Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 127642 / HA ZA 05-1015
Vonnis van 17 oktober 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. J. Berkvens te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. Gunning te Arnhem,
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. P.A.C. de Vries.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2007
- de brieven van partijen van 1 augustus, 6 augustus en 9 augustus 2007 betreffende het tussentijds openstellen van hoger beroep en de reactie van de rechtbank van 14 augustus 2007
- de akte houdende overlegging bewijsstukken met toelichting van [eiser] van 22 augustus 2007
- de akte tevens antwoordakte van [gedaagden 1 en 2] van 5 september 2007
- het rolbericht van [gedaagde 3] van 5 september 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 11 juli 2007 is [gedaagden 1 en 2] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vaststaande feit dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van de in r.ov 2.26 van het tussenvonnis genoemde bijzondere omstandig¬heden tot stand is gekomen en dat [gedaagden 1 en 2] de totstand¬koming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [XXX], mede gelet op het finan¬ciële nadeel en de risico’s die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden.
[gedaagde 3] is toegelaten tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vast¬staande feit dat de koopovereenkomst van 4 september 2003 onder invloed van de in r.ov 2.26 van het tussenvonnis genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [gedaagde 3] de totstandkoming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij mevrouw [XXX], mede gelet op het financiële nadeel die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden,
[eiser] is opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat de pachtovereenkomst niet op de daarin weergegeven datum 2 februari 2002 is getekend maar dat deze pas tegelijk met het sluiten van de overeen¬komst van 5 september 2003 is opgemaakt.
2.2. [eiser], [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] hebben afgezien van het horen van getuigen. De rechtbank passeert het aanbod van [eiser] om, “indien de Rechtbank de overgelegde verklaringen niet genoegzaam zou achten om [eiser] in het hem opgedragen bewijs geslaagd te achten”, de ondertekenaars alsnog als getuigen te doen horen. Hetzelfde geldt voor het voorwaardelijke aanbod van [gedaagden 1 en 2] om “voor zover nodig” alsnog getuigen te doen horen. De goede procesorde verzet zich ertegen dat partijen die de hun geboden gelegenheid om getuigenbewijs te leveren hebben laten passeren alsnog die gelegenheid wordt geboden in het geval de beoordeling van de op dat moment voorliggende bewijsmiddelen voor hen negatief blijkt uit te pakken.
2.3. De rechtbank overweegt, ten overvloede, dat het in het tussenvonnis van 11 juli 2007 gegeven voorlopig oordeel van de rechtbank dat [eiser] behoudens tegenbewijs geslaagd is de bewijslevering van zijn stellingen omtrent - kort gezegd - het bestaan van misbruik van omstandigheden, anders dan [gedaagden 1 en 2] en [eiser] in hun aktes (respectievelijk onder 2 en 21) stellen, geen omkering van de bewijslast betekent. De bewijslast en het bewijsrisico blijven immers bij [eiser] liggen. Het is echter aan [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] om de door [eiser] ingebrachte bewijsmiddelen die tot het voorlopig oordeel hebben geleid dat [eiser] voldoende bewijs had geleverd om aan die bewijslast te voldoen, met het inbrengen van nieuwe tegenbewijsmiddelen te ontkrachten.
2.4. Nu echter [gedaagden 1 en 2] noch [gedaagde 3] (nieuw) tegenbewijs heeft geleverd bestaat er geen reden om van het voornoemde voorlopig oordeel af te wijken. Thans staat daarom vast dat de koopovereenkomsten van 4 en 5 september 2003 onder invloed van de in r.ov 2.26 van het tussenvonnis van 11 juli 2007 genoemde bijzondere omstandig¬heden tot stand zijn geko¬men en dat respectievelijk [gedaagde 3] en [gedaagden 1 en 2] de totstand¬koming van die overeen¬komsten hebben bevorderd, terwijl zij mevrouw [XXX], mede gelet op het finan¬ciële nadeel en de risico’s die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan hadden behoren te weerhouden. Dit betekent dat beide overeenkomsten op grond van artikel 3:44 BW Pro vernietig¬baar zijn.
2.5. Gelet op deze vernietigbaarheid kan, nu daar voor het overige door [gedaagde 3] geen verweren tegenin zijn gebracht, de vordering van [eiser] om de overeenkomst van 4 september 2003 bij rechterlijke uitspraak te vernietigen worden toegewezen. Dit geldt ook voor de vordering om daarbij te bepalen dat de rechterlijke uitspraak in de plaats treedt van een notariële akte tot (terug-)levering van het kadastrale perceel gemeente [kadastrale gegevens], indien en zodra aan de daartoe in artikel 3:301 BW Pro gestelde voorwaarden zal zijn voldaan en dat [eiser] gehouden is om de door [gedaagde 3] betaalde koopsom van € 9.000,-- aan hem terug te betalen binnen 10 dagen nadat de uitspraak in de openbare registers zal zijn ingeschreven.
2.6. [gedaagde 3] heeft bezwaar gemaakt tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Dit “in verband met het onomkeerbare karakter van een dergelijke veroordeling” wat zou leiden tot een “onnodig gecompliceerde situatie indien in appel wordt gegaan”. [eiser] heeft het door [gedaagde 3] aangevoerde belang om de uitvoerbaarheid bij voorraad niet uit te spreken niet weer¬sproken en evenmin aangevoerd welk belang zij heeft bij het wel uitspreken daarvan. Gelet hierop en gelet op het feit dat de rechter ten aanzien van het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een inschrijving op grond van artikel 3:301 BW Pro blijkens de parlementaire geschiedenis geacht wordt de nodige voorzichtigheid te betrachten zal de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad worden afgewezen.
2.7. Nu ook de overeenkomst van 5 september 2003 vernietigbaar is, is er voorts ruimte voor de wijziging van de gevolgen van deze overeenkomst op grond van het tweede lid van artikel 54, zoals door [eiser] gevorderd.
De rechtbank stelt daarbij vast dat [eiser] opheffing van de nadelen vraagt door het vaststellen van een door [gedaagden 1 en 2] aan [eiser] te betalen geldbedrag (van € 502.700,--, althans een door de rechtbank op grond van artikel 3:54 in Pro goede justitie te betalen bedrag). Andere wijzigingen zijn niet verzocht. Er is ook geen belang aangevoerd voor het thans nog wijzigen van de door de deskundige genoemde nadelen in de overeenkomst voor mevrouw [XXX], die zien op de uitgestelde betaling, het ontbreken van voorzieningen voor het geval van teloorgang van het woonhuis, de verzorging van de dieren en het risico van verzwaring van het gebruik van de gebouwen en landerijen. Ook met betrekking tot de door de deskundige niet zozeer als nadelig maar wel als ongebruikelijk aangemerkte hoogte van de in de koopovereenkomst opgenomen boetebepaling is geen wijziging gevraagd. De rechtbank zal om die reden deze nadelige of ongebruikelijke bepalingen niet wijzigen.
Het komt er op neer dat de rechtbank is verzocht om het nadeel op te heffen door een bij de koopovereenkomst behorende in de gegeven omstandigheden reële koopprijs vast te stellen voor de boerderij (aan de [adres], bestaande uit een woonhuis met bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf, weiland en water, totaal groot 8.26.60 ha, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] gedeeltelijk; verder: de boerderij), om de koopovereenkomst in die zin aan te passen en om [gedaagden 1 en 2] te veroordelen tot betaling van het verschil tussen die reële koopprijs en het reeds aan [eiser] betaalde bedrag.
2.8. Om te kunnen vaststellen wat een reële verkoopprijs is voor de boerderij, waarbij de rechtbank, met uitzondering van wat is overwogen in het slot van r.ov. 2.4 van het tussenvonnis van 11 juli 2007, uitgaat van de conclusies van de daarvoor benoemde des¬kundige, moet eerst worden vastgesteld of de boerderij op 5 september 2003 werd verpacht.
[eiser] is opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat de daartoe opgemaakte pachtover¬een¬komst niet op de daarop vermelde datum 2 februari 2002 is gesloten, maar dat de desbetref¬fende akte is geantedateerd en feitelijk pas tegelijk met het sluiten van de overeen¬komst van 5 september 2003 is opgemaakt.
[eiser] heeft als bewijsstukken ingebracht schriftelijke verklaringen van de heren [(namen getuigen)] en van [eiser] zelf en een brief van de Maatschap [naam maatschap], gedateerd 11 september 2003, gericht aan de grondkamer Oost, waarin de pachtovereenkomst ter goedkeuring wordt aangeboden.
2.9. De rechtbank is van oordeel dat de voornoemde stukken, ook bezien in samenhang met de reeds vóór het verstrekken van de bewijsopdracht in het geding gebrachte stukken, onvoldoende zijn om tot een bewezenverklaring te komen. De rechtbank overweegt daarbij allereerst dat de waarde van de verklaringen beperkt is nu de desbetreffende personen niet als getuigen zijn gehoord en de rechtbank noch [gedaagden 1 en 2] in de gelegenheid is gesteld om aan hen vragen te stellen, dieper in te gaan op de door hen gegeven verklaringen of om de wijze van totstandkoming van die verklaringen en de betrouwbaarheid daarvan te toetsen.
Ten aanzien van [XXX] is voorts niet duidelijk wat de bron is van zijn woorden:
“Iedereen wist ook dat hij [de heer [XXX]; de rechtbank] aan veehouders [XXX] en later aan [XXX] slechts het recht had gegund om het voor zijn eigen gebruik overtollige grasland tweemaal per seizoen te maaien en het gras af te voeren, maar dat zij er geen vee op mochten weiden of gier/mest verspreiden.”.
Ook overigens blijkt uit zijn verklaring geen op eigen waarneming gestoelde wetenschap over het antedateren van de pachtovereenkomst.
De bron van wetenschap van [XXX], die verklaart dat de heer [XXX], voor zover hem bekend, een zelfde afspraak heeft gemaakt met [gedaagde 1] als eerder met hem, inhoudende dat slechts twee keer per jaar gras mocht worden gemaaid en afgevoerd, is evenmin duidelijk.
De verklaringen van [XXX] en [eiser] zelf, kort gezegd inhoudende dat [XXX] hen niet over het bestaan van een pachtcontract heeft ingelicht, wat gelet op de onderlinge relatie te verwachten zou zijn geweest, dat zij in zijn administratie geen afschrift van het pachtcontract hebben aangetroffen en dat het sluiten van een dergelijk pachtcontract niet past in de wijze waarop hij de boerderij normaal beheerde, voegen niet veel toe aan de reeds op dit punt door [eiser] ingenomen stellingen en de daarover al eerder ingebrachte stukken. Hetzelfde geldt voor de voornoemde brief van 11 september 2003. Ook daar kan geen antedatering van de pachtovereenkomst uit worden afgeleid. Al met al zijn de bewijsmiddelen onvoldoende om de op het tweede lid van artikel 157 Rv Pro gestoelde bewijskracht van de inhoud en datering van de pachtovereenkomst (welke bewijskracht ook geldt ten aanzien van [eiser], als rechtsverkrijgende onder algemenen titel) te ontkrachten. De ingediende bewijsstukken zijn evenmin reden om, zoals door [eiser] is verzocht, terug te komen op de in het tussenvonnis bepaalde bewijslastverdeling, nog daargelaten dat het in deze fase terug komen op een op dit punt gegeven eindbeslissing in strijd is met de goede procesorde.
2.10. Het vorenstaande betekent dat voor vaststaand wordt aangenomen dat de pacht¬overeen¬komst op de daarop genoteerde datum van 2 februari 2002 is gesloten. Door [eiser] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat er op dat moment al sprake zou zijn geweest van wilsgebreken, zodat [gedaagden 1 en 2] terecht stelt dat er geen buiten¬ge¬rechte¬lijke vernietiging van de pachtovereenkomst heeft plaatsgevonden.
De stelling van [eiser] dat er geen sprake is van een daadwerkelijke pachtovereenkomst omdat het gebruiksrecht van [gedaagden 1 en 2] zou zijn beperkt tot het twee keer per jaar maaien en afvoeren van het gras wordt verworpen. Een dergelijke beperking volgt niet uit het pacht¬con¬tract en kan, anders dan [eiser] stelt, ook niet als onvoldoende weersproken voor vaststaand worden aangenomen. Voor zover [eiser] verklaringen heeft overgelegd waarin van een derge¬lijke beperking wordt gesproken is, zoals reeds is overwogen ten aanzien van de verklaring van [XXX], de bron van de wetenschap daarvan niet duidelijk.
2.11. Gelet op het vorenstaande gaat de rechtbank bij het vaststellen van een redelijke verkoopprijs van de boerderij op 5 september 2003 uit van de verpachte staat van de boerderij op grond van de pachtovereenkomst. De deskundige heeft de waarde daarvan, rekening houdende met de overige bij de koop overeengekomen verbintenissen, waaronder het voortgezette gebruik door mevrouw [XXX] begroot op € 692.000,-. Zoals overwogen in r.ov. 2.4 van het tussenvonnis van 11 juli 2007 heeft de deskundige daarbij onvoldoende rekening gehouden met het gegeven dat niet iedereen tot zijn dood in zijn woning kan blijven wonen en met het drukkend effect dat dit gegeven heeft op de gemiddeld te verwachten periode dat een 79-jarige vrouw van haar recht op voortgezette bewoning gebruik kan blijven maken. Als feit van algemene bekendheid kan echter worden aangenomen dat een deel van de mensen wél in zijn eigen woning sterft en dat bij een deel van de mensen die voor hun dood noodgedwongen elders worden opgenomen de woning nog niet meteen voor ander gebruik zal kunnen worden vrijgegeven. Gelet daarop, en gelet op de ook door de deskundige aangenomen klaarblijkelijke wil van mevrouw [XXX] om zolang mogelijk in de boerderij te blijven wonen zal het effect van het voornoemde statistische gegeven op de waarde van de boerderij beperkt zijn. De rechtbank schat dit, uitgaande van het door de deskundige berekende nadeel van de bewoning door mevrouw [XXX] van € 20.604,- per jaar en van een geschatte gemiddelde periode van noodgedwongen verhuizing naar elders van 3 maanden op € 5.151,-.
De rechtbank acht daarom, rekening houdende met overige bepalingen van de overeenkomst van 5 september 2003, een koopprijs van de boerderij van € 697.151,- reëel.
Nu in de overeenkomst van 5 september 2003 slechts een totaalprijs van € 635.000,- is vast¬gesteld wijzigt de rechtbank ter opheffing van het ten gevolgde van de misbruik van omstan¬digheden ontstane nadeel, de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 3:54 BW Pro door [gedaagden 1 en 2] te veroordelen tot betaling van het verschil van € 62.151,--, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de levering van de woning, 22 maart 2005.
2.12. [eiser] vordert [gedaagden 1 en 2] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 321,38 voor verschotten en € 894,00 voor salaris procureur (1 rekest x € 894,00).
2.13. [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen zoals door [eiser] gevorderd ieder tot betaling van hun aandeel in de proceskosten worden veroor¬deeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de recht¬bank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag (€ 62.151,-; de vernietiging van de overeenkomst van 4 september 2003 is van onbepaalde waarde) op in totaal:
- dagvaarding € 171,20
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 1.365,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 3.583,05
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 3.129,00 (3,5 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 8.248,25
2.14. De vordering van [eiser] op [gedaagde 3] betreft zoals overwogen een vordering van onbepaalde waarde, waarvoor een lager tarief geldt dan voor het toegewezen deel van de vordering op [gedaagden 1 en 2]. Voorts is gelet op de aan de deskundige voorgelegde vragen aannemelijk dat de kosten van het deskundigenonderzoek voor een groter deel zien op de vordering op [gedaagden 1 en 2] dan op de vordering op [gedaagde 3]. Om die redenen begroot de rechtbank het aandeel van de proceskosten van [gedaagde 3] op de helft van het vastrecht en van het salaris procureur dat zou worden begroot indien het tarief zou gelden voor een vordering van onbepaalde waarde, vermeerderd met de deurwaarderskosten voor het aan [gedaagde 3] uitbrengen van de dagvaarding en 1/3 van de deskundigenkosten, derhalve op
- dagvaarding 85,20
- vast recht 122,00 (€ 244 x 0,5)
- deskundigen 1.194,35 (€ 3.583,05 : 3)
- salaris procureur 791,00 (3,5 x € 452,- x 0,5)
Totaal € 2.192,95.
Het meerdere, ten bedrage van € 6.055,30, komt voor rekening van [gedaagden 1 en 2]
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart voor recht dat de overeenkomst van 4 september 2003 en de overeenkomst van 5 september 2003 vernietigbaar zijn;
3.2. vernietigt de overeenkomst van 4 september 2003;
3.3. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van een (notariële) akte tot (terug-)levering van het kadastrale perceel gemeente [kadastrale gegevens], indien en zodra aan de daartoe in artikel 3:301 BW Pro gestelde voorwaarden zal zijn voldaan en dat [eiser] gehouden is om de door [gedaagde 3] betaalde koopsom van € 9.000,-- aan hem terug te betalen binnen 10 dagen nadat de uitspraak in de openbare register zal zijn ingeschreven;
3.4. wijzigt de gevolgen van de overeenkomst van 5 september 2003 door de daarin bepaalde verkoopprijs vast te stellen op € 697.151,-
3.5. veroordeelt [gedaagden 1 en 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 62.151,00 (tweeënzestig duizendéénhonderdéénenvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 22 maart 2005 tot de dag van volledige betaling,
3.6. veroordeelt [gedaagden 1 en 2] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.215,38,
3.7. veroordeelt [gedaagden 1 en 2] en [gedaagde 3] ieder voor hun aandeel in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 8.248,25, waarbij het aandeel van [gedaagde 3] wordt begroot op € 2.192,95 en het aandeel van [gedaagden 1 en 2] op € 6.055,30;
3.8. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.4, 3.5, 3.6 en 3.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2007.