Uitspraak
Beschikking
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Wageningen
zaakgegevens 475229 \ AZ VERZ 07-7004 \ PH/180/TS
uitspraak van 31 juli 2007
Beschikking
in de zaak van
[verzoekende partij]
wonende te Ede
verzoekende partij
procederend in persoon
en
Vereniging van Eigenaars Woningen Hof van Gelderland
gevestigd te Ede
verwerende partij
gemachtigde mr. J. Groot Koerkamp
Partijen worden hierna [verzoekende partij] en VvE genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis van 11 mei 2007
- de akte van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 7 maart 2007, waarvoor zowel de VvE als de individuele appartementseigenaren zijn opgeroepen, maar alleen de VvE is verschenen
- de aantekeningen voor de mondelinge behandeling van de kant van de VvE
- de pleitaantekeningen (“antwoord op verweerschrift”) van [verzoekende partij]
- de uitlating bij brief van 29 maart 2007 met producties van de kant van de VvE
- de antwoordakte bij brief van 9 april 2007 met producties van de kant van [verzoekende partij]
- de tussenbeschikking van 11 mei 2007
- de uitlating bij brief van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1 In 2005 is het nieuwbouwpand gelegen aan de Grotestraat, Torenstraat, Markt/Brouwerstraat, Winkelhaak en Marktstraat te Ede, plaatselijk bekend als het “Hof van Gelderland” (hierna: het gebouw) opgeleverd. Op de begane grond van het gebouw bevinden zich hoofdzakelijk winkels. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich woningen. Op de eerste verdieping bevinden zich op het binnenterrein een parkeerplaats, terrassen van bewoners en bergingen.
2.2 Bij notariële akte van 23 februari 2005 (hierna: de splitsingsakte) is (het woongedeelte van) het gebouw gesplitst in appartementsrechten.
In artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte is bepaald: “Het plaatsen van een (schotel-)antenne is niet toegestaan.”
2.3 Artikel V lid 1 sub a van het conform de splitsingsakte van toepassing zijnde Huishoudelijk Reglement bepaalt onder meer: “Het is niet toegestaan: a. voorwerpen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken te plaatsen of aan te brengen (…).”
2.4 In de loop van 2005 hebben de eerste appartementeigenaars het gebouw betrokken. De Vereniging van Eigenaars voor het woongedeelte van het gebouw is op 1 december 2005 met haar werkzaamheden aangevangen.
2.5 [verzoekende partij] heeft op 1 oktober 2006 zijn appartement in het gebouw, gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement) betrokken. Bij zijn appartement behoort een terras met bergingen. Het is gelegen op de eerste verdieping van het gebouw.
2.6 De akte van levering van 1 oktober 2006, waarmee [verzoekende partij] het appartement heeft gekregen, bevat onder meer de volgende bepaling:
“ANTENNE-INRICHTING/SCHOTELANTENNES
1.In het gebouw wordt eventueel een gemeenschappelijke antenne-inrichting aangelegd, waarop het bij verkochte kan worden aangesloten (…) Het is koper uitdrukkelijk niet toegestaan om een eigen schotelantenne te plaatsen welke zichtbaar is voor derden (…)”
2.7 In de algemene ledenvergadering van de VvE van 27 april 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Onder verwijzing naar artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte heeft het bestuur van de VvE dit verzoek van [verzoekende partij] afgewezen. Dit besluit is aan [verzoekende partij] bij brief van 19 juli 2006 bekend gemaakt.
2.8 Bij brief van 14 augustus 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar gemaakt tegen de beslissing van de VvE zoals bekend gemaakt bij brief van 19 juli 2006.
2.9 Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering, dit keer mondeling, verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Anders dan het verzoek van [verzoekende partij] van 27 april 2006, betrof dit verzoek de plaatsing van een schotel op het terras bij het appartement tussen twee bergingen op de eerste verdieping.
De ledenvergadering van de VvE heeft bij handopsteking met 30 appartementseigenaren voor en 9 tegen besloten het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van de schotelantenne af te wijzen.
2.10 Bij brief van 23 november 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar aangetekend tegen het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarin het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen.
2.11 De VvE heeft bij brief van 17 december 2006 de bezwaren van [verzoekende partij], zoals verwoord in zijn brief van 23 november 2006, naast zich neergelegd en [verzoekende partij] meegedeeld het besluit van de VvE uit te voeren.
3. Het verzoek en het verweer
3.1 [verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen, op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen en [verzoekende partij] een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 lid 1BW.
3.2 Aan zijn verzoek heeft [verzoekende partij] het volgende ten grondslag gelegd.
a) de VvE handelt in strijd met artikel 5:119 BW, waarin is bepaald dat een appartementseigenaar, in dit geval [verzoekende partij], zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. De schotelantenne is niet geplaatst op een gemeenschappelijk gedeelte;
b) de inhoud van de splitsingsakte is niet in overeenstemming met de algemene voorwaarden van het GIW, SWK, het modelreglement splitsing in appartementsrechten en een aantal onder 2 van het verzoekschrift genoemde bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.
c) onder verwijzing naar de website van VROM beroept [verzoekende partij] zich erop dat geen publiekrechtelijke regels in de weg staan aan plaatsing van een schotelantenne.
d) de VvE handelt in strijd met artikel 1 van de Grondwet (gelijke gevallen, gelijke rechten), aangezien er al vier schotelantennes op het dak van het gebouw staan.
e) de VvE is geen vereniging in de zin van artikel 5:124 BW en niet bevoegd om namens de leden in rechte op te treden.
f) de VvE handelt in strijd met de artikelen 28 en 49 van het EG Verdrag (vrij verkeer van goederen en diensten).
g) de VvE handelt in strijd met artikel 10 EVRM (informatievrijheid).
3.3 De VvE heeft verweer gevoerd, zoals hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
Het verzoek
4.1 Ter vergadering van 16 november 2006 heeft de VvE bij handopsteken het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om een schotelantenne op het terras van zijn appartement te mogen plaatsen, afgewezen.
Gelet op artikel 5:130 ,tweede lid BW en de Algemene termijnenwet is het verzoek tot vernietiging van het besluit tijdig bij de kantonrechter ingediend.
De bevoegdheid van de VvE
4.2 Op vragen van de kantonrechter is de VvE ingegaan op de juridische structuur van het gebouw. Daaruit is onder meer het volgende gebleken.
Bij notariële akte van 15 maart 2005 hebben de eigenaren (ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V.) van de grond waarop het bouwwerk zou worden gebouwd, aan de V.o.f. Hof van Gelderland, ING Real Estate Ede B.V. en Macéka Exploitatie B.V. in erfpacht uitgegeven: de woningen op de eerste en tweede verdieping, die op de winkels op de begane grond zouden worden gebouwd.
Bij notariële akte van 10 december 2005 hebben deze eigenaren geleverd aan Oppenheim Immobilien Kapitalanlage Geselschaft mbH de eigendom van een deel van de winkels op de niveaus -2, -1, begane grond en +1 en de ondergrond, welke eigendom was bezwaard met het recht van erfpacht van de bovengelegen woningen en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten (toegangshal met lift en trappenhuizen).
De andere winkels zijn – naar de kantonrechter moet aannemen onder gelijke condities - aan twee andere partijen verkocht.
Deze constructie heeft naar het oordeel van de kantonrechter tot gevolg gehad, dat door de inwerkingtreding – op 1 mei 2005 - van de Wet van 19 februari 2005, waarbij artikel 5:125 BW werd gewijzigd, van rechtswege een vereniging van eigenaars ontstond waarvan ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V. en de (toekomstige) appartementseigenaren van de woningen lid werden.
De opsplitsing van de beschikkingsmacht over het gebouw tussen (vol-)eigenaars en erfpachters, zoals in dit geval, verschilt immers niet wezenlijk van de opsplitsing tussen appartementseigenaars. Gelet op de doelstellingen van het appartementsrecht – het creëren van een verplichte samenwerking tussen de verschillende beschikkingsgerechtigden van een gebouw met betrekking tot zaken van gemeenschappelijk belang - kan deze juridische constructie niet tot gevolg hebben dat de dwingendrechtelijke bepalingen van het appartementsrecht terzijde geschoven worden.
Voor zover de winkels (beter gezegd: de winkelappartementen) verder zijn doorverkocht, hebben de verkopers naderhand aan de winkeleigenaars niet meer en niet minder overgedragen dan het recht dat zij zelf hadden.
De winkeleigenaren zijn dus tezamen met de appartementseigenaren van de woningen van rechtswege lid van één vereniging van eigenaars.
4.3 Uit het voorgaande volgt dat het besluit van de VvE niet rechtsgeldig is genomen, nu niet is gebleken dat zij alle leden – ook de “winkeliers” – conform haar statuten de gelegenheid heeft gegeven aan de besluitvorming deel te nemen.
Artikel 10 EVRM
4.4 [verzoekende partij] stelt dat het besluit van de VvE in strijd is met artikel 10 EVRM. Hij is een Koerdische Aleviet. Hij spreekt de Alevitische taal, één van de talen die in Koerdistan worden gesproken. Hij wenst dat zijn kinderen kennis kunnen nemen van actuele televisie-uitzendingen in het Alevitisch, waarbij tevens de Alevitische cultuur wordt belicht. In Europa staan in Frankrijk, Duitsland en Denemarken televisiezenders die live programma’s in het Alevitisch uitzenden. Deze uitzendingen zijn niet te ontvangen via het antennesysteem waarop zijn appartement is aangesloten. Een antenne in zijn serre ontvangt geen signaal. De enige manier om deze uitzendingen te ontvangen, is via een buitenshuis geplaatste schotelantenne.
Weliswaar zijn er op internet websites waarop boodschappen in het Alevitisch en beelden van Alevitisch culturele gebeurtenissen worden verspreid, maar het betreft geen actuele televisie-uitzendingen. Veelal is een enkele kortdurende opname van een bepaalde gebeurtenis (vaak een plechtigheid) te zien die gedurende langere tijd op de site staat. De gewone Alevitische spreektaal wordt daar zelden of nooit ten gehore gebracht, in tegenstelling tot de televisie-uitzendingen, waar bij voorbeeld een nieuwsprogramma is. In die programma’s wordt ook aandacht besteed aan actualiteiten uit Koerdistan.
Verder wijst [verzoekende partij] erop dat de schotelantennes van enkele winkeliers op het dak van de woonappartementen groter zijn dan de door hemzelf voor zijn voordeur geplaatste schotel. Zijn schotel is bovendien doorzichtig om minder op te vallen. De andere antennes zijn ondoorzichtig grijs.
4.5 De VvE heeft gesteld dat het recht op vrije meningsgaring van artikel 10 EVRM geen absoluut recht is en dat zij zwaarwegende belangen heeft bij de handhaving van het reglementaire verbod op het plaatsen van een schotelantenne. Er zijn namelijk redelijke alternatieven via internet. Zij noemt de volgende websites: www.alevit.com, www.aleviyolu.net, www.alevi.nl, www.aleviyol.com en www.alevi.com . Verder kan [verzoekende partij] de door hem gewenste informatie vergaren door te corresponderen, door telefonie, via e-mail en chatprogramma’s.
Voor zover al sprake zou zijn van inbreuk op artikel 10 EVRM, weegt [verzoekende partij]’s belang niet op tegen dat van de VvE. Zij heeft een esthetisch belang bij de handhaving van het verbod op schotelantennes. Zij wenst de uniformiteit van het uiterlijk van het pand bewaren, omdat het een groot en prestigieus, nieuw gebouw is, waarin belangrijke voor het publiek toegankelijke voorzieningen, zoals winkels (o.a. Mediamarkt) zijn gevestigd. De architectonische uniformiteit is nu nog aanwezig. Zij vreest verder dat van de plaatsing door [verzoekende partij] van een schotelantenne een ongewenste precedentwerking uitgaat. Meer appartementseigenaars zullen volgen.
Ook zal er schade aan het pand ontstaan, omdat voorzieningen voor het plaatsen van schotelantennes ontbreken. Samen met de precedentwerking zal dit leiden tot algehele verloedering van het gebouw. Alle eigenaars van het gebouw zullen daardoor schade lijden.
Tenslotte heeft [verzoekende partij] een eventuele inbreuk op zijn recht op informatievergaring voor lief genomen, omdat hij wist van het verbod op de plaatsing van schotelantennes.
4.6 Voor de beoordeling of sprake is van een inbreuk op [verzoekende partij]’s recht op vrije informatie (meningsgaring) als bedoeld in artikel 10 EVRM zal de kantonrechter onderzoeken in hoeverre zijn belang bij die informatie zich verhoudt tot het belang van de VvE bij handhaving van het verbod op het plaatsen van schotelantennes.
4.7 Als Koerd, die de Alevitische taal spreekt en drager is van de bijbehorende cultuur heeft [verzoekende partij] een zwaarwegend belang die taal te onderhouden en kennis te nemen van Alevitische cultuuruitingen. Eveneens zwaarwegend is zijn belang om zijn zoon daarmee in contact te brengen.
Zoals de VvE heeft gesteld, zijn er vele manieren om in die taal deel te hebben aan die cultuur, maar niet alle communicatiemiddelen bieden daartoe een gelijkwaardige mogelijkheid. Corresponderen, e-mailen en chatten geven slechts de mogelijkheid tot schriftelijke communicatie tussen de schrijver en de geadresseerde. Op de opgegeven websites is een beperkt aantal filmpjes te zien – naar de kantonrechter heeft waargenomen bij bezoek aan de sites – die meerdere dagen aaneen niet vernieuwd worden en van korte duur zijn. Hij zag een You Tube filmpje van enkele minuten speeltijd. Telefonie geeft de mogelijkheid tot mondelinge communicatie tussen de opbeller en de opgebelde, maar mist de mogelijkheid om de communicatie van anderen te horen. Radio biedt dat wel, maar mist het beeld.
De kantonrechter stelt vast dat in dit geval de genoemde alternatieven geen mogelijkheden tot kennisneming van het gesproken Alevitisch en culturele evenementen in het Alevitisch bieden, die gelijkwaardig zijn aan het bekijken van een televisieprogramma.
Televisie biedt o.a. de gelegenheid om de interactie tussen derden te zien en te horen.
Naar de mening van de kantonrechter biedt geen van de door de VvE genoemde communicatiemogelijkheden een redelijk, want volwaardig alternatief voor het bekijken van een televisie-uitzending.
4.8 De VvE beroept zich op de architectonische kwaliteit van het gebouw dat volgens haar een prestigieuze uitstraling heeft. Inderdaad ziet het gebouw er op de overgelegde foto’s nieuw en schoon uit en zonder kennelijke toevoegingen of wijzigingen van het oorspronkelijke concept.
Blijkens de foto’s heeft [verzoekende partij] zijn schotel – zoals gezegd van doorzichtig materiaal – op een naar schatting 1,5 tot 2m hoog pilaartje aan de rand van zijn terras, schuin voor zijn voordeur staan. De schotel is alleen zichtbaar vanaf het parkeerdek, waar uitsluitend de bewoners hun auto’s kunnen parkeren. De schotel valt minder op omdat hij tussen twee los op het parkeerdek gebouwde bergingen van appartementen staat. Het winkelend publiek kan de schotel niet waarnemen.
Het paaltje is bevestigd in het parkeerdek. Concrete schade aan het dek heeft de VvE niet gesteld. Het is daarom niet aannemelijk gemaakt dat het gebouw hierdoor zou verloederen.
De veronderstelling van de VvE dat, van de plaatsing van de schotel van [verzoekende partij] precedentwerking uitgaat, heeft zij niet toegelicht, zodat de kantonrechter deze laat voor wat hij is: slechts een veronderstelling.
Schade aan het gebouw die alle eigenaren lijden is niet gebleken.
Op de foto’s is verder te zien dat zich op het dak boven sommige woningen enkele grijze, ondoorzichtige schotelantennes bevinden. Volgens mededeling van de VvE zijn die daar door enkele eigenaren of huurders van de ondergelegen winkels geplaatst, voordat de woningen bewoond raakten.
Enige schade ten gevolge van de plaatsing van deze antennes is gesteld, noch gebleken. Ter zitting verklaarde de vertegenwoordigers van de VvE dat zij nimmer bezwaar tegen de plaatsing van die antennes had gemaakt.
Naderhand heeft de VvE bij de eigenaren van de winkelappartementen tegen de aanwezigheid van de antennes geprotesteerd. Tijdens deze procedure heeft zij geen reactie ontvangen.
Tenslotte stelt de VvE dat [verzoekende partij] zijn recht om tegen het antenneverbod te protesteren heeft verspeeld door het appartement te kopen, terwijl hij het verbod kende, althans had kunnen kennen.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit bezwaar, daar de verbodsbepaling in het reglement er niet aan in de weg staat dat [verzoekende partij] een verzoek om ontheffing aan de VvE voorlegt. De beslissing op dat verzoek moet voldoen aan de eisen die in redelijkheid aan een besluit van een vereniging kunnen worden gesteld.
In dit geval betekent dat een toepassing van de reglementen in overeenstemming met het Nederlandse recht, waaronder in dit geval artikel 10 EVRM, dat, naar niet is betwist, horizontale werking heeft.
4.9 De slotsom is dat de VvE naar vorm en inhoud geen rechtsgeldig besluit heeft genomen op het verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van schotelantennes. Het besluit van 16 november 2006 zal daarom worden vernietigd.
Machtiging van de kantonrechter als vervanging van die van de VvE
4.10 [verzoekende partij] heeft machtiging van de kantonrechter verzocht voor de plaatsing (het geplaatst houden) van zijn schotelantenne.
De kantonrechter overweegt daaromtrent het volgende.
De onderlinge verhouding tussen de appartementseigenaren, verenigd in de VvE, wordt beheerst door het Nederlandse recht , de splitsingsakte en de verenigingsstatuten. Binnen die juridische context moeten de wederzijdse belangen van [verzoekende partij] en de VvE worden afgewogen. Deze belangenafweging ligt besloten in de redelijkheid en billijkheid die zij als appartementseigenaren, c.q. leden van de VvE jegens elkaar verschuldigd zijn.
4.11 Uitgangspunt is dat de splitsingsakte het plaatsen van schotelantennes niet toestaat. Hier aan de orde is echter de vraag of een verzoek om ontheffing enkel met verwijzing naar dat verbod kan worden afgewezen.
Om de hierboven aangegeven redenen is de kantonrechter van oordeel dat dit in dit geval niet mogelijk is. (zie de punten 4.4 tot en met 4.9)
Aan het afwijzingsbesluit ontbreekt daarom een redelijke grond.
4.12 Voor de belangenafweging met het oog op de af te geven machtiging, slaat de kantonrechter acht op de volgende punten.
[verzoekende partij] heeft belang bij een schotelantenne om de door hem gewenste televisie-uitzendingen te ontvangen.
De VvE heeft belang bij de instandhouding van het uiterlijk van het gebouw, zoveel mogelijk in overeenkomst het ontwerp.
Daarom zal de kantonrechter machtiging verlenen zoals hierna is omschreven.
Proceskosten
4.13 Als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De kantonrechter,
5.1 vernietigt het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van een schotelantenne bij zijn terras is afgewezen;
5.2 machtigt [verzoekende partij] om – zodra 14 dagen verstreken zijn nadat hij bij aangetekende brief aan het bestuur van de VvE heeft laten weten dat een gezamenlijke poging van hemzelf en het bestuur om op het dak de plaats te bepalen die voldoet aan de hierna genoemde criteria, is mislukt – op het gedeelte van het gebouw, waar zich zijn appartement bevindt, op de plaats waar het signaal van één of meer televisiezenders, die regelmatig uitzendingen in het Alevitisch verzorgen, het best is te ontvangen, één schotelantenne te plaatsen, waarbij is voldaan aan de volgende voorwaarden:
* de bovenkant van de schotel steekt niet hoger boven het dak uit dan de bovenkant van de dichtstbijzijnde schotelantenne van een van de winkels boven het dak uitsteekt;
* de antenne is niet op de borstwering gemonteerd;
* de paal waaraan de antenne wordt gemonteerd bevindt zich minimaal 2 meter vanaf de borstwering;
* de montage geschiedt op een wijze dat het gevaar van beschadiging van het dak het kleinst is;
* waar de kabel van de antenne naar het appartement van [verzoekende partij] over delen van het gebouw (bv. gevels) loopt, die vanaf de straat of de gemeenschappelijke binnen- of buitenruimten van de appartementseigenaren zichtbaar zijn, dient deze in overleg met het bestuur op de minst storende wijze te worden aangebracht, bijvoorbeeld in een kabelgoot in de kleur van de gevel;
* [verzoekende partij] sluit een verzekering af en houdt deze in stand zolang de antenne op het dak staat, tegen het risico van schade aan het gebouw door de aanwezigheid van de schotelantenne
5.3 veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoekende partij] begroot op vastrecht € 280,-.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. P.A. Huidekoper en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2007.