Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/504
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 8 oktober 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiseres,
tegen
de inspecteur van de Belastingdienst[te P] verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 28 augustus 2006 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [2006]) overdrachtsbelasting opgelegd van € 229.500.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2007 de naheffingsaanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 14 januari 2008, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008 te Arnhem.
Eiseres heeft zich daar laten vertegenwoordigen door mr. [A], tot bijstand vergezeld van [B] en [C]. Namens verweerder is verschenen mr. [D].
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Stichting [E] is ontstaan uit fusies van 4 woningstichtingen. Stichting [F] is daar één van.
Stichting [F] heeft een complex gerealiseerd dat onder meer bestaat uit een multifunctioneel voorzieningencentrum, genaamd voorzieningencentrum [G]. In dit voorzieningencentrum zijn een grote supermarkt, een apotheek, een gezondheidscentrum en diverse winkels gevestigd. Boven het voorzieningencentrum bevinden zich de appartementencomplexen [H] en [I] en in het souterrain een privé- en een openbare parkeergarage. De stichtingskosten van het complex bedragen in totaal 37,6 miljoen euro en zijn door Stichting [F] gefinancierd.
Na de realisatie van het complex zijn 60 huurwoningen en de apotheek verkocht.
Op 17 april 2003 heeft Stichting [E] drie huurovereenkomsten gesloten met [J] Onroerend Goed B.V. (hierna: [J]). Het betreft de verhuur van de supermarkt, expeditiehof, dagwinkels, containerruimte, kantine/sociale ruimte en drie parkeerplaatsen in de parkeergarage. De verhuurde onroerende zaken zijn op 23 juli 2003 in gebruik genomen. Eén winkelruimte is door Stichting [E] verhuurd aan [K] B.V. (hierna: [K]). Deze verhuur is aangevangen na de oplevering, in augustus 2003.
In de brief van 8 juli 2003 van [L] Vastgoed aan de heer [B] van [E] Ontwikkeling [Q] is onder meer ingegaan op winkelcentrum [G]. [L] Vastgoed is actief bezig met de verhuur van de laatste winkelunit van dit winkelcentrum. Tevens is in deze brief vermeld:
‘ (…) Daar ook het winkelcentrum “[G]” ons inziens in principe niet tot uw core business behoort, hierbij het verzoek of wij (al dan niet namens [E] ontwikkeling) een belegger mogen selecteren, die bereid is om het winkelcentrum tegen marktconforme condities over te nemen. (…)’
Op 30 december 2003 is de akte van levering gepasseerd waarbij Stichting [E] aan eiseres en aan [M] de aan [J] en [K] verhuurde onroerende zaken heeft geleverd, alsmede het gezondheidscentrum. Met betrekking tot de ter zake van deze levering verschuldigde overdrachtsbelasting heeft eiseres verzocht om kwijtschelding op grond van de zogenoemde projectontwikkelaarsresolutie. Dit verzoek is door verweerder uitsluitend voor wat betreft het gezondheidscentrum gehonoreerd.
Bij brief van 6 september 2006 informeert [C] van [L] Vastgoed, [M] van [E] [Q] over de achtergrond van de brieven van 8 juli 2003 en 30 september 2003. Bij deze laatste brief is de brief van 8 juli 2003 toegestuurd aan [AA] en [M] van [E] [Q], vooruitlopend op de afspraak van 12 oktober 2003.
In de brief van 9 september 2006 geeft [C] onder meer aan dat op woensdag 3 april 2002 is gesproken met [B]. Tijdens dit gesprek is door [B] aangegeven dat het de bedoeling is het winkelvastgoed en het gezondheidscentrum af te stoten. Vast stond echter dat men het winkelvastgoed eerst verhuurd wilde hebben (optimalisatie). Verkoop betrof destijds een mogelijkheid, welke later is geëffectueerd. De uitwerking zou echter later plaatsvinden daar de verhuur nog niet afgerond was. In 2003, nadat het contact met [E] via [B] weer was tot stand gekomen, heeft [L] de opdracht verworven om professionele beleggers te selecteren welke het commerciële vastgoed wensen af te nemen tegen een marktconforme prijs.
3. Geschil
In geschil is of eiseres recht heeft op kwijtschelding van overdrachtsbelasting op grond van de zogenoemde projectontwikkelaarsresolutie. Het geschil spitst zich toe op de vraag:
a. Of voldaan is aan de voorwaarde dat de verkoper niet het oogmerk mag hebben gehad de onroerende zaak te exploiteren; en zo nee,
b. Of sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de verkoper niet het oogmerk heeft gehad de onroerende zaak te exploiteren. Er is voortdurend gezocht naar een koper maar verkoop in verhuurde staat levert meer op. Gelet hierop is besloten een huurovereenkomst aan te gaan met [J]. Eiseres wijst ter onderbouwing van haar stelling op de brieven van 8 juli 2003 en 6 september 2006 van [L] Vastgoed aan Stichting [E], het artikel Risicospreiding in Leidsche Rijn, de splitsingsakte en de circulaire van het Ministerie van Volkshuisvesting. Tevens is volgens eiseres sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit de gedingstukken blijkt dat het concrete voornemen om tot verkoop over te gaan pas in december 2003 is ontstaan. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit voornemen tot verkoop al in juli 2003 aanwezig was bij Stichting [E]. Ook het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hieraan het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd.
Namens eiseres:
- [A]; Exploitatie duidt op permanente zelfexploitatie. Tijdelijke verhuur valt daar niet onder. Deze kan samengaan met het zoeken naar een koper. [B] en [C] zullen verklaringen afleggen over de gang van zaken. [B] hield zich als directeur bezig met het beleid van [E], [C] was de makelaar.
- [B]; dit project heb ik gedaan. Commercieel vastgoed werd doorgaans niet geëxploiteerd. De vaste gedragslijn was, zonder dat daarover werd gesproken, eerst verhuren dan verkopen. Dit is 30 jaar de lijn geweest. Dit project paste in deze lijn. We maken wel altijd een zogenoemd beheersscenario voor het geval we niet kunnen verkopen. Pakken de kosten te hoog uit dan gaan we niet met de bouw beginnen. Commercieel vastgoed moet altijd geld opbrengen. Voor verkoop hoef je geen berekening te maken. Daarvoor geldt dat opbrengst minus kosten winst is. Vandaar ook dat de stukken wijzen op exploitatie. De brief van 8 juli 2003 van [C], waarin hij spreekt over mogelijke verkoop, dateert uit een periode dat ik niet meer verantwoordelijk was voor dit project. Er zijn toen in korte tijd veel directeuren geweest gezien de op handen zijnde fusie. Ik heb zelf het besluit om te verkopen niet genomen. Wel kan ik zeggen dat we altijd voorzichtig zijn met onze toezeggingen aan makelaars. Er kan morgen altijd een betere komen.
- [C]; de grond is in 1999 aangekocht. Toen was ik er al bij betrokken. De insteek is altijd geweest om de woningen en winkels te verkopen. Ik had geen specifieke opdracht, maar in ben ik juni 2003 al begonnen met het voeren van gesprekken over de verkoop. Er waren 3 kandidaten. De gesprekken met eiseres zijn begin 2003 begonnen. Zij is een relatie van ons kantoor.
Namens verweerder:
Het oogmerk om tot verkoop over te gaan kan alleen bestaan als het gehele formele traject is afgerond. Pas als er officiële besluitvorming heeft plaatsgevonden wijzigt de intentie van verhuur in verkoop. Onder officiële besluitvorming versta ik besluitvorming door het directeurenoverleg met het voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Bestuur. Het oogmerk om te verkopen is pas in december 2003 ontstaan. De gesprekken daarover zullen wel eerder plaatsgevonden hebben maar zoals gezegd is het moment waarop de officiële besluitvorming plaatsvindt doorslaggevend. Ik bestrijd dat [E] bij dit project de normale lijn heeft gevolgd. De intentie was zelf exploiteren, de winkels zouden in eigendom blijven, dit blijkt ook uit de planopzet (zie bijlage 13 bij het verweerschrift). Het project was niet doorsnee. Ik heb geen inzicht in de gang van zaken bij andere projecten.
4. Beoordeling van het geschil
Tussen partijen staat vast dat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing is. In het besluit van 31 december 1986, nummer 286-19, welk besluit is vervangen door het besluit van 13 mei 2002, nr. CPP2002/897M, V-N 2002/25.10 (de projectontwikkelaarsresolutie) is aan de inspecteur de bevoegdheid verleend om in een dergelijk geval de hardheidsclausule toe te passen indien is voldaan aan de in dit besluit gestelde voorwaarden. Is aan deze voorwaarden voldaan dan is de verkrijging alsnog vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Tussen partijen is uitsluitend in geschil of is voldaan aan de onder letter C onderdeel 4 van dit besluit genoemde voorwaarde dat de verkoper niet het oogmerk mag hebben gehad de onroerende zaak te exploiteren. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 november 1994, nr. 29.758, BNB 1995/29, overwogen dat daarbij beslissend is het oogmerk op het tijdstip van de feitelijke aanvang van de verhuur. Dit is in casu 23 juli 2003 voor de onroerende zaken die aan [J] zijn verhuurd en augustus 2003 voor de onroerende zaken die aan [K] zijn verhuurd.
De rechtbank overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting aannemelijk is geworden dat Stichting [E] de onroerende zaken aan [J] en [K] heeft verhuurd in het kader van de voorgenomen verkoop als beleggingsobject. Dit gelet op de verklaringen van [C] en [B] ter zitting - welke de rechtbank geloofwaardig acht - en de brieven van 8 juli 2003 en 6 september 2006. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn verwijzing naar de presentatie en planopzet Voorzieningencentrum Veldhuizen te Vleuten-De Meern, reeds omdat deze dateert van ver voor de feitelijke aanvang van de verhuur. Ook hetgeen verweerder overigens nog naar voren heeft gebracht is onvoldoende om tot het oordeel te leiden dat verkoper het oogmerk heeft gehad de onroerende zaken te exploiteren.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de naheffingsaanslag en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiseres betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 oktober 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. R.P. van Baaren, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.