Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis van 11 juli 2007
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 127642 / HA ZA 05-1015 van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. J. Berkvens te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. P.M. Gunning te Arnhem,
3. [gedaagde 3],
wonende te Tricht,
gedaagde,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagden 1+2] (gedaagden sub 1 en 2) en [gedaagde 3] genoemd worden.
1. De procedure in de zaak 05-1015
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 november 2006
- het deskundigenbericht met de aanbiedingsbrief van de deskundige
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden 1+2]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde 3].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank volhardt in wat zij in haar tussenvonnis van 20 november 2006 heeft vastgesteld en overwogen. Dit vonnis is gewezen in de gevoegde zaken met de rolnummers HA ZA 05-1015 en HA ZA 05-1019. Op verzoek van partijen is de zaak met rolnummer HA ZA 05-1019 naar de parkeerrol verwezen. Gelet daarop wordt thans afzonderlijk in de zaak met rolnummer HA ZA 05-1015 vonnis gewezen.
2.2. Zoals in het tussenvonnis van 20 november 2006 is overwogen concentreert het geschil zich thans op de vraag of de overeenkomsten van 5 september 2003 en 4 september 2003 vernietig¬baar zijn omdat zij door misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen. Vastgesteld dient te worden of mevrouw [xxx] door de door [eiser] gestelde bijzon¬dere omstandigheden (afhankelijkheid, geestelijke stoornis, gebrek aan zakelijk inzicht) werd bewogen tot het sluiten van de overeenkomst en of [gedaagden 1+2] en [gedaagde 3], ofschoon zij wisten of moesten begrijpen dat zij haar daarom van het sluiten van die overeenkomst hadden behoren te weerhouden, dit juist hebben bevorderd. Zoals in het tussenvonnis van 20 november 2006 overwogen is het daarbij van belang om vast te stellen of en in hoeverre de desbetreffende overeen¬komsten nadelig waren voor mevrouw [xxx]. De rechtbank heeft zich daarover laten voor¬lichten door de daartoe benoemde deskundige ing. [naam deskundige] (verder: de deskundige).
2.3. De deskundige heeft zijn bevindingen gerapporteerd in een rapport van 2 maart 2007. In het rapport en de begeleidende brief van de deskundige van 2 maart 2007 is de deskundige ingegaan op de schriftelijke opmerkingen die door partijen zijn gemaakt na toezending van een eerder toegezonden conceptrapport. Door partijen zijn in hun conclusies na deskundigenbericht (opnieuw) opmerkingen gemaakt over de inhoud van het rapport.
2.4. [eiser] heeft aangevoerd dat de deskundige bij de waardering van het voortgezette woonrecht van mevrouw [xxx] ten onrechte is uitgegaan van de statistische levens¬ver¬wachting van een vrouw die in 2003 de ouderdom van 79 jaar heeft bereikt, dat hij daarbij heeft miskent dat de behandeling van allerlei “medisch-geriatrische aandoeningen” faciliteiten vergt die onmogelijk “aan huis” geboden kunnen worden en dat hij er daarbij voorts geen rekening mee heeft gehouden dat mevrouw [xxx] ten tijde van de ondertekening van de overeenkomsten al volledig afhankelijk was van derden en leed aan dementie. De rechtbank stelt vast dat uit de brief van de deskundige van 2 maart 2007 blijkt dat de deskundige wél de mogelijkheid dat het recht van het gebruik en bewoning om gezondheidsredenen voortijdig zou moeten worden beëindigd in ogenschouw heeft genomen en desondanks tot het oordeel is gekomen dat het in de gegeven omstandigheden het meest redelijk is dat de aftrek wegens het persoonlijk recht van gebruik en bewoning op de gemiddelde levensverwachting wordt gebaseerd. Hij heeft daarbij overwogen dat ook verpleegkundige hulp aan huis kan worden ingehuurd. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de deskundige bij zijn oordeel de door [eiser] genoemde omstandigheden heeft miskend. Anderzijds is evident dat niet iedereen tot zijn dood, zelfs niet met voldoende medische hulp, in zijn woning kan blijven wonen en dat dit enig drukkend effect heeft op de gemiddeld te verwachten periode dat een 79-jarige vrouw van haar recht op gebruik van de woning gebruik kan blijven maken. De rechtbank zal daar bij haar beoordeling rekening mee houden.
2.5. Anders dan [eiser] is de rechtbank voorts van oordeel dat de deskundige zijn oordeel dat de verkoop van het perceel weiland op 4 september 2003, zonder dat daarbij een erfdienstbaarheid van uitweg ten behoeve van het achterliggende terrein werd gevestigd, de waarde van de boerderij niet nadelig heeft beïnvloed, wel voldoende heeft onderbouwd en in¬zichtelijk gemaakt. Uit het rapport en uit de aanbiedingsbrief van 2 maart 2007 blijkt dat hij rekening heeft gehouden met de gevolgen voor de ontsluiting van het achterliggen¬de terrein. Hetgeen [eiser] stelt over de door hem verwachte beslissing van de gemeente bij een procedure gebaseerd op artikel 49 van de Wet ruimtelijke ordening kan de rechtbank niet volgen. De deskundige heeft bij de bepaling van de waarde van het perceel weiland immers al rekening gehouden met de waardevermeerdering ten gevolge van de destijds te voorziene kansen van het ontstaan van be¬bouwings¬mogelijkheden op “het perceel weiland”. Indien de gemeente in een 49 WRO-procedure als argument voor (gedeeltelijke) afwijzing van een verzoek tot vergoeding van planschade zal aanvoeren dat er al (gedeeltelijke) compensatie van de schade heeft plaatsgevonden door de extra winst bij de verkoop van het desbetreffende per¬ceel, leidt dat daarom niet tot extra nadeel voor [xxx].
2.6. Het oordeel van de deskundige dat het uitsluiten van artikel 56 van de Pachtwet niet ongebruikelijk of nadelig was voor mevrouw [xxx], is eveneens voldoende inzichte¬lijk onderbouwd. De stelling van [eiser] dit in de onderhavige situatie wel ongebruike¬lijk en voor betrokkene nadelig was wordt, nu [eiser] niet heeft aangegeven op grond van welke concrete feiten en omstandigheden hij tot deze stelling komt, als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.
2.7. [gedaagden 1+2] heeft aangevoerd dat de deskundige onvoldoende heeft onderbouwd waarom hij bij de waardering van de boerderij een toeslag van 20% op de agrarische waarde vanwege een toename van de gebruiks¬mogelijk¬heden van de opstallen, gerecht¬vaardigd acht. [gedaagde 3] heeft aangegeven dat het door de deskundige gehanteerde kanspercentage voor bebouwingsmogelijkheden op de strook weiland van 25-50 niet (voldoende) is onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de deskundige wel voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot deze conclusies is gekomen.
2.8. De deskundige heeft daarvoor verwezen naar een raadsbesluit van de gemeen¬te Gelder¬mal¬sen van 26 februari 2002. In het besluit is ingestemd met een “contourenkaart” waarop de con¬touren staan aangegeven waarbinnen de stedelijke ontwikkelingen tot 2015 plaats moesten vinden. Het erf van de boerderij en het perceel weiland liggen binnen de aldus vastgestelde contouren. De deskundige heeft naar het oordeel van de rechtbank op basis van dit besluit, de bijbehorende kaart en de door hem geconstateerde ligging van het perceel weiland, dicht bij de bebouwde kom, mogen concluderen dat toen al het voornemen bestond om het erf van de boer¬derij en het perceel weiland bij de bebouwde kom te betrekken en dat niet onaan¬neme¬lijk is dat inbreidingsverzoeken met betrekking tot die gronden welwillend zouden worden beoordeeld.
2.9. Dat de deskundige vervolgens bij de waardering van de boerderij betekenis heeft toegekend aan deze op de peildatum aanwezige kans dat de geldende agrarische bestemming van de boerderij binnen afzienbare tijd zou kunnen worden omgezet in een burger¬bestemming, zodat de gebruikersmogelijkheden van de opstallen zouden worden verruimd, is daarmee voldoende onderbouwd. De deskundige heeft dit naar het oordeel van de rechtbank, bij gebrek aan transacties op of rondom de peildatum in de directe omgeving, op basis van zijn eigen kennis en ervaring kunnen waarderen op een toeslag van 20%. Dat er daarbij, zoals [gedaagden 1+2] aanvoert, sprake is van kansberekening maakt niet dat deze conclusie niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen van inzichtelijkheid en consistentie.
2.10. Bij het deskundigenrapport is als bijlage een mail gevoegd, gericht aan de deskundige en afkomstig van mevrouw Broekmans van de gemeente Geldermalsen. Daarin schrijft laatst¬genoemde - kennelijk met betrekking tot de binnen de contouren liggende gronden in het algemeen en het perceel weiland in het bijzonder en kennelijk uitgaande van de situatie op 15 januari 2007 -: “De kans dat principeverzoeken worden ingewilligd (op elk willekeurig preceel) kan grofweg op 50% worden geschat. Uiteraard is dit een heel grove inschatting. Als de kans betrekking zou hebben op dit specifieke perceel, zou ik de kans hoger inschatten.”. Anders dan [gedaagde 3] acht de recht¬bank dit mailbericht niet in strijd met de pasage uit een eerder op voornoemde datum verzonden mailbericht van Broekmans: “Op het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie E, nummer 3459, is geen bouwvlak aanwezig. In principe mogen hierop dan ook geen gebouwen worden opgericht.” . Uit de toevoeging “in principe” blijkt immers juist dat er geen absoluut verbod om gebouwen op te richten geldt. Gelet op het vorenstaande voldoet ook de schatting van de des¬kundige van het kanspercentage voor bebouwingsmogelijkheden op de strook weiland van 25-50 aan de eisen van inzichtelijkheid en consistentie. Gelet op voornoemde stukken en uitgangs¬punten in samenhang bezien acht de rechtbank de voornoemde conclusies van de deskundige voldoende overtuigend.
2.11. Nu het rapport van de deskundige ook overigens voldoet aan de daaraan te stellen eisen van inzichtelijkheid en consistentie en de standpunten van de deskundige de rechtbank overtuigend overkomen, neemt de rechtbank de conclusies van de deskundige over als de hare.
2.12. De deskundige heeft de waarde van “de boerderij”, uitgaande van verpachting van een deel van de zaken conform het in het tussenvonnis van 5 juli 2006 omschreven pacht¬contract (het pachtcontract) en rekening houdend met wat in de overeenkomst van 5 september 2005 is overeengekomen over het voortdurend gebruik van de woning door mevrouw [xxx], de verzorging van haar paarden en honden en de voor rekening van respectievelijk koper en ver¬koper komende baten en lasten, vastgesteld op € 499.500,-- voor het woonhuis met bedrijfs¬gebouwen en erf en € 192.225,-- voor de landbouwgrond, samen derhalve op € 692.000,--.
2.13. De vraag of er voor mevrouw [xxx] risico’s of financiële nadelen verbonden waren aan de overeengekomen uitgestelde betaling en wat daarover in artikel 4 van de overeenkomst van 5 september 2003 is bepaald heeft de deskundige als volgt beantwoord:
Naar het oordeel van de deskundige zou geen redelijk handelend verkoper - behoudens in de “familiesfeer”- bereid zijn tot het sluiten van een transactie op basis waarvan eigendom wordt overgedragen zonder enige vorm van zekerheid. Er zou tenminste een zakelijk recht van hypotheek moeten zijn gevestigd. Meer in het bijzonder wijst deskundige op het feit dat de lening op basis van artikel 4 van de koopovereenkomst niet eerder dan zes maanden na het overlijden van verkoopster opeisbaar was, ook indien verkoopster - bijvoorbeeld omdat haar gezondheidssituatie het niet langer zou toelaten de woning zelfstandig te blijven bewonen - nog lange tijd elders in bijvoorbeeld een verzorgingshuis zou moeten verblijven voor het moment van overlijden.
Voorts bestaat het risico dat ingeval van algehele teloorgang na de eigendomsoverdracht geen of geen gelijkwaardige vervangende woonruimte zou (kunnen) worden aangeboden, terwijl de lening ook in dat geval in beginsel niet opeisbaar zou zijn.
De rechtbank merkt op dat de voornoemde door de rechtbank geformuleerde vraag aan de deskundige, anders dan [gedaagden 1+2] stelt, niet zo beperkt geïnterpreteerd mag worden dat de deskundige met zijn antwoord buiten het bereik van de vraagstelling is getreden.
2.14. Op de vraag of de overeenkomst van 5 september 2003 overigens (ongebruikelijke) bepalingen bevat waar voor mevrouw [xxx] risico’s of financiële nadelen aan zijn verbonden, antwoord de deskundige onder meer:
Hoewel een bepaling over de verzorging van dieren op zichzelf niet ongebruikelijk is valt op dat de gebrekkige wijze waarop deze bepaling is opgenomen in de overeenkomst niet overeenstemt met de wijze waarop zou mogen worden verondersteld dat iemand die hier waarde aan hecht dit zou hebben opgenomen. Bijvoorbeeld door expliciet te beschrijven hoe en op welke wijze de verzorging zou dienen te geschieden. […]
Voorts dicht de deskundige een beperkt risico toe aan de mogelijkheid dat het gebruik van het overige deel van de gebouwen en/of landerijen zodanig verzwaard zouden worden, dat zulks ten koste zou hebben kunnen gaan van het woongenot. […]
Ten aanzien van de laatste overweging van deskundige ziet de rechtbank geen reden om, zoals [gedaagden 1+2] oppert, de term “verzwaren” te lezen als “bezwaren”. De rechtbank leest deze term in de betekenis van intensiveren.
De deskundige overweegt in antwoord op genoemde vraag voorts dat de overeengekomen boete van € 254.000,--, die verschuldigd is bij niet nakoming van de koopovereenkomst van 5 september 2003, aanmerkelijk hoger is dan de gebruikelijke 10%.
2.15. De rechtbank stelt op grond van de voornoemde bevindingen van de deskundige en gelet op de overeengekomen koopprijs van de boerderij van in totaal € 635.000,-- vast dat de koopovereenkomst van 5 september 2005 voor mevrouw [xxx] financieel nadelig is geweest. Anders dan [gedaagden 1+2] stelt is het verschil van € 57.000,-- (8,98 % van de verkoop¬prijs) tussen de voornoemde verkoopprijs en de op basis van het deskundigenrapport vastge¬stel¬de waarde (uitgaande van het bestaan van de pachtovereenkomst) niet zo gering dat “geen sprake is van benadeling”. Het verschil is nog groter indien rekening gehouden wordt met hetgeen is overwogen in r.ov. 2.4. over de statistische mogelijkheid van het voortijdig moeten beëindigen van de bewoning van de boerderij.
Voor zover [gedaagden 1+2] stelt dat het financiële nadeel werd gecom¬penseerd doordat daar tegenover stond dat mevrouw [xxx] zich door het sluiten van de overeenkomst ervan verze¬kerde dat zij tot aan haar overlijden in haar woning zou kunnen blijven wonen en dat haar dieren verzorgd zouden blijven, wat een positief effect op haar psycho-sociale toestand zou hebben, wordt deze stelling verworpen. De deskundige heeft bij het bepalen van de waarde van de boerderij immers al rekening gehouden met de van het koopcontract deel uitmakende bepalingen over de zorg over de dieren en het voortduren van het woonrecht. Zonder deze voorwaarden zou de waarde van de boerderij op de peildatum in totaal - opnieuw uitgaande van het bestaan van het pachtcontract - € 845.000,-- hebben bedragen.
2.16. Voorts blijkt uit de aangehaalde bevindingen dat de bepaling over de uitgestelde betaling door [gedaagden 1+2] voor mevrouw [xxx] aanzienlijke risico’s met zich bracht, tot welke risico’s een redelijk handelend verkoper buiten “de familiesfeer” niet bereid mag worden geacht. Het door [gedaagden 1+2] genoemde “goed nabuurschap”, dat volgens hem mevrouw [xxx] mede zou hebben bewogen tot het aangaan van de overeenkomst zonder dat een vorm van zekerheid werd gesloten, is naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer te vergelijken met de genoemde “familiesfeer” en is een onvoldoende recht¬vaardiging voor het aangaan van voornoemde risico’s.
2.17. Uit het deskundigenrapport blijkt naar het oordeel van de rechtbank voorts dat ook de overeenkomst van 4 september 2005 voor mevrouw [xxx] financieel nadelig is geweest. De deskundige taxeert, opnieuw uitgaande van de werking van de pachtovereen¬komst, de waarde van het perceel weiland op € 172.500,--, terwijl mevrouw [xxx] op grond van voornoemde overeenkomst slechts een verkoopprijs van € 9.000,-- heeft ontvangen.
2.18. Zoals in het tussenvonnis van 22 november 2006 is overwogen is de vraag of de beide overeenkomsten voor [xxx] nadelig waren niet bepalend voor de beoordeling of zij door bijzondere omstandigheden tot het sluiten daarvan werd bewogen. Het is echter wel een aspect dat bij de beoordeling meegewogen dient te worden. Dit gegeven speelt voorts een rol bij de waardering van de door partijen aangebrachte bewijs¬middelen en bij de beoordeling van de vraag of aan de hand van die bewijs¬middelen voorshands kan worden aangenomen dat [eiser] aan de in beginsel op hem rustende bewijs¬verplichting heeft voldaan en voorts bij de beoor¬de¬ling van de vraag of [gedaagden 1+2] zich van het bevorderen van het sluiten van de koop¬overeen¬komst had behoren te onthouden.
2.19. Bij de beoordeling van de vraag of sprake was van misbruik van omstandigheden acht de rechtbank daarnaast de volgende aspecten van belang (zie r.ov.2.20.-25.).
2.20. Ter comparitie heeft de heer [gedaagde 1] over de totstandkoming van de koopovereen¬komst het volgende verklaard:
We hebben geen druk uitgeoefend op mevrouw [xxx], anders had ze ook wel een vertrouwens¬persoon, zoals haar nicht, erbij geroepen. Ik wilde op dat moment het huis en de gronden kopen omdat ik een stuk grond had in Brabant dat ik wilde verkopen. Er was in dat gebied sprake van een vrijwillige ruilverkaveling, maar de grond was voor mij te ver weggelegen. Het huis van [xxx] was een mooi huis met acht hectare grond en dat kwam mij dus goed uit. Er zaten twee à drie weken tussen het moment dat ze mij vroeg of ik het wilde kopen en de uiteindelijke koop. Ik had haar gevraagd of zij het wilde ver¬kopen. Zij heeft daar toen over nagedacht en mij daarover twee à drie weken later teruggebeld. Diezelfde dag is de heer [XXX] erbij gekomen. Ik had op dat moment al een koopprijs genoemd aan mevrouw [xxx]. Het was een bedrag dat ik in mijn hoofd had wat ik nog kon financieren, als het meer zou worden zou het mij boven het hoofd groeien. Mevrouw [xxx] heeft zelf geen prijs genoemd. Toen [XXX] kwam hebben we nog gesproken over het woongenot en de paarden. De door mij genoemde prijs is overeengekomen. De koopovereenkomst is nog diezelfde dag getekend. Het ging mevrouw [xxx] niet alleen om het geld, maar ook om de zorg. Zij was erg blij met de overeenkomst. Ik heb er geen verklaring voor waarom het meteen die dag is getekend. Als zij wil verkopen waarom zouden we dan nog langer wachten. […] De uitgestelde betaling zijn wij overeengekomen omdat mevrouw [xxx] de kosten voor mij voor het door haar blijven wonen in de woning van fl. 60.000,00 tot fl. 70.000,00 erg hoog vond. Daarom heeft zij de uitgestelde betaling voorgesteld. Ik betaalde wel rente. Het percentage van 3,5% is volgens mij marktconform.
2.21. Uit de verklaring van de heer [gedaagde 1] blijkt allereerst dat het initiatief van de verkoop van hem uit ging. De stelling van [gedaagden 1+2] dat het initiatief juist van mevrouw [xxx] zou zijn uit gegaan kan de rechtbank dan ook niet volgen. Daaraan doet niet af dat mevrouw [xxx] volgens [gedaagden 1+2], de woning in eerder stadium op eigen initiatief aan anderen, te weten de familie [XXX], te koop had aangeboden.
Voorts blijkt uit voornoemde verklaring dat mevrouw [xxx] de door de heer [gedaagde 1] genoemde prijs, die kennelijk was gebaseerd op het bedrag dat [gedaagde 1] kon financieren, zonder tegenbod heeft geaccepteerd. Verder blijkt daaruit dat, nadat mevrouw [xxx] [gedaagde 1] over zijn aanbod tot het kopen van de desbetreffende zaken had teruggebeld, bij de totstand¬koming van de verkoopovereenkomst zeer grote voortvarendheid is betracht: diezelfde dag is de makelaar ingeschakeld, zijn de afspraken omtrent het voortdurend woongenot en de zorg voor (de honden en) paarden besproken, is de koopovereenkomst opgesteld en is deze getekend. Tenslotte kan uit de verklaring worden afgeleid dat mevrouw [xxx] bij de beslissing niet is bijgestaan door een vertrouwenspersoon, zoals haar, door [gedaagden 1+2] genoemde, nicht. De makelaar [XXX] kan naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer als een dergelijk vertrouwenspersoon worden aangemerkt.
2.22. Door [gedaagden 1+2] en [gedaagde 3] is voorts de stelling van [eiser] niet betwist dat de heer [xxx] tot zijn overlijden degene was die alle financiële aangelegenheden van de beide echtelieden afhandelde. De rechtbank overweegt daarbij dat de heer [xxx] pas vier maanden voor het sluiten van de overeenkomst was overleden.
2.23. De rechtbank acht verder het volgende van belang. Mevrouw [xxx] had op het moment van het sluiten van de overeenkomsten de leeftijd van 79 jaar bereikt. De partijen verschillen van mening over in hoeverre zij gelet op haar geestelijke en/of lichamelijke gesteldheid in staat was haar belangen behoorlijk te behartigen. [eiser] en [gedaagden 1+2] hebben beiden een groot aantal schriftelijke verklaringen overgelegd afkomstig van mensen uit de omgeving van mevrouw [xxx] die hun respectievelijke standpunten daarover ondersteunen. Vast staat echter dat bij een beschikking van de kantonrechter van 25 september 2003, dus drie weken na het sluiten van de beide overeenkomsten, een bewind is ingesteld over de goederen toebehorend aan mevrouw [xxx]. In die beschikking is overwogen dat de kantonrechter van oordeel was dat uit de stukken en met name naar aanleiding van het horen van mevrouw [xxx] voldoende aannemelijk was geworden dat zij als gevolg van haar lichamelijke of geestelijke toestand niet in staat was ten volle haar vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen. Het horen van mevrouw [xxx] heeft blijkens die beschikking op 11 september 2003 plaatsgevonden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan reden is aan te nemen dat het door de kantonrechter genoemde onvermogen in de week ná het sluiten van de twee overeenkomsten op 4 en 5 september 2003 zou zijn ontstaan of aanzienlijk zou zijn verergerd, zodat de rechtbank er vanuit moet gaan dat ook op 4 en 5 september 2003 sprake was van een situatie waarin mevrouw [xxx] minder dan normaal geacht mag worden haar vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen.
2.24. Voorts blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de op dit onderdeel niet (gemotiveerd) weersproken stellingen van [eiser] het volgende. Mevrouw [xxx] werd in haar dagelijkse leven en in het onderhouden van haar bezittingen bijgestaan door een aantal personen en was daarvan in haar dagelijks leven feitelijk afhankelijk. Zowel de heer [gedaagde 1] als [gedaagde 3] maakte deel uit van de groep mensen die mevrouw [xxx] bijstond. Mevrouw [xxx] kende hen uit haar directe omgeving en tot op zekere hoogte persoonlijk. Zij kende de heer [gedaagde 1] als pachter, althans huurder van een deel van haar gronden. [gedaagden 1+2] stelt zelf dat hij “(in normale en gezonde zin) op goede voet” stond met mevrouw [xxx] en dat zij hem zag als een “vertrouwd persoon aan wie zij de boerderij gunde”. [gedaagde 3] kende zij als de schoonzoon van de heer [XXX], die blijkens de niet betwiste stellingen van [eiser] was aangesteld als butler/dienstknecht van mevrouw [xxx]. [gedaagde 3] zelf verrichte blijkens zijn verklaring ter comparitie voor mevrouw [xxx] klusjes.
2.25. Ten slotte stelt de rechtbank vast dat er, zoals eveneens onbetwist door [eiser] naar voren is gebracht, op enig moment (kennelijk na het overlijden van de heer [xxx] en vóór het sluiten van de overeenkomsten) een vertrouwensbreuk is ontstaan tussen mevrouw [xxx] enerzijds en [eiser] en zijn zwager de heer [XXX], die zich hadden belast met de waarneming van de praktische/logistieke en vermogensrechtelijke zaken van mevrouw [xxx], anderzijds.
2.26. De rechtbank is van oordeel dat de voornoemde omstandigheden, met name de afhankelijke positie van mevrouw [xxx], haar door de kantonrechter vastgestelde, ten gevolge van haar lichamelijke of geestelijke toestand ontstane, onvermogen om haar financiële belangen naar behoren waar te nemen, het overlijden van haar echtgenoot en de breuk met [eiser] en [XXX] in samenhang bijzondere omstandigheden opleveren als bedoeld in het vierde lid van artikel 3:44 BW. Ook de omstandigheid dat mevrouw [xxx] - zoals blijkt uit de verklaringen van partijen en de door hen ingebrachte bewijsmiddelen - meer oog had voor de verzorging van haar dieren en de mogelijkheid de woning te kunnen blijven bewonen dan voor de financiële bezwaren en risico’s van de overeenkomst weegt daarbij, in samenhang met de andere omstandigheden, mee. Voorts acht de rechtbank op grond van de in r.ov. 2.15 tot en met 2.25 genoemde feiten en omstandigheden voorshands, behoudens tegenbewijs, het oordeel gerechtvaardigd dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van deze omstandigheden tot stand is gekomen, dat [gedaagden 1+2] dat wist althans had moeten begrijpen en dat [gedaagden 1+2] de totstandkoming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [xxx], mede gelet op het financiële nadeel en de risico’s die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden.
2.27. [gedaagden 1+2] heeft bewijsmiddelen overgelegd waaruit zou blijken de overeenkomst niet onder invloed van (voornoemde) bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. Daar¬onder zitten een groot aantal schriftelijke verklaringen van familie en bekenden van mevrouw [xxx], met verschillende inhoudt, maar met de strekking dat mevrouw [xxx] goed wist wat ze wilde en dat zij in staat was voor haar belangen op te komen, en een schriftelijke verklaring van de makelaar [XXX].
2.28. De rechtbank heeft voorts kennis genomen van de overweging van de kantonrechter in de voornoemde beschikking onderbewindstelling van 25 september 2005 met de inhoud:
Er is voor de kanonrechter geen aanleiding om de beslissing aan te houden, daar het in het belang van de rechthebbende is dat de bewindvoerder zo spoedig mogelijk de nodige maatregelen kan treffen teneinde de (aanzienlijke) vermogensbelangen van de rechthebbende te bewaken. Ongetwijfeld zal daarbij ook de woonsituatie van de rechthebbende aan de orde komen, waarbij naast financiële aspecten ook sociale en andere aspecten van belang zullen zijn. Bij de besluitvorming in deze zal de wens van de recht¬heb¬bende in beginsel uitgangspunt dienen te zijn. Er is geen noodzaak aanwezig in de huidige situatie op korte termijn wijziging te brengen, daar bij de kantonrechter de indruk bestaat dat een en ander naar behoren – conform de wens van de rechthebbende – is geregeld.
2.29. Voorts is een schriftelijke verklaring overgelegd van de heer [XXX] die als accountant is verbonden aan het kantoor A.L.H. van Herwijnen & Co Accontants, welk kantoor door de kantonrechter in voornoemde beschikking tot bewindvoerder is benoemd. Daarin schrijft hij als - voor zover hier van belang - als volgt.
Op 6 oktober 2003 heb ik een bespreking gehad met de kantonrechter in het kader van de zaken die ik had aangetroffen, waaronder deze koopovereenkomst [de koopovereenkomst van 5 september 2003; de rechtbank]. Met de kantonrechter heb ik besproken wat daarmee gedaan moest worden. Met de kantonrechter heb ik toen in overleg afgesproken om de overeenkomst door een agrarisch makelaar op waarde te laten schatten […]. Daaropvolgend heeft Bikker Landelijk Onroerend Goed BV schriftelijk rapportage uitgebracht middels haar brief aan mij van 12 november 2003, waarin kort samengevat wordt geconcludeerd dat alles in aanmerking nemende, de in de koopovereenkomst genoemde bedragen marktconform waren. […] Een aantal malen heb ik alleen met mevrouw [xxx] gesproken. Mij werd toen overduidelijk dat wat haar betreft de familie [eiser], en ook de heer [XXX], die getrouwd is met één van die familieleden, niet meer welkom waren op de boerderij. […] Op haar verzoek heb ik toen een notaris in Waardenburg ingeschakeld. Zij had mij immers meegedeeld dat zij een nieuw testament wilde opmaken wat ik op mijn beurt eerst met haar en de kantonrechter overigens had willen kortsluiten. Van mevrouw [xxx] heb ik een brief ontvangen, welke brief ik op 17 oktober 2003 ’s ochtends met haar heb besproken. In die brief stond hoe zij zich voorstelde dat haar nalatenschap verdeeld zou worden. […] De hierboven genoemde brief - als het ware de laatste wil van mevrouw [xxx] – was niet door haar opgeschreven, maar was opgeschreven door de heer Mario [gedaagde 3]. Wel heb ik de inhoud daarvan op bovengenoemde dag uitdrukkelijk met haar besproken en zij heeft mij in duidelijke bewoording te kennen gegeven dat dit haar laatste wil was en dat zij graag wilde dat dit zo bij de notaris zou worden vastgelegd. […] Uitdrukkelijk staat er ook in vermeld en op mijn beurt heb ik dat ook met haar doorgenomen, dat de heer [gedaagde 1] de boerderij zou kopen voor de afgesproken prijs en de daarin opgenomen bedingen dat zij daarin zou kunnen blijven wonen. Ik had mij voorgenomen deze laatste wil nog eens met haar en de kantonrechter uitdrukkelijk door te nemen maar ik kreeg wel degelijk de indruk dat zij wist waar zij op dat moment voor stond en mee bezig was.
Mevrouw [xxx] had mij ook meegedeeld dat zij tijdens het bezoek bij de notaris in Vianen had meegedeeld dat het haar uitdrukkelijke wil was om met zoveel mogelijk mensen die in haar omgeving aanwezig waren, samen te blijven, d.w.z. te blijven wonen op de boerderij met – desnoods zeer dichtbij in de buurt – haar huishoudster en de huisknecht, de paarden en de honden en verzorging van de boerderij zoals deze de laatste jaren ook werd verzorgd door de heer [gedaagde 1] die de grond als pachter onderhield. […] Kort en goed is het zo, dat ik als bewindvoerder de koopovereenkomst van 5 september 2003 – of dat nou tot mijn formele taak behoorde of niet – in overleg met de kantonrechter heb laten toetsen door een deskundige en dat naar aanleiding van de rapportage van deze deskundige er geen enkel beletsel was om uitvoering te geven aan deze overeenkomst, dat wil zeggen medewerking te verlenen aan transport van de boerderij en ondergrond aan de koper zoals genoemd in de koopovereenkomst. Had mevrouw [xxx] nog geleefd, dan zou daar ook zeker, met mijn medewerking, uitvoering aan zijn verleend.
Kort en goed zou ik desgevraagd omtrent de geestvermogens van mevrouw [xxx] als volgt willen verklaren. Haar geestvermogens leken mij alles behalve gestoord. Zij leek mij echter niet bij machte om haar financiële zaken, in administratieve en waardebepalende zin, naar behoren te behartigen. Ik kreeg daarentegen de stellige indruk dat zij zeer goed wist wat zij wilde en dat zij in die zin zeer goed kon bepalen waar haar feitelijke belangen lagen en daar de voor- en nadelen goed van kon inschatten. Verkoop van de boerderij aan de heer [gedaagde 1], onder de omstandigheden en voorwaarden zoals die nader in de overeenkomst zijn vastgelegd was in die zin ook niet “nadelig” voor haar; eerder het tegenovergestelde. Zij kreeg immers datgene was zij had gezegd graag te willen.
2.30. De voornoemde (schriftelijke) bewijsmiddelen zijn echter - afzonderlijk en in samenhang bezien - onvoldoende om tot een ander dan het in r.ov. 2.26 verwoorde voorlopig oordeel te komen. Aan de aangehaalde overweging van de kantonrechter en de schriftelijke verklaring van [XXX] als bewindvoerder kan bij de beoordeling van de vraag of de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van de genoemde omstandigheden een wezenlijk gewicht worden toegekend. Echter deze overweging en verklaring zijn niet toegespitst op de vraag of sprake was van een onder invloed van misbruik van omstandigheden gesloten overeenkomst. Daarbij is niet duidelijk in hoeverre de kantonrechter en [XXX] op de hoogte waren van alle in r.ov. 2.15 tot en met 2.25 genoemde omstandigheden. De rechtbank stelt in dat verband vast dat [XXX] de in zijn schriftelijke verklaring weergegeven observaties en conclusies, onder meer inhoudende dat de overeenkomst “niet nadelig was”, kennelijk mede heeft gebaseerd op het rapport van Bikker Landelijk Onroerend Goed BV – zoals aangehaald in r.ov. 3.7. van het tussenvonnis van 5 juli 2006 – dat op een aantal punten aanzienlijk afwijkt van de door de rechtbank over¬genomen conclusies van de deskundige ing. [naam deskundige] en waaruit niet blijkt dat (naast het vergelijken van de koopprijs met de marktwaarde) is onderzocht in hoeverre de overeenkomst van 5 september 2003 (overigens) voor mevrouw [xxx] nadelen of risico’s met zich bracht. De rechtbank overweegt ten slotte dat de enkele omstandigheid dat mevrouw [xxx] mogelijk op goede gronden wilde dat de boerderij werd verkocht onder de voorwaarden van het voort¬ge¬zet¬te gebruik en van de verzorging van haar dieren, niet betekent dat de verkoop van de boerderij onder dezelfde voorwaarden en tegen de zelfde prijs zou hebben plaatsgevonden indien de genoemde bijzondere omstandigheden niet aanwezig waren geweest.
2.31. Gelet op het vorenstaande zal [gedaagden 1+2] in de gelegenheid worden gesteld tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vaststaande feit dat de koopovereen¬komst onder invloed van de in r.ov 2.26 genoemde omstandigheden tot stand is gekomen en dat [gedaagden 1+2] de totstandkoming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [xxx], mede gelet op het financiële nadeel en de risico’s die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden.
2.32. De rechtbank overweegt dat zij bij de hiervoor uiteengezette beoordeling het bestaan van de pachtovereenkomst als (voorlopig) uitgangspunt heeft genomen. [eiser] stelt bij exploit van dagvaarding de buitengerechtelijke vernietiging van de pachtovereenkomst in te hebben geroepen, omdat deze eveneens onder invloed van misbruik van omstandigheden tot stand zou zijn gekomen. [eiser] verwijst daarbij naar dezelfde omstandigheden als de omstandigheden die volgens hem bij het sluiten van de koopovereenkomst van 5 september 2003 aanwezig waren. Daarbij is de stelling van [eiser] essentieel dat deze pachtovereenkomst niet op de daarin weergegeven datum 2 februari 2002 is opgesteld en getekend, maar dat deze pas tegelijk met het sluiten van de overeenkomst van 5 september 2003 is opgemaakt. Aangezien dit door [gedaagden 1+2] (en [gedaagde 3]) wordt betwist zal [eiser] conform zijn aanbod daartoe, gelet op het bepaalde van artikel 157 Rv, worden opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling. De door [eiser] in zijn dagvaarding en conclusies genoemde feiten en omstandigheden leiden niet tot een omkering van de bewijslast op grond van de redelijkheid en billijkheid, noch zijn deze en de door [eiser] overgelegde bewijsmiddelen voldoende om tot het oordeel te komen dat [eiser] behoudens tegenbewijs aan zijn bewijslast heeft voldaan.
2.33. Indien [eiser] slaagt in de bewijslevering dat de pachtovereenkomst pas bij het sluiten van de overeenkomst op 5 september 2003 is opgemaakt, levert dit allereerst een belangrijk bewijsmiddel op ten aanzien van misbruik van omstandigheden bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarnaast is de bewijslevering op dit punt van belang voor de beoordeling van de op grond van artikel 3:54 verzochte wijziging van de overeenkomst. Uit het deskun¬di¬gen¬rapport volgt immers dat de marktwaarde de woning en de landbouwgrond vrij van pacht op de peildatum € 832.000,-- bedroeg (respectievelijk € 507.000,-- en € 325.000), zodat het finan¬ciële nadeel voor mevrouw [xxx] indien op het moment van het sluiten van de koop¬overeenkomst nog geen pachtovereenkomst was gesloten aanzienlijk groter was.
De vraag of, in het geval [eiser] het opgedragen bewijs levert, de pachtovereenkomst buiten¬ge¬rechtelijk is vernietigd en of de rechtbank daar over zou kunnen oordelen laat de rechtbank, nu daar gelet op het hiervoor overwogene geen afzonderlijk belang voor lijkt te bestaan, vooralsnog onbeantwoord.
2.34. Ten aanzien van de overeenkomst van 4 september 2003 gelden de in r.ov. 2.15. tot en met 2.25. genoemde bijzondere omstandigheden eveneens, met uitzondering van wat is over¬wogen in 2.20. en 2.21. De rechtbank is van oordeel dat ook ten aanzien van deze overeenkomst behoudens tegenbewijs met voldoende zekerheid is komen vast te staan dat deze onder invloed van misbruik van de in r.ov. 2.26 genoemde omstandigheden tot stand is gekomen. Daarbij over¬weegt de rechtbank dat het gegeven dat bij de totstandkoming van deze overeenkomst geen sprake was van de in r.ov. 2.21. genoemde voortvarendheid en het feit dat niet is komen vast te staan dat het initiatief tot de grondaankoop van [gedaagde 3] uitging, gelet op de andere genoemde omstandig¬heden en gelet op de omstandigheid dat ten aanzien van deze overeenkomst het financieel nadeel voor mevrouw [xxx] veel evidenter was, niet tot een ander oordeel leiden. Ook [gedaagde 3] zal overeenkomstig zijn aanbod daartoe tot tegenbewijs worden toegelaten.
2.35. Ook ten aanzien van deze overeenkomst is hetgeen in r.ov. 2.32 en 2.33 is overwogen ten aanzien van de pachtovereenkomst van belang. Vrij van pacht was de waarde van het perceel zoals blijkt uit het deskundigenrapport, € 175.000,--. De bewijsopdracht aan [eiser] zal derhalve ook gegeven worden in verband met de beoordeling van dit onderdeel van zijn vorderingen.
2.36. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.
2.37. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verstaat dat de zaak met rolnummer HA ZA 05-1019 op de parkeerrol is geplaatst.
3.2. laat [gedaagden 1+2] toe tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vaststaande feit dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van de in r.ov 2.26 genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [gedaagden 1+2] de totstand¬koming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [xxx], mede gelet op het finan¬ciële nadeel en de risico’s die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden,
3.3. laat [gedaagde 3] toe te tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vaststaande feit dat de koopovereenkomst van 4 september 2003 onder invloed van de in r.ov 2.26 genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [gedaagden 1+2] de totstandkoming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [xxx], mede gelet op het financiële nadeel die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden,
3.4. draagt [eiser] op te bewijzen dat de pachtovereenkomst niet op de daarin weergegeven datum 2 februari 2002 is getekend en maar dat deze pas tegelijk met het sluiten van de overeen¬komst van 5 september 2003 is opgemaakt,
3.5. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 25 juli 2007 voor uitlating door [gedaagden 1+2], [gedaagde 3] en door [eiser] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
3.6. bepaalt dat [gedaagden 1+2], [gedaagde 3] en [eiser], indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,
3.7. bepaalt dat [gedaagden 1+2], [gedaagde 3] en [eiser], indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op woensdagen in de maanden september tot en met november 2007 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,
3.8. bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van mr. T.P.E.E van Groeningen in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
3.9. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
3.10. houdt iedere verdere beslissing aan,
Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2007.