Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 519147 \ CV EXPL 07-8417 \ 127 \ pjw
uitspraak van 11 augustus 2008
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome
gevestigd te Arnhem
eisende partij
gemachtigde mr T.E.P.A. Lam
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Arnhem
wonende te Arnhem
gedaagde partij
gemachtigde mr. L. Paulus
Partijen worden hierna Gelredome en gemeente Arnhem genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis van 14 januari 2008
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 14 februari 2008
- akte met producties van Gelredome
- akte met producties van gemeente Arnhem.
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1 Gelredome huurt sinds 1 oktober 2003 van gemeente Arnhem het stadion Gelredome in het kader van de op 22 september 2003 tussen een aantal partijen gesloten ‘raamovereenkomst reddingsplan Gelredome-Vitesse’.
2.2 Artikel 4 van de raamovereenkomst luidt als volgt:
“Bij separate huurovereenkomst, die als bijlage 6 aan deze overeenkomst is gehecht, verhuurt de gemeente aan B.V. Gelredome op basis van exclusiviteit het Stadion, voor de duur van twintig jaren (……). Met betrekking tot de op de Grond gerealiseerde parkeerterreinen en infrastructuur verleent de Gemeente aan B.V. Gelredome een exclusief gebruiksrecht om niet voor eenzelfde duur als de huurovereenkomst, welk gebruiksrecht evenwel beperkt kan worden door de gebiedsontwikkeling als bedoeld in 4.8 en nader uitgewerkt is in artikel 7 van de huurovereenkomst tussen de Gemeente en B.V. Gelredome (……) .”
In artikel 1 van de raamovereenkomst wordt de volgende omschrijving gegeven van ‘het Stadion’:
“Het stadion Gelredome met ondergrond en erf (binnen de Gevels en respectievelijk hekken met tourniquets) en het terrein ten behoeve van het verschuifbare veld, (……), zoals (kruis)gearceerd aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekening (……)”.
In de eveneens tussen partijen op 22 september 2003 aangegane huurovereenkomst is in de preambule ‘Het Stadion’ als volgt omschreven:
“Het Stadion Gelredome met ondergrond en erf (binnen de gevels respectievelijk hekken en tourniquets) en het terrein ten behoeve van het verschuifbare veld, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AA, nummer 793 gedeeltelijk;”
2.3 Bij e-mail van 7 februari 2006 heeft [naam directeur Gelredome], directeur van Gelredome, onder meer de volgende vraag aan [naam directeur FD gemeente Arnhem] (directeur Facilitaire Dienst gemeente Arnhem) gesteld:
“Ik ben in de veronderstelling dat het mogen verhuren van de ruimte onder de oost tribune een zaak is van Gelredome. Waarbij een eventuele ontwikkeling vanzelfsprekend onder voorwaarde van toestemming van de eigenaar moet gebeuren. Zoals wij ook eerder met elkaar hebben afgesproken.
Zou jij dit laatste aan mij kunnen bevestigen?
[naam directeur FD gemeente Arnhem] heeft hierop bij e-mail van 12 februari afwijzend gereageerd:
“Jouw verzoek om te bevestigen dat jouw visie, zoals in je mailbericht verwoord, juist is, kan ik dan ook niet inwilligen. Voor het mogen (onder)verhuren van de ruimte onder de oost-tribune zal Gelredome dan ook officieel aan de gemeente toestemming moeten vragen..”
Bij brief van 15 maart 2006 schrijft [naam directeur FD gemeente Arnhem] namens B&W van de gemeente Arnhem onder meerhet volgende aan Gelredome:
“Wij blijven bij het standpunt dat Gelredome officieel aan de gemeente toestemming dient te vragen om een ruimte in het Stadion te mogen onderverhuren. Daarentegen wens ik te benadrukken dat de ruimte onder de oost-tribune niet onder het gehuurde (‘het Stadion’) valt, zodat Gelredome niet bevoegd is die ruimte onder te verhuren.”
De vordering en het verweer
Gelredome vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. verklaart voor recht dat de ruimte onder de Oost-tribune van het Gelredome stadion behoort tot het gehuurde;
2. gemeente Arnhem veroordeelt tot het verlenen van toestemming voor de bebouwing en onderhuur van de ruimte onder de Oost-tribune binnen twee werkdagen na betekening van het te wijzen vonnis en daarbij primair te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming indien gemeente Arnhem haar toestemming weigert en subsidiair dat gemeente Arnhem een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gemeente Arnhem in gebreke blijft om aan het door de kantonrechter te wijzen vonnis te voldoen met een maximum van € 500.000,00;
3. gemeente Arnhem veroordeelt zich te onthouden van het maken van een inbreuk op het huurrecht van Gelredome ten aanzien van de ruimte onder de Oost-tribune op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat gemeente Arnhem in gebreke blijft met een maximum van € 500.000,00;
4. gemeente Arnhem veroordeelt aan Gelredome een bedrag van € 1.090,00 terzake van buitengerechtelijke kosten, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te voldoen;
5. gemeente Arnhem veroordeelt in de proceskosten.
Gelredome onderbouwt haar vordering, verkort weergegeven, als volgt.
Volgens Gelredome hoort de ruimte onder de Oost-tribune tot het gehuurde. Zij wijst daartoe onder meer op de tekening die hoort bij de hiervoor genoemde raamovereenkomst, waarop het gehuurde gearceerd is aangegeven. Verder stelt Gelredome dat de ruimte onder de Oost-tribune ook gezien de omschrijving van het ‘Stadion’ tot het gehuurde behoort. Zij werkt daartoe het begrip ‘gevel’ uit. In dit geval moet de pilaren die onder de Oost-tribune staan worden aangemerkt als gevels. Gelredome stelt dat ook de gemeente Arnhem er tot haar brief van 15 maart 2006 vanuit ging dat de ruimte onder de Oost-tribune tot het gehuurde behoort.
Gelredome wil volgens haar stellingen de ruimte onder de Oost-tribune bebouwen en onderverhuren. Zij heeft daartoe op grond van de huurovereenkomst toestemming van de gemeente Arnhem nodig. Volgens Gelredome weigert de gemeente Arnhem die toestemming enkel en alleen vanwege het feit dat de ruimte onder de Oost-tribune niet tot het gehuurde zou behoren.
Gemeente Arnhem voert verweer. Dit verweer wordt hierna zonodig besproken.
De beoordeling
Gemeente Arnhem stelt zich op het standpunt dat de tekening waar Gelredome naar verwijst er niet toe doet, nu daar in de huurovereenkomst niet naar wordt verwezen. Verder staat de gemeente Arnhem een andere benadering van het begrip gevel voor dan Gelredome. Binnen is binnen en buiten is buiten en de ruimte onder de Oost-tribune bevindt zich buiten het stadion, zo stelt gemeente Arnhem.
Naar het oordeel van de kantonrechter leiden de stellingen van partijen die uitgaan van een interpretatie van wat partijen op schrift hebben gesteld niet tot een oplossing. Beide benaderingen zijn toch gekunsteld en vinden onvoldoende grondslag in het recht. Aan geen van beide kan daarom doorslaggevende betekenis worden toegekend.
Dat geldt voor de stelling van Gelredome met betrekking tot de bij de raamovereenkomst gevoegde tekening. De ruimte onder de Oost-tribune is op de tekening niet zichtbaar gemaakt, zodat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat de arcering ook op die ruimte betrekking heeft. De benadering van gemeente Arnhem lijkt op het eerste gezicht wellicht minder gekunsteld en zou vermoedelijk gevolgd worden als het Stadion een recht-toe recht-aan gebouw zou zijn, maar dat is bepaald niet het geval.
De onder de Oost-tribune gerealiseerde infrastructuur – er zijn parkeervakken gemarkeerd – lijkt te indiceren dat de ruimte behoort tot hetgeen om niet aan Gelredome ter beschikking is gesteld en dus niet behoort tot het eigenlijk gehuurde. Daar staat tegenover dat onder de Oost-tribune twee toegangspoorten zijn gerealiseerd die als niet-permanente nooduitgang/-ingang worden gebruikt voor circa 60 evenementen per jaar, hetgeen een argument is voor de stelling dat de betreffende ruimte wel tot het gehuurde behoort.
Of de Oost-tribune tot het gehuurde behoort moet daarom worden bepaald aan de hand van hetgeen partijen over en weer uit hun verklaringen voor en tijdens het aangaan van de overeenkomst mochten afleiden. Voor zover dat niet leidt tot een eenduidig standpunt, kan bepalend zijn hoe partijen zich ten opzichte van elkaar hebben verstaan met betrekking tot die ruimte nadat de huurovereenkomst was aangegaan.
Partijen hebben na de comparitie van partijen beide nog stukken overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt.
Gelredome wijst erop dat in het aan de gemeenteraad van Arnhem gerichte reddingsplan Vitesse/Gelredome van 15 april 2003 dat ten faveure van de gemeente slechts de economische waarde van de onbebouwde hoeken van het stadion werden genoemd en niet ook het onbebouwde gedeelte onder de Oost-tribune. Gelredome wijst verder op een gespreksnotitie van Aestate ten behoeve van een overleg dat op 13 augustus 2003 plaatsvond. Daarin wordt gesteld dat op basis van het toen geformuleerde reddingsplan zowel Gelredome als Vitesse niet levensvatbaar zouden zijn. In de notitie wordt verhuur van onroerende zaken in het oostgebouw als aanvullende inkomstenmogelijkheid genoemd. Verder wijst Gelredome op een afsprakenlijst naar aanleiding van het overleg tussen de gemeentelijke facilitaire dienst en Gelredome op 18 mei 2004. Daarin staat het volgende:
‘[naam directeur Gelredome] heeft overleg gehad met [naam medewerker] van RO en overeenstemming over het bouwen onder de oost-tribune bereikt. Nader overleg zal tevens plaatsvinden door [naam directeur Gelredome] met de heer [naam medewerker] van de afdeling bouw- en woningtoezicht.’
Verder wijst Gelredome op een concept-afsprakenlijst uit een overleg tussen dezelfde gesprekspartners van 17 mei 2005:
‘[naam directeur FD gemeente Arnhem] geeft aan dat de gemeente nog steeds open staat voor ideeën van Gelredome die het rendement en de zekerheid over de huurbetaling vergroten, zoals bijvoorbeeld een investeringsplan voor de ruimte onder de oost tribune. [voornaam directeur Gelredome] geeft aan dat de plannenmakerij van Gelredome nog gaande is.’
Ten slotte wijst Gelredome erop dat niet alleen haar onderhuurder Vitesse maar ook zijzelf de ruimte onder de Oost-tribune gebruikt, onder meer voor de opslag van materialen en voor plaatsing van tijdelijke toiletvoorzieningen en tijdelijke werkruimten tijdens evenementen.
Wat hiervoor is overwogen leidt niet tot de conclusie dat de Oost-tribune tot het gehuurde behoort, zoals door Gelredome is betoogd. De door de gemeente nog overgelegde stukken bevatten evenmin aanwijzingen voor de juistheid van de stelling van Gelredome op dit punt.
Dat partijen hebben gesproken over bouwen door Gelredome onder de Oost-tribune, houdt niet automatisch in dat die ruimte al tot het gehuurde behoort en niet alsnog bijgehuurd zou moeten worden. Of Gelredome er vanuit ging dat de ruimte al werd gehuurd, is daarbij niet van belang. Dat is temeer het geval nu uit de overgelegde stukken niet blijkt dat Gelredome dat standpunt tot 7 februari 2006 expliciet heeft verwoord. Daar komt bij dat de afsprakenlijsten waar Gelredome zich op beroept door gemeente Arnhem zijn bestempeld als eenzijdige verslagen die niet door haar zijn geaccordeerd. De omstandigheid dat onder de Oost-tribune twee toegangspoorten zijn gerealiseerd en het feitelijk gebruik van de ruimte leidt niet tot een ander oordeel.
Gelredome beroept zich op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de ruimte onder de Oost-tribune tot het gehuurde behoort. Omdat uit de stukken niet kan worden afgeleid dat de stelling van Gelredome op dit punt juist is, moet Gelredome daarom het bewijs leveren van de juistheid van haar stelling. Conform haar bewijsaanbod wordt Gelredome tot dat bewijs toegelaten.
Omdat in deze zin wordt beslist, wordt iedere verder beslissing aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter
bepaalt dat Gelredome moeten bewijzen dat de ruimte onder de Oost-tribune tot het gehuurde behoort;
bepaalt dat Gelredome zich op de rolzitting van 8 september 2008 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;
bepaalt dat, als Gelredome bewijs wil leveren met (nadere) schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor genoemde rolzitting over moet leggen;
bepaalt dat Gelredome, als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van haarzelf, haar gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;
bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2008.