor vervallenverklaring van zijn aanspraken uit het Sociaal Plan.
4.8. Aangaande de door [verhuurder] aan de orde gestelde vraag of overtreding van verboden in de huurovereenkomst consequenties heeft voor haar verbintenissen jegens [huurder A] uit het Sociaal Plan, geldt het volgende.
4.9. De stellingen van [verhuurder] in conventie, die zij mede ten grondslag legt aan haar verweer in reconventie, houden in dat [huurder A] in strijd met het in de huurovereenkomst bepaalde de woning heeft onderverhuurd en daarin niet meer zijn hoofdverblijf had. [verhuurder] ontleent de door haar gestelde feiten aan het rapport van de Sociale Recherche, hiervoor aangehaald onder 1.6.
4.10. [huurder A] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Hij betoogt dat [een derde] gedurende ongeveer drie maanden in de woning heeft verbleven als logee. Zij heeft geen huur betaald. Wel heeft zij aangeboden bij te dragen in de kosten van gas, water en licht, maar [huurder A] is daar niet op ingegaan en er is feitelijk niets betaald. Op of omstreeks 31 januari 2006 is Wardak vertrokken. Zelf verbleef hij in 2005 veel bij zijn broer die op het adres Tooropstraat 70 te Nijmegen woont, om diens gezin te ondersteunen, maar hij woonde daar niet, aldus [huurder A]. Hij heeft een schriftelijke verklaring overgelegd dat hij, zijn
vrouw en de kinderen al sinds 2001 in het pand Brederostraat 58 verblijven. Die verklaring is door acht bewoners van woningen in de Brederostraat en een in de Thijmstraat ondertekend.
4.11. Het onderzoek door de Sociale Recherche dat heeft geresulteerd in het genoemde rapport, is blijkens het daarin vermelde ingesteld naar aanleiding van een anonieme melding in januari 2006. Deze melding dateert dus van enkele maanden na de brief van [verhuurder] aan [huurder A] van 20 oktober 2005, waarin de sanering van de woonwijk en het in dat kader toe te passen Sociaal Plan worden aangekondigd. [verhuurder] heeft dan ook onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat [huurder A] zich reeds omstreeks die tijd schuldig zou hebben gemaakt aan de door [verhuurder] gestelde feiten. De verklaring van een anonieme informant is daartoe niet toereikend.
4.12. Vervolgens heeft [verhuurder] bij haar brief van 15 februari 2006 de huur niet regelmatig opgezegd: a) aan [huurder A] is niet de in artikel 7:272 lid 2 BW bepaalde termijn van zes weken vergund om schriftelijk aan [verhuurder] te doen weten dat hij in de beëindiging toestemt; b) bij de opzegging is niet de in artikel 7:271 lid 5 onder b BW bepaalde termijn van drie maanden plus voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken de woning in gebruik heeft gehad één maand, met een maximum van zes maanden; c) de brief geeft niet een geheel duidelijk antwoord op de vraag op welke van de in artikel 7:274 lid 1 BW gegeven gronden de opzegging berust.
4.13. Voor de hiervoor onder b) bedoelde situatie is in artikel 7:271 lid 6 BW bepaald, dat de opzegging die op een kortere termijn is gedaan niettemin geldt als was zij gedaan met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Aangezien [verhuurder] niet stelt vanaf wanneer [huurder A] niet meer in de woning zijn hoofdverblijf had, mag ervan uitgegaan worden dat hij de woning ten minste drie jaar in gebruik heeft gehad, zodat de maximale opzegtermijn van zes maanden geldt. Deze termijn ging op 1 maart 2006 in en eindigde dus op 31 augustus 2006. Hieruit volgt dat de huurovereenkomst is geëindigd door de opzegging door [huurder A], en wel op 20 juli 2006 krachtens het bepaalde in artikel 7:271 lid 5 onder a BW.
4.14. Uit het verder aan de hand van het rapport van de Sociale Recherche door [verhuurder] gestelde, dat door [huurder A] gemotiveerd wordt betwist, valt niet af te leiden dat sprake is van tekortkomingen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst die, afgezet tegen zijn belang bij behoud van zijn status van huurder, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De bewijsvoering in het rapport van de Sociale Recherche is dun - niet in de laatste plaats doordat zij deels gegrond is op verklaringen van anonieme informanten, die dus niet als getuige kunnen worden gehoord - en betreft slechts een korte periode. Mede in het licht van de naderende sanering van de wijk en de daarmee verband houdende sloop van de woning van [huurder A] en zijn gedwongen vertrek - al dan niet naar een andere woning van [verhuurder] - moet worden geconcludeerd dat de gestelde overtredingen van de huurvoorwaarden, ook als deze zouden komen vast te staan, van zodanig geringe betekenis waren dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor niet wordt gerechtvaardigd. Aan het bewijsaanbod van [verhuurder] zal de kantonrechter dan ook voorbijgaan.
4.15. Om dezelfde reden wordt ook de stelling van [verhuurder] dat [huurder A] door overtreding van haar algemene huurvoorwaarden de beëindiging van de huurovereenkomst per 20 juli 2006 teweeggebracht heeft, onjuist geoordeeld; de beëindiging vindt haar grond in de opzegging door [huurder A], die daartoe uitdrukkelijk door [verhuurder] was uitgenodigd. Feiten of omstandigheden op grond waarvan ongeacht het voorgaande met [verhuurder] zou kunnen worden aangenomen - indien zij bedoeld heeft zulks te stellen - dat onder de gegeven omstandigheden het beroep van [huurder A] op het Sociaal Plan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zijn niet gesteld of gebleken.
4.16. Ten slotte is [verhuurder] in reconventie niet meer ingegaan op hetgeen [huurder A] bij repliek heeft doen zeggen. Het voorgaande leidt dan ook tot toewijzing van de reconventionele vordering, met dien verstande dat de dwangsom, die de kantonrechter passend vindt met het oog op de na te komen verplichting, aan een maximum zal worden gebonden.
4.17. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden als volgt begroot:
in conventie:
verschotten: nihil;
salaris gemachtigde: twee punten à € 150,- van het toepasselijke liquidatietarief = € 300,-;
in reconventie:
verschotten: nihil;
salaris gemachtigde: één punt à € 150,- van het toepasselijke liquidatietarief.
Aangezien aan [huurder A] een toevoeging is verleend krachtens de Wet op de rechtsbijstand zullen de kosten moeten worden voldaan op de wijze als hierna zal worden vermeld.
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder A] begroot op € 300,-, te betalen aan de griffier van deze rechtbank;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- veroordeelt [verhuurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [huurder A] te betalen € 5.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [verhuurder] om te bewerkstelligen dat [huurder A] uiterlijk zeven dagen na betekening van dit vonnis als woningzoekende bij Entree wordt ingeschreven met een woonduur die ingaat per 17 december 2001, en aldus ingeschreven blijft totdat [huurder A] nogmaals verhuist, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat [verhuurder] in gebreke blijft met de nakoming hiervan, met dien verstande dat boven een bedrag van € 5.000,- geen dwangsommen meer worden verbeurd;
- veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder A] begroot op € 150,-, te betalen aan de griffier van deze rechtbank;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.P.M. Weusten en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2007.