Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/4177
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 29 juli 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiseres,
gemachtigde mr. [A],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 406.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 september 2007, ontvangen bij de rechtbank op 24 september 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2008 te Arnhem.
Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door mr. [A], advocaat te [Z]. Namens verweerder zijn verschenen [B], bijgestaan door [C] (taxateur).
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning, met bouwjaar 1989, is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 575 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 485 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 317.500. Eiseres verwijst in dat verband naar een taxatierapport van taxateur [D], die de woning op 29 oktober 2003 heeft getaxeerd op € 285.000.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast, dat de inhoud van de woning onjuist is vastgesteld en dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 5 februari 2008 door [C], taxateur in dienst van [E] B.V. te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 395.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft op basis van dit rapport in beroep het nadere standpunt ingenomen dat de waarde moet worden bepaald op € 395.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 395.000. Deze waarde wijkt echter niet meer af dan 4% van de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde van € 406.000, zodat deze laatste waarde ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ geacht wordt juist te zijn. Op grond daarvan oordeelt de rechtbank dat het beroep van eiseres ongegrond is.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Taxateur [C] heeft de woning inpandig opgenomen en heeft in het taxatierapport de van belang zijnde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten uitgebreid beschreven. Ter zitting heeft taxateur [C], in reactie op hetgeen eiseres heeft aangevoerd, nader toegelicht hoe de kwaliteit is beoordeeld van ondermeer de keuken, badkamer en kapconstructie. Uit de in het taxatieverslag opgenomen matrix is op te maken dat met de van belang zijnde verschillen rekening is gehouden. Verweerder heeft, gelet op de onderhoudstoestand van de woning, € 80.000 op de waarde in mindering gebracht. In hetgeen eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
De stelling van eiseres dat een aantal kubieke meters onder de schuine kap boven de garage niet bruikbaar zijn, en derhalve niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling, treft geen doel. Uit het taxatieverslag blijkt dat verweerder de inhoud van de woning heeft bepaald volgens NEN 2580. De rechtbank heeft geen aanwijzing dat de inhoud van de woning door de taxateur onjuist is bepaald en dat in verband daarmee de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Voorts is niet gebleken dat de door eiseres gestelde verkeers- en geluidsoverlast zodanig is dat hiervan een waardedrukkend effect uit zou gaan. Eiseres heeft haar stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd.
Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwezen naar het taxatierapport van taxateur [D] voornoemd. Zoals de rechtbank eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 8 september 2006, partijen bekend onder procedurenummer AWB 06/823, in welke procedure een beroep werd gedaan op hetzelfde taxatierapport, is het niet aannemelijk dat de door taxateur [D] vastgestelde waarde de waarde in het economisch verkeer in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ weerspiegelt. Daar komt bij dat het taxatierapport niet ziet op de waarde per waardepeildatum, zodat het taxatierapport van eiseres naar het oordeel van de rechtbank van onvoldoende gewicht is om te twijfelen aan het taxatierapport van verweerder.
Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiseres faalt daarom.
Ook hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juli 2008
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.F. Bijloo, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A. van Dijk, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.