Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 172895 / HA ZA 08-1226
Vonnis van 6 mei 2009
in de zaak van
[eisers]
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.A.N. Lap,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ ] BEHEER EN MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B.N.J. Michielsen-de Wilde.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden. Voor zover nodig zal eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1., [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1], worden genoemd en gedaagde in conventie en eiser in reconventie sub 2., [gedaagde in conventie en eiser in reconventie].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 oktober 2009
- de (aangepaste) akte vermeerdering van eis van [gedaagden].
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eisers]
- het proces-verbaal van comparitie van 9 februari 2009
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
in conventie en in reconventie
2.1. [eisers] wonen aan de [adres] te [woonplaats]. Zij zijn eigenaar van de daar staande woning. [gedaagden] zijn eigenaar van het perceel [adres] te [woonplaats]. In 2007 hebben [gedaagden] het op het perceel staande pand verbouwd en de bij het pand behorende tuin bebouwd. [gedaagden] exploiteren een kledingzaak in het pand. Tussen de panden is een open ruimte met een maximale breedte van, naar schatting, ruim drie meter, die in verbinding staat met de [adres] (verder te noemen: de steeg). De voordeur van het pand van [eisers] ligt aan de steeg. Voor de verbouwing van het pand van [gedaagden] werd de steeg door de bewoners van dat pand gebruikt om vanuit de achter dat pand liggende tuin naar de [adres] te gaan en te komen.
2.2 De door de partijen ingeschakelde deskundige E. Meijer, werkzaam bij Van Kesteren Aannemingsbedrijf B.V. te [woonplaats] (verder: Meijer), bericht met brief van 10 oktober 2008 aan de advocaat van [gedaagden] onder meer als volgt:
“Mijns inziens zijn er diverse oorzaken van het vochtprobleem in de kelder van
[gedaagde in conventie en eiser in reconventie sub 2].
- Het pand is vrij oud, de waterdichtheid van de kelder is niet (meer) aanwezig, feit is dat er van buitenaf water door de kelderwand doordringt.
- Het ‘vosssegat’ is tijdens de bouw dichtgemetseld, waardoor er geen- of nauwelijks nog ventilatie in de kelder aanwezig is.
- Uit het gesprek met Dhr. [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] blijkt dat voordat de nieuwbouw van [gedaagde in conventie en eiser in reconventie sub 2] er stond, het regenwater wat op de bestrating van Dhr. [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] valt, van oost naar west afwatert. Nu de nieuwbouw van [gedaagden] hier is gerealiseerd en er een trap is aangebracht, blijft bij (hevige) regenval water op de bestrating staan.
- Het afvoerputje aan de oostzijde van de bestrating voert hierdoor niet al het regenwater af.
- Tijdens hevige regenval (hoosbuien) komt het zelfs voor dat het gemeentelijk riool al het regenwater niet kan verwerken, het regenwater komt dan aan aan de achterzijde van het pand van Dhr. [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] omhoog en stroomt vervolgens naar het laagste punt van zijn terrein, wat nabij de gevel van het pand van [gedaagden] ligt.
- Tijdens de nieuwbouw is de grond aan de buitenzijde van de gevel niet- of in onvoldoende mate verdicht. Hierdoor is het straatwerk verzakt en concentreert zich op dit punt een hoop water wat langs (en door) de gevel infiltreert.
De mogelijke oplossingen voor het vochtprobleem zijn:
- Het waterdicht maken van de kelderwand van buiten af (bestrijding aan de bron), voor zover dit nog mogelijk is.
- Het aanpassen/ophogen van het straatwerk zodat het water van de gevel afloopt en wordt opgevangen door het afvoerputje.
- Er kan een afvoerputje worden bijgeplaatst en worden aangesloten op de al reeds nieuw aangebrachte afvoer, welke zit aangesloten op de infiltratievoorziening aan de noordzijde van het pand van [gedaagden].”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. voor recht zal verklaren:
a. dat de grond welke op productie 3C bij dagvaarding met een zwarte driehoek is aangeduid, door verkrijgende verjaring aan [eisers] is gaan toebehoren;
b. dat [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld door hun bouwwerken op de hiervoor bedoelde grond op te richten;
c. dat [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig handelen door de luchtafvoerpijpen en de airconditioninginstallaties op de plaats aanwezig te hebben als is vermeld en aangegeven in productie 6 bij dagvaarding;
d. dat [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig handelen door de in productie 6 bij dagvaarding aangeduide deur niet voor licht, lucht en geluid afgesloten te houden;
e. dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de schade die [eisers] hebben geleden en nog zullen lijden door het onrechtmatig handelen als voormeld;
2. [gedaagden] zal veroordelen:
a. tot amotie van de muur zodat deze niet meer op de grond van [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] c.c. staat, althans amotie totdat de werkelijke situatie in overeenstemming zal zijn met de als productie 3A bij dagvaarding overgelegde bouwtekening, een en ander binnen één maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag voor elke dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven;
b. tot verlegging van de luchtafvoerpijpen zodanig dat de thans bestaande onrechtmatige hinderlijke situatie wordt opgeheven, een en ander binnen één maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag voor elke dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven;
c. tot duurzame en volledige afsluiting van de deur uitkomende op de steeg, opdat licht, lucht en geluid op een met een stenen muur overeenkomende wijze zal worden geweerd en gevaar voor brand gelijk staat met zulk een stenen muur, een en ander binnen één maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag voor elke dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven;
d. in de kosten van dit geding, waaronder gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, de – daadwerkelijke juridische – kosten van dit geding, daaronder begrepen de zogenaamde nakosten;
subsidiair:
voor zover geen sprake is van verkrijgende verjaring, althans dat geen sprake is van amotie, vergoeding van de nader bij staat op te maken schade die [eisers] lijden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] doordat zij misbruik maken van recht door nodeloos de belangen van [eisers] te schaden, met hun veroordeling in de proceskosten.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] zal veroordelen:
a. tot betaling van schadevergoeding van € 20.074,26, althans van een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2008, althans vanaf opeisbaarheid;
b. om te gehengen en te gedogen dat [gedaagden] op grond van [gedaagden] en [eisers] aan de linkerkant van het pand van [gedaagden] aan de [adres] betreden voor reparaties en onderhoud van het pand van [gedaagden], bij weigering waarvan een dwangsom van € 500,-- per dag, althans een bedrag in goede justitie te bepalen;
c. tot betaling van toekomstige schade, bestaande uit de huurprijs van het magazijn van € 1.279,25 per maand, totdat de wateroverlast van de kelder van [gedaagden] is verholpen, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid;
d. in de kosten van dit geding.
3.4. [eisers] voerten verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Bij de comparitie na antwoord zijn partijen een regeling overeengekomen ter beëindiging van het geschil met betrekking tot de op de steeg uitkomende deur van [gedaagden] Een beslissing op het onder 1. d. en 2.c. gevorderde zal daarom achterwege blijven.
4.2. [eisers] stellen dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van het door [gedaagden] in 2007 bebouwde deel van de steeg dat op de als productie 3C bij dagvaarding overgelegde tekening (verder: de tekening) met een zwarte driehoek is aangegeven. [eisers] stellen dat eerst hun rechtsvoorgangers en later [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1], dat perceelsgedeelte al sinds mensenheugenis, maar in ieder geval sinds de geboorte van [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] op 8 maart 1946, in bezit heeft gehad. Volgens [eisers] is het bezit af te leiden uit de omstandigheid dat de familie van [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] ter plaatse tegels heeft gelegd die tevens een voortzetting waren van hun terras en omdat het desbetreffende perceelsgedeelte ook door [eisers] is gebruikt, zoals is te zien op een overgelegde foto van [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] in zijn jonge jaren gezeten op een hobbelpaard op dat perceelsgedeelte. Hoewel [eisers], naar de rechtbank begrijpt, zich voorts op het standpunt stellen dat de steeg al minimaal 20 jaren bij de familie [eiser in conventie en verweerder in reconventie sub 1] in bezit en in gebruik is, dat [eisers] die grond als hun eigen grond beschouwen en dat er geen inbreuken op hun bezit zijn gemaakt, gaat het in deze procedure, voor wat betreft de gestelde verjaring, uitsluitend om het met een zwarte driehoek op de tekening aangegeven perceelsgedeelte dat aan de zijde van [gedaagden] van de kadastrale grens is gelegen. De gestelde verjaring betreft de extinctieve verjaring van artikel 3:105 BW Pro. De rechtbank zal nagaan of daarvan sprake is.
4.3. Voor de vraag of [eisers] en hun rechtsvoorgangers door verjaring de eigendom hebben verkregen is beslissend of zij gedurende een termijn van twintig jaar bezitter zijn geweest volgens de in artikel 3:108 BW Pro genoemde maatsstaf. Dat komt neer op de vraag of [eisers] er zich naar de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen de exclusieve macht over de in het geschil zijnde driehoek hebben verschaft, waaruit enerzijds de pretentie van eigendom blijkt, terwijl anderzijds duidelijk moet zijn dat de macht van [gedaagden] (of hun rechtsvoorgangers) over hetgeen [eisers] in gebruik hebben genomen, is geëindigd. Daarvan is geen sprake. Vast staat immers dat de steeg, waarvan het onderhavige perceelsgedeelte deel uitmaakt, tot de verbouwing van het pand van [gedaagden] in 2007, ook werd gebruikt door de bewoners van dat pand om over dat perceelsgedeelte van de [adres] naar de tuin te gaan en te komen. Het enkel leggen van tegels op en het gaan gebruiken van het perceelsgedeelte is niet genoeg om te kunnen spreken van inbezitneming. Omdat [eisers] bij gebrek van het daarvoor noodzakelijke bezit de eigendom van het onderhavige perceelsgedeelte niet door verjaring hebben verkregen wordt het primair onder 1.a. gevorderde afgewezen.
4.4. [eisers] hebben naar voren gebracht dat volgens de bouwtekening waarop [gedaagden] bouwvergunning van de gemeente [woonplaats] hebben verkregen, vorenbedoeld perceelsgedeelte onbebouwd zou blijven. Volgens [eisers] heeft de gemeente [woonplaats] de bebouwing van dit perceelsgedeelte later gelegaliseerd zonder dat zij de desbetreffende revisietekening eerst ter inzage heeft gelegd. Dat laatste wordt door [gedaagden] betwist. Hoe dit ook zij, van grensoverschrijdend bouwen is geen sprake, zodat daaraan moet worden voorbijgegaan. Dat [gedaagden] een volgens [eisers] voor hen ongunstige oplossing hebben gekozen, leidt niet tot een ander oordeel. De vorderingen onder 1.b. en 2.a. treffen daarom hetzelfde lot als het primair onder 1.a. gevorderde.
4.5. [eisers] stellen dat [gedaagden] de buitenunits van de airconditioninginstallatie en de afvoerpijp van de verwarming op zodanig korte afstand van hun slaapkamerraam en dakterras hebben laten plaatsen, dat de buitenunits op zomerse dagen hinderlijk lucht op het dakterras en door het open raam in de slaapkamer blazen en dat op winterse dagen hinder ontstaat doordat in de steeg tussen de panden een gaslucht hangt waardoor vieze lucht bij het openen van de voordeur en door het open raam in de slaapkamer het huis van [eisers] binnen stroomt.
4.6. [gedaagden] betwisten dat er sprake is van hinder. Volgens [gedaagden] gaat het om de meest moderne geluidloze buitenunits die op een afstand van ruim 2,5 meter van het pand van [eisers] zijn geplaatst. De airconditioninginstallatie is alleen in gebruik als het te warm is in de winkel en dat is niet vaak het geval omdat de winkel goed is geïsoleerd. Volgens [gedaagden] hebben [eisers], hoewel zij wisten waar de buitenunits van de airconditioninginstallatie zouden worden geplaatst, nooit aangegeven dat die plaats niet goed was.
Ten aanzien van de uitlaat van de verwarmingsketel voeren [gedaagden] aan dat de verwarmingsketel alleen voor de vloerverwarming wordt gebruikt en dat geen gaslucht van de uitlaat afkomstig is. Zij wijzen er op dat de uitlaat niet pal tegenover het raam van [eisers] is bevestigd en dat de verwarming niet aan staat wanneer de winkel is gesloten.
Ten slotte stellen [gedaagden] dat [eisers] het platte dak niet als dakterras gebruiken.
4.7. Bij de comparitie na antwoord ter plaatse heeft de rechter vastgesteld dat de buitenunits van de airconditioninginstallatie van [gedaagden] zijn bevestigd in de steeg op verdiepingshoogte aan de zijgevel van het pand van [gedaagden] op een afstand van ruim tweeënhalve meter van het pand van [eisers] Er is sprake is van twee forse buitenunits, met elk twee grote ventilatoren, die wanneer de installatie in werking is, lucht uitblazen in de richting van het pand van [eisers] Een deur op de overloop op de eerste verdieping van het pand van [eisers] geeft toegang tot het platte dak.
4.8 Als niet weersproken staat vast dat, wanneer de airconditioninginstallatie in werking is, de buitenunits lucht door het open raam in de slaapkamer en op het platte dak van [eisers] blazen. Het door middel van vier grote ventilatoren uitblazen van lucht in de richting van het op korte afstand gelegen pand van [eisers] levert naar het oordeel van de rechtbank hinder voor [eisers] op. De omstandigheid dat de airconditioninginstallatie niet voortdurend in werking is, maar, naar [eisers] niet hebben weersproken, alleen op doordeweekse dagen, zaterdagen en koopzondagen wanneer de winkel te warm is, doet daar niet aan af. Voor [gedaagden] bestond geen noodzaak om de buitenunits in de steeg tegenover en op korte afstand van het pand van [eisers] te laten aanbrengen. Zij hebben die plaats gekozen in verband met een verzoek van de gemeente [woonplaats] om de units uit het zicht van de achterliggende straat te houden. [gedaagden] hebben niet gesteld dat die units niet op een andere, voor [eisers] minder bezwaarlijke plaats, bijvoorbeeld bovenop het pand of tegen de achtergevel daarvan, hadden kunnen worden geplaatst. Zij hebben evenmin gesteld dat het alsnog verplaatsen van de buitenunits op technische of andere bezwaren van overwegende aard stuit. Reeds omdat juist van [gedaagden] verwacht had mogen worden het initiatief te nemen tot overleg met [eisers] in verband met hun wens de buitenunits op de huidige plaats te laten monteren, passeert de rechtbank het verweer dat [eisers] niet eerder dan vooruitlopend op deze procedure zouden hebben geprotesteerd tegen de positionering van die units. De conclusie is dat er sprake is van hinder, die [eisers] niet behoeven te dulden.
4.9. Het verweer ten aanzien van de gestelde hinder van de uitlaat van de cv-installatie is onvoldoende specifiek. Gesteld noch gebleken is dat die uitlaat, die eveneens op korte afstand van het pand van [eisers] is gesitueerd, niet, net als de buitenunits van de airconditioninginstallatie, op een andere, voor [eisers] minder bezwaarlijke plaats had kunnen worden aangebracht. Ook ten aanzien van de uitlaat geldt dat gesteld noch gebleken is dat verplaatsing daarvan op technische of andere bezwaren van overwegende aard stuit.
Naar het oordeel van de rechtbank veroorzaken [gedaagden] door het laten uitstromen van verbrandingsgassen uit die uitlaat die zonder noodzaak op korte afstand van het pand van [eisers] is geplaatst, hinder die aan [eisers] niet behoeven te dulden.
4.10. Gelet op het hiervoor overwogene zal het primair onder 1.c. gevorderde en het primair onder 2.b gevorderde, dat door de rechtbank zo gelezen wordt dat daaronder mede de buitenunits van de airconditioninginstallatie zijn begrepen, worden toegewezen als na te melden, met dien verstande dat de dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 10.000,--.
4.11. Aangenomen moet worden dat de door [eisers] gestelde schade alleen verband houdt met het bebouwen van vorenbedoeld driehoekig perceelsgedeelte. Voor zover de stellingen van [eisers] zo begrepen moeten worden dat de gestelde schade mede het gevolg is van de positionering van de buitenunits van de airconditioninginstallatie en de uitlaat van de cv-installatie, hebben [eisers] door de aard van die schade niet toe te lichten, niet aan hun stelplicht voldaan. Het onder 1.e gevorderde kan daarom niet worden toegewezen.
4.12. Hetzelfde geldt voor het subsidiair gevorderde. Van [eisers] had mogen worden verwacht die vordering te onderbouwen en inzicht te geven in de aard van de schade die zij daarbij op het oog hebben. Door dat niet te doen hebben zij onvoldoende gesteld. Van misbruik van recht is geen sprake nu niet kan worden gezegd dat [gedaagden] nodeloos de belangen van [eisers] hebben geschaad door te verbouwen zoals zij hebben gedaan.
4.13. Omdat partijen over en weer deels in het ongelijk zullen worden gesteld zal de rechtbank de proceskosten compenseren als na te melden.
in reconventie
4.14. [gedaagden] stellen dat om de lekkage in de kelder op te heffen nog één hemelwaterafvoer dient te worden aangesloten en de bestrating in de steeg hoger dient te worden gelegd. Zolang de afvoer niet is aangesloten, loopt het hemelwater vanaf het dak langs de muur op de tegels in de steeg, waardoor dit water in de muur terecht komt en via de te laag gelegen bestrating in de steeg, tevens in de kelder, aldus [gedaagden] Omdat [eisers] [gedaagden] weigeren toegang tot de steeg te verlenen om die werkzaamheden uit te voeren, stellen [gedaagden] schade te lijden, bestaande uit huur van een vervangende ruimte en bouwdragers, uit kosten van het opnieuw stukadoren van de kelder en uit advocaatkosten.
4.15. [eisers] betwisten dat zij geen toegang wensen te verlenen. Zij zijn bereid tot medewerking in goed overleg. Verder betwisten zij, met verwijzing naar het rapport van Meijer, het causale verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de gestelde schade. Ten slotte betwisten zij de omvang van de schade.
4.16. Vast staat dat Meijer op verzoek van [gedaagden] en met instemming van [eisers] een onderzoek heeft ingesteld naar de oorzaken van de vochtige kelder. In zijn brief wijst Meijer een zestal oorzaken aan van het vochtprobleem. Eén van die oorzaken betreft het te laag gelegen straatwerk in de steeg. De andere door [gedaagden] genoemde oorzaak, te weten het ontbreken van nog één hemelwaterafvoer, wordt niet door Meijer genoemd. [gedaagden] hebben, netzomin als [eisers] afstand genomen van de bevindingen van Meijer, zodat ook de rechtbank van de juistheid van die bevindingen zal uitgaan. Dat brengt mee dat, voor zover het vochtprobleem al wordt veroorzaakt door het ontbreken van de nog aan te brengen hemelwaterafvoer en de te laag gelegen bestrating in de steeg, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk is of, en zo ja, in welke mate dat heeft bijgedragen aan het ontstaan van de gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. De vordering tot schadevergoeding stuit reeds daarop af. Of [eisers] geweigerd hebben medewerking te verlenen kan daarom in het midden blijven.
4.17. Dat [eisers] (voorts) zouden weigeren [gedaagden] toe te laten tot de steeg om reparaties en onderhoud aan het pand van [gedaagden] uit te voeren, waarop het onder
3.3. b. gevorderde kennelijk is gebaseerd, is niet door [gedaagden] gesteld. Indien [gedaagden] met die vordering beogen zich van toegang tot de steeg te verzekeren om de hemelwaterafvoer aan te brengen en de bestrating in de steeg hoger te leggen, hebben Kuijper c.s daar geen belang meer bij omdat de partijen ter comparitie zijn overeengekomen dat [eisers] [gedaagden] daartoe toegang zullen verlenen. De desbetreffende vordering zal worden afgewezen.
4.18. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig handelen door de uitlaat van de cv-installatie en de buitenunits van de airconditioninginstallatie aanwezig te hebben op de plaats waar deze zich thans bevinden,
5.2. veroordeelt [gedaagden] tot verplaatsing van de uitlaat van de cv-installatie en de buitenunits van de airconditioninginstallatie zodanig dat de thans bestaande hinderlijke situatie wordt opgeheven, een en ander binnen één maand na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag, met een maximum van € 10.000,--, voor elke dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 579,--, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.752 ten name van Arrondissement 533 Arnhem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
5.8. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.A Walda en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.