Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/36
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 2 september 2008
inzake
[X], wonende [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [te P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 353.961.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 november 2007, verzonden op 7 november 2007, de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 13 december 2007, ontvangen bij de rechtbank op 14 december 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2008 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A][B] [B], taxateur.
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning, met bouwjaar 1989, is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 547 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 442 m². De ingang van de woning is alleen te bereiken via een pleintje. De woning ligt verder ingeklemd tussen andere percelen met woningen.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 13 februari 2008 door [B], makelaar en taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 355.350. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, waaronder de woning[[b straat 1]. In de brief van verweerder van 4 augustus 2008 is hieraan nog een vergelijkingsobject toegevoegd: [b straat 2].
Eiser heeft onder meer aangevoerd dat de woningen[b straat]straat 1 en 2] wel het zelfde zijn als zijn woning, maar dat de verkoopcijfers van die woningen toch niet zonder meer bruikbaar zijn, omdat hun ligging beter is. Zij hebben de ingang aan een straat ([b straat]) en de achterkant op het pleintje, terwijl zijn woning de ingang aan het pleintje heeft en geen achterom. Hij verwijst hiervoor naar een kaartje dat hij heeft bijgevoegd bij zijn brief van 15 mei 2008. De parkeeroverlast op het pleintje (door auto’s die buiten de vakken staan en zo de doorgang blokkeren en door plaatsing van caravans, aanhangwagens, e.d.) en het gebrek aan parkeerruimte zijn daardoor voor zijn woning veel nadeliger dan voor [b straat 1 en 2]. Ook speelt alleen bij zijn woning dat er een probleem is met de vuilophaal doordat het pleintje vaak niet goed bereikbaar is voor de vuilniswagen. Volgens eiser weegt eventuele geluidsoverlast van de straat [b straat] (die zijn woning niet heeft en [b straat 1 en 2] volgens de taxateur van verweerder wel) niet op tegen de nadelen van de ligging van zijn woning. Het is immers een 30-kilometerstraat.
Verder heeft eiser aangevoerd dat er achterstallig onderhoud is van € 70.000, doordat tijdens de bouw geen ankerplaten zijn aangebracht en doordat het dak de muren opzij duwt. Dit geeft kraakgeluiden en er zit een scheur in de muur.
Eiser bepleit daarom een lagere waarde dan door verweerder is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 353.961. Op zichzelf is het rapport goed en overtuigend en zijn de gebruikte vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, met name de woningen aan [b[b straat 1 en 2]. De in het rapport bepaalde waarde kan dus wel dienen als uitgangspunt. Maar uit het rapport en uit de toelichting van de taxateur ter zitting volgt dat de taxateur geen aanleiding heeft gezien om een waardedruk toe te passen in verband met de andere ligging van de woning van eiser ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is het in zoverre niet met de taxateur van verweerder eens.
Gelet op de argumenten van eiser, zoals weergegeven onder het kopje geschil, en gelet op het door eiser overgelegde kaartje, is de rechtbank van oordeel dat de ligging van de woning van eiser, mede door de daarmee samenhangende overlast, zodanig minder gunstig is dan de vergelijkingsobjecten, dat hiervoor enige waardedruk moet worden toegepast. De door de taxateur ter zitting aangevoerde omstandigheid dat het pleintje op zichzelf netjes is (geen achterbuurt of hangjongeren) is onvoldoende om hierover anders te oordelen. Nu geen van partijen over de hoogte van die waardedruk concrete gegevens heeft aangevoerd, zal de rechtbank deze waardedruk in goede justitie schatten op € 10.000.
Omdat het rapport van verweerder verder goed onderbouwd en overtuigend is, zal de rechtbank de waardedruk voor de ligging (en de hinder) toepassen op de waarde die door de taxateur van verweerder is bepaald in het taxatierapport, te weten € 355.350. De waarde komt dan uit op € 345.350.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of er nog een verdere waardedruk moet worden toegepast in verband met het door eiser gestelde achterstallige onderhoud.
De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft geen deskundigenrapport overgelegd (en ook niet het door een makelaar opgestelde taxatierapport dat hij wel heeft laten maken), geen foto’s van de scheuren en geen offerte voor herstel (terwijl hij aanvoert dat hij wel een offerte heeft laten maken).
Eiser heeft evenmin de taxateur van verweerder in zijn woning willen binnenlaten, terwijl deze hier in de beroepsfase wel om heeft verzocht, juist om te kunnen onderzoeken in hoeverre de staat van onderhoud en de problematiek met de muurankers een waardedruk geven. Door de opstelling van eiser heeft verweerder zich dus ook niet zelf een beeld kunnen vormen van de ernst van de door eiser genoemde problematiek. De rechtbank merkt daarbij op dat het gebruikelijk is dat in de beroepsfase een taxatie wordt uitgevoerd en dat het juist getuigt van behoorlijk bestuur dat de taxateur de woning van eiser inpandig wilde opnemen. Eisers weigering om dit toe te laten, moet dus voor zijn risico blijven.
De rechtbank kan zonder nadere gegevens niet beoordelen of de stellingen van eiser over het achterstallig onderhoud juist zijn en ook niet of en in hoeverre er aanleiding is om een waardedruk aan te nemen in dit verband. Dit betekent dat een verdere waardedruk niet aannemelijk is en dus niet zal worden toegepast.
Gezien het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de juiste waarde per de peildatum € 345.350 is. De rechtbank kan de waarde echter niet dienovereenkomstig verlagen, omdat artikel 26a van de Wet WOZ hieraan in de weg staat. Volgens dit artikel wordt de vastgestelde waarde van de WOZ beschikking geacht juist te zijn als de waarde niet meer afwijkt dan 4%. Aanpassing van de in de beschikking vastgestelde waarde kan derhalve alleen plaatsvinden als de door de rechtbank juist geachte waarde lager ligt dan € 339.802. Nu dit niet het geval is, oordeelt de rechtbank dat het beroep van eiser ongegrond is.
De overige klachten van eiser (over de blaffende honden, over het niet handhaven van het parkeerverbod buiten de vakken, over het hoorgesprek aan de hand van een concept uitspraak op bezwaar en over de objectiviteit van de taxateur van verweerder) kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 2 september 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.