Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 158031 / KG ZA 07-427
Vonnis in kort geding van 3 september 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HD PROJECTEN "P" B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. M. Snoep te Rotterdam,
tegen
1. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN OF OP HET PERCEEL OF GEDEELTE DAARVAN, [adres],
gedaagden,
niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. E.Th. Hummels te Zeist,
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna HD en gedaagden, danwel [gedaagde sub 3], genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van HD
- de pleitnota van [gedaagde sub 3].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
HD heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat voornoemd perceel naast [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 2] door een of meerdere andere personen anders dan krachtens een persoonlijk of zakelijk recht wordt bewoond en/of gebruikt en dat zij in redelijkheid de identiteit van deze bewoner(s) niet heeft kunnen achter halen. HD heeft derhalve de in artikel 61 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) omschreven wijze van dagvaarden mogen toepassen. Bij de uitvoering daarvan zijn vervolgens de wettelijke vereiste formaliteiten in acht genomen. Ten aanzien van de overige wel bekende, maar niet verschenen, gedaagden, heeft de voorzieningenrechter geconstateerd dat zij op een juiste wijze zijn gedagvaard. Overeenkomstig het verzoek van HD zal daarom verstek worden verleend tegen de niet verschenen gedaagden.
3. De feiten
3.1. HD is eigenaar van het perceel [adres] te [woonplaats] (hierna: het perceel), kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie B, nummer 8983 en 9219.
3.2. Gedaagden hebben het perceel omstreeks oktober 2004 zonder toestemming van HD in gebruik genomen. Zij verblijven thans op het perceel in een stacaravan en een zogenaamde directiekeet.
3.3. HD heeft eind 2004 en begin 2005 gedaagden meerdere malen schriftelijk gesommeerd om het perceel te verlaten. Gedaagden hebben hieraan geen gehoor gegeven.
3.4. HD is doende om het perceel te ontwikkelen tot een aantal vrije kavels bestemd voor de vrije verkoop, waarbij kopers zelf hun woning kunnen (laten) ontwerpen en realiseren. De kopers dienen daarbij zelf hun bouwvergunningen te verzorgen.
3.5. Partijen hebben in juni 2005 overleg gevoerd, waarna zij afspraken hebben gemaakt over de ontruiming van het perceel. HD stelt dat partijen hebben afgesproken dat gedaagden op het perceel mochten blijven totdat HD zou aangeven dat zij activiteiten wenste te ontplooien op het perceel. [gedaagde sub 3] betwist dat. Op 23 maart 2007 heeft er opnieuw een bespreking tussen partijen plaatsgevonden, waarbij gedaagden hebben aangegeven dat zij eerst zullen vertrekken als alle vergunningen rond zijn en er daadwerkelijk gebruik zal en kan worden gemaakt van het perceel.
3.6. HD heeft gedaagden op 18 april 2007 nogmaals schriftelijk gesommeerd om het perceel vóór 21 mei 2007 te verlaten. Gedaagden hebben ook hieraan geen gehoor gegeven.
3.7. Op 5 juli 2007 zijn door de gemeenteraad van de gemeente [woonplaats] het ontwerpbestemmingsplan, waarin het plan van HD planologisch mogelijk wordt gemaakt, en de kadernotitie voor de ter zake te volgen artikel 19 lid 2 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) vrijstelling goedgekeurd en vastgesteld. De planning is dat de verkoopactiviteiten in oktober 2007 zullen starten en dat daaraan voorafgaand het perceel bouwrijp wordt gemaakt.
4. Het geschil
4.1. HD vordert dat de voorzieningenrechter gedaagden veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis het perceel aan de [adres] te [woonplaats] met al het hunne en de hunnen, alsmede alle andere overige en zich daarin vanwege gedaagden tijdens de executie bevindende personen, te ontruimen en te verlaten, met machtiging om gedaagden en de overige personen ingeval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te noodzaken, desnoods met behulp van de sterke arm. Voorts vordert HD dat de voorzieningenrechter bepaalt dat voornoemde veroordeling tot ontruiming tot 12 maanden na de dag waartegen de ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet.
4.2. HD legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, nu er inbreuk wordt gemaakt op haar eigendomsrecht. HD wil op zeer korte termijn het terrein bouwrijp maken, teneinde het te verkavelen en in verkoop te brengen. Vanwege de aanwezigheid van gedaagden is het onmogelijk om voornoemde werkzaamheden uit te voeren. Bovendien zal hun aanwezigheid de verkoop van de kavels bemoeilijken. De kosten lopen hierdoor voor HD alleen maar op. De belangen van HD wegen derhalve zwaarder dan de belangen van de krakers, die in casu bestaan uit het tegengaan van het ongebruikt laten van braak liggende, niet gebruikte percelen.
4.3. Gedaagden voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Vooropgesteld wordt dat gedaagden het onderhavige perceel, althans een gedeelte daarvan, zonder recht of titel in gebruik hebben (genomen) en dat zij daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van HD. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of HD voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming. De voorzieningenrechter overweegt daaromtrent het navolgende.
5.2. [gedaagde sub 3] heeft aangevoerd dat het spoedeisend belang bij de vorderingen van HD ontbreekt nu er onzekerheid bestaat over het bestemmingsplan. Zolang de vereiste planologische wijziging niet heeft plaatsgevonden, zal een koper geen opdracht geven aan een architect om een bouwplan te maken en zal evenmin een aannemer worden ingeschakeld om een dergelijk plan te realiseren. Op zijn vroegst zal pas eind april 2008 het bestemmingsplan gewijzigd worden, zodat tot die tijd het spoedeisend belang bij ontruiming van het perceel ontbreekt. Daarbij wordt nog uitgegaan van het gunstigste scenario. Omdat verkoop en levering nog niet plaats hebben gevonden en op korte termijn nog niet zullen plaatsvinden, is het niet noodzakelijk om het perceel nu al bouwrijp te maken. Daarnaast betwist [gedaagde sub 3] de aanwezigheid van een offerte om de grond bouwrijp te maken.
5.3. HD heeft ter zitting verklaard dat zij het perceel wil gaan verkavelen in verband met de verkoop ervan. Er zal een artikel 19 lid 2 WRO Pro procedure naast de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan worden gevoerd. Gedeputeerde Staten van de provincie hebben reeds op voorhand vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO Pro verleend voor een woningbouwproject als dit. Zij hebben een algemene lijst opgesteld van projecten waarvan zij vinden dat ze op voorhand goedgekeurd dienen te worden door de gemeente. Het plan van HD past dan ook in de plannen van de provincie, zodat in het kader van de bestemmingsplanprocedure dit volgens HD geen struikelblok kan vormen. Op 12 december 2006 is het streekplan door Gedeputeerde Staten vastgesteld, waarin is vermeld dat in het gebied waarin het perceel ligt woningbouw gerealiseerd kan worden. HD stelt dan ook dan er vanuit de provincie geen problemen zijn te verwachten. Daarnaast is er reeds overleg met omwonenden gevoerd om hun eventuele bezwaren te inventariseren.
De verkoopprocedure kan gelijktijdig met de artikel 19 lid 2 WRO Pro procedure gaan lopen, zodat de kopers ook alvast een vergunning kunnen gaan aanvragen en hun huis kunnen (laten) ontwerpen. Indien de ontruiming aan het onherroepelijk worden van het nog te wijzigen bestemmingsplan wordt gekoppeld, zal HD financieel nadeel hebben en blijft er onzekerheid bestaan. Daarbij komt dat gedaagden al veel langer gebruik maken van het perceel dan ooit de bedoeling is geweest. Zij hebben HD al geruime tijd de mogelijkheid ontnomen om hun plannen uit te voeren. Potentiële kopers zullen bovendien volgens HD niet snel geloven dat gedaagden op een later moment vrijwillig zullen vertrekken.
5.4. HD heeft het spoedeisende belang voldoende aannemelijk gemaakt. Het woningbouwproject aan de Wildekamp 1b-c is in strijd met het huidige bestemmingsplan. Het plan valt blijkens de gemeentelijke notitie “Verkorte procedure” wel binnen de woningbouwprojecten, waarvoor de algemene vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO Pro van Gedeputeerde Staten van de provincie geldt. Blijkens het raadsvoorstel van 28 juni 2007 dient de raad een kadernotitie vast te stellen, alvorens de procedure ex artikel 19 lid 2 WRO Pro kan worden begonnen. Die kadernotitie heeft de raad op 5 juli 2007 vastgesteld. Uit het raadsvoorstel blijkt dat het woningbouwproject past in het structuurplan van de gemeente en het provinciale streekplan. Daarmee is de goede ruimtelijke onderbouwing als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO Pro gegeven. Dat betekent dat het voldoende aannemelijk is geworden dat vrijstelling van het huidige bestemmingsplan op korte termijn en vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan kan worden verleend. Er is daarom voor HD geen noodzaak te wachten met het treffen van voorbereidingen tot het geschikt maken van de grond voor bewoning totdat er zicht op bestaat dat het bestemmingsplan is herzien. Het daarop ziende verweer van [gedaagde sub 3] wordt verworpen.
Voorts is onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen hebben afgesproken dat gedaagden eerst hoeven te vertrekken op het moment dat alle vergunningen aanwezig zouden zijn en er sprake is van daadwerkelijk gebruik van de grond door de kopers. HD heeft gedaagden immers al jarenlang heeft verzocht om het perceel te verlaten en hierover ook overleg gevoerd met gedaagden, zodat deze beslissing voor hen niet als een donderslag bij heldere hemel komt.
5.5. De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat de noodzaak tot het bouwrijp maken van het perceel eveneens voldoende is gebleken. Voor potentiële kopers is het van belang dat zij feitelijk kunnen zien welke kavel zij kunnen en willen kopen en wat de indeling is van het hele plan/perceel. Verkaveling is derhalve noodzakelijk.
Dat er geen offerte is overgelegd waaruit blijkt dat een aannemer op korte termijn het perceel bouwrijp zal maken, maakt het voorgaande niet anders. De voorzieningenrechter acht het, gelet op de lange voorbereidingstijd, voldoende aannemelijk dat HD reeds een aannemer in de arm heeft genomen. Gelet op de overgelegde planning van HD bestaat er thans dan ook voldoende spoedeisend belang om tot ontruiming van het perceel over te gaan. De voorzieningenrechter zal daarbij, in afwijking van het gevorderde, een termijn van 30 dagen bepalen binnen welke gedaagden het perceel dienen te ontruimen. Er bestaat, gelet op het hiervoor overwogene, geen aanleiding om de termijn van ontruiming verder op te schorten zoals bedoeld in artikel 557a lid 1 Rv.
5.6. Een belangenafweging kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Met de belangen van de niet verschenen gedaagden, waarover overigens niets bekend is, kan geen rekening worden gehouden. Door/namens [gedaagde sub 3] is niet gesteld dat zij een bijzonder belang heeft bij een voortgezette bewoning van het perceel en hiervan is ook niet op andere wijze gebleken. Dat het voor [gedaagde sub 3] niet eenvoudig is (op korte termijn) betaalbare woonruimte te vinden, is aannemelijk maar dat geldt niet alleen voor [gedaagde sub 3] in het bijzonder, en geeft haar evenmin recht op een uitzonderingspositie.
5.7. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat HD bij haar vorderingen heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. Partijen hebben hier overigens ook niet om verzocht. Bovendien is niet aannemelijk dat het College van Burgemeester en Wethouders de voorzieningenrechter andere, partijen niet bekend zijnde, mededelingen zal doen, nu het overleg over het project van HD in nauw overleg met de gemeente plaatsvindt en reeds heeft plaatsgevonden.
5.8. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv overbodig is.
5.9. Het verweer van [gedaagde sub 3] dat ten aanzien van de gevorderde termijn van twaalf maanden voor de tenuitvoerlegging van het vonnis de toepasselijkheid van artikel 557a lid 3 Rv wordt betwist op de grond dat die regeling uitsluitend geldt voor een gebouwde onroerende zaak en derhalve niet voor de onderhavige onbebouwde onroerende zaak moet worden verworpen. Voor artikel 557a Rv geldt dat het voortkomt uit de Leegstandswet, welke wet destijds in het leven is geroepen ter bestrijding van, enerzijds, onnodige leegstand van de schaarse woonruimte en, anderzijds, het onrechtmatige kraken van woningen en andere bewoonbare ruimten. Logischerwijze heeft de regeling van artikel 557a Rv daarom betrekking op gebouwde onroerende zaken. Aannemelijk is echter dat aan een regeling voor ongebouwde onroerende zaken geen behoefte bestond, omdat ten aanzien van die zaken destijds niet van kraken voor woondoeleinden sprake was. In ieder geval blijkt uit de wetsgeschiedenis niet dat artikel 557a Rv op grond van een bepaalde reden tot gebouwde onroerende zaken is beperkt. Een en ander brengt mee dat de belangen die gediend zijn met de genoemde regeling voor gebouwde onroerende zaken evenzeer gelden voor vergelijkbare gevallen die betrekking hebben op ongebouwde onroerende zaken en dat bijgevolg artikel 557a lid 3 Rv ook in het onderhavige geval toepassing kan vinden.
5.10. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HD worden begroot op:
- dagvaarding EUR 141,70
- vast recht 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.208,70
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
6.2. veroordeelt gedaagden om binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis met al het hunne en al de hunnen het perceel aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden,
6.3. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
6.4. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van HD tot op heden begroot op EUR 1.208,70,
6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 3 september 2007.