Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 504560 \ CV EXPL 07-4470 \ 282fh
uitspraak van
Vonnis
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. L.T.G. Derksen
tegen
[gedaagde partij]
wonende te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. R.C.H. Schrömbges
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het griffie-exemplaar van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 21 september 2007 en de daarin genoemde gedingstukken;
- stukken, met het oog op de comparitie van partijen door de gemachtigde van [eisende partij] toegezonden aan de griffier bij faxbericht van 19 november 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen ter zitting van 4 december 2007;
- de comparitieaantekeningen van mr. Schrömbges voornoemd;
- de brief van de gemachtigde van [eisende partij] aan de griffier van 20 december 2007;
- het faxbericht van de gemachtigde van [gedaagde partij] aan de griffier van 21 december 2007.
1. De feiten
1.1. [eisende partij] is eigenaar van een benedenwoning en een bovenwoning, plaatselijk bekend [straat en huisnummers] te Nijmegen.
1.2. [gedaagde partij] bewoont sinds een datum in 1985 de achterkamer van de bovenwoning. De grote voorkamer wordt of werd bewoond door [de heer A] Een derde vertrek, de kleine voorkamer, werd bewoond door [de heer B]. Er was nog een vierde bewoner, [de heer C]; deze is na een renovatie van de bovenwoning in 2000 niet als bewoner teruggekeerd.
1.3. Een ongedateerde akte bevat een overeenkomst getiteld AKKOORD WONINGAANPAK (overeenkomst met betrekking tot een gesubsidieerde ingreep aan een woning met tijdelijke huisvesting) tussen [eisende partij] enerzijds en [de heer B], [de heer C], [de heer A] en [gedaagde partij] anderzijds. Deze overeenkomst regelt de gevolgen van de uitvoering van renovatiewerkzaamheden voor de huurders. Zij bevat onder meer een bepaling, luidende:
“Na de ingreep komen huurder en verhuurder een verhuurprijs overeen van in totaal f 710,=. De verdeling ervan is als volgt: de grote voorkamer f 290,= voor de heer [de heer A] de grote achterkamer f 270,= voor de heer [gedaagde partij] en de kleine voorkamer f 150,- voor de heer [de heer B]. Wegens volkshuisvestelijk belang zal de gemeente Nijmegen voor de heer [de heer C] passende vervangende woonruimte aanbieden.”
1.4. De huurovereenkomst tussen partijen is voor het eerst op schrift gesteld in een akte gedateerd 27 december 2000 (kennelijk een verschrijving; de kantonrechter neemt aan dat de juiste datum is: 27 december 2001). [gedaagde partij] wordt in die overeenkomst aangeduid als hoofdhuurder, [de heer B] en [de heer A] als mede-huurders. In de tekst zijn opmerkingen verwerkt die door [naam adviesbureau] voor wonen te Nijmegen bij brief van 21 december 2001 namens [gedaagde partij] en [de heer B] aan [eisende partij] waren overgebracht.
1.5. De huurovereenkomst bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen en bedingen:
“Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, met dien verstande, dat de overeenkomst tussentijds kan worden beëindigd door beide partijen door schriftelijke opzegging met een termijn van één maand per de eerste van de maand.
De door huurder aan verhuurster verschuldigde huurprijs bedraagt f 710 (zegge zevenhonderd en tien gulden) exclusief per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling voor de eerste van iedere maand moet worden voldaan.
(…)
Bij bewoners-wisseling komen huurder en verhuurster (gezamenlijk) overeen, wie de nieuwe bewoner wordt. Zolang er nog geen nieuwe bewoner is, wordt de huur tijdelijk verlaagd met het bedrag dat voor die kamer is overeengekomen. De `zoektijd' voor een nieuwe huurder c.q. de huurverlaging duurt maximaal één maand. Als verhuurster weigert accoord te gaan met voorstellen van huurder én ook geen gegadigden aanlevert, zal de termijn van een maand overschreden worden, net zolang totdat een nieuwe bewoner is gevonden.
De huuropzegging vindt plaats tenminste één volle kalendermaand vooraf aan het vertrek.
(Mede)huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen welke voor hen uit deze overeenkomst of uit de wet voortvloeien.
Op deze overeenkomst zijn van toepassing bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte en de lijst van huurders-verhuudersonderhoud. In afwijking/aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen huurders en verhuurster nog bijzondere bepalingen: het huurreglement (huurvoorwaarden bestaande uit acht pagina's).
Huurders verklaren bovenstaande, in totaal drie bijlagen, bij ondertekening te hebben ontvangen. Verhuurster is bevoegd met inachtneming van eisen van redelijkheid en billijkheid deze huurvoorwaarden te wijzigen. Verhuurster zal huurder van eventuele wijzigingen in kennis stellen.”
1.6. In het huurreglement is onder meer bepaald:
“26. Door ondertekening van de huurovereenkomst erkent huurder het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en de sleutels zowel van binnen- en buitendeuren, alsmede sluitingen, closet(potten), gootstenen, HR combiketel met toebehoren, de glasruiten en al wat verder onder het gehuurde is begrepen, in goede staat te hebben ontvangen en derhalve af te zien van alle aanmerkingen wegens gebreken. Het is verplicht het gehuurde bij het verlaten in goede staat op te leveren, zulks ter beoordeling van verhuurster.
(…)
32. Huurder kan de overeenkomst doen eindigen door schriftelijke opzegging bij aangetekende brief met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Huurder kan opzeggen tegen iedere werkdag van de maand. De opzegging moet tenminste één maand voor de datum waartegen wordt opgezegd in het bezit van verhuurster zijn.”
1.7. [de heer B] is in oktober 2002 vertrokken.
1.8. Met verwijzing naar de bepaling over de bewoners-wisseling deelt [eisende partij] op 27 november 2002 bij aangetekende brief aan [gedaagde partij] en [de heer A] onder meer mee:
“De heer [de heer B] heeft ons op of omstreeks 12 oktober 2002 mondeling meegedeeld dat hij weg ging. (…)
”Voorts heeft de heer [gedaagde partij] een nieuwe kandidaat huurder voorgedragen. Met de voorgedragen kandidaat kan ik evenwel niet akkoord gaan. De bedoelde persoon is mij bekend en is woonachtig in een pand [adres pand] waarbij het uit mijn waarneming bekend is dat deze niet aangemerkt kan worden als een goed huurder. De door hem bewoonde ruimte is sterk verwaarloost. Dit besluit heb ik op 20 oktober mondeling aan de heer [gedaagde partij] meegedeeld. Van uw zijde heb ik geen nieuwe voordracht voor een andere huurder ontvangen.
Aangezien het nadrukkelijk mijn belang is om, nu u geen nieuwe huurder voordraagt, de derving van huurpenningen zoveel als mogelijk te voorkomen, heb ik aan u voorgedragen als 3de huurder de heer [de heer D]. De heer [de heer D] is bij beiden bij u bekend. Ik heb begrepen uit het contact met de heer [de heer A] dat hij tegen de door mij voorgestelde kandidaat geen bezwaar heeft.”
1.9. [gedaagde partij] antwoordt bij brief van 29 november 2002 dat hij in een gesprek op 20 oktober (2002) de heer [de heer E] uit de [naam straat]t als kandidaat-huurder heeft voorgedragen en dat [eisende partij] daarmee akkoord ging op voorwaarde dat hij naar de kamer van [de heer A] zou gaan en [de heer A] naar de kamer van [de heer B], dat [de heer D] hem totaal onbekend is, dat hij dan ook niet akkoord gaat met de voordracht van [eisende partij] en dat hij de afspraak van 20 oktober (2002) om de heer [de heer E] als huuropvolger te nemen, graag op korte termijn verwezenlijkt ziet.
1.10. [eisende partij] deelt bij brief van 29 november 2002 aan [gedaagde partij] en [de heer A] mee, voor zover hier van belang:
“Ik meen te moeten onderkennen dat in uw brief een aantal feitelijkheden niet correct worden weergegeven:
1. u heeft inderdaad de heer [de heer E] voorgedragen als kandidaat. In het gesprek is dezerzijds aangegeven niet met de kandidaat akkoord te gaan. (…)
2. De heer [de heer A] heeft ons (mijn zoon en dochter) meegedeeld, op 20 oktober, niet van kamer te willen ruilen. Derhalve merken wij op dat ook dit punt niet correct is.
3. Voorts geeft u aan dat voor u de heer [voornaam] [de heer D] een totaal onbekend figuur is. Ook dit argument is niet bepaald steekhoudend. Betrokkene kent u al reeds gedurende de tijd dat u bij mij woonachtig bent. U geeft ook geen argumenten waarom u de heer [de heer D] als kandidaat afwijst en herhalen ons standpunt dat de heer [de heer A] geen bezwaar heeft tegen de heer [de heer D].”
1.11. In antwoord hierop schrijven [de heer A] en [gedaagde partij] op 9 december 2002 aan [eisende partij] onder meer:
“Indien u bij uw standpunt blijft dhr. [de heer E] niet te accepteren, dan willen wij bij deze een nieuwe kandidaat voordragen die onze beider instemming heeft, nl. dhr. [de heer F] Wij stellen u voor om op korte termijn hierover met elkaar te praten.
(…)
Wij zullen daarnaast proberen de algemene ruimten op te knappen zodra de nieuwe huurder er is. Dit lukt niet binnen tien dagen, maar binnenkort zal dit gebeuren.”
1.12. Het Inter-lokaal Internationaal centrum voor advies en informatie te Nijmegen deelt bij brief van 10 januari 2003 aan [eisende partij] mee:
“De heer [gedaagde partij], gaat, om uit de thans ontstane impasse te geraken, accoord met de door u voorgestelde huurder, de heer [de heer D].
Teneinde te verzekeren dat de kamer op de juiste wijze wordt verhuurd en gebruikt zijn de volgende punten van essentieel belang:
- de heer [de heer D] dient op het gezamenlijk huurcontract als huurder vermeld te worden;
- de heer [de heer D] dient de door hem verschuldigde huur en NUON-kosten over te maken naar de gezamenlijke rekening van de huurders, rekeningnummer [nummer].
- er behoort aan de heer [de heer D] duidelijk gemaakt te worden dat onderhuur niet is toegestaan. Voorzover dit nog niet op schrift is gesteld moet dit alsnog gebeuren.
Ik hoop dat een en ander aldus voldoende duidelijk is en dat u voor een correcte afwikkeling zult zorgdragen.”
1.13. [eisende partij] schrijft op 11 mei 2004 aan [gedaagde partij] en [de heer A]:
“Sinds november 2002 is de kleine kamer aan de voorzijde van het pand onbewoond. Vorige bewoner, de heer [de heer B], is zonder schriftelijke bevestiging en zonder inachtneming van de opzegtermijn vertrokken.
Sindsdien heb ik verschillende voorstellen gedaan omtrent een nieuwe huurder.
Het betrof ten eerste een Nederlandse jongen. De heer [gedaagde partij] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
De heer [de heer A] heeft vervolgens voorgesteld gezamenlijk de volledige etage te huren. De heer [gedaagde partij] heeft dit voorstel afgewezen.
De kandidaat, de heer [de heer D], heeft afgezien de kamer te huren, gezien het moeizame proces en de onvriendelijke benadering jegens de heer [de heer D]. Hij was van mening dat bij voorbaat de verhouding tussen de huurders verstoord was.
Ten slotte zijn wij bij het bezichtigen van de kamer op 19 april 2004 eens geworden dat de heer [de heer G] de kamer zou bewonen. Toen hij echter de kamer wilde betrekken heeft u hem de toegang geweigerd.
Omdat de kamer nog steeds leeg staat en u weigert het overeenkomstige deel aan huur te betalen, heeft mijn dochter aangegeven de desbetreffende kamer zullen huren. Zij zal de kamer over twee weken betrekken, dit wil zeggen vanaf 25 mei 2004.”
1.15. Bij brief van 13 juni 2004 aan [gedaagde partij] en [de heer A] heeft [eisende partij] opnieuw gewezen op het bewonerswisselings- en het leegstandbeding in de huurovereenkomst en op grond daarvan betaling van achterstallige huurpenningen ad € 1.146,74 gevorderd.
2. De vordering en het verweer
2.1. [eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel nodig uitvoerbaar bij voorraad,
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 27 december 2000 zal ontbinden per datum van de dagvaarding, althans in een goede justitie te bepalen termijn;
2. [gedaagde partij] zal veroordelen om de woning aan de [straatnaam en huisnummer] te Nijmegen binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis, geheel leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen, te verlaten en ontruimen, met machtiging om, indien [gedaagde partij] niet binnen die termijn aan het vonnis voldoet en met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van [gedaagde partij], met bevel aan [gedaagde partij] deze kosten op vertoon van de daartoe nodige bescheiden, bestaande uit een exploit als proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, waar kosten gespecificeerd worden opgegeven, althans bestaande uit zodanige bescheiden als de rechtbank, sector kanton, zal oordelen, aan eiseres te voldoen;
3. [gedaagde partij] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan haar een bedrag van € 5.415,81 terzake van achterstallige huurpenningen te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
4. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 365,30 per maand aan huur/gebruiksvergoeding voor elke maand, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend, dat [gedaagde partij] vanaf 1 augustus 2007 tot aan het moment van de ontruiming van de woning verschuldigd zal zijn;
5. [gedaagde partij] zal veroordelen binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan eiseres een bedrag van € 544,54 terzake buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
6. [gedaagde partij] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.2. De vordering is gegrond op de stelling, kort gezegd, dat [gedaagde partij], door herhaaldelijk een door [eisende partij] voorgedragen kandidaat-huurder zonder deugdelijke motivering af te wijzen, zich niet heeft gedragen als een goed huurder. Hij verwaarloost het gehuurde en hij betaalt ook de compensatie voor leegstand niet. Er zijn buitengerechtelijke kosten gemaakt, die door [gedaagde partij] behoren te worden vergoed.
2.3. [gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer. Het verweer zal, voor zover nodig, hierna worden besproken.
3. De beoordeling
3.1. De kern van het geschil wordt gevormd door de vraag in hoeverre partijen het bewonerswisselingsbeding hebben nageleefd. Zij verwijten elkaar over en weer zich daar niet aan gehouden te hebben.
3.2. Dat beding bevat een uiterst summiere regeling: het houdt niet meer in, dan dat bij bewoners-wisseling huurder en verhuurster (gezamenlijk) overeenkomen, wie de nieuwe bewoner wordt. De huurovereenkomst voorziet niet in een werkwijze om tot zulk een overeenkomst te komen en ook niet in het geval dat geen overeenstemming wordt bereikt. Zij bevat ook geen geschillenregeling. Zij bevat wel een regeling voor wiens rekening de leegstaande kamer komt. Die komt op het volgende neer: gedurende een maand na de opzegging komt de huur van de leegstaande kamer voor rekening van [eisende partij]. Daarna komt die voor rekening van [gedaagde partij], indien [eisende partij] niet akkoord gaat met voorstellen van [gedaagde partij] en nieuwe gegadigden aan hem voorstelt.
3.3. Voor zover [gedaagde partij], sprekende van een “coöptatierecht”, zich op het standpunt stelt dat partijen hebben bedoeld in geval van een geschil zich op voorhand te binden aan de beslissing van een van hen, althans dat de voordracht van de huurder(s) moet prevaleren boven die van de verhuurster, heeft hij dat standpunt - dat overigens geen steun vindt in de bewoordingen waarin het beding is gesteld - onvoldoende feitelijk gemotiveerd. Dat in het beding het woord “gezamenlijk” tussen haakjes is geplaatst, maakt dit niet anders. Het “gezamenlijk overeenkomen” wordt verder in redelijkheid geacht in te houden, dat partijen in voorkomende gevallen overleg plegen, informatie uitwisselen, een eventuele afwijzing van een door de andere partij voorgestelde gegadigde met redenen omkleden en ten slotte overstemming bereiken. De wederzijdse rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar worden daarbij niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, doch ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheersen. Op grond daarvan moeten zij hun gedrag mede laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.
3.4. Uit de stukken en uit het ter comparitie besprokene blijkt het volgende:
1. Op 12 oktober 2002 is een kamer leeggekomen door het vertrek van [de heer B];
2. [gedaagde partij] heeft [de heer E] voorgedragen; [eisende partij] is daar niet mee akkoord gegaan, stellende dat [de heer E] zich tot dan toe niet heeft gedragen als een goed huurder en de door hem bewoonde ruimte sterk verwaarloosd was;
3. [eisende partij] heeft [persoon H] voorgedragen; [gedaagde partij] is daar niet mee akkoord gegaan, volgens [eisende partij] omdat hij geen Nederlander als medehuurder wenste;
4. [eisende partij] heeft [de heer D] voorgedragen; [gedaagde partij] is daar niet mee akkoord gegaan omdat hij deze in het geheel niet kende;
5. [gedaagde partij] en [de heer A] hebben [de heer F] voorgedragen;
6. [eisende partij] heeft haar voordracht van [de heer D] gehandhaafd; [gedaagde partij] en [de heer A] hebben daar vervolgens mee ingestemd;
7. [de heer D] heeft de lege kamer niet betrokken, volgens [eisende partij] omdat hij door [gedaagde partij] is weggepest;
8. [persoon G] heeft in gezelschap van de dochter van [eisende partij] de kamer bekeken en aanvaard; [gedaagde partij] en [de heer A] zijn daarmee akkoord gegaan, maar [gedaagde partij] heeft [persoon G] de toegang geweigerd;
9. [eisende partij] heeft aangekondigd dat haar dochter de kamer zou betrekken;
10. de dochter van [eisende partij] is met [persoon G] aan de deur geweest; [gedaagde partij] heeft hun geen toegang verleend;
11. [gedaagde partij] heeft een zoon van [de heer B] voorgedragen; [eisende partij] is daar niet mee akkoord gegaan;
12. [de heer A] is in december 2006 als huurder vertrokken; sindsdien is [gedaagde partij] de enige bewoner op de etage.
3.5. Hieruit valt af te leiden dat partijen zich over en weer niet zeer constructief en coöperatief hebben opgesteld, maar dat het mislukken van de werving van een nieuwe huurder in overwegende mate aan [gedaagde partij] te verwijten valt. [gedaagde partij] heeft [persoon H] als kandidaat-huurder afgewezen, indien niet op grond van diens Nederlandse afkomst, dan op niet nader kenbaar gemaakte gronden. [gedaagde partij] is niet akkoord gegaan met een voorstel van zijn medehuurder om samen de hele etage te huren. [gedaagde partij] heeft [de heer D] als kandidaat-huurder afgewezen op de enkele grond dat hij deze niet kende, zonder verder toe te lichten waarom reeds dat voor hem een onoverkomelijk bezwaar vormde. Van [eisende partij] kon in redelijkheid niet worden verlangd, een gegadigde te laten vallen zonder dat sprake was van een door [gedaagde partij] met redenen omklede afwijzing. Wat de overige door [eisende partij] voorgedragen kandidaten betreft, heeft [gedaagde partij] niet duidelijk gemaakt waarom geen van hen voor hem aanvaardbaar was.
3.6. Daar komt bij dat [gedaagde partij] er door zijn handelwijze blijk van geeft, onvoldoende rekening te houden met het belang van [eisende partij] bij huurinkomsten. Op zichzelf is niet ondenkbaar dat de periode van een maand dat zij leegstand moet accepteren en die voor haar rekening komt, wordt verlengd; de huurovereenkomst voorziet daar ook in. Onder de hiervoor onder 3.5 weergegeven omstandigheden moet de leegstand echter ten laste van [gedaagde partij] komen.
3.7. Wel heeft [eisende partij] van haar kant enkele door [gedaagde partij] voorgedragen huuropvolgers afgewezen, maar in het geval van [de heer E] heeft zij die afwijzing voldoende concreet gemotiveerd en is onduidelijk in hoeverre [gedaagde partij] rekening heeft gehouden met haar gerechtvaardigde belang als verhuurster. Aan de voordracht van [de heer F] mocht zij voorbijgaan, zolang [gedaagde partij] zijn afwijzing van haar eerdere voordracht van [de heer D] niet deugdelijk motiveerde en zij die dus redelijkerwijs mocht handhaven. De aankondiging van [eisende partij] dat haar dochter de lege kamer zou betrekken geschiedde kennelijk in strijd met het beding omdat zij geen voorstel in die zin aan [gedaagde partij] heeft gedaan, maar omdat aan die aankondiging geen gevolg is gegeven kan hieraan voorbijgegaan worden. Nadien heeft [gedaagde partij] nog minstens één voordracht van [eisende partij] (die van [persoon G], die kennelijk in gezelschap van de dochter aan de deur is geweest, maar door [gedaagde partij] niet binnengelaten is) zonder motivering afgewezen. Niet duidelijk is of door of namens [eisende partij] een voordracht van [persoon K] aan [gedaagde partij] is gezonden of anderszins kenbaar gemaakt.
3.8. Het verweer dat [eisende partij] om verdere schade te voorkomen, met een andere huurder een (tijdelijke) huurovereenkomst voor de vrijgekomen kamer had kunnen aangaan, kan gelet op het voorgaande niet serieus genomen worden. [eisende partij] heeft, zowel rechtstreeks als door tussenkomst van haar dochter of haar gemachtigde, in ieder geval tot en met september 2004 voortdurend gegadigden voorgedragen, [gedaagde partij] gewezen op zijn rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst en hem aangemaand die na te komen.
3.9. Uiteindelijk is [eisende partij] niet akkoord gegaan met de voordracht van een zoon van [de heer B] op de enkele grond dat [de heer B] in oktober 2002 de huur niet had opgezegd volgens de voor opzegging geldende bepalingen van de overeenkomst. [eisende partij] heeft niet toegelicht waarom dit de zoon van [de heer B] als grond voor afwijzing moet worden toegerekend. Daarna blijkt pas weer in 2007 van stappen van [eisende partij] tegen [gedaagde partij]. Het verweer van [gedaagde partij], dat [eisende partij] de zaak zó lang heeft laten voortslepen dat zij geacht moet worden in de status quo te hebben berust, treft dan ook in zoverre doel dat in het midden is gebleven waarom [eisende partij], nadat de pogingen om in gezamenlijkheid een nieuwe huurder te vinden in de loop van 2004 spaak gelopen waren, niet heeft doorgepakt. Voor zover zij de achtergrond daarvan zoekt in de omstandigheid dat haar toenmalige gemachtigde de zaak heeft laten versloffen, komt dat voor haar risico. De vordering over de periode nadien wordt dan ook afgewezen, nu het beroep van [eisende partij] op de desbetreffende bepaling in de huurovereenkomst tussen partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.10. Uit het voorgaande volgt, dat [gedaagde partij] moet opkomen voor de huurinkomsten die [eisende partij] heeft gederfd als gevolg van de leegstand van één kamer gedurende de periode van 12 oktober 2002 tot 1 oktober 2004. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat bij regelmatige opzegging door [de heer B] diens huur zou hebben voortgeduurd tot 1 december 2002; de maand december geldt als de ‘zoektijd’ die krachtens de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurster blijft. De hoofdelijke aansprakelijkheid van alle medehuurders is in de overeenkomst geregeld, zodat de omstandigheid dat [de heer A] niet mede gedagvaard is, niet van belang is voor de toewijzing van dit onderdeel van de vordering. Uit de stukken valt op te maken dat [gedaagde partij] ook niet helemaal bij is met de betaling van de huur voor zijn eigen kamer, maar niet hoe groot die achterstand is. Dit punt zal daarom buiten beschouwing blijven. Het toe te wijzen bedrag wordt aan de hand van de door [eisende partij] overgelegde staat als volgt berekend:
12 oktober 2002 tot 1 november 2002: 18/30 x € 86,79 = € 52,07
november 2002 4,27
december 2002 (niet in rekening gebrachte leegstand) -
januari 2003 tot en met augustus 2003: 8 x € 86,79 = 694,32
september 2003 tot en met juni 2004: 10 x € 30,34 = 303,40
juli 2004 80,23
augustus 2004 365,30
september 2004 243,54
totaal € 1.743,13
3.11. In artikel 6:265 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De vordering van [eisende partij] tot ontbinding is dan ook toewijsbaar. De termijn voor de ontruiming zal naar billijkheid op vier weken worden bepaald.
3.12. De toewijzing van de vordering brengt mee dat verder niet behoeft te worden onderzocht of partijen over en weer tekortgeschoten zijn in hun verplichting tot onderhoud van het gehuurde.
3.13. [gedaagde partij] betwist dat [eisende partij] aanspraak kan maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, omdat niet blijkt dat meer werkzaamheden zijn verricht dan het zenden van een enkele aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen en het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
3.14. De kantonrechter is het in zoverre met [gedaagde partij] eens; [eisende partij] is hier niet meer op ingegaan. Dit onderdeel van de vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.
3.15. Tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het te wijzen vonnis voert [gedaagde partij] aan, dat, voor zover hij wordt veroordeeld tot betaling van een geldsom, het restitutierisico kan worden ondervangen door zekerheidstelling, en voor zover hij wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, dit onomkeerbaar is, terwijl [eisende partij] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zij geacht moet worden de beslissing in hoger beroep niet te kunnen afwachten.
3.16. Bij de beoordeling van (een verweer tegen) een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Gegeven hetgeen hiervoor is overwogen moet het belang van [gedaagde partij] om in afwachting van de beslissing in hoger beroep de kamer te kunnen blijven bewonen, wijken voor het belang van [eisende partij] bij beëindiging van de patstelling en van de leegstand waar geen vergoeding tegenover staat. De kantonrechter merkt hierbij op, dat degene die een niet-onherroepelijk vonnis ten uitvoer legt, zulks op eigen risico doet.
3.17. [gedaagde partij] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De aan de zijde van [eisende partij] gevallen kosten worden begroot op € 84,31 inclusief BTW voor het exploot van dagvaarding, € 199,- voor vastrecht en tweeëneenhalf punt à € 250,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde, totaal € 908,31.
BESLISSING
De kantonrechter
- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 27 december 2000 met ingang van heden;
- veroordeelt [gedaagde partij] om de woning aan de [straatnaam en huisnummer] te Nijmegen uiterlijk vier weken na betekening van dit vonnis, geheel leeg en ontruimd aan [eisende partij] ter beschikking te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen, te verlaten en ontruimen,
- machtigt [eisende partij] om, indien [gedaagde partij] niet binnen de genoemde termijn aan het vonnis voldoet en met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van [gedaagde partij], met bevel aan [gedaagde partij] deze kosten aan haar te voldoen op vertoon van het exploot houdende proces-verbaal van de ontruiming en een gespecificeerde opgaaf van de kosten daarvan;
- veroordeelt [gedaagde partij] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 1.743,13 terzake van achterstallige huurpenningen aan [eisende partij] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van € 134,64 per maand aan huur/ gebruiksvergoeding voor elke maand, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend, vanaf 1 september 2007 tot aan de dag van de ontruiming;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 908,31;
- verklaart voormelde veroordelingen alsmede de voorwaardelijk aan [eisende partij] gegeven machtiging uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op
INHOUD HERSTELVONNIS
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 504560 \ CV EXPL 07-4470 \ 282fh
uitspraak van
Vonnis ex artikel 31 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. L.T.G. Derksen
tegen
[gedaagde partij]
wonende te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. R.C.H. Schrömbges
Partijen worden ook hierna weer [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
Het verzoek tot herstel en de beoordeling daarvan
1. De gemachtigde van [eisende partij] verzoekt bij faxbericht aan de griffier van 30 juni 2008 herstel van een omissie in het vonnis van 27 juni 2008, waarin in het dictum de uitvoerbaarverklaring bij voorraad (in het licht van rechtsoverweging 3.16) kennelijk per abuis is weggelaten.
2. De gemachtigde van [gedaagde partij] is overeenkomstig het bepaalde in artikel 31 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering bij e-mailbericht van de griffier van 1 juli 2008 in de gelegenheid gesteld, zich over het verzoek uit te laten.
3. Op 2 juli 2008 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] per telefax aan de griffier meegedeeld, verwijzend naar rechtsoverweging 3.15 van het vonnis, dat [gedaagde partij] zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van een omissie die zich voor eenvoudig herstel leent.
4. Dit standpunt berust op een verkeerde lezing van de genoemde rechtsoverweging. Daarin wordt het verweer van [gedaagde partij] tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad weergegeven, niet het oordeel van de kantonrechter.
5. Uit hetgeen de kantonrechter in het vonnis onder 3.16 heeft overwogen volgt, dat het verzoek van de gemachtigde van [eisende partij] gegrond is, zodat het behoort te worden gehonoreerd. Dit leidt tot de hierna volgende beslissing.
BESLISSING
De kantonrechter
- bepaalt dat in het dictum van het tussen partijen gewezen vonnis van 27 december 2008 vóór het zevende opsommingsstreepje wordt ingevoegd:
"- verklaart voormelde veroordelingen alsmede de voorwaardelijk aan [eisende partij] gegeven machtiging uitvoerbaar bij voorraad;"
- bepaalt dat de griffier hiervan aantekening maakt op de minuut van het vonnis.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op