Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2747
Uitspraakdatum: 29 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de recreatiewoning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 129.675. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolrecht 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 maart 2006 de waarde verminderd tot een WOZ-waarde van € 112.000. De aanslagen OZB zijn overeenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 31 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 3 april 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2007 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [gemachtigde], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en eigenaar van de recreatiewoning. De woning is een vrijstaande eenvoudige recreatiewoning uit 1969 met een tuinhuis/blokhut. De inhoud van de woning is ongeveer 112m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 670m².
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 oktober 2006 door
[taxateur], WOZ-taxateur in dienst van [taxatiebureau]. In dit taxatierapport is de waarde van de recreatiewoning getaxeerd op € 104.000. Naast gegevens van de recreatiewoning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en bepleit een waarde van € 64.910.
Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en bepleit een waarde van € 104.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Nu ook verweerder concludeert tot vaststelling van een lagere waarde dan de vastgestelde waarde in de uitspraak op bezwaar, zal het beroep gegrond worden verklaard.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport en met de toelichting ter zitting van [taxateur], taxateur in dienst van de gemeente [P], aannemelijk gemaakt dat de recreatiewoning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 104.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. [taxateur] heeft ter zitting toegelicht dat hij, onafhankelijk van het taxatierapport van [taxatiebureau], tot een waarde van € 104.000 is gekomen. Hij heeft de recreatiewoning van eiser aan de buitenzijde opgenomen. Hij is daarbij uitgegaan van een prijs per kubieke meter van € 185, dat is een lager bedrag dan de gehanteerde prijs per m³ van de vergelijkingspanden. [taxateur] heeft de inhoud van de recreatiewoning van buiten gemeten. De bruto inhoud bleek 145m³ te zijn. [taxateur] heeft aan het tuinhuisje een bedrag van € 1.015 toegekend, hetgeen volgens hem een symbolisch bedrag is. Verder is [taxateur] uitgegaan van een bedrag voor de grond van € 113 per m². De gemiddelde prijs van grond per m² in [Z] ligt volgens [taxateur] tussen de € 100 en € 125 per m². Deze prijs is gebleken uit een door [taxatiebureau] uitgevoerde marktanalyse in de gemeente [Z]. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de verklaringen van [taxateur].
In het algemeen geldt dat de prijs per m³ lager wordt naar mate de inhoud van een object groter wordt. Gelet op de naar verhouding lage prijs per m³ voor de kleinere recreatiewoning van eiser ten opzichte van de vergelijkingspanden waaraan een prijs van € 310 per m³ is toegekend, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het verschil in luxe en grootte ten opzichte van de vergelijkingspanden.
Naar het oordeel van de rechtbank brengen de als groenstrook geplante bomen in de tuin van eiser en de smalle strook aan de voorzijde, die aan de weg is opgeofferd, geen waardedrukkend effect met zich mee. Van beplanting met bomen gaat naar het oordeel van de rechtbank geen waardedrukkend effect uit. Ook de opgeofferde strook aan de voorzijde is zo gering dat niet aannemelijk is dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.
Volgens eiser is sprake van een extreme waardestijging ten opzichte van de vorige WOZ-ronde. Het gevolg hiervan is volgens eiser dat de OZB dientengevolge ook buitensporig is gestegen. De rechtbank overweegt in dit verband dat aan de naar een vorige waardepeildatum vastgestelde waarde geen betekenis toekomt, evenmin als aan de mate waarin de bestreden vastgestelde waarde ten opzichte daarvan is gestegen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de recreatiewoning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de recreatiewoning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser treft daarom geen doel.
Voorts heeft eiser verwezen naar de verkoopprijs van een recreatiewoning in hetzelfde recreatiepark waar zijn woning is gelegen. Dit huisje heeft in 2004 € 75.000 opgebracht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder er terecht op gewezen dat dit de prijs van het huisje exclusief de grond is, aangezien op het park van eiser sprake is van erfpacht van de grond en erfpacht een waardedrukkende invloed heeft op de verkoopprijs. De WOZ-fictie gaat echter uit van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarom dient in de waardebepaling geen rekening gehouden te worden met de erfpacht en bieden de verkoopprijzen van de recreatiewoningen op het recreatiepark van eiser dan ook geen goede vergelijking.
Voor het overige heeft eiser geen objectieve gegevens aangevoerd die twijfel zouden doen rijzen aan de juistheid van de door de taxateur vastgestelde waarde. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat het hier gaat om een rapport en een verklaring van een waardedeskundige, waar eiser geen rapport van gelijk gewicht tegenover stelt.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en het beroep gegrond dient te worden verklaard. De rechtbank zal de waarde van de recreatiewoning aan de [a-straat 1] te [Z] vaststellen op € 104.000.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Voor de door eiser genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten wordt verweerder, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 32. Het geclaimde bedrag van € 5,75 wegens het aangetekend versturen van het beroepschrift komt op grond van het hiervoor genoemde besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 104.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 32, en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juni 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.