Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/1916
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 6 maart 2008
inzake
[X], gevestigd te [Z], eiseres,
Gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Maasdriel, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft op 21 mei 2005 bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Verzorgingshuis [A], [a-straat 1], te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 2.452.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 maart 2007, verzonden op 20 maart 2007, de waarde verminderd tot een waarde van € 1.975.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 april 2007, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde datum per fax en op 1 mei 2007 per post, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2008 te Arnhem. De zaak is gevoegd behandeld met de zaak over het tijdvak 2001-2004 met registratienummer 07/1743.
Namens eiseres is daar verschenen [B], taxateur en kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde], [gemachtigde] en [C], taxateur. De heer [B] heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd, die tot de gedingstukken wordt gerekend, inclusief de daaraan gehechte bijlagen.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een verzorgingshuis, gebouwd in 1983.
Het pand bestaat uit twee woonlagen en een zolderruimte voor facilitaire ruimten. Een deel van het pand is in 1994 gerenoveerd. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.190 m2.
3. Geschil
In geschil is of verweerder de waarde voor de peildatum 1 januari 2003 juist heeft vastgesteld. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald door de gecorrigeerde vervangingswaarde te berekenen. Over de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn zij het echter niet eens.
De gemachtigde van eiseres, tevens taxateur van beroep, heeft in het beroepschrift een berekening gemaakt, die in de pleitnota iets is bijgesteld. Aldus komt de taxateur van eiseres tot een WOZ-waarde van € 1.280.000. Hij hanteert hierbij technische afschrijving van 60,29% (het pand is per 1-1-2003 vier jaar ouder dan op de peildatum 1-1-1999) en een functionele afschrijving van 27,75%. Deze afschrijvingspercentages heeft hij – conform de aanbevelingen van de Waarderingskamer - als volgt berekend.
Onderdeel Gewicht Levensduur Restwaarde
Ruwbouw 40% 50 jaar 30%
Afbouw 20% 20 jaar 0%
Installaties 25% 25 jaar 25%
Infrastructuur 5% 20 jaar 20%
Overige kosten 10% 5 jaar 0%
Berekening functionele afschrijving:
Economische veroudering: 0%
Verandering in bouwwijze: 0%
Belemmering gebruiksmogelijkheden: 15%
Excessieve gebruikskosten: 15%
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd van ta[C], gedateerd 26 juli 2007. Dit rapport is opgemaakt na een inpandige opname door taxateur [C] op 14 juni 2007. Volgens het rapport heeft het object een waarde in het economische verkeer van € 2.170.000. Bij het rapport is een taxatiekaart gevoegd. Deze bevat de volgende cijfers ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Onderdeel m² prijs/m² herbouw bouw eind rest techn. funct.
Waarde waarde jaar jaar waarde afschr. afschr.
Verzorging 1.337 € 880 € 1.176.560 1983 2023 30% 35% 9,7% € 690.581
Verzorging 1.261 € 880 € 1.109.680 1983 2023 30% 35% 9,7% € 651.326
Personeel 1.016 € 880 € 894.080 1983 2023 30% 35% 9,7% € 524.780
Gemeenschap. 17 € 880 € 14.960 1994 2034 30% 15,7% 9,7% € 11.387
Verharding 250 € 50 € 12.500 1983 2008 25% 60% 0 € 5.000
Totaal 3.881 € 3.207.780 €1.883.074
Grond 3.190 € 90 € 287.100 € 287.000
Totaal € 2.170.074
De taxateur van eiseres heeft in reactie hierop aangevoerd dat een levensduur van het gebouw van 40 jaar te lang is, zeker in combinatie met een restwaarde van 30%. Hij gaat uit van een levensduur van 31,25 jaar en een restwaarde van 19,25%. Deze percentages vallen volgens hem binnen de bandbreedtes die worden genoemd in de Taxatiewijzer van het kenniscentrum WOZ. Ook heeft hij aangevoerd dat een functionele veroudering van 27,75%, zoals door hem gehanteerd, aan de lage kant is gelet op de uitkomsten van het rapport “Project Inventarisatie Verzorgingshuizen”, opgesteld door Arcares (bijlage 2 bij de pleitnota). De conclusie van het rapport ten aanzien van het object is dat er op het gebied van functionaliteit een prestatieverlies is berekend van 61%. Het percentage functionele veroudering dat door de taxateur van verweerder is gehanteerd, is daarom in elk geval veel te laag, zo heeft de taxateur van eiseres ter zitting verklaard.
De taxateur van verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat de percentages voor technische en functionele veroudering misschien hoger zouden kunnen worden genomen. Dit leidt volgens hem echter niet tot een lagere waarde, omdat de herbouwwaarde door verweerder eigenlijk te laag is vastgesteld. Volgens taxateur [C] blijkt uit cijfers van een rapport van het Kenniscentrum WOZ dat de herbouwwaarde € 1400 per m2 is, terwijl hij heeft gerekend met € 880 per m2 om de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar gebruikte herbouwwaarde te kunnen benaderen. Na vragen van de rechtbank heeft taxateur [C] toegegeven dat het bedrag van € 1400 is gebaseerd op gegevens over gezinsvervangende tehuizen.
De taxateur van eiseres heeft betwist dat € 1400 per m2 een juist bedrag is. Het is volgens hem veel te hoog. Hij heeft erop gewezen dat in hetzelfde rapport waar taxateur [C] uit citeert, ook cijfers zijn opgenomen over verzorgingshuizen. Bij verzorgingshuizen van midden jaren zeventig tot eind jaren tachtig ligt de herbouwwaarde met peildatum 1 januari 2003 tussen de € 945 en € 1100. De taxateur van eiseres gaat uit van een herbouwwaarde van € 3.292.346, hetgeen iets hoger is dan de herbouwwaarde waarvan verweerder is uitgegaan in de uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Volgens het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van onroerende zaken die niet tot woning dienen, in afwijking van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid. Het derde lid bepaalt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak en
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Dit wordt ook wel aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Partijen zijn het er over eens dat in dit geval voor de waardebepaling de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gebruikt.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aan die bewijslast te voldoen. Het rapport van de taxateur van verweerder is hiervoor onvoldoende, aangezien het op diverse punten gemotiveerd is betwist door de gemachtigde van eiseres, die zelf ook taxateur is. Bovendien blijkt uit het rapport zelf niet waarop de door taxateur [C] gehanteerde percentages en herbouwwaardes zijn gebaseerd. Aldus zijn deze niet controleerbaar gemaakt voor de rechtbank of voor de taxateur van eiseres. Ter zitting heeft taxateur [C] de percentages en de herbouwwaarde ook niet nader kunnen onderbouwen, anders dan op basis van zijn ervaring. In het licht van de berekeningen van de taxateur van eiseres, die gedeeltelijk zijn onderbouwd met cijfers van de Kennisgroep WOZ, is de taxatie door de taxateur van verweerder niet voldoende om de waarde van € 1.975.000 aannemelijk te maken.
Met hetgeen de gemachtigde en taxateur van eiseres heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk geworden dat de waarde van het object op de waardepeildatum € 1.280.000 bedraagt. Eiseres heeft namelijk niet zelf een taxatierapport overgelegd, al zijn de door haar ingebrachte berekeningen wel gemaakt door een taxateur. Bovendien is de berekening van de percentages voor technische en functionele veroudering niet in voldoende mate controleerbaar gemaakt voor de rechtbank. Daarbij weegt mee dat de taxateur van verweerder op basis van zijn inpandige opname, gecombineerd met zijn ervaring, met veel lagere percentages rekent.
De rechtbank zal daarom de waarde zelf moeten schatten en in goede justitie moeten vaststellen op basis van de gegevens die partijen ter beschikking hebben gesteld.
Daarbij gaat de rechtbank uit van de herbouwwaarde zoals die door verweerder is gehanteerd en niet, zoals taxateur [C] ter zitting heeft bepleit, van een hogere herbouwwaarde. Verweerder is immers zelf al van een bepaalde herbouwwaarde uitgegaan in de uitspraak op bezwaar, in het verweerschrift en in het taxatierapport. Daardoor is de discussie over de herbouwwaarde pas ter zitting op gang gekomen en is deze blijven steken in vage stellingen van de taxateur van verweerder over een hogere herbouwwaarde, die gemotiveerd zijn betwist door de taxateur van eiseres. Als gevolg daarvan acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de herbouwwaarde hoger zou moeten zijn dan het bedrag van € 880 per m2 waarmee taxateur [C] in zijn rapport heeft gerekend.
Voor wat betreft de te hanteren afschrijvingspercentages voor technische en functionele afschrijving hebben beide taxateurs verschillende benaderingswijzen gehanteerd die niet met elkaar te vergelijken zijn. Ook ter zitting bleek het niet mogelijk te zijn om te achterhalen op welk punt de taxateurs precies van mening verschillen en waarom. Het had gezien de op verweerder rustende bewijslast op de weg van de taxateur van verweerder gelegen om een aansluiting te maken tussen de benaderingswijzen, maar dit heeft hij nagelaten.
De rechtbank acht op basis van de overtuigende (en met stukken onderbouwde) verklaring ter zitting van de taxateur van eiseres wel aannemelijk dat voor het object een relatief hoog percentage voor functionele veroudering moet worden afgetrokken. Het object is immers gebouwd volgens de standaarden die in 1983 golden en partijen zijn het er wel over eens dat thans andere standaarden gelden, vooral voor de grootte van de diverse ruimtes en de breedte van de deuren in verband met rolstoelgebruik en brede verrijdbare (ziekenhuis)bedden.
De omstandigheid dat de bewoners van het verzorgingshuis tegen taxateur [C] hebben gezegd dat zij tevreden zijn, is voor de beoordeling niet relevant. En ook de bezettingsgraad van 100% is geen reden voor een ander oordeel. Een hoge bezettingsgraad zou kunnen wijzen op een schaarste aan verzorgingshuizen in de omgeving, hetgeen de waarde in het economische verkeer zou kunnen beïnvloeden. Echter, de waarde van het object moet volgens beide partijen worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en niet op basis van de waarde in het economische verkeer.
De rechtbank acht ook aannemelijk dat een relatief hoog percentage voor technische veroudering moet worden afgetrokken, al komt het percentage van 60,20 voor een object uit 1983, dat gedeeltelijk is gerenoveerd in 1994, wel wat hoog voor.
Alles afwegend kent de rechtbank iets meer gewicht toe aan de berekeningen van de taxateur van eiseres dan aan de waardebepaling door de taxateur van verweerder en bepaalt de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie op € 1.450.000.
Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt geen aan¬lei¬ding verweerder nogmaals te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. De onderhavige zaak is immers vrijwel gelijk aan de zaak voor het tijdvak 2001-2004 met registratienummer 07/1743, waarin al een proceskostenveroordeling wordt uitgesproken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.450.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats
treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Maasdriel het door eiseres betaalde griffierecht van € 285 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 6 maart 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. L.B.M. Klein Tank en mr. G. Schiffers, rechters, in tegenwoordigheid van mr. drs. J.A. Vriezen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.