Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 155397 / HA ZA 07-762
Vonnis van 9 januari 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat en procureur mr. J.G.F. Smallenbroek,
tegen
[gedaagden],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. M.G.H. Vogels te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 augustus 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 21 november 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] heeft op 15 november 2004 van [gedaagde] c.s. het woonhuis aan de [adres] te [woonplaats] gekocht voor een koopsom van € 245.000,- . Bij notariële akte van 18 januari 2005 is het huis aan [eiseres] geleverd. Voorafgaand aan de (ver)koop heeft
[eiseres] de woning meerdere keren bezichtigd.
2.2. Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
“artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: particulier woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.3. Na de levering heeft [eiseres] verbouwingswerkzaamheden (laten) verricht(en) in de woning. Deze bestonden onder meer uit het stucen van de muren in de kelder.
2.4. Op enig moment constateerde [eiseres] dat er water lag in de gang van de kelder. Tevens constateerde zij dat het stucwerk op de muren in de gang en kleine kelderruimte losliet en dat de muren vochtig waren. Bij brief van 17 maart 2005 heeft zij [gedaagde] c.s. aansprakelijk gesteld voor de overlast en hen in de gelegenheid gesteld de schade en lekkage binnen veertien dagen te repareren.
2.5. [gedaagde] c.s. hebben aan dit verzoek geen gehoor gegeven. Tussen partijen is vervolgens over en weer gecorrespondeerd.
2.6. Op 16 oktober 2006 heeft het Zuid-Nederlands Expertisebureau BV (hierna: ZNEB) in opdracht van [eiseres] de woning bezichtigd. In haar rapport van 2 januari 2007 concludeert ZNEB, voor zover relevant, als volgt:
“Schouwing
Onderzoek van gevelwanden en vloerdelen, onderdeel van de onder de woning aanwezige kelderruimten wees uit dat hier sprake is van zogenaamd drukkend vocht. Het betreft hier de buitenwanden van gang en kleine kelderruimte ter plaatse van de voor- en rechterzijgevel. Over
circa 0.90 m doet ditzelfde verschijnsel zich eveneens voor in de grote kelderruimte (…).
Tevens ontstaat vochtdoorslag via het plateau voor de voorgevel waardoor hemelwater via de bovenzijde (…) in de gevel trekt.
Op grond van onze waarnemingen ter plaatse terzake aard en structuur van de vochtpenetratie stelden wij vast dat reeds diverse jaren sprake moet zijn geweest van dit drukkend grondvocht door de steens gemetselde kelderwanden en dan met name ter plaatse van de kimaansluiting.
Uit de aard van de lekkage stelden wij derhalve vast dat dit reeds bij de onderhavige verkoop en koop aanwezig was.
Herstel en kostenraming
Teneinde genoemd vocht te weren, dienen de oude losse stuclagen te worden verwijderd waarna het geheel dient te worden voorzien van een waterdichte mortel. Ook de wand-/vloerkimnaad dient op deze wijze te worden behandeld. Hierna zal een zogenaamde anti-sulfaatbehandeling moeten volgen, aangevuld met drie lagen Aquafin afdichtmortel alsmede een hechtlaag met een saneerputz. (…)
Totale kostenraming, inclusief BTW € 7.800,--”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van € 7.800,- aan hoofdsom, € 1.234,03 aan kosten ter zake van ZNEB en € 768,- aan buitengerechtelijke incassokosten, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2007 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten.
3.2. [eiseres] stelt hiertoe - samengevat - dat de vochtdoorslag en het opkomend grondwater in de kelder gebreken zijn die het normale gebruik van die ruimte belemmeren. Volgens [eiseres] hadden deze gebreken bij [gedaagde] c.s. bekend moeten zijn. Door haar hierover echter niet te informeren voorafgaand aan de (ver)koop van de woning hebben [gedaagde] c.s. hun mededelingsplicht jegens haar geschonden. Nu de gebreken voorts niet kenbaar waren voor [eiseres], vanwege de inrichting van de kelder ten tijde van de bezichtigingen, hebben [gedaagde] c.s. niet voldaan aan hun garantieverplichting als bedoeld in artikel 5.3 van de koopovereenkomst en hebben zij tevens gehandeld in strijd met artikel 7:17 BW Pro. [gedaagde] c.s. zijn volgens [eiseres] als gevolg hiervan aansprakelijk voor de schade, onder meer bestaande uit de kosten van herstel.
3.3. [gedaagde] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Voor een geslaagd beroep op de garantiebepaling van artikel 5.3 van de koop-overeenkomst, danwel artikel 7:17 BW Pro, dient allereerst te worden vastgesteld dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Daarbij is van belang dat partijen blijkens artikel 5.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat dit normale gebruik ziet op gebruik van de woning als particulier woonhuis.
[gedaagde] c.s. hebben bestreden dat een normaal gebruik van de woning onmogelijk zou zijn. Zij hebben verklaard dat zij gedurende de tien jaren die zij in de woning hebben gewoond nimmer overlast hebben gehad van vocht en ook geen water in de keldergang hebben gehad. Wel hebben zij de kelder altijd goed geventileerd en verwarmd, om vochtproblemen te voorkomen. Uit een in hun opdracht opgesteld bouwkundig rapport uit 1994 bleek immers wel dat er vocht in de kelder zat. Noch op korte, noch op lange termijn waren daarvoor echter kosten te verwachten, aldus [gedaagde] c.s..
4.2. Ter comparitie is gebleken dat het stucwerk op de muur in de kleine kelderruimte aan de onderzijde loslaat en dat de plint los zit. Voorts zijn op verschillende plaatsen vochtplekken op de muur te zien. Ook in de gang van de kelder laat het stucwerk onderaan de muur los. In de grote kelderruimte is één vochtplek te zien. Verder heeft [eiseres] toegelicht dat er circa tien maal per jaar een plas water in de gang staat, na hevige regenval.
Dat de genoemde gebreken zodanig ernstig zijn dat een normaal gebruik van de kelder onmogelijk is, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. Dit volgt ook niet uit het rapport van ZNEB. [eiseres] heeft zelf ten aanzien van de vochtplek in de grote ruimte reeds opgemerkt dat dit onder ‘normale’ vochtigheid valt en dat hierdoor het gebruik van die ruimte als (onder meer) televisieruimte niet wordt aangetast.
Ten aanzien van de kleine ruimte moet worden opgemerkt dat deze in gebruik is (en was) als wasruimte c.q. opslag en ook dat gebruik wordt niet belemmerd door het geconstateerde vocht. Daarbij moet in acht worden genomen dat aan een dergelijke ruimte niet dezelfde eisen mogen worden gesteld als aan bijvoorbeeld een woon- of slaapkamer. Bovendien is de woning gelegen in een waterrijke omgeving en ligt de kelder deels onder de grond. Een bepaalde mate van vocht in die ruimte is dan ook te verwachten. Dit is wellicht relatief eenvoudig op te lossen door het stucwerk te verwijderen en (wederom) een vochtwerende verflaag aan te brengen en de ruimte voorts goed te ventileren en te verwarmen. Uit de verklaring van [gedaagde] c.s. volgt immers dat dit gedurende de tien jaren die zij in de woning woonden afdoende was om problemen te voorkomen.
Ook ten aanzien van de gang is niet gebleken dat er sprake zou zijn van ernstige vocht- of wateroverlast. Hoewel het op zichzelf wel hinderlijk kan zijn om na hevige regenval te moeten dweilen, maakt dit nog niet dat normaal gebruik van de gang onmogelijk is, te meer nu [eiseres] heeft verklaard dat dit feitelijk slechts enkele malen per jaar gebeurt.
4.3. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat er geen sprake is van gebreken die het normale gebruik van de (kelder van de) woning belemmeren of onmogelijk maken. Nu de garantiebepaling van artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet verder strekt, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] c.s. deze bepaling hebben geschonden. Evenmin is er sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro.
Dit brengt mee dat [gedaagde] c.s. niet aansprakelijk zijn voor de gestelde schade en dat de vordering zal worden afgewezen.
4.4. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op € 300,- aan vast recht en € 768,- aan salaris procureur (2 punten x tarief € 384,-).
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 1.068,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Verra en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2008.