Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 166979 / KG ZA 08-137
Vonnis in verzet in kort geding van 16 april 2008
in de zaak van
[opposant],
wonende te Monaco,
domicilie kiezende te Rotterdam ten kantore van Nauta Dutilh N.V. advocaten,
opposant,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaten mrs. A. Oorthuys en O.N.S. Hakvoort te Rotterdam.
tegen
[geopposeerde],
wonende te Velddriel,
geopposeerde,
bij schriftelijke volmacht vertegenwoordigd door [(naam)],
procureur mr. M.F.G. Mulders,
advocaat mr. N.J.C. Spapen te Zaltbommel.
Partijen zullen hierna [geopposeerde] en [opposant] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verzetdagvaarding van 26 februari 2008
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [opposant]
- de pleitnota van [geopposeerde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [opposant] en [geopposeerde] hebben op 21 mei 2003 een schriftelijke overeenkomst gesloten, waarin onder meer is vermeld:
“1.1 Op voorwaarde dat perceel M99 zal worden gebruikt door [(naam)] ten behoeve van het uitoefenen van haar activiteiten, te weten het houden van paarden aldaar, in de ruimste zin des woords, heeft B het recht tot 30 juni 2008 het perceel M99 (totaal 2,433hectare) te kopen voor een prijs van EUR 60.000,- k.k. zodra dit perceel vrij van pacht is. Indien B van dit recht van koop gebruik maakt komen de kosten verbonden aan het pachtvrij maken voor zijn rekening. De datum van de feitelijke overdracht van het perceel zal in onderling overleg tussen B en E worden vastgesteld.”
2.2. Bij schriftelijke overeenkomst van 5 juni 2003 tussen [opposant] en pachter G.A.A.K. van Venrooij is de pachtovereenkomst met betrekking tot perceel M99 beëindigd. De beëindigingsovereenkomst is op 4 september 2003 goedgekeurd door de Grondkamer oost.
2.3. Bij brief van 2 mei 2007, per aangetekende post, reguliere post, per fax en per E-mail, heeft [geopposeerde] [opposant] onder meer meegedeeld:
“Graag wil ik u middels dit schrijven herinneren aan een tweetal overeenkomsten die u met mij gesloten heeft op 21 mei 2003.
Te weten: één overeenkomst met betrekking op de verkoop van gronden, waarbij een deel van de opbrengsten aan mij wordt toegekend bij overdracht van grond en te betalen middels de notaris.
Eén overeenkomst met betrekking tot de verkoop van en levering aan mij van een grondstuk kadastraal bekend onder M99.
Dit grondstuk wil ik graag op korte termijn van u afnemen conform de overeenkomst.
Ik ontvang graag binnen 6 dagen uw schriftelijke bevestiging dat u al hetgeen zoals gesteld in voornoemde overeenkomsten onvoorwaardelijk zult nakomen.”
3. Het geschil
3.1. Bij openbare dagvaarding van 8 januari 2008 heeft [geopposeerde] [opposant] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank.
[geopposeerde] heeft gevorderd [opposant], op straffe van een dwangsom, te veroordelen om mee te werken aan levering van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Maasdriel, serie M nummer 99, ten overstaan van [notaris]; te bepalen dat de uitspraak in de plaats treedt van de tot levering van de onroerende zaak bestemde akte of een deel daarvan, indien [opposant] niet voldoet aan de veroordeling tot medewerking; te bepalen dat de uitspraak dezelfde kracht heeft als en in wettige vorm opgemaakte akte; [opposant] te veroordelen om tegen bewijs van kwijting als vermogensschade ex artikel 6:96 BW een bedrag van € 1.785,00 inclusief BTW te voldoen, alsmede [opposant] te veroordelen in de proceskosten, inclusief de beslagkosten.
3.2. [opposant] is bij de behandeling van de zaak ter zitting niet verschenen.
3.3. De voorzieningenrechter heeft tegen [opposant] verstek verleend. Bij verstekvonnis van 24 januari 2008 zijn de vorderingen van [geopposeerde] toegewezen behoudens de bepaling dat de uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte, de gevorderde dwangsommen en betaling van de beslagkosten. [opposant] is veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde] tot de dag van de uitspraak begroot op € 863,44.
3.4. [opposant] vordert in oppositie primair hem te ontheffen van de veroordelingen tegen hem uitgesproken bij vonnis van 24 januari 2008 en de vorderingen van [geopposeerde] alsnog af te wijzen. Subsidiair vordert [opposant] de vordering van [geopposeerde] slechts toe te wijzen onder de voorwaarde dat de verschuldigde koopsom ad € 60.000,00 k.k. aan [opposant] is voldaan door overmaking op de derdenrekening van NautaDutilh N.V.. Ten slotte vordert [opposant] [geopposeerde], op straffe van een dwangsom, te bevelen het op 10 december 2007 gelegde conservatoir beslag tot levering op te heffen. Een en ander met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van deze procedure.
3.5. Als grondslag voor zijn vorderingen in oppositie stelt [opposant] dat hij niet gehouden kan worden tot levering omdat tussen partijen geen koopovereenkomst bestaat. Er bestaat enkel een recht van koop onder voorwaarden. [opposant] stelt zich op het standpunt dat de voorwaarden niet zijn vervuld, waardoor de koopoptie niet geldig kan worden gelicht. Volgens [opposant] zijn partijen overeengekomen dat [geopposeerde] het recht heeft perceel M99 te kopen, zodra het perceel vrij is van pacht en op voorwaarde dat het perceel door [zijn zuster] zal worden gebruikt voor het houden van paarden in de ruimste zin des woords, waarmee wordt bedoeld het bouwen van een quarantainecel, een compleet K.I. station met woonhuis, gastenverblijf en paardenstallen. Naar de mening van [opposant] werd de koopoptie gevestigd met het oog op het gebruik van het perceel door [x], die ruimte zocht voor verplaatsing en uitbreiding van haar bedrijf: Vlasakker Arabians. Zij hoopte op het perceel onder andere een quarantainecel te kunnen bouwen die zij van de gemeente niet mocht bouwen op de plaats waar haar paardenfokkerij gevestigd is. Volgens [opposant] was het bij het vestigen van de koopoptie nog onzeker of voor de nieuwbouw een bouwvergunning zou worden verleend en was dat één van de redenen waarom destijds voor een optie en niet voor een koop werd gekozen. Inmiddels is naar zijn zeggen duidelijk dat de bouwvergunning niet zal worden verleend en het overeengekomen gebruik dus niet kan plaatsvinden. [opposant] stelt zich op het standpunt dat de op het gebruik betrekking hebbende voorwaarde niet is vervuld en ook niet vervuld zal worden.
3.6. De tweede voorwaarde betreft het feit dat het perceel pachtvrij moet zijn en ook deze voorwaarde is naar de mening van [opposant] niet vervuld. De huidige pachtovereenkomst is volgens [opposant] gesloten op 4 januari 2007 voor de duur van zes jaar, zodat het perceel pas op 3 januari 2013 pachtvrij is. Naar zijn zeggen heeft [opposant], toen hem begin 2007 duidelijk was geworden dat er geen bouwvergunning zou worden verleend waardoor [x] het perceel niet kon gebruiken zoals was overeengekomen en de voorwaarde niet was vervuld, beslist het perceel opnieuw te verpachten.
3.7. Daarnaast betwist [opposant] de door [geopposeerde] gestelde buitengerechtelijke kosten, omdat daarvan niet is gebleken. Ten slotte betwist [opposant] het spoedeisend belang bij de vorderingen van [geopposeerde], stellende dat [x], naar eigen zeggen, reeds paarden houdt op het perceel en op de grond twee hypotheken en diverse beslagen rusten, waardoor levering vrij van beslagen en hypotheken niet mogelijk is. Bovendien is [opposant] van mening dat nader bewijs nodig is om vast te stellen of er een koopovereenkomst en een recht op levering is waardoor de zaak te ingewikkeld is om te worden behandeld in kort geding.
3.8. [geopposeerde] betwist de stellingen van [opposant]. [geopposeerde] stelt dat [opposant] heeft getracht voorbij te gaan aan de koopoptie door het perceel aan een derde te koop aan te bieden. Volgens [geopposeerde] is er, gelet op de slechte financiële situatie van [opposant], daarnaast een groot risico dat het perceel executoriaal verkocht zal worden, waardoor zijn recht van koop, althans zijn recht op levering illusoir zou worden. [geopposeerde] heeft vele malen getracht de koopoptie uit te oefenen, maar [opposant] gaf steeds geen gehoor. Hij was niet bereikbaar of wilde eenvoudig niet meewerken. Op grond van het vorenstaande stelt [geopposeerde] spoedeisend belang te hebben bij zijn vorderingen.
3.9. [geopposeerde] betwist de uitleg die [opposant] geeft aan de in de koopoptie opgenomen voorwaarden. Partijen zijn volgens [geopposeerde] overeengekomen dat [x] het perceel zou gebruiken ten behoeve van het uitoefenen van haar activiteiten, te weten het houden van paarden in de ruimste zin des woords. Dit impliceert volgens [geopposeerde] geenszins de aanwezigheid van een KI station, een woonhuis, een gastenverblijf en/of paardenstallen. [geopposeerde] stelt zulks niet met Van Eeeuwijk te zijn overeengekomen. Het eventueel verkrijgen van een vergunning is volgens [geopposeerde] nimmer voorwaarde geweest. De bedoeling die partijen hadden wordt weergegeven door de tekst van de overeenkomst. Het overeengekomen gebruik vindt vanaf 2003 onafgebroken plaats. Volgens [geopposeerde] heeft [opposant] daar nooit tegen geageerd. [x] houdt naar eigen zeggen tot op de dag van vandaag paarden op het perceel, in die zin dat er op het perceel paarden lopen. [geopposeerde] stelt dat het voor hem en voor de voortzetting van de onderneming van zijn zus van groot belang is om het perceel in eigendom te verkrijgen.
3.10. Voorts stelt [geopposeerde] met [opposant] te zijn overeengekomen dat hij het recht had het perceel te kopen zodra dit vrij van pacht was en indien hij van dit recht van koop gebruik zou maken, de kosten voor het pachtvrij maken voor zijn rekening zouden komen. Kort na het sluiten van de overeenkomst, op 5 juni 2003, heeft [opposant] door middel van een overeenkomst tot beëindiging van het pachtcontract gezorgd dat het perceel vrij van pacht werd en heeft [geopposeerde], naar zijn zeggen, de kosten daarvan (€ 30.000,00) voldaan aan de pachter. Het perceel is tussen 5 juni 2003 en januari 2007 niet verpacht geweest. Dat [opposant] in januari 2007 een nieuwe pachtovereenkomst heeft gesloten kan naar de mening van [geopposeerde] niet tegen hem gebruikt worden. Volgens [geopposeerde] heeft [opposant] door mee te werken aan het pachtvrij maken van de grond in juni 2003, hem te kennen gegeven de voorwaarden uit de overeenkomst vervuld te willen zien en mocht [geopposeerde] erop vertrouwen dat [opposant] de grond pachtvrij zou houden en in die hoedanigheid aan hem zou leveren.
3.11. [geopposeerde] stelt [opposant] meerdere malen om nakoming van de koopovereenkomst en derhalve om levering van het perceel te hebben verzocht, zowel mondeling als schriftelijk (brief van 2 mei 2007), maar [opposant] was niet bereikbaar, gaf geen gehoor of wilde niet meewerken. [geopposeerde] stelt zich op het standpunt dat de koopoptie van 21 mei 2003 door vervulling van alle voorwaarden kan worden aangemerkt als een koopovereenkomst en dat [opposant] gehouden is deze koopovereenkomst na te komen. Nu [opposant] daartoe niet is overgegaan heeft de voorzieningenrechter, naar de mening van [geopposeerde], [opposant] op 24 januari 2008 terecht veroordeeld om mee te werken aan de levering van het perceel M99.
3.12. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het verzet is tijdig ingesteld.
4.2. Het spoedeisend belang vloeit in voldoende mate voort uit de aard van de zaak en de stellingen en standpunten van [geopposeerde].
4.3. Partijen zijn op 21 mei 2003 een koopoptie overeengekomen. Voorop gesteld wordt dat, mits aan de in de optie vermelde voorwaarden is voldaan, de koopovereenkomst tot stand komt door de enkele verklaring van de optiegerechtigde dat hij van zijn optierecht gebruik maakt: door aanvaarding van het aan hem met de optie uitgebrachte aanbod.
4.4. Partijen verschillen van mening over de uitleg en betekenis van de in de koopoptie vermelde voorwaarden. [opposant] heeft gesteld dat aan de voorwaarden niet en [geopposeerde] heeft gesteld dat aan de voorwaarden wel is voldaan. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op de letterlijke betekenis van de gehanteerde formulering maar tevens op de zin die partijen over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium). De tekst van de optie-overeenkomst luidt: “Op voorwaarde dat perceel M99 zal worden gebruikt door [(naam)] ten behoeve van het uitoefenen van haar activiteiten, te weten het houden van paarden aldaar, in de ruimste zin des woords”. [x] heeft, tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting daarvan door [opposant], aannemelijk gemaakt dat zij sinds 2003 paarden houdt op het perceel, in die zin dat er paarden lopen. Gelet op de letter van de bepaling kán het houden van paarden in de ruimste zin des woords meer inhouden dan het weiden van paarden aldaar, maar daaruit volgt nog niet dat op het perceel bebouwing (KI station, quarantainecel, woonhuis en dergelijke) gerealiseerd diende te worden. Of partijen bij het aangaan van de overeenkomst uitsluitend de bedoeling hebben gehad dat onder het houden van paarden in de ruimste zin des woords, verstaan dient te worden het bouwen van onder andere een KI station en quarantainecel, zoals door [opposant] is gesteld, is onvoldoende gebleken. [opposant] heeft verklaard dat de optie-overeenkomst door hem is opgesteld en indien hij de uitsluitende bedoeling had zoals door hem is gesteld, had het op zijn weg gelegen dit in de overeenkomst op te nemen. Nu hij kennelijk heeft gekozen voor de summiere en algemene formulering “het houden van paarden aldaar, in de ruimste zin des woords” en voor het overige geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit de bedoeling van partijen, zoals door hem gesteld kan worden afgeleid, is die bedoeling voorshands niet aannemelijk geworden. Dit betekent dat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter aan de eerste voorwaarde uit de koopoptie is voldaan.
4.5. De tweede voorwaarde betreft het pachtvrij zijn van het perceel. Bij de overgelegde producties bevindt zich een afschrift van de (door de Grondkamer goedgekeurde) overeenkomst tot beëindiging van het pachtcontract d.d. 5 juni 2003. Hoewel [opposant] heeft verklaard niet zeker te weten of de handtekening op het contract zijn handtekening is, heeft hij het bestaan van het contract niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. [geopposeerde] heeft onweersproken gesteld dat hij de pachter in verband met het beëindigen van de pacht, een bedrag van € 30.000,- heeft betaald. Voorshands geoordeeld is voldoende aannemelijk geworden dat [opposant] en [geopposeerde] in juni 2003, derhalve kort na het sluiten van de koopoptie, het perceel op kosten van [geopposeerde] pachtvrij hebben gemaakt en dat daarmee aan de gestelde voorwaarde is voldaan. Vast staat dat het perceel tussen omstreeks juni 2003 en januari 2007 niet is verpacht. [opposant] heeft gesteld dat het perceel op 4 januari 2007 opnieuw door hem is verpacht, maar hij heeft geen enkel schriftelijk bewijsstuk overgelegd dat zijn stelling kan staven. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan het eventuele bestaan van die pachtovereenkomst niet tegen [geopposeerde] worden ingeroepen. [geopposeerde] mocht erop vertrouwen dat het perceel na 5 juni 2003 vrij van pacht zou blijven. [geopposeerde] heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat aan de voorwaarde dat het perceel vrij van pacht diende te zijn, is voldaan.
4.6. Van de Biggelaar heeft gesteld dat hij [opposant] zowel mondeling als schriftelijk (bij brief van 2 mei 2007) heeft meegedeeld dat hij van zijn optierecht gebruik wilde maken. Dit is door [opposant] niet, althans onvoldoende weersproken. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is de conclusie uit het voorgaande dat aan de in de koopoptie gestelde voorwaarden is voldaan en dat er door de verklaring van [geopposeerde] dat hij van zijn optierecht gebruik wilde maken een koopovereenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan [opposant] gehouden is tot levering.
4.7. [geopposeerde] heeft tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting daarvan door [opposant] de bij het verstekvonnis toegewezen vermogensschade, onder meer bestaande uit gemaakte notariskosten en kosten om [opposant] trachten te bereiken, voorshands voldoende aannemelijk gemaakt.
4.8. Voor toewijzing van de subsidiaire vordering van [opposant] ten aanzien van betaling door [geopposeerde] door storting op de derdenrekening van de advocaat van [opposant], bestaat geen grond. Bij de overdracht van het perceel zal de betaling bij de notaris plaatsvinden op de gebruikelijke wijze. Nu [opposant] op grond van het voorgaande gehouden is mee te werken aan de levering van het perceel, dient de vordering tot opheffing van het door [geopposeerde] gelegde beslag eveneens te worden afgewezen.
4.9. Uit het voorgaande volgt dat het verzet ongegrond dient te worden verklaard. [opposant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [geopposeerde] worden begroot op:
salaris procureur EUR 816,00.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verklaart het verzet van [opposant] tegen het verstekvonnis van 24 januari 2008 onder zaak/rolnummer: 16412 / KG ZA 07-819 ongegrond,
5.2. wijst het meer gevorderde af,
5.3. veroordeelt [opposant] in de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde] tot op heden begroot op EUR 816,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.S.M. Daamen op 16 april 2008.