Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 498742 \ VV EXPL 07-10094 \ 282fh
uitspraak van 1 augustus 2007
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[eisende partij]
gevestigd te Enspijk
eisende partij
gemachtigde mr. K.J.T. Boersma, voor wie mr. J. Uitman ter zitting als vervanger optreedt
tegen
[gedaagde partij],
wonende te Stevensbeek
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.A.M. Gruitrooij
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 juli 2007 met producties;
- de pleitnota van mr. Uitman;
- de pleitaantekeningen van mr. Gruitrooij;
- een tweetal door [gedaagde partij] bij de mondelinge behandeling overgelegde stukken;
- de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting.
1. De feiten
1.1. [eisende partij] heeft bij overeenkomst van 1 oktober 2004 ongeveer 200 m2 bedrijfsruimte inclusief twee parkeerplaatsen aan de [adres] verhuurd aan [partij x], beiden gevestigd en kantoorhoudende te Andelst (verder gezamenlijk te noemen: [partij x]).
1.2. De huurovereenkomst bevat de volgende bepalingen en bedingen, voor zover hier van belang:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 februari 2004 en lopende tot en met 31 januari 2009.
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De betalingsverplichting van de huurder bestaat uit:
- de huurprijs
4.2 De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 9.600,--zegge: negenduizendzeshonderdeuro
4.3 De huurprijs wordt jaarlijks op 1 februari , voor het eerst op 1 februari 2005 en zo vervolgens aangepast overeenkomstig artikel 4.1 t/m artikel 4.3 van de algemene bepalingen.
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode vervolg
4.5 De door de huurder te verrichten betalingen aan de verhuurder zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in achtereenvolgende betaalperiode(n) als weergegeven in
artikel 4.7 en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. .
4.6 Per betaalperiode van één kwartaal bedraagt:
- de huurprijs €. 2.400,--
Zegge: tweeduizendvierhonderd euro
4.7 Vanaf het vierde kwartaal 2004 zal de huur per kwartaal worden voldaan. Tot aan dat kwartaal was er sprake van een maandhuur.
(…)
Bankgarantie
6 Het bedrag van de onder artikel 8.1 van de algemene bepalingen bedoelde bankgarantie bedraagt nihil, doch ingeval huurder niet tijdig een huurnota heeft voldaan, zal alsnog een bankgarantie op eerste verzoek van huurder worden gesteld ten bedrag van € 2.400,-”
1.3. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken vastgesteld (hierna: de Algemene bepalingen). Daarin zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Bankgarantie
8.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model, ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichting van huurder aan verhuurder, met inbegrip van de geldende omzetbelasting. Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie te gelden voor de rechtsopvolgers van verhuurder.
(…)
8.4 Huurder is verplicht om, na opwaartse aanpassing van de huurprijs, van de vergoeding voor leveringen en diensten of het voorschot daarop en van de geldende omzetbelasting, op eerste verzoek van verhuurder terstond een nieuwe bankgarantie te doen afgeven tot een bedrag aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
8.5 Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen, verbeurt hij aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van f 500,-- per kalenderdag dat hij in gebreke blijft nadat hij per aangetekende brief op het verzuim is gewezen.
(…)
Betalingen
14.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)
(…)
Niet tijdige beschikbaarheid
17.1 Bij niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum van de huur, doordat het gehuurde niet tij¬dig is gereed gekomen - anders dan ten gevolge van wensen van huurder -, de vorige gebruiker het gehuurde niet tijdig heeft ont¬ruimd of verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat, geen huurprijs en geen vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op.”
1.4. [eisende partij], [partij x] en [gedaagde partij] hebben een akte getiteld “Overname huurovereenkomst (indeplaatsstelling)” opgemaakt, waarin is vermeld dat de huurovereenkomst wordt overgenomen door [gedaagde partij] met als ingangsdatum 1 februari 2007.
1.5. Bij brief van 27 juni 2007 deelt [partij x] aan [gedaagde partij] mee:
“De huurpenningen over de maanden april, mei en juni 2007 zijn te laat betaald.
Onder de gegeven omstandigheden, wordt u conform artikel 8 van Pro de huurovereenkomst en artikel 8 van Pro de Algemene Bepalingen verzocht, zonodig gesommeerd, om uiterst vrijdag 29 juni a.s. een bankgarantie ten bedrage van euro 2.494,77 te stellen.
Gelieve er tevens goede nota van te nemen dat deze bankgarantie uiterst op vrijdag 29 juni a.s. aan mijn cliënte, althans aan mij, dient te worden geleverd.”
1.6. Op 30 juni 2006 heeft [gedaagde partij] zich bij brief tot [eisende partij] gewend met de mededeling, zakelijk weergegeven, dat hij nog steeds niet over het gehuurde pand kan beschikken omdat [partij x] tot dusverre geweigerd heeft te vertrekken, en dat hij daarom de betaling van de huur opschort.
2. De vordering en het verweer
2.1. [eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I) [gedaagde partij] zal veroordelen om ten titel voorschreven en tegen algeheel bewijs van kwijting aan haar te voldoen:
- een bedrag van € 2.494,77, zijnde de achterstallige huurpenningen van het derde kwartaal (1 juli tot en met 30 september 2007);
- een bedrag van € 453,80, zijnde de boete ex artikel 14 lid 2 van Pro de bij de overeenkomst behorende algemene bepalingen;
- een bedrag van € 300,= wegens buitengerechtelijke kosten.
II) primair:
[gedaagde partij] zal veroordelen om binnen één week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de onroerende zaak, staande en gelegen te ([adres] bestaande uit circa 200 m2 kantoorruimte verdeeld over de begane grond en de verdieping, alsmede twee parkeerplaatsen op het terrein, met alle personen en roerende zaken die zich daarin bevinden, voor zover deze zaken niet het eigendom zijn van [eisende partij], te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van haar te stellen, alles op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor elke dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde partij] het gehuurde niet ontruimt, dan wel een geldbedrag als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, gedurende de periode dat [gedaagde partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen en voorts met machtiging van [eisende partij] te ontruimen op kosten van [gedaagde partij], zonodig zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
[gedaagde partij] zal veroordelen ten titel voorschreven en tegen algeheel bewijs van kwijting aan haar te voldoen de huurpenningen verschuldigd vanaf 1 oktober 2007 tot de dag van ontruiming, eventueel vermeerderd met de toegestane huurverhogingen;
subsidiair:
[gedaagde partij] zal veroordelen een bankgarantie te stellen ten bedrage van € 2.400,=, die geldt voor de duur van de huurovereenkomst en eventuele verlengingen hiervan en geldig blijft tot zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd, op straffe van een dwangsom ad € 250,= voor elke dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde partij] de bankgarantie niet verstrekt, dan wel een geldbedrag als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, gedurende de periode dat [gedaagde partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
[gedaagde partij] zal veroordelen om ten titel voorschreven en tegen algeheel bewijs van kwijting aan haar te voldoen een bedrag van € 226,89, vanaf de dag van verzending van de in artikel 8.5 algemene bepalingen bedoelde aangetekende brief tot de dag dat [gedaagde partij] de bankgarantie heeft gesteld, zijnde de boete ex artikel 8.5 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen;
III) [gedaagde partij] zal veroordelen in de kosten van dit geding.
2.2. De vordering is tegen de achtergrond van de hiervoor beschreven feiten gegrond op de stelling, hier in hoofdlijn weergegeven, dat [gedaagde partij] bij herhaling niet tijdig de huurpenningen, momenteel € 2.494,77 per betaalperiode, betaalt.
2.3. [gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer. Dit zal hierna worden besproken.
3. De beoordeling
3.1. [gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat hij bevoegd is de betaling van de huurpenningen op te schorten totdat hij feitelijk over het gehuurde zal kunnen beschikken. Dit is tot dusverre niet het geval omdat [partij x] weigert het gehuurde te ontruimen en te verlaten. De betaling voor het derde kwartaal geschiedde daarom onder protest. Zou geen bevoegdheid tot opschorting bestaan, dan betreft de huurachterstand slechts één betaaltermijn, wat volgens vaste rechtspraak niet voldoende is om een vordering tot ontruiming te rechtvaardigen. Te verwachten valt dan ook dat zulk een vordering in een bodemprocedure zal worden afgewezen, aldus [gedaagde partij].
3.2. Er is sprake van een overeenkomst tot indeplaatsstelling, waarbij [partij x] zich jegens [gedaagde partij] heeft verbonden om hem als huurder in zijn plaats te stellen, hetgeen zij als een gegeven heeft te aanvaarden omdat zij bij die overeenkomst geen partij is, zo heeft [eisende partij] ter zitting doen betogen. Dit betoog moet in het licht van de hiervoor onder 1.4 bedoelde overeenkomst vooralsnog voor onjuist worden gehouden. Uit het in die akte geschrevene volgt immers genoegzaam dat sprake is van een driepartijenovereenkomst, die niet alleen [partij x] als zittende huurder verplicht om met ingang van 1 februari 2007 [gedaagde partij] feitelijk in de gelegenheid te stellen als nieuwe huurder zijn rechten jegens [eisende partij] geldend te maken, maar die ook [eisende partij] als partij bij die overeenkomst verplicht met ingang van 1 februari 2007 [gedaagde partij] te beschouwen als haar wederpartij bij de huurovereenkomst en de op haar rustende verbintenissen van verhuurder jegens hem na te komen.
3.3. Tot de rechten die [gedaagde partij] jegens [eisende partij] heeft verworven behoort ook het bepaalde in artikel 17 lid 1 van Pro de Algemene bepalingen. Daarin is niet-tijdige ontruiming door de vorige gebruiker uitdrukkelijk genoemd als omstandigheid die voor de tijd dat het gehuurde niet voor de huurder beschikbaar is, hem ontheft van zijn verplichting tot betaling van huur en servicekosten, terwijl zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig opschuiven. Deze kennelijk specifiek voor een geval als het onderhavige geschreven regel derogeert aan het in artikel 14 lid 1 van Pro de Algemene bepalingen opgenomen algemene verbod tot opschorting door de huurder. [gedaagde partij] heeft zich dan ook op goede gronden op een opschortingrecht kunnen beroepen.
3.4. Hieruit volgt dat de stelling dat [gedaagde partij] reeds tot tweemaal toe niet tijdig heeft betaald geen stand houdt, zodat vooralsnog onaannemelijk is dat een vordering tot ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Ook hoeft hij geen bankgarantie te stellen als bedoeld in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst en heeft hij geen boete verbeurd. Of hij intussen wel over het gehuurde kan beschikken en hij dus per 1 oktober 2007 de volgende huurtermijn verschuldigd zal zijn, is ter zitting in het midden gebleven. De vordering van [eisende partij] zal daarom in haar geheel worden afgewezen. Het betalingsgedrag van [gedaagde partij] jegens andere crediteuren, die in dit geding geen partij zijn, en een veroordeling door de kantonrechter te Boxmeer tot ontruiming van zijn woonhuis wegens huurachterstand kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
3.5. [eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden begroot op € 200,- voor salaris gemachtigde.
4. De beslissing
De kantonrechter
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op € 200,- voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.P.M. Weusten en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2007.