Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 155629 / HA ZA 07-794
Vonnis van 23 januari 2008
in de zaak van
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS DE HOUTMANSTRAAT 32 T/M 74
(EVEN NUMMERS),
gevestigd te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. A.T. Bolt,
advocaat mr. J.A. Trimbach te Hilversum,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
advocaat mr. W.J.E. Hendriks te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Vereniging en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 5 december 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagden] zijn sinds november 2002 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan [adres]. [gedaagden] zijn voorts lid van de Vereniging.
2.2. In het Reglement van Splitsing van eigendom uit 1972 (hierna: het Reglement) is onder meer bepaald:
“Artikel 40
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. (…)
4. Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande.”
2.3. Bij de stukken bevindt zich voorts een overeenkomst tussen de Vereniging en Dynamis ABC Vastgoedmanagers B.V. (hierna: Dynamis), voorheen de bestuurder van de Vereniging, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“2. De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en kan worden beëindigd door middel van opzegging. (…)
4. De bestuurder verleent aan de vereniging de standaard diensten als bedoelt in hoofdstuk I (standaarddiensten en bevoegdheden) van de bij deze overeenkomst behorende bijlage.
Hij heeft daarbij de bevoegdheden als daar omschreven. (…)
(…)
I. DIENSTEN EN BEVOEGDHEDEN BESTUURDER V.V.E.
Inleiding
Onverminderd het gestelde in het Reglement van Splitsing en in het Huishoudelijk Reglement zal de overeenkomst betreffende het bestuur van de Vereniging van Eigenaars Appartementencomplex [adres], de volgende diensten omvatten.
(…)
2. financiële diensten
(…)
c. het bewaken en signaleren van eventueel optredende betalingsachterstanden en, na overleg met de voorzitter, het nemen van rechtsmaatregelen tegen wanbetalers.”
De overeenkomst is op 28 november 2002 ondertekend namens de Vereniging en op
4 december 2002 namens Dynamis.
3. Het geschil
in conventie
3.1. De Vereniging vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en na vermindering van eis de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.855,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2007 tot de dag der algehele voldoening en voorts dat [gedaagden] worden veroordeeld om met ingang van 1 mei 2007 maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van € 40,- aan haar te voldoen ter zake van service- en stookkosten, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2. De Vereniging stelt hiertoe - samengevat - dat [gedaagden] op grond van het bepaalde in artikel 5:113 BW Pro gehouden zijn om bij te dragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het Reglement voor rekening van de gezamenlijke appartements-eigenaren komen en dat zij hiermee in gebreke zijn gebleven. Volgens de Vereniging bedraagt de betalingsachterstand (na enkele te late betalingen door [gedaagden]) per
22 oktober 2007 nog € 1.855,64. In dit bedrag is behalve de genoemde bijdrage ook een bedrag aan rente en buitengerechtelijke incassokosten inbegrepen.
Voorts is namens de Vereniging ter comparitie toegelicht dat de maandelijkse betaling door [gedaagden] van € 40,- ter zake van stook- en servicekosten in het verleden enkele malen is gestorneerd, zodat zij er belang bij heeft dat [gedaagden] tevens worden veroordeeld om dit in de toekomst (tijdig) te voldoen.
3.3. [gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagden] vorderen, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
een verklaring voor recht dat de machtiging ex artikel 40 lid 4 van Pro het Reglement die eerder is verleend aan de administrateur van de Vereniging, geen rechtskracht meer heeft en dat de vordering jegens hen niet had mogen worden ingesteld, vanwege het ontbreken van een machtiging van de vergadering, met veroordeling van de Vereniging in de proceskosten.
3.5. [gedaagden] stellen hiertoe - samengevat - dat het besluit van de Vereniging om hen in rechte te betrekken nietig is op grond van artikel 5:129 jo Pro. 2:14 BW, nu dit besluit is genomen zonder toestemming van de vergadering van de Vereniging. Op grond van artikel 40 lid 4 van Pro het Reglement heeft (de administrateur van) de Vereniging immers de machtiging van de vergadering nodig voor het instellen van een rechtsvordering en deze machtiging is niet verleend. De ‘blanco’ permanente machtiging die in het verleden aan het bestuur is verleend voor het instellen van rechtsvorderingen heeft volgens [gedaagden] geen kracht meer c.q. kan geen kracht hebben in de concrete situatie. In dit verband wijzen zij er op dat de verhouding tussen de leden van de Vereniging, te weten die als buren, maakt dat er in dit soort gevallen steeds in de vergadering besproken dient te worden of één van het in rechte moet worden betrokken en voorts dat de machtiging niet is verleend door de huidige leden. [gedaagden] achten bovendien het besluit van het bestuur om hen buiten de vergadering om in rechte te betrekken onredelijk en vernietigbaar in de zin van artikel 5:130 BW Pro. In dat verband hebben zij ook een procedure aanhangig gemaakt bij de sector kanton.
3.6. De Vereniging voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
De nietigheid van het besluit
4.1. [gedaagden] hebben als meest verstrekkende verweer tegen de vordering van de Vereniging aangevoerd dat het besluit tot instellen van de onderhavige vordering nietig is, nu dit besluit niet is genomen door de vergadering, terwijl dit wel is vereist op grond van artikel 40 van Pro het Reglement. In dat verband hebben zij in reconventie ook een verklaring voor recht gevorderd. Hierover wordt het volgende overwogen.
4.2. Uit artikel 40 van Pro het Reglement volgt dat de administrateur, thans Actys VVE BV (hierna: Actys), voor het instellen van rechtsvorderingen de machtiging van de vergadering nodig heeft. In dit verband heeft de Vereniging echter gewezen op de overeenkomst die zij in 2002 heeft gesloten met de voorganger van Actys, Dynamis, waarbij laatstgenoemde zich onder meer heeft verbonden om eventuele betalingsachterstanden te bewaken en te signaleren en, na overleg met de voorzitter, rechtsmaatregelen te nemen tegen wanbetalers. De rechtbank is met de Vereniging van oordeel dat uit deze overeenkomst, die voor onbepaalde tijd is aangegaan, voortvloeit dat als het ware een permanente machtiging is verleend aan de bestuurder om namens de Vereniging op te treden tegen - bijvoorbeeld - wanbetalers. Dit maakt dat een machtiging van de vergadering daarvoor niet meer nodig is.
4.3. Namens [gedaagden] is aangevoerd dat de overeenkomst in strijd zou zijn met
het Reglement. Daarvan is de rechtbank niet gebleken. Uit de aanhef van (bijlage I van) de overeenkomst volgt dat deze als het ware een aanvulling geeft op het Reglement en het Huishoudelijk Reglement. Met het sluiten van deze overeenkomst heeft de Vereniging slechts bepaalde zaken praktisch geregeld, door deze uit te besteden aan de bestuurder. Dit is ook niet ongebruikelijk bij dergelijke verenigingen, gelet op de hoeveelheid leden, het verloop daarvan en het feit dat zij tevens buren van elkaar zijn. Dit laatste maakt juíst dat het verstandig is om bepaalde zaken, zoals (het besluit tot) het instellen van rechtsvorderingen tegen bewoners, uit te besteden. Daarmee worden immers discussies en conflicten tussen de bewoners onderling vermeden.
Ook overigens valt niet in te zien waarom een dergelijke machtiging strijdig zou zijn met de wet of het Reglement. De Vereniging heeft toegelicht dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat zij vervolgens via de notulen aan de leden kenbaar is gemaakt. Dat hebben [gedaagden] ook niet betwist. Van een handelen dat zich buiten het gezichtsveld van de leden zou hebben afgespeeld is dan ook geen sprake.
4.4. Het vorenstaande brengt mee dat de overeenkomst niet buiten beschouwing hoeft te worden gelaten en dat geen aparte machtiging van de vergadering nodig was om de onderhavige rechtsvordering in te stellen. Uit de tekst van de overeenkomst volgt wel dat de bestuurder, alvorens hij overgaat tot het nemen van rechtsmaatregelen tegen [gedaagden], daarover overleg dient te voeren met de voorzitter. [gedaagden] hebben betwist dat dit is gebeurd. Volgens hen was de voorzitster juist zeer verrast door de onderhavige procedure. Ter comparitie hebben [gedaagden] de notulen van de algemene ledenvergadering van
27 juni 2007 overgelegd. Hieruit blijkt dat er tijdens deze vergadering is gesproken over de machtiging van de bestuurder tot het aangaan van rechtsmaatregelen jegens wanbetalers en dat de leden hiermee akkoord zijn gegaan. Tevens blijkt uit de notulen dat de voorzitster aanwezig was. Nu het tegendeel niet is gebleken moet het er voor worden gehouden dat ook zij akkoord is gegaan met de genoemde maatregelen. Dit kan worden aangemerkt als een bekrachtiging in de zin van artikel 2:14 lid 2 BW Pro. Voor zover er al sprake zou zijn van een gebrek in het besluit, is dat hierdoor in ieder geval ‘hersteld’.
Aan het voorgaande doet ook niet af dat het desbetreffende punt pas tijdens de vergadering aan de agenda is toegevoegd. Uit hetgeen [gedaagden] in dit verband hebben opgemerkt kan niet worden afgeleid dat hun aanwezigheid tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
4.5. Gelet op het voorgaande wordt het verweer van [gedaagden] dat het besluit tot instellen van de vordering nietig is verworpen en zal de vordering in reconventie, die hiermee samenhangt, worden afgewezen.
De bijdrage ex artikel 5:113 BW Pro
4.6. [gedaagden] hebben ter comparitie aangegeven dat het bedrag ad € 1.855,64 alleen nog zou zien op kosten en dat de (achterstallige) hoofdsom inmiddels geheel is voldaan.
De rechtbank begrijpt hieruit dat [gedaagden] op zich niet betwisten dat er op enig moment sprake was van een betalingsachterstand ter zake van de bijdrage ex artikel 5:113 BW Pro, maar wel dat zij in dit verband ook rente en kosten zouden zijn verschuldigd.
4.7. Dat sprake was van een betalingsachterstand blijkt ook uit de correspondentie en het overzicht die bij dagvaarding zijn overgelegd en waarvan [gedaagden] de juistheid niet hebben betwist. Nu [gedaagden] voorts niet hebben betwist dat zij in verzuim zijn gekomen, was de Vereniging op grond van artikel 6:119 BW Pro gerechtigd om wettelijke rente in rekening brengen vanaf de verschillende data van verzuim. De in dit verband genoemde bedragen zijn niet door [gedaagden] weersproken, zodat er van uit moet worden gegaan dat deze juist zijn. Ten aanzien van de in rekening gebrachte buitengerechtelijke kosten blijkt uit de genoemde correspondentie voldoende dat (de gemachtigde van) de Vereniging diverse pogingen heeft ondernomen om de kwestie buiten rechte op te lossen, waaronder het treffen van een betalingsregeling, zodat ook deze kosten in rekening konden worden gebracht (art 6:96 BW Pro). Dat de Vereniging geen kosten in rekening zou mogen brengen bij haar eigen leden is niet nader onderbouwd en ook overigens valt niet in te zien waarom de Vereniging de kosten die zij heeft moeten maken ter verkrijging van hetgeen waarop zij op grond van de wet of het Reglement recht heeft niet op [gedaagden] zou kunnen verhalen.
4.8. Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagden] nog niet aan al hun betalingsver-plichtingen jegens de Vereniging hebben voldaan. De stelling dat zij niet tot betaling zouden zijn gehouden omdat de renovatie waarop de bijdrage ziet nog niet is aangevangen, gaat niet op. Met een dergelijke renovatie zijn naar verwachting behoorlijke kosten gemoeid, zodat het begrijpelijk is dat de Vereniging op voorhand over voldoende middelen wenst te beschikken. Overigens ziet de bijdrageplicht van artikel 5:113 BW Pro naar het oordeel van de rechtbank in zijn algemeenheid vaak op toekomstige kosten, aangezien het niet wenselijk zou zijn als de Vereniging pas kosten op haar leden zou kunnen verhalen nadat deze daadwerkelijk zijn gemaakt. Dat [gedaagden] te zijner tijd mogelijk in aanmerking zouden komen voor een overheidssubsidie is niet nader door hen onderbouwd. Ook dit doet derhalve niet af aan één en ander.
4.9. [gedaagden] hebben nog aangevoerd dat zij ten tijde van de aankoop van de woning niet op de hoogte waren van de geplande renovatie en dat zij, indien zij dit wel hadden geweten, de woning wellicht niet zouden hebben gekocht. Uit de stukken blijkt niet dat de Vereniging daadwerkelijk op de hoogte was van de renovatie op het moment dat [gedaagden] de woning kochten in 2002 en dat zij in die zin een informatieplicht heeft geschonden. [gedaagden] hebben deze stelling ook niet verder onderbouwd. Ter comparitie is bovendien door De Vereniging aangegeven dat het besluit dat alle leden moesten bijdragen in de kosten van de renovatie is genomen in 2005, derhalve ruim nadat [gedaagden] aldaar zijn komen wonen, en voorts dat het besluit via de notulen kenbaar is gemaakt aan de leden, waaronder [gedaagden]. Dat hebben [gedaagden] ook niet betwist. Verder is niet gebleken dat zij eerder bezwaren hebben geuit tegen de geplande renovatie c.q. de daarmee samenhangende kosten, bijvoorbeeld tijdens een van de vergaderingen. Nu ook niet is gesteld of gebleken dat de kosten buitensporig hoog zijn, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] gehouden zijn hierin bij te dragen.
De bijdrage in de stook- en servicekosten
4.10. Ten aanzien van de gevorderde stook- en servicekosten hebben [gedaagden] ter comparitie erkend dat er in het verleden wel betalingsproblemen zijn geweest. Dit maakt dat de Vereniging er belang bij heeft dat ook dit deel van de vordering wordt toegewezen. Dat er momenteel geen sprake zou zijn van een achterstand, hetgeen overigens door de Vereniging is betwist, maakt dat niet anders. Gelet op de hoeveelheid bewoners en de daarmee samenhangende gecompliceerde administratie moet de Vereniging er op kunnen rekenen dat betalingen tijdig plaatsvinden, hetgeen - in ieder geval in het verleden - ten aanzien van [gedaagden] niet het geval was.
Nu uit de vordering duidelijk blijkt dat deze zich beperkt tot een bijdrage in de stook- en servicekosten en slechts voor de tijd dat [gedaagden] eigenaar zijn van de woning c.q. het appartementsrecht, gaat het verweer dat met toewijzing van dit deel van de vordering altijd voorschotten toewijsbaar zouden zijn niet op.
Resumé
4.11. Gelet op het vorenstaande zal de vordering in conventie worden toegewezen en de vordering in reconventie worden afgewezen.
4.12. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Vereniging worden in conventie begroot op € 384,31 aan verschotten en € 768,- aan salaris procureur (2 punten x tarief € 384,-) en in reconventie op € 452,- aan salaris procureur.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan de Vereniging te betalen een bedrag van EUR 1.855,64 (éénduizendachthonderdvijfenvijftig euro en vierenzestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 23 oktober 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om met ingang van heden maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van € 40,- aan de Vereniging te betalen ter zake van de vastgestelde bijdrage in de service- en stookkosten, voor zolang die bijdrage is vastgesteld op € 40,- per maand en voor zolang [gedaagden] eigenaren zijn van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan [adres],
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van de Vereniging tot op heden begroot op € 1.152,31,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5. wijst de vordering af,
5.6. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van de Vereniging tot op heden begroot op € 452,-,
5.7. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Verra en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2008.