Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 376227 \ CV EXPL 05-351 \ 199 jt
uitspraak van 13 juli 2007
Vonnis
in de zaak van
de stichting [eiseres]
gevestigd te Druten
gemachtigde mr. T.R.M. van Helmond
eisende partij in conventie
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie
tegen
1.
[gedaagde A]
wonende te Druten
gemachtigde mr. ing. A. Klein
2.
[gedaagde B]
wonende te Druten
gemachtigde mr. ing. A. Klein
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] respectievelijk (in enkelvoud) [gedaagde partij].
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- de dagvaarding van 12 januari 2005 met producties
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie met een productie
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met producties
- de conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in (voorwaardelijke) reconventie
- de akte uitlating onderhandelingen van [eiseres]
- de akte houdende verzoek tot voortprocederen van [eiseres]
- de conclusie van dupliek in (voorwaardelijke) reconventie met producties.
[gedaagde partij] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij akte uitlating producties te reageren op de bij laatstgenoemde conclusie door [eiseres] overgelegde producties.
De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
1.1 [eiseres] is een instelling die, vanuit verschillende locaties, zorg en diensten verleent aan mensen met een verstandelijke handicap in onder andere de regio’s Nijmegen, Maas en Waal, de Betuwe en de Bommelerwaard.
1.2 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 20 juli 1987 heeft (de rechtsvoorgangster van) [eiseres] de woning aan de Heersweg 17 te Druten (hierna: de woning) aan [gedaagde A] met ingang van 1 augustus 1987 verhuurd tegen een huurprijs ten tijde van de dagvaarding van
€ 390,59. [gedaagde B] is als echtgenote van rechtswege medehuurster.
1.3 Art. 1 van Pro de huurovereenkomst tussen partijen luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Verhuurster behoudt het recht de huur op te zeggen, indien hij de woning of het terrein waarop de woning is gelegen, nodig heeft voor te bouwen voorzieningen ten behoeve van de pupillenzorg op huize Boldershof. Verhuurder zal van dit recht in elk geval geen gebruik maken vóór 1 januari 1991.”
1.4 [eiseres] heeft bij aangetekende brieven van 29 oktober 2004 aan [gedaagde A] en
[gedaagde B] de huurovereenkomst betreffende de woning opgezegd tegen 1 mei 2005. In de brieven is vermeld dat de opzeggingsgrond is gebaseerd op art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro.
De vordering en het verweer
2. [eiseres] vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bepaalt dat de huuroverkomst tussen partijen eindigt per 1 mei 2005, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum alsmede [gedaagde partij] veroordeelt tot ontruiming van de woning per 1 mei 2005, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten.
3. [eiseres] voert hiertoe, kort samengevat, het volgende aan. Op de locatie waar onder meer de door [gedaagde partij] gehuurde woning staat, zullen 50 appartementen worden gebouwd, waaronder twintig zorgeenheden voor [eiseres]. Deze twintig eenheden zullen voor rekening van de woningstichting Alphons Ariëns (hierna: de woningstichting) worden gebouwd en aan
[eiseres] of haar cliënten rechtstreeks worden verhuurd. De realisering van dit project, genaamd “De Witte Woningen”, betekent dat de woning dient te worden gesloopt. Op die plaats zal een retentiebekken worden aangelegd. Het retentiebekken is noodzakelijk voor de waterhuishouding in het gebied. De grootte en de ligging van het retentiebekken is bepaald in een waterhuishoudingsplan van mei 2004 van Arcadis.
[eiseres] en de woningstichting hebben [gedaagde partij] vier alternatieve woningen aangeboden, waarbij zij zich bereid hebben verklaard om waar mogelijk deze woningen aan te passen aan de specifieke behoeften van het gezin [gedaagde partij].
De belangenafweging dient voorts in het voordeel van [eiseres] uit te vallen
4. [gedaagde partij] voert in conventie gemotiveerd verweer. Hij vordert in reconventie, voor het geval de vordering van [eiseres] wordt toegewezen, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] veroordeelt om aan hem € 30.000,- te betalen ter zake van tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en de termijn waarop de ontbinding/ontruiming dient plaats te vinden bepaalt op medio 2006, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum met veroordeling van [eiseres] in de kosten.
5. [eiseres] weerspreekt deze vordering gemotiveerd.
De beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijk) reconventie
6. [gedaagde partij] meent primair dat de plannen van [eiseres] deugdelijk dienen te worden onderbouwd, gelet op haar slechte financiële positie. “Het kan niet zo zijn dat tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan in verband met plannen van nieuwbouw van appartementen, waarvoor naderhand geen geld blijkt te zijn. Alsdan is van een dringende situatie geen sprake.”
[eiseres] stelt in haar repliek in conventie gemotiveerd dat de financiële uitvoerbaarheid van het project gegarandeerd is. Nu [gedaagde partij] deze stelling in zijn dupliek in conventie niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter ervan uit dat hij zijn primaire verweer niet langer handhaaft.
7. Subsidiair werpt [gedaagde partij] op dat het in gebruik geven van appartementen aan cliënten van
[eiseres] niet kan worden aangemerkt als een eigen belang van haar, te meer nu de woningstichting de nieuwbouw realiseert en de appartementen gaat verhuren. Verder is voor 3/5 deel geen sprake van eigen gebruik, daar 30 appartementen niet aan cliënten van
[eiseres] zullen worden verhuurd.
De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. [eiseres] heeft uitvoerig toegelicht dat het project “De Witte Woningen” past binnen haar lange termijn huisvestingsplan van haar cliënten. Mede gelet op de onder 1.1 omschreven activiteiten van [eiseres] is hiermee gegeven dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat de woningstichting de twintig appartementen bestemd voor de cliënten van [eiseres] verhuurt, maakt dit niet anders. De onderliggende afspraken tussen de woningstichting en [eiseres] houden klaarblijkelijk in dat de woningstichting gehouden is die twintig appartementen alleen aan cliënten van [eiseres] te verhuren. Ook het feit dat 30 van de 50 te bouwen appartementen aan anderen dan cliënten van [eiseres] zullen worden verhuurd, leidt niet tot een ander oordeel. Niet weersproken is immers dat het project “De Witte Woningen” past in het beleid van [eiseres] om de integratie van haar cliënten met de Drutense bevolking te bevorderen door ze te huisvesten in onder meer de directe nabijheid van andere inwoners van Druten. Tot slot doet, anders dan [gedaagde partij] meent, ook het feit dat de realisering van het project “de Witte Woningen” ertoe leidt dat de woning wordt gesloopt en dat op de plaats van de woning een retentiebekken komt te liggen geen afbreuk aan het eigen belang van
[eiseres] bij de woning. Het gebruik van (de plaats van) de woning kan in redelijkheid niet geïsoleerd worden beschouwd, maar, anders dan [gedaagde partij] doet, dient dat te geschieden in verband en samenhang met het gehele project.
8. Uit het voorgaande volgt dat het uiterst subsidiaire verweer dat de voorgenomen sloop van de woning niet valt onder dringend eigen gebruik niet opgaat.
9. Verder werpt [gedaagde partij] op dat, hoewel hij niet kan ontkennen dat [eiseres] er alles aan heeft gedaan om andere passende vervangende woonruimte te zoeken, niet anders geconcludeerd kan worden dan dat deze woonruimte niet door [gedaagde partij] kan worden verkregen.
Ook dit verweer kan [gedaagde partij] niet baten. Uit de niet weersproken producties van [eiseres], overgelegd bij dupliek in (voorwaardelijke) reconventie, volgt dat de slechtziende dochter van [gedaagde partij] met ingang van 9 juni 2005 een appartement van de woningstichting heeft gehuurd en dus kennelijk niet meer bij haar ouders inwoont. Voorts volgt uit deze producties dat de aan [gedaagde partij] aangeboden woning Middelveld 91 te Druten voor een huurprijs van € 438,84 per maand in ieder geval als passend kan worden beschouwd voor de resterende leden van het gezin van [gedaagde partij]. Dit wordt niet anders als in aanmerking wordt genomen dat de inwonende zoon verstandelijk gehandicapt is en [gedaagde A] slechtziend is, nu blijkens de overgelegde omschrijving de aangeboden woning geschikt is te maken voor mindervaliden en gelet op de door [gedaagde partij] niet betwiste stelling van [eiseres] dat de woning “in het geheel geen speciale voorzieningen voor de handicaps van de familie [gedaagde partij]” bevat.
10. Dan resteert nog de door art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro voorgeschreven belangenafweging. De kantonrechter volgt [gedaagde partij] niet in zijn visie dat zijn woonbelang dient te prevaleren boven het financieel belang van [eiseres], gezien hetgeen hiervoor is overwogen en zijn wetenschap blijkens art. 1 van Pro de huurovereenkomst voor zover geciteerd onder 1.3 dat
[eiseres] de woning in de toekomst mogelijk nodig zou hebben voor te bouwen voorzieningen. Voorts kan het beroep van [gedaagde partij] op het feit “in casu sprake (is) van een gemeentelijk monument, zijnde een karakteristieke rietgedekte villa die voorheen in gebruik was als burgemeesterswoning” hem niet baten, nu het in stand laten van de woning als “gemeentelijk monument” geen belang van [gedaagde partij] is, nog daargelaten dat de gemeente inmiddels een sloopvergunning voor de woning heeft afgegeven.
11. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering zal worden toegewezen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen zal worden vastgesteld op 1 augustus 2007 met een ontruimingstermijn van twee weken na betekening van dit vonnis. Ook de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen. Het “irreversibele karakter van de vorderingen van [eiseres]“ leidt, anders dan [gedaagde partij] meent, niet tot een ander oordeel. Dit feit staat namelijk op zichzelf niet in de weg aan toewijzing van de vordering en voorts heeft [gedaagde partij] geen (andere) feiten en omstandigheden gesteld, die, indien bewezen, op dit punt de belangenafweging in zijn voordeel zou doen uitvallen.
12. Dit betekent dat de voorwaarde die door [gedaagde partij] aan zijn reconventionele vordering is verbonden, is vervuld. [gedaagde partij] stelt met betrekking tot het gevorderde bedrag van € 30.000,- dat hij geen nadere specificatie van dit bedrag kan geven, omdat een en ander afhankelijk is van de nieuwe woning. “Gegeven is dat een gedwongen verhuizing [gedaagde partij] c.s. verhuis- en inrichtingskosten hebben, doch daarnaast ook kosten voor aanpassing in verband met eerder genoemde handicaps.”, aldus [gedaagde partij].
[gedaagde partij] gaat er kennelijk vanuit dat hij ook aanspraak kan maken op kosten van aanpassing van de nieuwe woning. Art. 7:275 BW Pro beperkt de aanspraak van [gedaagde partij] echter tot een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter zal de tegemoetkoming vaststellen op een bedrag van € 10.000,-. [eiseres] zal hierna in de gelegenheid worden gesteld haar opzegging en daarmee de vordering in conventie in te trekken.
13. Indien [eiseres] de opzegging en de vordering niet intrekt, dan zal [gedaagde partij] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in conventie worden veroordeeld en zullen de kosten van de procedure in reconventie worden gecompenseerd als hierna te melden.
Indien [eiseres] de opzegging en de vordering in conventie intrekt, dan zal zij in de kosten van de procedure in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter
stelt [eiseres] in de gelegenheid uiterlijk op 27 juli 2007 de opzegging en daarmee de vordering in conventie in te trekken door een schriftelijke mededeling aan de griffier van de rechtbank, sector kanton, locatie Nijmegen, postbus 1006, 6501 GA Nijmegen,
als [eiseres] de opzegging en de vordering in conventie niet intrekt
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 augustus 2007,
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van [gedaagde partij] is en ieder die bij [gedaagde partij] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan [eiseres],
machtigt [eiseres] om, als [gedaagde partij] niet tot ontruiming overgaat, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zonodig met hulp van de politie en met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partij] in de desbetreffende kosten,
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 85,60 aan kosten dagvaarding, € 273,- aan vastrecht en
€ 337,50 aan salaris van haar gemachtigde,
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde partij] € 10.000,- te betalen,
compenseert de kosten van de procedure in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
als [eiseres] de opzegging en de vordering in conventie intrekt
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] bepaald op € 270,- aan salaris van zijn gemachtigde,
stelt vast dat alsdan niet wordt toegekomen aan de vordering in voorwaardelijke reconventie.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2007.