Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/3903
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 16 juli 2009
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 395.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 juli 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 augustus 2008, ontvangen bij de rechtbank op
21 augustus 2008, beroep ingesteld.
Vervolgens heeft eiser bij brief van 25 september 2008, ontvangen bij de rechtbank op 29 september 2008, de gronden van het beroep ingediend.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2009 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen en bijgestaan door [A]. Namens verweerder is verschenen [B].
2. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een berging/schuur, een hobbykas en een carport. Het bouwjaar van de woning is circa 1900.
De inhoud van de woning is ongeveer 460m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 5.065m². Op circa 800 meter van de woning staan meerdere windmolens.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum en in het bijzonder de waardedrukkende invloed van de windmolens.
Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 395.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder onder meer verwezen naar een door hem overlegd taxatierapport, opgemaakt op 10 november 2008 door [B], gecertificeerd
WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2007 getaxeerd op € 395.000. Naast de gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst daartoe naar het hierboven genoemde taxatierapport.
Eiser bepleit een waarde van € 276.500. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
* Bij de waardering van de woning is geen rekening gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van het windmolenpark [Z], waarvan eiser overlast ondervindt. De afstand tussen de woning en het windmolenpark bedraagt circa 800 meter. Eiser verwijst met betrekking tot het waardedrukkende effect van windmolens naar diverse jurisprudentie.
* De door verweerder gehanteerde referentieobjecten ondervinden op geen enkele wijze invloed van het windmolenpark [Z]. Tevens geeft eiser aan dat verweerder geen onderbouwing heeft gegeven voor het waardeverschil tussen zijn woning en de referentieobjecten.
* De door verweerder extra gehanteerde referentieobjecten hebben geen direct zicht op het windmolenpark [Z], waardoor geen sprake is van vergelijkbare woningen.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Hoorplicht
Eiser heeft in beroep erover geklaagd dat hij in de bezwaarfase telefonisch is gehoord door de taxateur. Eiser heeft geen verslag van het gesprek ontvangen, hoewel hij hierom wel heeft verzocht. Naar het oordeel van de rechtbank is deze klacht terecht, nu eiser in de bezwaarfase zonder zijn uitdrukkelijke toestemming telefonisch is gehoord en hij van het telefonisch hoorgesprek ten onrechte geen verslag heeft ontvangen.
Het voorgaande brengt met zich mee dat het beroep reeds vanwege schending van de hoorplicht gegrond is. Nu eiser ter zitting heeft aangegeven dat hij geen terugwijzing van de zaak wenst, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
Beoordeling WOZ waarde
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 395.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Hetgeen de taxateur van verweerder ter zitting heeft aangegeven omtrent het waardedrukkende effect van de windmolens is tegenstrijdig met wat hij in het taxatierapport heeft vermeld. De taxateur geeft in het taxatierapport aan dat de afstand van de windmolens ten opzichte van eisers woning zodanig groot is dat er van noemenswaardige overlast nauwelijks sprake kan zijn. Bij een eventuele verkoop van de woning is er geen sprake van een waardeverminderend effect ten gevolge van de windmolens, aldus de taxateur.
Echter, ter zitting heeft de taxateur aangegeven dat er wel degelijk een waardedrukkend effect is als gevolg van de windmolens. Volgens de taxateur is met dit effect rekening gehouden, aangezien in dit verband met een lagere prijs per vierkante meter voor de grond is gerekend.
De rechtbank is met verweerder eens dat de windmolens een waardedrukkend effect hebben op eisers woning. Verweerder heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat hiermee ook daadwerkelijk rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten op een vergelijkbare locatie liggen als eisers woning, nu alle drie vergelijkingsobjecten in [Q] zijn gelegen. Dat is op circa 15 kilometer afstand van eisers woning in [Z]. Daarnaast ontbreken de gehanteerde grondstaffels in het taxatierapport, waardoor verweerder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillen in ligging tot uitdrukking zijn gebracht in de verschillende grondprijzen en grondstaffels die zijn gehanteerd in de verschillende dorpen.
Ook is de transactiedatum van het object [b straat 1] te [Q] naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum gelegen om als goede referentie te kunnen dienen bij de waardebepaling van eisers woning.
Gelet op het voorgaande wordt naar het oordeel van de rechtbank afbreuk gedaan aan de bewijskracht van het door verweerder overlegde taxatierapport.
Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 276.500 bedraagt. Eiser heeft van zijn kant immers geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overlegd.
Nu de rechtbank beide partijen niet kan volgen in de door hen verdedigde waarden, zal zij zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 vast op € 345.000.
De rechtbank merkt nog op dat de schriftelijke reactie van eiser van 12 augustus 2008 op de uitspraak op bezwaar, waaruit blijkt dat eiser het niet eens is met deze uitspraak, op grond van artikel 6:15 Awb Pro had moeten worden doorgezonden naar de rechtbank. Het is niet aan verweerder om in dit verband een afweging te maken.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van artikel 8:75 Awb Pro juncto het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor van 1). Tevens komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag dat is vastgesteld overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Laatstgenoemd artikel voorziet in een vergoeding op basis van de kosten voor het openbaar vervoer. De rechtbank heeft deze kosten (reiskosten Tiel-Arnhem vice versa) met inachtneming daarvan begroot op € 26,30.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 345.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 670,30 en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. G. Schokker, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 16 juli 2009
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.