Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 172945 / HA ZA 08-1238
Vonnis van 11 februari 2009
in de zaak van
1. [eis.1],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. T. Bogers te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 februari 2009
- het proces-verbaal van comparitie van comparitie van 15 december 2008.
- de akte overlegging productie van [gedaagde]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft op 7 maart 2006 het appartementsrecht van [gedaagde] op het appartement aan de [adres] gekocht. De levering vond plaats op 29 mei 2006. Voorafgaand aan de koop heeft [eisers] het appartement bezichtigd in aanwezigheid van [gedaagde]. De koopovereenkomst is ondertekend op het kantoor van de makelaar van [gedaagde], in aanwezigheid van deze makelaar. [gedaagde] was zelf niet bij de ondertekening aanwezig. [eisers] werd niet bijgestaan door een makelaar.
2.2. De koopovereenkomst, opgesteld naar het model van de NVM koopakte, bevat onder meer de volgende bepaling:
12.3. Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend.
2.3. Uit de notulen van de algemene ledenvergadering van de vereniging van eigenaars van 11 mei 2005 blijkt dat [gedaagde] is benoemd tot lid van de technische commissie die tot doel heeft een groter draagvlak voor het groot onderhoud te creëren. Uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 11 mei 2006 blijkt dat de leden onder meer zijn geïnformeerd over de mogelijke kosten van groot onderhoud. Ook wordt in die notulen aangekondigd dat op de vergadering van 8 juni 2006 gestemd zou worden over de financiering van het groot onderhoud.
2.4. Na levering van het appartementsrecht heeft [eisers] een brief van de vereniging van eigenaars ontvangen, gedateerd 16 juni 2006. In deze brief staat onder meer het volgende:
Via deze weg nodigen wij u tevens uit tot het bijwonen van de algemene ledenvergadering op maandag 3 juli 2006 om 20:00 uur. Deze algemene ledenvergadering heeft de volgende agendapunten:
1. Opening en vaststellen stemmenaantal.
2. Vervanging erkers door toepassing van hardhout.
A. Uitvoering in 2007 met als gevolg het heffen van een extra bijdrage van € 10.000,00.
B. Bij een negatief besluit over het treffen van een extra bijdrage zal als besluit ter stemming worden gebracht: het 10 jaar lang verhogen van de reservering voor groot onderhoud binnen de maandelijkse servicekosten (gemiddeld 30%) en spreiding van de werkzaamheden over 10 jaar.
3. Vervangen puien onderbouw.
(…)
2.5. De algemene ledenvergadering heeft op 3 juli 2006 besloten tot het heffen van een extra bijdrage van € 10.000,00. Bij brief van 5 juli 2006 is namens de vereniging van eigenaars het bedrag van € 10.000,00 aan [eisers] in rekening gebracht. [eisers] heeft vervolgens op 18 september 2007 zijn kredietfaciliteit bij de bank verhoogd. Het groot onderhoud is in 2007 uitgevoerd.
2.6. Bij brief van 8 mei 2007 heeft de raadsman van [eisers] aan [gedaagde] geschreven dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht had geschonden en hem aansprakelijk gesteld voor de gevolgen daarvan.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 13.959,02 vermeerderd met de wettelijke rente over € 13.624,54 vanaf 7 augustus 2008 tot de dag der algehele betaling en buitengerechtelijke incassokosten van € 904,00.
[eisers] legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst, subsidiair beroept [eisers] zich op partiële ontbinding van de koopovereenkomst. Op deze grondslagen vordert [eisers] vergoeding van de geleden schade. Meer subsidiair beroept [eisers] zich op dwaling en vordert hij opheffing van het geleden nadeel. [eisers] stelt dat [gedaagde] voor de verkoop van het appartementsrecht wist van een concreet voornemen van de vereniging van eigenaars om tot groot onderhoud over te gaan en daarvan ten onrechte geen mededeling heeft gedaan aan [eisers].
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde] voert als meest verstrekkend verweer aan dat [eisers] te laat heeft geklaagd over het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagde]. Hij beroept zich daarbij op art. 7:23 BW Pro en 6:89 BW.
4.2. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat (de raadsman van) [eisers] op 8 mei 2007 een brief heeft gestuurd aan [gedaagde], waarin wordt geklaagd over de schending van de mededelingsplicht. Dat is elf maanden na de ontdekking van de schade door [eisers], die dit immers, naar zijn zeggen, naar aanleiding van de brief van de vereniging van eigenaars van 16 juni 2006 constateerde. Ter zitting heeft [eisers] gesteld eerder, in de zomer van 2006, telefonisch geklaagd te hebben bij zowel [gedaagde] als de makelaar van [gedaagde]. [gedaagde] betwist dit. Hij erkent wel dat de makelaar hem heeft gebeld over een klacht van [eisers], maar stelt dat dat in 2007 was en niet in 2006.
4.3. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] op grond van art. 7:23 BW Pro niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd met zijn brief van 8 mei 2007. In het algemeen heeft te gelden dat binnen twee maanden geklaagd dient te worden. [eisers] heeft geen omstandigheden gesteld, waaruit zou moeten volgen dat in dit geval het klagen na (bijna) elf maanden kwalificeert als klagen binnen een bekwame tijd. Dan komt het dus aan op de vraag of wellicht telefonisch, zoals [eisers] stelt, wel tijdig is geklaagd. [gedaagde] heeft - kort gezegd - betwist dat tijdig telefonisch is geklaagd.
4.4. Nu het rechtsgevolg dat door [eisers] wordt ingeroepen alleen kan intreden als komt vast te staan dat inderdaad tijdig is geprotesteerd, dient op grond van de hoofdregel van 150 Rv. de bewijslast daarvan bij [eisers] te liggen. Dat de bewijslast hiervan op de koper rust, volgt ook uit HR 23 november 2007, NJ 2008, 55.
4.5. [eisers] zal dan ook bewijs worden opgedragen van zijn stelling dat hij binnen bekwame tijd na 16 juni 2006 telefonisch heeft geklaagd bij [gedaagde], al dan niet via diens makelaar. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.6. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. draagt [eisers] op te bewijzen dat hij binnen twee maanden na 16 juni 2006 telefonisch heeft geklaagd bij de makelaar van [gedaagde] en bij [gedaagde] zelf,
5.2. bepaalt dat, indien [eisers] het bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. S.H. Bokx-Boom in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op maandag 20 april 2009 van 13:00 tot 17:00 uur,
5.3. bepaalt dat [eisers] binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of hij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen.
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2009.