Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/3280
uitspraakdatum: 1 april 2008
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Buren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 700.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 juli 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 juli 2007, ontvangen bij de rechtbank op 30 juli 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2008 te Arnhem.
Eiser heeft zich ter zitting doen vertegenwoordigen door [gemachtigde]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de woning [a-straat 1] te [Z]. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. De inhoud van de woning, bouwjaar 2002,
is ongeveer 1113 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1009 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 450.000
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 oktober 2007 door [A], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 700.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 700.000.
Op grond daarvan oordeelt de rechtbank dat het beroep van eiser ongegrond is.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft, mede met de uitleg ter zitting aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand voldoende rekening is gehouden. Met de omstandigheid dat in de omgeving van de woning voorzieningen ontbreken is door verweerder rekening gehouden nu verweerder in vergelijking tot de overige objecten voor de woning van eiser een lagere m2 prijs heeft gehanteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft verweerder de woning [b-straat 1] te [Q] niet in de vergelijking hoeven te betrekken nu de verkoopdatum van deze woning te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum van 1 januari 2005.
Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning in het economische verkeer € 450.000 dient te bedragen. Niet gebleken is dat verweerder van een onjuiste inhoud van de woning is uitgegaan. Dat de benedenverdieping van de woning niet als woonruimte is ingericht maakt niet dat deze ruimte buiten de waardering zou moeten blijven. Evenmin is komen vast te staan dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde perceelsoppervlakte nu verweerder hierbij is uitgegaan van gegevens zoals bekend bij het kadaster en eiser de stelling dat 69 m2 grond is verkocht niet met stukken heeft onderbouwd. Dat de vrije verkoopwaarde van de woning volgens [B] makelaardij omstreeks € 499.000 bedraagt maakt de zaak niet anders nu deze waardebepaling niet wordt ondersteund door enige vorm van rapportage (bijvoorbeeld een taxatierapport).
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan en dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. S.W. van Osch-Leysma, rechter, in tegenwoordigheid van M.J. Eggink, griffier op 1 april 2008.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.