Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 586511 \ CV EXPL 08-9365 \ 282fh
uitspraak van 24 april 2009
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap Delek Nederland B.V.
gevestigd te Rotterdam
eisende partij
gemachtigden mrs. N. Eeken en R. de Vries
tegen
1. [gedaagde A]
wonende te [adres]
2. [gedaagde B]
wonende te [adres]
3. [gedaagde C]
wonende te [adres]
4. P[gedaagde D]
wonende te [adres]
5. [gedaagde E]
wonende te [adres]
gedaagde partijen
gemachtigden mrs. T.E.P.A. Lam en A.E. Klomp
Partijen worden hierna aangeduid als Delek en [gedaagden] c.s.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het griffie-exemplaar van het vonnis van de kantonrechter van 23 januari 2009 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting van 6 april 2009.
1. De feiten
1.1. [gedaagden] c.s., rechtsopvolgers van de besloten vennootschap [naam B.V.], verhuren aan Delek als rechtsopvolgster van de besloten vennootschap Texaco Nederland B.V. (verder te noemen: Texaco) een perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats en nummer], plaatselijk bekend [adres]. Op dat perceel bevinden zich een verkoopinrichting voor motorbrandstoffen met bijbehorende winkel-, kantoor- en magazijnruimte (hierna: het tankstation, of: het gehuurde).
1.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaren, ingaande op 1 december 2004. Een eerdere huurovereenkomst is tussen de rechtsvoorgangers van partijen tot stand gekomen in augustus 1988.
1.3. [gedaagden] c.s. hebben het beheer opgedragen aan de besloten vennootschap [rechtspersoon A] te Nijmegen (verder te noemen: [rechtspersoon A]).
1.4. In de huurovereenkomst is bepaald dat onderverhuur is toegestaan. Verder is bepaald dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als verkooppunt voor motorbrandstoffen met bijbehorende shop. De huurprijs bestaat uit een vast bedrag van € 29.629,31 exclusief BTW (prijspeil 2009) en een variabel bedrag gerelateerd aan het aantal verkochte liters brandstof.
1.5. Texaco heeft met de besloten vennootschap [rechtspersoon B] (hierna te noemen: [rechtspersoon B]) een exploitatieovereenkomst gesloten betreffende het tankstation. Deze overeenkomst is vastgelegd in een onderhandse akte, die namens [rechtspersoon B] is ondertekend op 7 november 1988 en namens Texaco op 12 december 1988. In die akte, waarin [rechtspersoon B] als ‘de exploitant’ wordt aangeduid, komt de volgende bepaling voor:
“Art. 1 DE Pro EXPLOITATIE
1.1.
De exploitant zal het in de considerans bedoelde tankstation, voor zijn rekening en risico, op de wijze als te dezen overeengekomen, exploiteren, zullende alle revenuen daaruit aan de exploitant toevloeien en alle kosten, risico's en verplichtingen voor zijn rekening respectievelijk aansprakelijkheid komen, voorzover althans hierna niet uitdrukkelijk daarvan wordt afgeweken.”
1.6. Bij brief van 7 november 2005 aan [rechtspersoon A] heeft Texaco de medewerking dan wel instemming van [gedaagden] c.s. verzocht om [rechtspersoon B] in haar plaats te stellen als huurder.
1.7. [rechtspersoon A] heeft bij brief van 15 november 2005 namens [gedaagden] c.s. het verzoek afgewezen.
1.8. Nadere correspondentie in de loop van 2005, in februari 2006 en in 2008, aan de zijde van Delek ook via haar gemachtigde, heeft niet tot een ander standpunt aan de kant van [gedaagden] c.s. geleid.
1.9. Texaco en [rechtspersoon B] hebben een overeenkomst gesloten tot verkoop van het tankstation aan [rechtspersoon B]. De overeenkomst ligt vast in een brief van Texaco aan [rechtspersoon B] van 28 augustus 2006, die door [rechtspersoon B] voor akkoord is getekend. De brief bevat onder meer de volgende passages:
“Betreft: verkoop Texaco tankstation aan de [adres]
(…)
Texaco Nederland B.V. (hierna te noemen "Texaco") zal per 1 september as. haar rechten en plichten (zie punt A.b.) met betrekking tot bovengenoemde locatie met daarop een compleet ingericht en operationeel tankstation aan [rechtspersoon B] (hierna te noemen "[rechtspersoon B]") verkopen en overdragen, gelijk [rechtspersoon B] deze van Texaco zal overnemen en aanvaarden.
Aan deze overdracht is onlosmakelijk verbonden een tussen Texaco en [rechtspersoon B] te Nijmegen te sluiten overeenkomst inzake de exclusieve koop en wederverkoop van door Texaco ten behoeve van het onderhavige tankstation te leveren motorbrandstoffen en smeermiddelen. Deze overeenkomst waarvan een exemplaar aan deze brief is gehecht, zal gelden voor een periode van 5 jaar en zal ingaan op 1 september a.s.
De overdracht van het tankstation geschiedt voorts op de volgende voorwaarden:
A. Prijs.
De door [rechtspersoon B] aan Texaco te betalen prijs bedraagt EUR 1,-- . Echter verplicht [rechtspersoon B] zich wel tot de werkzaamheden als hieronder genoemd voor zijn rekening en risico en zal hij de daarmee samenhangende werkzaamheden voor zijn rekening en risico (laten) verrichten conform alle daarop betrekking hebbende milieurechtelijk eisen, die door de Gemeente Nijmegen of ander overheden aan de locatie zijn gesteld.
Onder deze overdracht wordt verstaan:
a. alle materialen en installaties die tezamen die werkzame inrichting van het tankstation vormen en geplaatst zijn door resp."eigendom zijn van Texaco; deze materialen en installaties zijn aan partijen genoegzaam bekend, bij oplevering zal in een gezamenlijk op te maken procesverbaal een complete specificatie worden vastgelegd. Uitdrukkelijk behoren de Texaco-identificatiematerialen, bestaande uit de Texaco-teksten op de luifel, de Texaco-sterren op de luifel, de complete Texaco-blikvanger en alle eventuele andere Texaco aanduidingen niet tot de over te dragen materialen.
b. alle rechten op grond waarvan het tankstation gevestigd mag zijn en blijven resp. geëxploiteerd mag worden. De kadastrale aanduiding van de locatie luidt: gemeente Nijmegen, perceel [perceel nummer]
[rechtspersoon B] zal de volgende werkzaamheden voor eigen risico en rekening (doen) uitvoeren;
1. vervanging leidingwerk en de daarmee samenhangende werkzaamheden en keuringen van o.a. de vloeistofdichte bestrating en de kathodische bescherming.
2. Vulpuntenbak dient verplaatst te worden naar het 2de eiland in verband met de nieuwe veiligheidsmaatregelen van leveranties motorbrandstoffen.
Alle werkzaamheden en keuringen dienen door een Kiwa erkend installatiebureau te worden uitgevoerd en volgens certificaten te worden aangetoond bij de Milieudienst van de Gemeente Nijmegen. De kosten daarvan zijn beraamd op EUR 123.500,= en zijn volledig voor rekening van [rechtspersoon B].
(…)
Daarnaast zal [rechtspersoon B] de rechten en plichten van de Texaco locatie [adres] overdragen aan Texaco. Bijgaand voegen wij hiervoor een apart schrijven toe.”
1.10. Texaco heeft vervolgens met [rechtspersoon B] een onderhuur- en een overeenkomst inzake koop en verkoop van motorbrandstoffen en smeermiddelen (hierna: de leveringsovereenkomst) betreffende het tankstation gesloten.
1.11. De onderhuurovereenkomst is vastgelegd in een akte van 30 augustus 2006. Deze akte, waarin [rechtspersoon B] als ‘huurder’ wordt aangeduid, bevat onder meer de volgende bepalingen en bedingen:
“Artikel 2: Realisering Pro verkooppunt voor motorbrandstoffen
2.1 Huurder heeft met toestemming van Texaco aanpassingen c.q. verbouwingen van het gehuurde doorgevoerd, één en ander onder meer overeenkomstig de eisen zoals neergelegd in het Besluit Tankstations Milieubeheer (Stsbl. 1994, 53) en overige terzake geldende wet- en regelgeving en vergunningseisen. Texaco verklaart vooraf medezeggenschap te hebben gehad over de lay-out, vormgeving en kwaliteit van doorgevoerde aanpassingen/verbouwingen.
Artikel 3: looptijd Pro en opzegging
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de gelijke duur als de duur van de overeenkomst inzake de koop en verkoop van motorbrandstoffen en smeermiddelen tussen partijen, zijnde vanaf 1 september 2006 tot en met 31 augustus 2011.
3.2 Bij het verstrijken van de in artikel 3.1 bedoelde tijd zal deze overeenkomst automatisch eindigen, zonder dat enige opzegging is vereist.
3.3 Beide partijen zullen zich inzetten voor en meewerken aan het realiseren van indeplaatsstelling door huurder ten opzichte van de hoofdverhuurders van de percelen bedoeld in artikel 1.1 van deze overeenkomst.
(…)
Artikel 6: gebruiksvoorschriften Pro
6.1 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als verkooppunt voor motorbrandstoffen, alsmede andere speciale producten die door huurder in de handel worden of zullen worden gebracht, alsmede het ter verkoop aanbieden van het in de shop gevoerde winkelassortiment.
6.2 Huurder is verplicht het gehuurde naar de in artikel 6.1 genoemde aard en bestemming te gebruiken met inachtneming van alle daartoe van overheidswege gestelde eisen en voorschriften.
6.3 Het is aan de huurder toegestaan om het gehuurde gedurende de looptijd van deze overeenkomst voor eigen rekening geheel of gedeeltelijk te verbouwen en alle voorzieningen aan te brengen die zij nodig acht, dan wel op enige andere wijze aan de eisen des tijds, onverschillig of huurder daartoe (van overheidswege) verplicht is doch met inachtneming van de door Texaco gehanteerde en aan huurder bekende huisstijl.”
1.12. In de leveringsovereenkomst, waarvan de datum onleesbaar is en waarin [rechtspersoon B] wordt aangeduid als ‘retailer’, is bepaald, voor zover hier van belang:
“8. Looptijd
Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaren, te rekenen vanaf 1 september 2006
9. Inrichting verkooppunt
(1) Retailer draagt zorg voor:
(a) een verkooppunt voor motorbrandstoffen dat voldoet aan en is ingericht conform de daarvoor in het algemeen geldende maatstaven;
(b) alle voor het verkooppunt en de exploitatie daarvan van overheidswege vereiste vergunningen;
(c) naleving van alle voorschriften krachtens wet, verordening en/of vergunning met betrekking tot het in of bij het verkooppunt geïnstalleerde en de exploitatie daarvan, daaronder begrepen de aanwezigheid van het installatiehandboek dat retailer steeds voldoende bijgewerkt zal houden en het uitvoeren van verplichte al dan niet periodieke keuringen van de aanezige installatie met toebehoren;
(d) de aanwezigheid van een installatie voor de opslag en aflevering van Texaco benzines en Texaco autodieselolie op het verkooppunt. De installatie bestaat uit een zodanig aantal ondergrondse tanks en/of motorbrandstofpompen met leidingen als naar het gezamenlijk oordeel van Texaco en retailer noodzakelijk zal zijn in verband met retailer's behoefte ter plaatse. Hieronder wordt mede begrepen de speciale apparatuur noodzakelijk voor de exploitatie op basis van self-service, te weten het electronische besturingsapparaat;
(e) uitrusting van het verkooppunt met al hetgeen Texaco verder voor een behoorlijke en merkconforme exploitatie wenselijk acht, hetgeen van tijd tot tijd door Texaco aan retailer kenbaar zal worden gemaakt. Retailer is verplicht het verkooppunt in te richten en ingericht te houden conform de daarvoor door Texaco gehanteerde layout en huisstijl.
(2) Alle installaties, materialen en dergelijke die Texaco in het kader van een eerdere overeenkomst inzake de levering van motorbrandstoffen en smeermiddelen aan retailer in bruikleen heeft afgestaan, worden bij de aanvang van de onderhavige overeenkomst om niet aan retailer overgedragen, met uitzondering van de Texaco identificatie- en reclamematerialen, tenzij anderszins schriftelijk tussen partijen is overeengekomen. De door Texaco aan retailer over te dragen goederen zijn: Alle opstallen zowel boven als ook ondergronds, onder anderen de tanks, pompbalies, kassa apparatuur, pompcontroller, beveiligings apparatuur en shopinventaris.”
2. De vordering en het verweer
2.1. Delek vordert dat de kantonrechter,
primair, haar ex artikel 7:307 BW Pro zal machtigen [rechtspersoon B] in haar plaats te stellen als huurder van het tankstation;
subsidiair, [gedaagden] c.s. zal veroordelen om medewerking te verlenen aan contractsoverneming ex artikel 6:159 BW Pro op straffe van een dwangsom van € 10.000,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag dat zij hiermee in gebreke blijven;
primair en subsidiair [gedaagden] c.s. zal veroordelen in de kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf het einde van bedoelde termijn voor voldoening;
een en ander, voor zover de wet het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. De vordering is, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten, primair gegrond op de stelling, kort gezegd, dat Delek - vooruitlopend op de indeplaatsstelling - in augustus 2006 haar onderneming aan [rechtspersoon B] heeft verkocht en hiermee haar bedrijfsvoering overgedragen. Voorts heeft zij een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling, dat hierin gelegen is dat zij in ruil hiervoor de exploitatie van het tankstation aan de [adres] kon overnemen, wat zij zeer graag wilde omdat zij met [rechtspersoon C] “Nijmegen” B.V. één huurovereenkomst had gesloten voor zowel de [adres] als de [adres] te Nijmegen. Dit laatste had zij reeds zelf in exploitatie. Door de ruil zou zij uit de bezwaarlijke situatie geraken dat zij twee tankstations huurde, waarvan zij er een wel en het andere niet zelf exploiteerde. Bovendien was Delek in de periode eind 2005-2007 verwikkeld in een overnametraject van Texaco door Delek, waardoor er bij haar grote terughoudendheid bestond ten aanzien van het plegen van investeringen. Achterwege blijven van indeplaatsstelling bergt het risico in zich dat [rechtspersoon B] na ommekomst van de looptijd van de leveringsovereenkomst kan overstappen naar een andere maatschappij en Delek dan nog lange tijd als hoofdhuurder in de rechtsverhouding zou blijven bestaan, terwijl opzegging van de huur dan gelet op het belang van [rechtspersoon B] onmogelijk geacht moet worden. [rechtspersoon B] biedt voldoende waarborgen voor behoorlijke nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
2.3. Als grondslag voor de subsidiaire vordering stelt Delek dat weigering om mee te werken aan de indeplaatsstelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.4. [gedaagden] c.s. voeren gemotiveerd verweer. De kantonrechter zal hierna op het verweer ingaan, voor zover dat voor de beslissing noodzakelijk is.
3. De beoordeling
3.1. Het bepaalde in artikel 7:307 BW Pro veronderstelt dat de vordering van de huurder tot machtiging om een derde in zijn plaats te stellen, wordt ingesteld vóórdat de bedrijfsoverdracht wordt gerealiseerd. De machtiging kan ook naderhand nog worden gevorderd, mits de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige doet om tot huuroverdracht te komen. Dit geldt niet alleen voor het geval dat de huurder na de bedrijfsoverdracht de machtiging vordert, maar ook voor de situatie waarin hij buiten rechte de verhuurder verzoekt in te stemmen met contractsoverneming. In geval van afwijzing van een dergelijk verzoek moet de huurder alsnog spoedig zijn vordering in rechte aanhangig maken.
3.2. In dit geval heeft Delek, naar zij zelf stelt, in augustus 2006 vooruitlopend op de indeplaatsstelling haar onderneming aan [rechtspersoon B] verkocht en hiermee haar bedrijfsvoering overgedragen. Uit de hiervoor onder 1.7 bedoelde brief van [rechtspersoon A] van 15 november 2005 volgt echter, dat Delek toen reeds wist dat [gedaagden] c.s. niet van plan waren in te stemmen met contractsoverneming; op een in die brief gedaan tegenvoorstel van [gedaagden] c.s. heeft Delek op 2 februari 2006 - eerst na rappel van [rechtspersoon A] - geantwoord dat dat voorstel voor haar niet acceptabel was.
3.3. Vervolgens heeft het tot 17 maart 2008 geduurd dat Delek - ditmaal via haar gemachtigde - weer contact met [rechtspersoon A] opnam over de indeplaatsstelling. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat Delek, nadat haar inspanning om [gedaagden] c.s. over te halen om in te stemmen met contractsoverneming niet tot het gewenste resultaat geleid had, haar vordering in rechte spoedig heeft ingesteld.
3.4. Ter zitting heeft Delek verklaard dat zij aan handen en voeten gebonden was door instructies van hogerhand, verband houdende met het overnametraject bij Texaco: in afwachting van een due diligence onderzoek mocht niet worden gehandeld.
3.5. De kantonrechter overweegt dat het hier om een omstandigheid in de rechtsverhouding tussen Delek en [rechtspersoon B] gaat die [gedaagden] c.s. niet raakt.
3.6. Zou niettemin moeten worden aangenomen dat Delek haar vordering met voldoende voortvarendheid heeft ingesteld, dan is de door [gedaagden] c.s. opgeworpen vraag aan de orde of sprake is van bedrijfsoverdracht.
3.7. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Het was blijkens de exploitatieovereenkomst (zie hiervoor onder 1.5) reeds vóór augustus 2006 [rechtspersoon B], niet Delek, die het tankstation voor eigen rekening en risico exploiteerde, en wel met installaties en uitrusting die [rechtspersoon B], naar ter zitting is betoogd, van Texaco in bruikleen had. De hiervoor onder 1.9 bedoelde “verkoop” heeft kennelijk tot doel gehad een en ander in eigendom aan [rechtspersoon B] over te dragen, maar heeft geen wezenlijke verandering gebracht in de bedrijfsuitoefening door [rechtspersoon B]. Uit artikel 2 van Pro de onderhuurovereenkomst (zie onder 1.11) blijkt dat [rechtspersoon B] reeds voordien bevoegd was het tankstation naar eigen inzicht in te richten mits met inachtneming van de huisstijl van Texaco, zoals dat ook thans het geval is (artikel 9 lid 1 aanhef Pro en onder d en e van de leveringsovereenkomst, zie onder 1.12).
3.8. Dat geen onderneming is overgedragen, valt ook af te leiden uit het feit dat Texaco geen substantiële tegenprestatie van [rechtspersoon B] verlangde: in artikel 9 lid 2 van Pro de leveringsovereenkomst is vermeld, dat alle installaties, materialen en dergelijke die Texaco in het kader van een eerdere overeenkomst inzake de levering van motorbrandstoffen en smeermiddelen aan [rechtspersoon B] in bruikleen heeft afgestaan, bij de aanvang van die overeenkomst om niet aan [rechtspersoon B] worden overgedragen; in de koopovereenkomst wordt een prijs van € 1,- genoemd. Wel neemt [rechtspersoon B] de verplichting op zich om onderhoud te (laten) verrichten voor een bedrag van € 123.500,-, maar uit niets blijkt dat (een deel van) dit bedrag aan Delek ten goede komt. Het mag zo zijn dat Delek door de overdracht van de installaties bevrijd is van de onderhoudslasten, maar op grond van algemene ervaringsregels mag het ervoor worden gehouden dat in het andere geval die lasten nu of later door aanpassing van de huurprijs op [rechtspersoon B] zouden zijn afgewenteld.
3.9. Nu geen sprake is van bedrijfsoverdracht als bedoeld in artikel 7:307 lid 1 BW Pro, zal de primaire vordering van Delek worden afgewezen en hoeft niet te worden onderzocht of Delek een zwaarwichtig belang heeft bij indeplaatsstelling en of [rechtspersoon B] voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.10. De subsidiaire vordering stelt de vraag aan de orde of het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagden] c.s. weigeren mee te werken aan contractsoverneming.
3.11. De kantonrechter stelt voorop dat het aan Delek is om feiten en omstandigheden te stellen die kunnen leiden tot een bevestigend antwoord op de onder 3.10 geformuleerde vraag.
3.12. De wettelijke indeplaatsstelling voorziet in een regeling voor het geval dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder van bedrijfsruimte die voornemens is het door hem daarin uitgeoefende bedrijf over te dragen aan een derde of dat al heeft gedaan, ná die overdracht aansprakelijk zou blijven voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurverhouding. In een geval als het onderhavige is er in beginsel naast de beoordeling van een vordering ex artikel 7:307 BW Pro geen ruimte om op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid contractsoverneming af te dwingen.
3.13. Naast hetgeen Delek heeft gesteld inzake bedrijfsoverdracht heeft zij haar belang bij de ruil van het tankstation tegen de exploitatie van het benzinestation aan de [adres] naar voren gebracht. Zij heeft de huurovereenkomst overgelegd die zij heeft gesloten met de besloten vennootschap [rechtspersoon C] (verder: [rechtspersoon C]); de akte waarin die overeenkomst is vastgelegd dateert van 23/31 oktober 2007.
3.14. Daargelaten dat Delek niet heeft toegelicht waarom het overnametraject waarin zij verwikkeld was wel een verhindering vormde voor verdere stappen om tot indeplaatsstelling te komen, maar niet voor het sluiten van de huurovereenkomst met [rechtspersoon C], wist zij al in de loop van 2005 dat [gedaagden] c.s. niet wensten mee te werken aan contractsoverneming. Door niettemin die huurovereenkomst aan te gaan heeft zij zichzelf in de - naar zij stelt voor haar bezwaarlijke - positie gebracht dat zij twee tankstations huurt, waarvan zij er een wel en het andere niet zelf exploiteert. Onder deze omstandigheden is de weigering van [gedaagden] c.s. om aan contractsoverneming mee te werken, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.15. Ook verder zijn in deze zaak geen andere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die - mede gelet op het beginsel van contractsvrijheid - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Niet voldoende is dat [gedaagden] c.s., naar Delek stelt, geen belang hebben dat zich tegen indeplaatsstelling (respectievelijk contractsoverneming) verzet.
3.16. Delek zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De aan de zijde van [gedaagden] c.s. gevallen kosten worden begroot op nihil voor verschotten en twee punten à € 700,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde, totaal € 1.400,-.
BESLISSING
De kantonrechter
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Delek in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] c.s. begroot op € 1.400,-;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2009.