Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 166707 / KG ZA 08-116
Vonnis in kort geding van 21 maart 2008
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTEDE,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. M. Groot Koerkamp te Arnhem,
tegen
[ged.conv./eis.vrw.reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat en procureur mr. M.C. ten Kleij - Mulder te Arnhem.
Partijen zullen hierna Woonstede en [ged.conv./eis.vrw.reconv.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Woonstede
- de pleitnota van [ged.conv./eis.vrw.reconv.]
- de voorwaardelijke eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] huurt sinds 11 januari 2001 van de heer [naam verhuurder] een bedrijfsruimte aan de [adres], gelegen in de [naam buurt]. In deze bedrijfsruimte exploiteert [ged.conv./eis.vrw.reconv.] een snackbar, genaamd [naam snackbar]. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar met vijf optiejaren, zodat de overeenkomst nog loopt tot 11 januari 2011. De huurprijs bedraagt thans EUR 440,17 per maand.
2.2. Woonstede en de gemeente Ede hebben op 9 september 2003 een beleidsplan, genaamd Masterplan Ede [naam buurt], vastgesteld. In dit plan, dat ziet op de [naam buurt], is naar aanleiding van de in 2002 verrichte buurtanalyse geconcludeerd dat de woningen niet meer voldoen aan de huidige bouw- en woontechnische eisen en dat de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad zorgt voor het ontbreken van nieuwe woonmogelijkheden voor bewoners. Daarnaast is geconcludeerd dat de leefbaarheid van de wijk is verslechterd. In het plan is vervolgens uiteengezet hoe er een compleet nieuwe wijk met meer mogelijkheden kan worden gecreëerd; de huidige 480 woningen zullen worden gesloopt om plaats te maken voor ongeveer 495 nieuw te bouwen woningen. Dit zal gebeuren in vijf fasen.
2.3. De gemeente Ede en Woonstede hebben op 5 april 2005 een Letter of Intent Vernieuwing [naam buurt] opgesteld, waarin het doel, de uitgangspunten en de afspraken met betrekking tot de vernieuwing van de [naam buurt] nader zijn uitgewerkt.
2.4. Om de [naam buurt] te kunnen herstructureren was onder meer een wijziging van het bestemmingsplan vereist. In mei 2005 is het Verkavelingsplan [naam buurt] Ede vastgesteld, dat als leidraad fungeerde voor deze wijziging. Daarnaast vormt het een stedenbouwkundige uitwerking van het Masterplan.
2.5. Op 27 februari 2007 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht het Bestemmingsplan Ede, [naam buurt] (hierna: het bestemmingsplan), gedateerd september 2006, goedgekeurd. Dit goedkeuringsbesluit is op 10 mei 2007 onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:
Ruimtelijke inpassing bestaande snackbar
In de huidige [naam buurt] was ruimte ingepast voor een winkelstrip langs de [adres]. Naast de winkels maakt ook een snackbar daar deel van uit. Meer nog dan in de huidige opzet van het plangebied, is in de nieuwe [naam buurt] het zwaartepunt komen te liggen op het ontwikkelen van woningen. De thans in de wijk aanwezige winkelvoorzieningen worden verplaatst naar elders. (…) Anders dan “gewone” detailhandel behoeft – planologisch gezien – een snackbar niet op voorhand als een winkelvoorziening te worden benaderd. Mede daarom is besloten om voor de thans aanwezige snackbar op het adres [adres] in planologische zin ruimte te bieden voor een relokatie binnen de buurt.
Overwogen dient evenwel te worden dat een aantal factoren de geschiktheid van een juiste plek binnen de nieuwe [naam buurt] bepalen. Voor de snackbar zelf is een goede bereikbaarheid essentieel, voor de direct omwonenden spelen milieu-aspecten als geur en geluid, alsmede de invloed ervan op de aanwezige parkeergelegenheid een rol. Een niet te onderschatten invloed van een snackbar voor zijn ruimere woonomgeving betreft ook het feit dat vestiging binnen een wooncluster/veld een aantasting van de woonidentiteit en woonintimiteit met zich meebrengt, danwel mee kan brengen. Dit alles zorgt ervoor dat er met veel zorg en aandacht naar een geschikte lokatie moet worden gezocht. In het bestemmingsplan zelf is daarvoor ruimte opgenomen door het opnemen van een zgn. wijzigingsbevoegdheid (ex artikel 11 Wro Pro), waarbinnen de uiteindelijke keuze voor de juiste plek de uitkomst is van nader onderzoek op basis van de hiervoor genoemde criteria. Bovendien biedt de wijzigingsbevoegdheid ruimte voor nader overleg met de snackbarhouder, dit vanuit zijn wens om de snackbar ten opzichte van de omgeving in te passen.
Ten tijde van de bestemmingsplanvaststelling is voor een van de woonclusters/velden de ruimtelijke opzet nog onvoldoende bepaald. Dat gebied is op de plankaart opgenomen als “woongebied, nader uit te werken” (WU). Voor dit gebied is het vestigen van een snackbar als mogelijk doeleind in de planvoorschriften opgenomen.
Duidelijk mag zijn dat één van de twee van de hiervoor vermelde regelingen uitsluitend toepassing krijgt om de verplaatsing van de ten tijde van het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan “[naam buurt]” op het adres [adres] te Ede aanwezige snackbar mogelijk te maken.
(…)
2.6. In de voorschriften, die deel uitmaken van de bijlage bij het bestemmingsplan, is onder meer het volgende opgenomen.
Artikel 13 Wijzigingsbevoegdheid Pro
(…)
2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om binnen de bestemming “woondoeleinden” het plan te wijzigen voor het vestigen van maximaal één snackbar, dit uitsluitend om te voorzien in de verplaatsing van de ten tijde van het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan “[naam buurt]” op het adres [adres] te Ede aanwezige snackbar, met dien verstande dat:
- de lokatie gelegen is aan, danwel direct aansluit op een weg, die in het bestemmingsplan [naam buurt] is bestemd tot “verkeersdoeleinden”;
- de oppervlaktemaat voldoet aan die van de in de directe omgeving aanwezige woningen;
- er ter plaatste van de snackbar in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
- er vanuit de relatie snackbar/woningbouw aan daarvoor geldende milieuhygiënische aspecten (geur/geluid) kan worden voldaan.
2.7. In juli 2007 is Woonstede eigenaar geworden van de bedrijfsruimte, waarin [ged.conv./eis.vrw.reconv.] zijn snackbar exploiteert.
2.8. De bedrijfsruimte is gelegen in Veld C, een deel van de [naam buurt], dat in het kader van de 1e fase van de herstructurering vóór 1 mei aanstaande geheel moet zijn gesloopt. De sloopvergunning is reeds verkregen en nagenoeg alle panden in dat veld, behoudens de bedrijfsruimte, zijn inmiddels afgebroken.
2.9. Partijen hebben in juli 2007 overleg gevoerd over de sloop van de bedrijfsruimte en de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit heeft echter niet tot een oplossing geleid.
2.10. Bij brief van 10 oktober 2007 heeft Woonstede [ged.conv./eis.vrw.reconv.] aangezegd dat de bedrijfsruimte vóór 1 mei 2008 ontruimd moet zijn. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] heeft zich hiertegen verzet.
2.11. Tussen partijen is vervolgens gecorrespondeerd, maar dit heeft niet tot enig resultaat geleid.
2.12. Op 12 maart 2008 is aan [ged.conv./eis.vrw.reconv.] een dagvaarding betekend waarin Woonstede de ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:310 BW Pro vordert.
3. Het geschil in conventie
3.1. Woonstede vordert in conventie dat de voorzieningenrechter
I. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom op een in goede justitie door de voorzieningenrechter te bepalen datum en tijdstip, althans binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis, de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van Woonstede om de woonruimte op kosten van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] zelf te doen ontruimen met behulp van de deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie, en
II. het voorschot op de schadevergoeding door Woonstede aan [ged.conv./eis.vrw.reconv.] te voldoen vaststelt op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag.
3.2. Woonstede legt aan haar vorderingen in conventie ten grondslag dat de bestemming van het perceel waarop het pand, waarin door [ged.conv./eis.vrw.reconv.] de snackbar wordt geëxploiteerd, is gewijzigd. In de [naam buurt] zullen alleen nog maar woningen worden gebouwd en op de plaats waar [ged.conv./eis.vrw.reconv.] thans zijn snackbar exploiteert, komen groenvoorzieningen. In verband hiermee wenst Woonstede de huurovereenkomst met [ged.conv./eis.vrw.reconv.] te ontbinden ex artikel 7:310 BW Pro. Woonstede heeft daartoe op 12 maart 2008 een bodemprocedure gestart. Een beslissing van de kantonrechter kan echter niet worden afgewacht, omdat de sloop van de bedrijfsruimte vóór 1 mei aanstaande moet plaatsvinden teneinde de locatie nog mee te kunnen nemen in de herontwikkeling.
Woonstede stelt dat partijen eerder hebben onderhandeld over een verplaatsing van de snackbar, maar dat dat – ondanks de inspanningen van Woonstede daartoe – niet mogelijk is gebleken, omdat in de nog te realiseren [naam buurt] volgens Woonstede alleen nog maar ruimte bestaat voor wonen, en niet meer voor (winkel)voorzieningen, zoals een snackbar.
Indien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, is Woonstede bereid aan [ged.conv./eis.vrw.reconv.] een voorschot op een schadeloosstelling te voldoen. Het is aan de voorzieningenrechter om dit bedrag nader te bepalen.
3.3. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] vordert in voorwaardelijke reconventie dat de voorzieningenrechter Woonstede veroordeelt tot betaling van EUR 300.000,- aan voorschot op een schadeloosstelling.
4.2. Woonstede voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in conventie
5.1. Het spoedeisend belang bij de vorderingen van Woonstede is voldoende gebleken, nu nagenoeg alle omliggende panden reeds zijn gesloopt en op 1 mei aanstaande een aanvang zal worden gemaakt met het herontwikkelen van het veld waarop de snackbar wordt geëxploiteerd. Indien daartoe niet kan worden overgegaan, zal de voortgang van de herontwikkeling van de [naam buurt], waar Woonstede al jaren mee bezig is, aanzienlijk worden vertraagd. Bovendien zal Woonstede dan schade lijden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het spoedeisend belang hiermee gegeven.
5.2. Aan de orde is de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte, waarin [ged.conv./eis.vrw.reconv.] een snackbar exploiteert. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] heeft zich verzet tegen deze ontruiming omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd door Woonstede en Woonstede tot voor kort nog geen bodemprocedure tot ontbinding aanhangig had gemaakt. Daar komt bij dat partijen volgens [ged.conv./eis.vrw.reconv.] slechts éénmaal overleg hebben gevoerd over de situatie. [ged.conv./eis.vrw.reconv.] wil graag zijn snackbar voortzetten in de [naam buurt]. Volgens [ged.conv./eis.vrw.reconv.] heeft Woonstede zich onvoldoende ingespannen om een alternatieve ruimte voor hem te vinden, terwijl er mogelijkheden bestaan in het bestemmingsplan om zijn snackbar terug te laten keren in de wijk. Het voorstel van een mobiele snackkar heeft [ged.conv./eis.vrw.reconv.] van de hand gewezen, omdat hij niet in het bezit is van een rijbewijs.
5.3. Woonstede heeft in een onlangs aanhangig gemaakte bodemprocedure ex artikel 7:310 BW Pro de ontbinding van de huurovereenkomst met [ged.conv./eis.vrw.reconv.] gevorderd, omdat zij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. De bodemrechter kan de huurovereenkomst slechts ontbinden als de ontwikkeling van de gemeente tot de verwezenlijking van de bestemming noopt. Als het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, moet de bodemrechter toetsen of de verhuurder in de concrete situatie bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan die voorwaarde is voldaan.
Wil de onderhavige vordering tot ontruiming kunnen worden toegewezen, dan dient thans in hoge mate aannemelijk te zijn dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding zal toewijzen.
5.4. Vastgesteld kan worden dat in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders is opgenomen op grond waarvan zij kunnen bepalen dat in de te herstructureren [naam buurt] een plaats voor de snackbar van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] zal worden ingeruimd, mits aan een aantal voorwaarden op het gebied van milieu en verkeer wordt voldaan. Gelet hierop mag en kan van Woonstede gevergd worden dat zij samen met [ged.conv./eis.vrw.reconv.] onderzoekt waar in het plangebied daartoe een mogelijkheid zou bestaan. De heer [XXX], werkzaam als bestuurlijk secretaris bij Woonstede, heeft ter zitting erkend dat een dergelijk onderzoek nog niet in overleg met [ged.conv./eis.vrw.reconv.] en de gemeente is verricht, omdat Woonstede er in eerste instantie niet veel voor voelde om de snackbar van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] in het plangebied te laten terugkeren. De voorzieningenrechter overweegt dat zolang een dergelijk onderzoek nog niet is verricht, het niet in hoge mate aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist tot ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de ontwikkeling van de gemeente tot de verwezenlijking van de bestemming daartoe zou nopen.
5.5. De vordering tot ontruiming zal dus worden afgewezen. Om die reden bestaat er evenmin aanleiding om een voorschot op de gevorderde schadeloosstelling toe te wijzen.
5.6. Woonstede zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.070,00
in voorwaardelijke reconventie
5.7. Nu de vorderingen van Woonstede in conventie worden afgewezen, kan de vordering in voorwaardelijke reconventie van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] onbesproken blijven.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Woonstede in de proceskosten, aan de zijde van [ged.conv./eis.vrw.reconv.] tot op heden begroot op EUR 1.070,00,
in voorwaardelijke reconventie
6.3. verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 21 maart 2008.