Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/4988
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 4 juli 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1-1-2005, vastgesteld voor het tijdvak 1-1-2007 tot en met 31-12-2007 op € 250.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 11 november 2007, ontvangen bij de rechtbank op 13 november 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2008 te Arnhem.
Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een appartement op de begane grond met een parkeerplaats in de onderbouw. De inpandige berging komt uit in de parkeergarage. Het bouwjaar is 2004. Eiseres heeft de woning in december 2004 gekocht voor € 235.000 exclusief meerwerk. Het meerwerk heeft onder meer bestaan uit het verleggen van leidingen, het plaatsen en betegelen van een extra muur en het afwerken van keuken en badkamer.
Per waardepeildatum 1 januari 2003 is de waarde van de woning na mediation vastgesteld op € 220.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 207.000.
Verweerder concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarde. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 31 maart 2008 door [A], WOZ-taxateur te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 242.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Bij het taxatierapport behoort een “Model vergelijking verkochte woningen”, waarin de afzonderlijke elementen van de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten, mede aan de hand van de verkoopcijfers van die objecten, zijn weergegeven.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In artikel 26a van de Wet WOZ is een drempel opgenomen, waardoor een bij beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn indien deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Voor de onderhavige woning bedraagt deze drempel 4% van € 250.000 = € 10.000. Deze drempel heeft tot gevolg dat niet iedere aanpassing van de waarde leidt tot een waardevermindering. Als de aanpassing van de waarde de drempel niet haalt, wordt de waarde geacht juist te zijn. In dat geval zal het beroep ongegrond worden verklaard.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 242.000. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 250.000. Het verschil tussen de door verweerder vastgestelde waarde van € 250.000 en de getaxeerde waarde van € 242.000 blijft evenwel binnen de marge van artikel 26a van de Wet WOZ, zodat de vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn.
De rechtbank neemt bij haar oordeel in aanmerking dat uit het taxatierapport blijkt dat de getaxeerde waarde primair is bepaald door de aankoopsom. Dit uitgangspunt komt de rechtbank juist voor, aangezien de aankoopdatum zeer dicht bij de waardepeildatum ligt. Verder is van belang dat de door eiseres betaalde prijs van € 235.000 exclusief meerwerk is. Eiseres heeft weliswaar betoogd dat het meerwerk zeker geen € 10.000 heeft gekost doch anderzijds heeft zij niet inzichtelijk gemaakt wat dan wel de kosten van het meerwerk zijn geweest. Het door eiseres ter zitting genoemde bedrag van circa € 750 aan meerwerk acht de rechtbank niet aannemelijk gelet op de werkzaamheden die in het kader van het meerwerk zijn verricht.
In het taxatierapport is verder vermeld dat de aankoopsom is getoetst aan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar verschillen met de woning, maar verweerder heeft met het taxatierapport en de daarbij behorende “Model vergelijking verkochte woningen” aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte en bouwjaar, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dat de waarde per 1 januari 2003 na mediation op € 220.000 is vastgesteld maakt het voorgaande niet anders. De desbetreffende beroepsgrond van eiseres faalt daarom.
Wat betreft de bruto inhoud van de woning merkt de rechtbank het volgende op.
Eiseres heeft betwist dat de bruto inhoud van haar woning 330 m3 is. Verweerder heeft daartegen aangevoerd dat de inhoud aan de hand van bouwtekeningen wordt bepaald en uit het taxatierapport blijkt dat de gegevens inzake de maatvoering zijn ontleend aan het gemeentelijk bouw- en onroerendgoed registratiesysteem. De veronderstelling van eiseres dat een deel van haar tuin als woonruimte is meegenomen acht de rechtbank in het licht van het voorgaande niet juist. Dat volgens eiseres tijdens het mediationtraject bij de vorige WOZ-ronde is vastgesteld dat de inhoud niet goed was bepaald, is niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de inhoud zoals in het taxatierapport is vermeld als juist moet worden aangemerkt.
Het standpunt van eiseres dat de waarde van haar woning met hetzelfde percentage moet worden verminderd als de woning van haar bovenburen aan de [b-straat 1], wordt niet door de rechtbank gevolgd. Zoals hierboven is aangegeven wordt de waarde vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Daarbij komt dat verweerder in het verweerschrift (pagina 3) heeft toegelicht dat de na bezwaar verlaagde waarde van de woning [b-straat 1] in lijn ligt met de verkoopcijfers.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 4 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.P.J. Leenders, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.