Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 170016 / HA ZA 08-808
Vonnis van 10 december 2008
in de zaak van
[eis.conv./ged.reconv.],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. B. Nijman te Wageningen,
tegen
de vereniging van eigenaren
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “DE COMMANDEUR”,
gevestigd te Tiel,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H. van Ravenhorst te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eis.conv./ged.reconv.] en de VvE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juli 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 20 oktober 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eis.conv./ged.reconv.] is door de inschrijving op 12 september 1984 van de akte van 10 september 1984 eigenaar geworden van het perceel aan het [adres]. Op het perceel staat een pand, waarvan de kelder en de benedenverdieping in gebruik zijn als wijnhandel. [eis.conv./ged.reconv.] en zijn echtgenote wonen daarboven. Verder bevinden zich op het perceel een schuurtje en een garage die met de woning zijn verbonden.
2.2. De naast het perceel van [eis.conv./ged.reconv.] gelegen percelen, kadastraal bekend [kad.gegevens], waren tot 14 december 2007 eigendom van Auto Schoots B.V., statutair gevestigd te Tiel en kantoorhoudend te Maarssen. Bij akte van 14 december 2007 heeft Auto Schoots deze percelen gesplitst in appartementsrechten. Tegelijkertijd is de VvE opgericht met benoeming van Auto Schoots tot eerste en enige bestuurder van de VvE.
2.3. Ten gunste van het perceel van [eis.conv./ged.reconv.] en ten laste van het naastgelegen perceel (thans nummer [nummer]) van de VvE is op 9 juli 1958 een erfdienstbaarheid, inhoudende een recht van uitweg om te komen van en te gaan naar de [adres], gevestigd. Deze is als volgt omschreven:
Ten behoeve van het aan verkopers verblijvende gedeelte van gemeld kadastraal perceel en ten laste van het bij deze verkochte, echter alléén ten laste van het driehoekig gedeelte als gelegen is aan de [adres] naast het aan verkopers verbleven gedeelte van gemeld kadastraal perceel, breed aan de [adres] ongeveer elf meter veertig centimeter en diep tot aan de knik in de heining, haaks¬gemeten op ongeveer dertien meter afstand van de [adres], de erfdienstbaarheid van uitweg om te komen en te gaan naar de [adres], van welke erfdienstbaarheid ook gebruik zal mogen worden gebruikt voor het geval op het heersend erf een garage of schuur bij de woning mocht worden gebouwd, uitsluitend ten dienste dier woning en niet indien het zou gaan dienen voor de exploitatie van een garagebedrijf.
De scheidingsheining zal gemeenschappelijk eigendom zijn.
Koper moet die heining uiterlijk 1 januari 1959 op zijne kosten verplaatsen of doen verplaatsen. Ter uitoefening van bovenvermelde erfdienstbaarheid van uitweg hebben de eigenaren van het heersend erf het recht in die heining een hek aan te brengen of te doen aanbrengen.
Het perceelsgedeelte waarop de erfdienstbaarheid rust is met tegels verhard. [eis.conv./ged.reconv.] maakt er gebruik van om met zijn auto bij de woning en garage te komen.
2.4. De gemeente Tiel heeft Auto Schoots op 31 mei 2005 een bouwvergunning verleend voor de realisatie van een appartementencomplex op haar percelen. Het gebouw komt voor een deel te staan op het perceelsgedeelte waarop de erfdienstbaarheid rust. Tegen het verlenen van de bouw¬vergunning heeft [eis.conv./ged.reconv.] bezwaar gemaakt en beroep ingesteld, maar beide zijn ongegrond verklaard. Auto Schoots is met de bouw begonnen in het najaar van 2007. [eis.conv./ged.reconv.] heeft daarna in kort geding gevorderd dat Auto Schoots zich zou onthouden van het realiseren van gebouwen op het perceelsgedeelte waarop de erfdienstbaarheid rust en van inbreuken op de erfdienstbaarheid. De voorzieningen¬rechter van deze rechtbank heeft deze vordering afgewezen bij vonnis van 19 december 2007.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eis.conv./ged.reconv.] vordert kort weergegeven, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van de VvE om het driehoekig gedeelte van het aan haar toebehorende kadastrale perceel [kad.gegevens]1, dat wordt begrensd aan de ongeveer noordoostelijke zijde door de grens met het kadastrale perceel [kad.gegevens], aan de ongeveer noordwestelijke zijde door de grens met de [adres] en aan de ongeveer zuidelijke zijde door de denkbeeldige rechte lijn die ligt in het verlengde van de lijn die de zuidgrens vormt van de kadastrale percelen, [kad.gegevens]) vrij te maken van bebouwing, hekken, bloembakken, damwanden, bouwmaterialen en andere voorwerpen en dit perceelsgedeelte terug te brengen in de staat waarin het verkeerde in januari 2007,
met bepaling dat een dwangsom zal worden verbeurd van € 5.000,00 per dag zolang aan deze veroordeling geen gevolg wordt gegeven, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.2. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerd dat het gebouw van de VvE een ernstige inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid doordat op een veel groter gedeelte wordt gebouwd dan in de bouwplannen is voorzien. Hierdoor wordt de doorgang aanzienlijk versmald en is het voor hem niet meer mogelijk om in een rechte lijn vanaf de [adres] naar zijn garage te rijden. [eis.conv./ged.reconv.] wijst er voorts op dat Auto Schoots bewust een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven in die zin dat zij de ernst van de inbreuk op de erfdienstbaarheid steeds heeft verhuld. Dat is volgens [eis.conv./ged.reconv.] een reden om zijn belangen bij verwijdering van het gebouw van het perceelsgedeelte dat is belast met de erfdienstbaarheid zwaarder te laten wegen dan de belangen van de VvE het appartementencomplex te handhaven.
3.3. De VvE voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. De VvE vordert op haar beurt [eis.conv./ged.reconv.] te verbieden zijn recht van uitweg uit te oefenen ten behoeve van zijn wijnhandel en auto’s te parkeren op het driehoekig perceelsgedeelte in kwestie, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding. Zij stelt daartoe dat bij de vestiging van de erfdienstbaarheid is bepaald dat deze alleen geldt voor woondoeleinden en dat geen bedrijfsmatig gebruik van het recht van uitweg mag worden gemaakt. [eis.conv./ged.reconv.] maakt, aldus de VvE, ook gebruik van het recht van uitweg voor de exploitatie van zijn wijnhandel en hij parkeert er soms.
3.5. [eis.conv./ged.reconv.] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
vooraf
4.1. [eis.conv./ged.reconv.] heeft de dagvaarding uitgebracht aan “de gezamenlijke eigenaren van appartementsrechten in gebouw “De Commandeur”. Met de VvE gaat de rechtbank er van uit dat [eis.conv./ged.reconv.] daarmee heeft bedoeld de VvE, zoals in de aanhef van dit vonnis is vermeld.
4.2. In de dagvaarding verwijst [eis.conv./ged.reconv.] naar perceel nummer 6631 als het perceel waarop de erfdienstbaarheid rust. Uit de toelichting van partijen en de kadastrale kaart die zich bij de stukken bevindt blijkt echter dat het driehoekig gedeelte waarop de erfdienstbaarheid rust deel uitmaakt van perceel nummer [nummer]. Het is voor iedereen duidelijk over welk perceelsgedeelte het gaat, zodat de rechtbank er van uitgaat dat [eis.conv./ged.reconv.] perceel nummer [nummer] heeft bedoeld.
en verder
4.3. Vooropgesteld wordt dat de VvE eigenaar is van de percelen waarop het appartementen¬complex wordt gerealiseerd. Dat betekent dat zij in beginsel vrij is die percelen te gebruiken zoals zij dat wil. Die vrijheid wordt beperkt door het recht van uitweg van [eis.conv./ged.reconv.]. In zoverre moet de VvE hiervoor een inbreuk op haar eigendom aanvaarden. Zij mag haar eigendom niet uitoefenen op een zodanige wijze dat daardoor het recht van uitweg illusoir wordt. De vraag is of het recht van [eis.conv./ged.reconv.] zo ver reikt dat het gehele, bij de vestiging van de erfdienstbaarheid aangewezen perceelsgedeelte vrij van bebouwing moet blijven. Bij de beantwoording van die vraag zijn de artikelen 5:73 en 5:74 BW richtinggevend.
4.4. Uitgangspunt is dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en door de plaatselijke gewoonte. Verder is van belang dat de eigenaar van het heersend erf op de minst belastende wijze van het dienend erf gebruik moet maken en dat de eigenaar van het dienend erf het recht heeft de erfdienst¬baarheid te verplaatsen mits dit zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersend erf mogelijk is.
4.5. Vast staat dat in de akte van vestiging globale afmetingen zijn vermeld (ongeveer 11,40 meter en ongeveer 13 meter). Daaruit volgt dat op zichzelf niet zozeer van belang is in welke omvang de bouw op het aangewezen perceelsgedeelte wordt gerealiseerd, zodat de discussie tussen partijen op dat punt verder onbesproken kan blijven. Wel doorslaggevend is de ernst van de inbreuk door die overschrijding. Daarvoor is met name van belang hoe de feitelijke situatie is.
4.6. Tijdens de comparitie ter plaatse is gebleken dat er vanaf de garage van [eis.conv./ged.reconv.] in de richting van de [adres] een opstaande betonrand loopt en dat deze rand wat naar binnen buigt over het driehoekig gedeelte van het perceel nummer [nummer]. Deze betonrand was er al toen [eis.conv./ged.reconv.] aan het [adres] kwam wonen. In feite kan [eis.conv./ged.reconv.] daardoor niet het gehele driehoekig perceelsdeel als overpad gebruiken en hij kan niet in een rechte lijn van zijn garage naar de [adres]. Hij heeft dat ook nimmer gedaan.
De rechter heeft ter plaatse geconstateerd dat de bouw, kijkend in het verlengde van de betonrand, buiten het bereik van de natuurlijke loop/uitrit blijft. Met andere woorden, de gang van en naar de garage wordt door de bouw niet meer belemmerd dan de bestaande betonrand al deed.
4.7. Wat [eis.conv./ged.reconv.] in feite wil, zo is ter comparitie gebleken, is dat het volledige, als erfdienstbaarheid aangewezen perceelsgedeelte vrij van bebouwing blijft. Hij voert daartoe aan dat hij zijn wijnhandel wil uitbreiden en daarvoor zo veel mogelijk ruimte beschikbaar wil houden, met name ook de mogelijkheid om aan de zijde van de [adres] over een zo breed mogelijk deel te kunnen uitwegen. Uit het voorgaande volgt dat [eis.conv./ged.reconv.] bij toewijzing van zijn vordering in feite meer zou krijgen dan hij ooit heeft gehad. Dit nog los van het feit dat zijn uitbreidingsplannen niet concreet zijn.
4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de VvE geen onrechtmatige inbreuk maakt op het recht van uitweg van [eis.conv./ged.reconv.]. [eis.conv./ged.reconv.] heeft nog aangevoerd dat hij niet meer, althans minder makkelijk met zijn auto en een eventuele aanhanger zal kunnen manoeuvreren om bij zijn garage te komen. Dat is echter niet aannemelijk geworden. Daar komt bij dat de erfdienstbaarheid niet in het leven is geroepen om makkelijk te kunnen manoeuvreren. Voor zover dit al bemoeilijkt wordt weegt het belang van [eis.conv./ged.reconv.] niet zo zwaar dat dit verwijdering van de bouw rechtvaardigt.
4.9. Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] worden afgewezen. [eis.conv./ged.reconv.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- vast recht € 254,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.158,00
in reconventie
4.10. De VvE vordert [eis.conv./ged.reconv.] te verbieden zijn recht van uitweg ook voor de wijnhandel te gebruiken en daar te parkeren. [eis.conv./ged.reconv.] heeft betwist dat hij op het aangewezen perceelsgedeelte zijn auto parkeert. Tegenover deze betwisting heeft de VvE geen feiten of omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat [eis.conv./ged.reconv.] daar wel parkeert. De vordering van de VvE het parkeren te verbieden zal daarom worden afgewezen.
4.11. Wat betreft het gebruik van de erfdienstbaarheid voor de wijnhandel geldt het volgende. In de dagvaarding heeft [eis.conv./ged.reconv.] vermeld dat hij de erfdienstbaarheid uitsluitend privé gebruikt. Nadien is gebleken dat dit wil zeggen dat hij normaalgesproken alleen met zijn eigen auto van en naar de garage gaat. Dat doet hij soms ook wanneer hij spullen voor de wijnhandel bij zich heeft. Verder heeft [eis.conv./ged.reconv.] ter comparitie verklaard dat er een enkele keer, vooral in de wintertijd en in drukke periodes, ook met een bestelauto of aanhangwagen van de oprit gebruik wordt gemaakt.
4.12. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het gebruik dat [eis.conv./ged.reconv.] van de erfdienstbaarheid maakt niet zodanig is dat hij daardoor in strijd komt met het doel waarvoor deze in het leven is geroepen. Alleen het gebruik ten behoeve van een garage¬bedrijf is uitdrukkelijk in de akte van vestiging uitgesloten. Kleinschalig bedrijfs¬matig gebruik (vanuit de woning) valt daar niet onder. Overigens is het ook de vraag of het belang van de VvE door de wijze waarop [eis.conv./ged.reconv.] van de erfdienstbaarheid gebruik maakt wordt geschaad.
4.13. Op grond van het voorgaande wordt de vordering van de VvE afgewezen. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] worden begroot op: € 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00) voor salaris advocaat.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.158,00,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af,
5.4. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] tot op heden begroot op € 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2008.