Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/828
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 18 december 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1 ], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 399.500.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 februari 2008, ontvangen bij de rechtbank op 6 februari 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2008 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde]. Aan het slot van die behandeling heeft de rechtbank het onderzoek geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen tot het verstrekken van nadere inlichtingen. Verweerder heeft die inlichtingen ingezonden. Eiser heeft daarop gereageerd. Met toestemming van partijen heeft de rechtbank een nadere zitting achterwege gelaten en het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage en aanbouw. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 240 m². De woning is een nieuwbouwwoning.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de woning op de waardepeildatum nog in aanbouw was en de waarde derhalve te hoog is vastgesteld. De referentiepanden in zowel de bezwaar- als beroepsfase kunnen de waarde niet onderbouwen. Er is ten onrechte een garage als bijgebouw gewaardeerd, de garage is namelijk inpandig. Er is onvoldoende rekening gehouden met de overlast in de nieuwbouwwijk.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 april 2008 door [A] WOZ-taxateur te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 432.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, gelegen in de wijk [B] te [Z].
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In afwijking hiervan bepaalt artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. De woning was op de waardepeildatum nog in aanbouw. Uit artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van 1 januari 2007, rekening houdend met het prijspeil op 1 januari 2005. Op 1 januari 2007 was de woning gereed. Anders dan eiser stelt is voor de onderhavige waardebepaling niet relevant dat de woning op de waardepeildatum nog in aanbouw was.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het overgelegde taxatierapport van taxateur [A] van 19 april 2008 heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning tenminste € 399.500 bedraagt. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een kleinere inhoud en verschillende oppervlakten maar de vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder bij de woning van eiser van een vergelijkbare m3-prijs is uitgegaan als bij de bijna even grote woning [A-straat 2 ]. Verder is verweerder voor het perceel van eenzelfde m2-prijs uitgegaan als bij de woning [A-straat 3 ]. De gehanteerde m²- en m³- prijzen liggen derhalve in lijn met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Ter zitting is er onduidelijkheid ontstaan over de juiste inhoud van de woning. Partijen zijn derhalve in de gelegenheid gesteld de rechtbank hierover nadere inlichtingen te geven.
De rechtbank gaat, gelet op de nader ingekomen stukken, uit van de volgende berekening voor de inhoud van de woning. De inhoud van de basiswoning bedraagt 566 m³, waarbij (volgens de NEN- norm 2580) uitgegaan is van de nokhoogte van de woning. De inhoud van de uitbouw bedraagt 79 m³. De inhoud van de basiswoning inclusief uitbouw, maar exclusief garage moet vastgesteld worden op 645 m³. De garage met een inhoud van 70 m³ is apart vermeld, omdat daar een andere, lagere prijs per m³ voor is gehanteerd.
In het taxatierapport van verweerder is uitgegaan van een inhoud van 652 m³. De rechtbank stelt vast dat deze inhoud niet juist is, maar dat deze onjuistheid slechts een beperkte invloed heeft gehad op de waardevaststelling (7 x € 500 = € 3500). Voorts neemt zij in aanmerking dat de getaxeerde waarde ruim € 30.000 boven de door verweerder vastgestelde waarde ligt, zodat geconcludeerd moet worden dat verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Eisers bezwaar dat de inpandige garage dubbel door verweerder geteld zou zijn faalt. Uit de bovenstaande berekening volgt dat deze niet is meegenomen in de berekening van de inhoud van de woning en slechts gewaardeerd is als een bijgebouw.
Eiser heeft voorts aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning in een nieuwbouwwijk is gelegen en hij daarvan veel overlast ondervindt. Deze overlast beïnvloedt de waarde volgens eiser de waarde in negatieve zin.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. Nu de vergelijkingsobjecten gelegen zijn in dezelfde wijk is aannemelijk, dat indien de bouwactiviteiten al enige invloed op de waarde zouden hebben, deze in de gerealiseerde verkoopprijzen is verwerkt.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 december 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.B.M. Klein Tank, rechter, in tegenwoordigheid van J. Spee, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.