Uitspraak
RECHTBANK ARNHE[A]
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/1883
Uitspraakdatum: 28 februari 2008
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [a straat 1] te [Q], kadastraal bekend gemeente [P], nummer [0], sectie [A], percelen [1], [2] en [3], plaatselijk bekend als recreatieterrein [B], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 717.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 maart 2007, verzonden 29 maart 2007, de waarde verminderd tot een van € 395.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 3 mei 2007, ontvangen bij de rechtbank op 4 mei 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan eiseres.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2007 te Arnhem.
Eiseres is daar vertegenwoordigd door mr. [C], bijgestaan door [D] en [E] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen [F] en [G] (taxateur).
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
De recreatieschappen in het [H], waarvan het Recreatieschap [I] deel uitmaakt, zijn verzelfstandigd. De uitvoering van de publieke taken is ondergebracht in de B.V. Recreatiemaatschappij [H]. Het onroerend goed is in eiseres ingebracht. De recreatieschappen bezitten prioriteitsaandelen in onder meer eiseres. Op die wijze blijft de instandhouding van de publieke terreinen en voorzieningen gewaarborgd. Eiseres is in dit verband eigenaar van [B].
[B] is een openbaar dagrecreatieterrein. Het terrein bestaat voor ongeveer de helft uit water. Het terrein is gratis toegankelijk, enkel voor het parkeren van een auto moet worden betaald. De opbrengst hiervan komt ten goede aan eiseres. Daarnaast heeft eiseres inkomsten uit verhuur van een op het terrein aanwezige kiosk. In het bestemmingsplan is het gebied aangeduid als een open lucht dagrecreatieterrein.
Uit de administratie van het recreatieterrein blijken de volgende verliezen:
2002 € 100.831
2003 € 133.956
2004 € 107.669
2005 € 100.331
2006 € 106.896
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de waarde van de grond.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de exploitatieresultaten van [B] zwaar negatief zijn. Niet te verwachten valt dat deze positief gaan worden. Gezien de bestemming, aard, inrichting en gebruik van het terrein kan aan de waarde van de grond geen betekenis worden toegekend. Zij verwijst naar Hof Arnhem, 29 juli 2004, 02/03824 en rechtbank Arnhem, 1 augustus 2005, AWB 05/700. Hierdoor moet de waarde van het object worden vastgesteld op € 181.501.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt in januari 2007 door [G], taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 395.000. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde, dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: UR) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, van artikel 4 van Pro de UR rekening houdend met de bestemming van de zaak.
Op grond van artikel 4, vierde lid van de UR wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Niet in geschil is dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer, zodat verweerder, gelet op artikel 17, derde lid, van de WOZ, zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan.
Ter zitting is gebleken dat eiseres geen bezwaren heeft tegen de door verweerder op basis van het taxatierapport van [K] vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen met daarbij horende ondergrond van € 250.000. Het geschil heeft uitsluitend betrekking op de waarde van de overige grond.
De rechtbank stelt voorop dat de vervangingswaarde van de grond gelijk is aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond, van dezelfde aard en dezelfde bestemming, in eigendom te verwerven (Hof Amsterdam 27 oktober 2000, nr. 99/02196, Belastingblad 2001, blz. 814).
De rechtbank overweegt voorts dat het enkele feit dat, zoals eiseres heeft gesteld, geen rendabele exploitatie mogelijk is, niet betekent dat de waarde van de overige grond op € 1 moet worden gesteld. Toepassing van de bedrijfswaarde is niet aan de orde, omdat, hoewel eiseres een private rechtspersoon is, de positie van eiseres, gelet op haar prioriteitsaandeelhouders en hun belangen van dien aard is dat geen sprake is van bedrijfsmatig gebruikt onroerend goed als hiervoor aangegeven.
In het taxatierapport is de waarde van deze overige grond bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, tweede lid, van de UR.
Voor de verschillende grondtypen ( houtopstanden/plantsoenen, strand/ligweiden, parkeerterreinen, water) is de waarde in het taxatierapport met marktgegevens onderbouwd.
Verweerder is er daarbij vanuit gegaan dat de waarde van grond voor dagrecreatie tenminste gelijk is aan de waarde van agrarische grond en heeft daarnaast diverse correcties aangebracht voor minder bruikbare gedeelten, zoals water en houtopstanden/plantsoenen. De waarde van agrarische grond is onderbouwd met transactiegegevens.
Met dit taxatierapport en hetgeen verweerder en de taxateur ter zitting hebben toegelicht, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder bij de waardering van de grond de juiste uitgangspunten heeft gehanteerd en de waarde van de grond niet te hoog heeft vastgesteld.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 28 februari 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. drs. L.B.M. Klein Tank, voorzitter,
mr. J.J. Catsburg en mr. G.D. van Norden, rechters, in tegenwoordigheid van
mr. L.L. van Benthem, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 28 februari 2008
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.