Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 175261 / HA ZA 08-1592
Vonnis van 18 februari 2009
in de zaak van
1. [eis.1]
2. [eis.2]
3. [eis.3]
allen wonende te [woonplaats]
eisers
advocaat mr. P.H.N. van Spanje
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
advocaat mr. T.A. Timmermans
De partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 17 december 2008 is in dat vonnis weergegeven. Ingevolge dat vonnis is een comparitie ter plaatse gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. De comparitie heeft niet tot overeenstemming geleid. Aan het einde van de comparitie is vonnis bepaald.
De feiten
1.1. Op 28 juni 2006 heeft deze rechtbank vonnis gewezen in een procedure tussen dezelfde partijen (135139/ HA ZA 05-2310). Dat vonnis en het procesdossier in die zaak zijn in het geding gebracht. Een deel van de volgende weergave van de feiten is aan het vonnis in die zaak ontleend.
1.2. De partijen zijn buren en eigenaars van verschillende bebouwde onroerende zaken gelegen aan de [adres] en het [adres] te [plaats]. [eisers] hebben [adres] 14 (kadastraal bekend gemeente [plaats] [kad.gegevens] in eigendom gehad en hebben thans in eigendom het [adres] 1b ([kad.gegevens]), [eis.3] heeft in eigendom het [adres] 1a ([kad.gegevens]) en [gedaagde] is de eigenaar van [adres] 16 ([kad.geg.], sinds december 2004 gesplitst in de appartementsrechten [nr.] (begane grond) en [nr.] (verdieping)). De nummers [nr.] en [nr.] waren tot 1997 tezamen genummerd [nr.]. Het [adres] 1a en 1b zijn als woonhuis in gebruik. [adres] 16 bestaat op de begane grond uit winkel-/kantoorruimte. Op de verdieping worden woningen (kamers) verhuurd. De situatie ter plaatse is door het kadaster als volgt in kaart gebracht:
1.3. Tot 1995 waren de percelen [nr.] en [nr.] onbebouwd. [eisers] waren tot dat tijdstip de eigenaars van de percelen [nr.] en [nr.] (eertijds tezamen kadastraal bekend als perceel [nr.]). De percelen [nr.] en [nr.] (eertijds tezamen kadastraal bekend als perceel [nr.]) waren toen in eigendom bij M.A. [XXX], die op perceel [nr.] een winkel dreef. In het voorjaar van 1995 heeft [XXX] perceel [nr.] verkocht en geleverd aan [eisers]. In de akte van levering is omtrent te vestigen erfdienstbaarheden, voor zoveel hier van belang, het navolgende opgenomen:
"OVEREENKOMST VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
In voormelde aan de onderhavige levering ten grondslag liggende koopovereenkomst komt voorts het navolgende woordelijk voor:
"Overige artikelen
a. Met betrekking tot het gekochte perceel, zijn partijen overeengekomen dat er een recht van overpad ter breedte van 3 m1. wordt gevestigd ten behoeve van de eigenaar van [adres] 16 (thans verkoper), alsmede voor mevrouw [XX] aangrenzende woning [adres] 1a. Dit is op de tekening gearceerd en koper zal dit gedeelte bestraat houden en deze onderhouden zodat verkoper en toekomstige eigenaars deze kunnen gebruiken voor o.a. de bevoorrading.
b. Tevens zijn partijen overeengekomen dat het steegje aan de voorzijde van [adres] 14 grenzend aan nummer 16, eveneens een recht van overpad krijgt ten behoeve van [adres] 16, zodat men daar een trappenhuis kan bouwen voor gezamelijke rekening en gebruik. (...)
Het onder a. bedoelde recht van overpad is uitsluitend bestemd voor de gebruiker c.q. eigenaar van het winkelgedeelte van [adres] 16, terwijl het onder b. bedoelde recht van overpad uitsluitend bestemd is voor de bewoners c.q. eigenaar van de bovenwoning [adres] 16."
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
Ter uitvoering van het tussen partijen overeengekomene (...) verklaarden de comparanten sub 2 [[eisers], Rb.] hierbij de navolgende erfdienstbaarheden te verlenen (...):
A. ten laste van het gedeelte van het verkochte zoals met blauwe kruisarcering is aangegeven op voormelde aan deze akte gehechte tekening, welk gedeelte deel uitmaakt van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] nummer [nr.], te weten een tot weg bestemde strook ter breedte van ongeveer drie meter en ter lengte van ongeveer vijfentwintig meter dertien centimeter, dienend erf, en ten behoeve van het aan de verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van gemeld kadastraal perceel gemeente [gemeente] nummer [nr.], heersend erf,
een erfdienstbaarheid van weg (...) om te komen van- en te gaan naar het heersend erf en de openbare weg genaamd: het [adres] en omgekeerd, zulks al dan niet met een (gemotoriseerd) voertuig.
Gezien het feit dat het aan de verkoper in eigendom verblijvende pand [adres] 16 in gebruik is als bedrijfspand heeft de onderhavige erfdienstbaarheid eveneens betrekking op leveranciers, die derhalve ook van de weg gebruik mogen maken voor de bevoorrading;
B. ten laste van dat gedeelte van het aan de koper in eigendom toebehorende kadastrale perceel gemeente [gemeente], nummer [nr.] (plaatselijk bekend als [adres] 14 te [plaats]), zoals met rode kruisarcering is aangegeven op voormelde aan deze akte gehechte tekening, zijnde een steegje gelegen tussen de panden [adres] nummers 14 en 16 te [plaats], dienend erf, en ten behoeve van het aan de verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van gemeld kadastraal perceel gemeente [gemeente], nummer [nr.], heersend erf, een erfdienstbaarheid van pad (...) om te komen van- en te gaan naar de openbare straat genaamd: de [adres] en (de bovenverdieping van) het pand [adres] 16 (...). Van deze erfdienstbaarheid mag slechts gebruik worden gemaakt door de eigenaar/gebruiker van de bovenverdieping van het pand [adres] 16 (...).
Onder "Condities gevestigde erfdienstbaarheden" is in voornoemde akte van levering onder meer het volgende vermeld:
"(...) 3. gebruik:
voormelde op de aan deze akte gehechte tekening met blauwe kruisarcering aangegeven weg (...) zal door de eigenaren en bevoegde gebruikers van de heersende erven mogen worden gebruikt niet alleen als voetpad voor mens en dier, doch tevens als rijweg voor wagens, (vracht)auto's, motoren, rijwielen en andere vervoermiddelen in de ruimste zin des woords.
(...)
6. bebouwing:
uitdrukkelijk wordt bepaald dat de erfdienstbaarheden ongewijzigd zullen blijven voortbestaan, ook al mochten de heersende en/of het dienend erf verder worden bebouwd, verbouwd, gesplitst of van aard of bestemming worden veranderd. (...)"
Aan de akte van levering is de volgende tekening gehecht:
1.4. Een soortgelijke erfdienstbaarheid als in rechtsoverweging 1.3 onder A geciteerd, over dezelfde tot weg bestemde strook grond, is bij voornoemde akte van levering gevestigd ten behoeve van het aan [eis.3] toebehorende perceel [nr.]. [eisers] hebben in 1997 een strook grond ter breedte van de helft van het onder 1.3 afgebeelde gearceerde wegtracé verkocht en geleverd aan [eis.3]. Daarbij is een soortgelijke erfdienstbaarheid als in 1.3 onder A. genoemd gevestigd ten behoeve van het latere perceel [nr.] en ten laste van het verkochte, het latere perceel [nr.].
1.5. Perceel [nr.] is na het voorjaar van 1995 verscheidene malen van eigenaar gewisseld. Na [XXX] hebben achtereenvolgens in elk geval [X] (augustus 1995), [BBB] (mei 2004), [PPP] en [HHH] (februari 2005) en gedaagde (maart 2005) de eigendom van het perceel verkregen. [PPP] en [HHH] hebben de achterzijde van de begane grond van het pand op hun perceel - tevoren diende de daar aanwezige ruimte onder meer tot opslag ten behoeve van de op de begane grond van [adres] 16 achtereenvolgens gevestigde winkels - verbouwd tot twee wooneenheden, die zij vervolgens aan twee bewoners hebben verhuurd. Voor de verbouwing was geen (anterieure) bouwvergunning aangevraagd. [gedaagde] heeft die bewoning aanvankelijk laten voortduren. De bewoners van de beide wooneenheden hebben gebruik gemaakt van de uitweg over de grond van [eisers].
1.6. De gemeente [plaats] heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] bij brief van 19 april 2005 geschreven dat de toenmalige bewoning van de wooneenheden in strijd was met de toepasselijke bestemmingsplanvoorschriften. Volgens de gemeente gaat het hier om grond die alleen mag worden bebouwd met "lage bedrijfsgebouwen ten dienste van het binnen de bebouwingsgrenzen gevestigde bedrijf". [gedaagde] heeft daarop de bewoning beëindigd.
1.7. Op 28 mei 2008 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] een ontwerpbesluit ter inzage gelegd, waarbij vergunning wordt gegeven tot de verbouwing en het gebruik van de opslagruimte aan de [adres] 16 tot twee woonruimten. Tegen dit besluit staan nog rechtsmiddelen open. De woonruimten kunnen van buitenaf uitsluitend worden bereikt vanaf het [adres] door gebruik te maken van het recht van overpad dat rust op de weg van [eisers].
Het geschil
2. [eisers] hebben gevorderd, verkort weergegeven, dat de rechtbank
1 primair
het recht van weg zal wijzigen in die zin dat het verboden is om de erfdienstbaarheid te (laten) gebruiken ten behoeve van (a) meer dan één verblijfsruimte op het heersend erf en/of (b) voor een verblijfsruimte op het heersend erf dat geen onbelemmerde hoofdtoegang heeft aan de [adres];
2 subsidiair
zal verklaren voor recht dat [gedaagde], diens rechtsopvolgers of gerechtigden, misbruik van bevoegdheid maken door, en het verboden is om, de erfdienstbaarheid te gebruiken ten behoeve van (a) meer dan één verblijfsruimte op het heersende erf en/of (b) voor een verblijfsruimte op het heersende erf dat geen onbelemmerde hoofdtoegang heeft aan de [adres];
zowel primair als subsidiair
[gedaagde], diens rechtsopvolgers of gerechtigden, veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor elke overtreding van het verbod onder 1 of 2;
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. [eisers] hebben het volgende aan deze vorderingen ten grondslag gelegd. De gemeente [plaats] is bereid vergunning te verlenen voor het verbouwen van de voormalige opslagruimte tot twee woonruimten. De weg waarop de erfdienstbaarheid rust, zal dienen tot hoofdingang tot die woonruimten. Deze weg zal daardoor minstens vier keer per dag, en waarschijnlijk veel vaker, door de bewoners worden gebruikt. Dat houdt volgens [eisers] een verzwaring van het gebruik van de erfdienstbaarheid in als gevolg van gewijzigde omstandigheden. Zij vorderen daarom primair met een beroep op artikel 5:78 aanhef Pro en sub a BW wijziging van de erfdienstbaarheid. Subsidiair stellen zij dat [gedaagde] misbruik van recht maakt (artikel 3:13 BW Pro). Daartoe hebben zij aangevoerd dat [gedaagde] de erfdienstbaarheid gebruikt met een ander doel dan waarvoor deze is verleend, namelijk als hoofdingang en niet als achteringang, en voorts dat het belang van [gedaagde], dat puur financieel is, niet opweegt tegen het belang van [eisers], dat gelegen is in de bescherming van hun privacy en ook in de waardedaling van hun woningen.
De beoordeling van het geschil
4. Zoals in het vonnis van 28 juni 2006 ook is bevestigd, komt het bij het vaststellen van de inhoud van een erfdienstbaarheid aan op de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
In dat vonnis is overwogen dat de erfdienstbaarheid van weg die is gevestigd in de akte van 1 mei 1995 ruim is omschreven. Uit die omschrijving, meer in het bijzonder conditie 3, volgt dat zowel eigenaren als bevoegde gebruikers te voet en met alle mogelijke vervoermiddelen gebruik van de weg mogen maken, waarbij het aantal bewegingen niet is beperkt. Regelmatig gebruik van de weg door toekomstige bewoners van de woonruimten, mogelijk studenten, valt binnen deze omschrijving van de erfdienstbaarheid. De wijze waarop de erfdienstbaarheid vanaf het voorjaar van 2005 feitelijk is gebruikt, is niet van belang, omdat de omschrijving in de akte duidelijk is. De voorgenomen verbouwing en bestemmingswijziging geven ook geen aanleiding tot wijziging van de erfdienstbaarheid. Die zijn immers in de akte voorzien, zoals blijkt uit conditie 6. Anders dan door [eisers] betoogd, leidt het opnemen van conditie 6 er niet toe dat de toepassing van het dwingendrechtelijke artikel 5:78 BW Pro is uitgesloten, maar slechts dat de voorgenomen verbouwing en wijziging van de bestemming niet als onvoorziene omstandigheden in de zin van dat artikel kunnen worden aangemerkt, zodat deze geen aanleiding geven tot de gevorderde wijziging van de erfdienstbaarheid. De primaire vordering is dus niet toewijsbaar.
5. De ruime omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte van 1 mei 1995 biedt ook geen steun voor het betoog van [eisers] dat de erfdienstbaarheid is bedoeld als ‘achteringang’. Door de weg als hoofdingang te gebruiken, oefent [gedaagde] de erfdienstbaarheid dus niet uit met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. [gedaagde] heeft bij het voorgenomen gebruik van de erfdienstbaarheid een gerechtvaardigd belang, dat is gelegen in de toegankelijkheid van zijn perceel en het pand dat hij daarop exploiteert. Dat voorgenomen gebruik van de erfdienstbaarheid door [gedaagde] dan wel de bewoners van de betrokken woonruimten kan weliswaar gevolgen hebben voor de privacy van [eisers] en voor de waarde van hun woningen, maar van onevenredigheid tussen het belang van [gedaagde] en de mogelijk te schaden belangen van [eisers] is geen sprake. Misbruik van recht kan daarom niet worden aangenomen. De subsidiaire vordering is dus ook niet toewijsbaar.
6. De conclusie is dat de vorderingen aan [eisers] zullen worden ontzegd. [eisers] worden als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De rechtbank
ontzegt aan [eisers] hun vorderingen;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 254,- aan vast recht en € 904,- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2009.
coll.: CLB