Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 146449 / HA ZA 06-1786
Vonnis van 1 juli 2009
in de zaak van
[eis.conv./ged.reconv.],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.A.J. Hagen te Arnhem,
tegen
1. [ged.1conv./eis.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.H. van Vliet te Wageningen,
2. [ged.2conv./eis.2reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede.
Partijen zullen hierna [eis.conv./ged.reconv.], [gedn.conv./eis.reconv.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 augustus 2008
- het deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende akte overlegging producties van [eis.conv./ged.reconv.]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [ged.1conv./eis.1reconv.]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [ged.2conv./eis.2reconv.].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1. De rechtbank blijft bij wat in de tussenvonnissen van 20 juni 2007, 19 december 2007 en 13 augustus 2008 is overwogen en beslist.
in conventie
2.2. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 13 augustus 2008 een deskundigenonderzoek bevolen ter beantwoording van vragen over de huurwaarde, de onderhouds- en investeringskosten van [naam bedrijf]. De rechtbank heeft in dat vonnis [deskundige] benoemd tot deskundige.
2.3. De deskundige heeft op 4 december 2008/25 januari 2009 zijn schriftelijk bericht opgemaakt en ondertekend. Daaruit blijkt dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen.
2.4. De deskundige heeft op de vraag over de huurwaarde geantwoord dat deze op
1 januari 2004 € 581,40 per maand bedraagt, rekeninghoudende met de geldende bestemming in de daaraan voorafgaande periode van 1978 tot en met 2003. De deskundige heeft daarbij gemotiveerd dat en waarom hij bij die waardering is uitgegaan van het puntensysteem behorende tot het Besluit huurprijzen woonruimte.
De jaarlijkse onderhoudskosten van [naam bedrijf] zijn door de deskundige per 1 januari 2004 begroot op € 1.200,-- per jaar en de investeringskosten per 1 januari 2004 op
€ 24.305,--.
2.5. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben geen bezwaren aangevoerd tegen het deskundigenrapport maar [eis.conv./ged.reconv.] wel.
2.6. Als uitgangspunt stelt de rechtbank voorop dat de waardering van bewijs, zoals het deskundigenrapport, is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt en dat de rechter daarbij een grote mate van vrijheid heeft. Verder geldt voor de rechter een beperkte motiveringsplicht in het geval hij de zienswijze van de door hem benoemde deskundige volgt.
2.7. Het eerste bezwaar van [eis.conv./ged.reconv.] heeft betrekking op de bepaling van de huurwaarde. De deskundige heeft volgens [eis.conv./ged.reconv.] bij zijn waardering volgens het puntensysteem miskend dat geen sprake was van een huurrelatie en dat daarom bij de waardering moet worden geabstraheerd van het huurrecht. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] wordt bij het puntensysteem geen waarde toegekend aan allerlei immateriële zaken die bij de schadeberekening wél moeten worden meegenomen. [eis.conv./ged.reconv.] blijft daarom bij haar standpunt dat bij de door makelaar [naam makelaar] opgestelde taxatierapporten moet worden aangesloten omdat de daarin gehanteerde waarderingsmethode beter aansluit bij de abstracte schadeberekening zoals door de rechtbank in het tussenvonnis is beoogd.
2.8. De deskundige heeft in zijn rapport gemotiveerd gereageerd op dit bezwaar van [eis.conv./ged.reconv.] en de rechtbank komt de motivering van de deskundige, mede gelet op diens deskundigheid en ervaring, overtuigend voor. Aan dit bezwaar van [eis.conv./ged.reconv.] wordt daarom voorbij gegaan.
2.9. [eis.conv./ged.reconv.] heeft verder bezwaar gemaakt tegen de berekening van de deskundige van het aantal punten. Zij meent dat bij die berekening ten onrechte geen rekening is gehouden met de omgeving van [naam bedrijf] en de omvang van de daarbij behorende tuin. Daarvoor kunnen volgens [eis.conv./ged.reconv.] 25 punten worden toegekend, als gevolg waarvan de woning volgens het puntensysteem in de geliberaliseerde sector zou vallen.
2.10. De deskundige heeft gemotiveerd dat en waarom hij van mening is dat op dit onderdeel geen punten aan de woning moeten worden toegekend. Die motivering komt de rechtbank overtuigend voor zodat aan het bezwaar van [eis.conv./ged.reconv.] voorbij wordt gegaan.
2.11. De deskundige heeft voor de beantwoording van de vragen over de onderhouds- en investeringskosten gebruik gemaakt van het rapport van een bouwtechnische keuring van [naam bedrijf] van 9 januari 2004, de video die is gemaakt daags na het vertrek van [eis.conv./ged.reconv.] uit [naam bedrijf] en van foto’s. De deskundige stelt vervolgens vast dat het onderhoud aan [naam bedrijf] al een aantal jaren niet meer is uitgevoerd omdat [eis.conv./ged.reconv.] het onheil zag aankomen. [eis.conv./ged.reconv.] bevestigt dit laatste doordat haar bekend was dat haar zus [naam bedrijf] wilde verkopen aan haar zoon, die [naam bedrijf] wilde laten slopen om een nieuwe woning te kunnen bouwen.
2.12. [eis.conv./ged.reconv.] maakt bezwaar tegen de door de deskundige begrote onderhoudskosten van € 1.200,--- per jaar. [eis.conv./ged.reconv.] stelt dat de onderhoudsverplichting minder verstrekkend was dan waarvan de deskundige is uitgegaan. Uitgangspunt dient volgens [eis.conv./ged.reconv.] te zijn welk onderhoud noodzakelijk was om [naam bedrijf] bewoonbaar te houden, dan wel in stand te houden en niet om [naam bedrijf] in een goede conditie te houden, zoals de deskundige heeft begrepen. Verder voert [eis.conv./ged.reconv.] aan dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat zij in het verleden de onderhoudswerkzaamheden altijd zelf verrichtte, met behulp van vrienden.
2.13. De deskundige heeft op de vraag van de rechtbank over de investeringskosten geantwoord dat de directe investeringskosten van [naam bedrijf] kunnen worden begroot op € 24.305,-- per 1 januari 2004. De deskundige is daarbij uitgegaan van het voornoemde rapport van [naam bedrijf] behoudens een correctie voor het vervangen van de carport.
De directe investeringskosten worden in het rapport van [naam bedrijf] begroot op € 26.925,-- exclusief BTW, ofwel het door de deskundige in zijn rapport genoemde bedrag van
€ 32.040,-- inclusief BTW. Daarop heeft de deskundige in mindering gebracht een bedrag van € 6.500,-- exclusief BTW ofwel € 7.735,-- inclusief BTW wegens de carport zodat resteert een bedrag van € 24.305,--.
2.14. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft de deskundige bij de beantwoording van deze vraag ten onrechte tot uitgangspunt genomen dat het er om gaat te bepalen welke kosten per direct moeten worden gemaakt om de woning weer voor de gewaardeerde huurprijs te kunnen verhuren. [eis.conv./ged.reconv.] stelt dat uitgangspunt moet zijn welke investeringen noodzakelijk zouden zijn geweest om [naam bedrijf] bewoonbaar te houden c.q. in stand te houden. Verder voert [eis.conv./ged.reconv.] als bezwaar aan dat de kostenraming in het rapport van [naam bedrijf] die door de deskundige is gevolgd, is gebaseerd op professionele uitvoering terwijl zij in het verleden veel werkzaamheden zelf verrichtte, veelal met hulp van handige vrienden. Tot slot maakt [eis.conv./ged.reconv.] bezwaar tegen diverse concrete posten in de kostenraming.
2.15. De rechtbank stelt voorop dat het feit dat [eis.conv./ged.reconv.] een aantal jaren geen of heel weinig onderhoud heeft verricht aan [naam bedrijf] in verband met de voorgenomen verkoop daarvan, nog niet betekent dat de onderhouds- en investeringskosten van die woning nihil of heel laag zijn. Bij de bepaling van de schade van [eis.conv./ged.reconv.] gaat het er immers om dat [eis.conv./ged.reconv.] zoveel mogelijk in de situatie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als haar zus [voornaam zus] [naam bedrijf] niet zou hebben verkocht en geleverd aan haar zoon Egbert. In die situatie zou [eis.conv./ged.reconv.] [naam bedrijf] hebben bewoond en hebben moeten onderhouden in overeenstemming met de afspraak daarover met haar zus [voornaam zus], zoals [eis.conv./ged.reconv.] op de comparitie heeft verklaard. Het was volgens die verklaring de bedoeling van [eis.conv./ged.reconv.] en haar zus dat na het overlijden van [eis.conv./ged.reconv.], de kinderen van [voornaam zus] [naam bedrijf] zouden krijgen. De deskundige heeft onder die omstandigheden terecht tot uitgangspunt genomen dat het gaat om de bepaling van de onderhoudskosten die gemaakt moesten worden om [naam bedrijf] in goede conditie te houden.
2.16. De rechtbank is van oordeel dat de deskundige hetzelfde uitgangspunt had moeten hanteren bij de bepaling van de investeringskosten. De deskundige meent dat het gaat om de investeringskosten per direct om de woning weer voor de gewaardeerde huurprijs te kunnen verhuren, maar die maatstaf is in verband met de in rov. 2.15 geschetste omstandigheden niet juist. Uit die feiten en omstandigheden volgt immers dat het de bedoeling van [eis.conv./ged.reconv.] en haar zus was dat [naam bedrijf] in de familie zou blijven na het overlijden van [eis.conv./ged.reconv.]. Van verhuur tegen een bepaalde huurprijs was geen sprake.
De rechtbank zal daarom de investeringskosten lager vaststellen en ex aequo et bono, gelet op de relevante omstandigheden, bepalen op 50% van het door de deskundige genoemde bedrag.
2.17. Ten aanzien van het verweer van [eis.conv./ged.reconv.] dat de door de deskundige genoemde bedragen zijn gebaseerd op professionele uitvoering terwijl zij in het verleden veel werkzaamheden zelf of met hulp van vrienden verrichtte, overweegt de rechtbank het volgende.
2.18. [eis.conv./ged.reconv.] heeft op zichzelf niet betwist dat zij in andere juridische procedures heeft aangevoerd dat zij hoge onderhouds- en investeringskosten heeft gehad in de tijd dat zij [naam bedrijf] bewoonde. [eis.conv./ged.reconv.] heeft in het bijzonder niet betwist dat het zou gaan om een bedrag van in totaal € 275.000,-- gedurende 25 jaren, ofwel gemiddeld € 11.000,-- per jaar.
De omstandigheid dat [eis.conv./ged.reconv.] in het verleden heeft aangevoerd dat zij hoge onderhouds- en investeringskosten heeft gehad ontneemt haar echter niet de bevoegdheid om zich in deze procedure op het standpunt te stellen dat zij veel van die werkzaamheden zelf deed of met hulp van vrienden. Dat standpunt wordt naar het oordeel van de rechtbank bevestigd door de bevindingen van de deskundige. Hij heeft immers op de video gezien dat het onderhoudswerk dat is verricht slecht althans niet zo goed is uitgevoerd. Van professioneel uitgevoerde werkzaamheden is dus kennelijk geen sprake geweest. Onder die omstandigheden acht de rechtbank het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om bij de bepaling van de onderhouds- en investeringskosten uit te gaan van werk door professionals. De rechtbank zal daarom ex aequo et bono de onderhouds- en de investeringskosten verminderen met 50%.
2.19. [eis.conv./ged.reconv.] heeft verder aangevoerd dat in navolging van de post ‘herstraten van de stoep bij de luifel’, de post ‘bestrating/erfafscheiding: partieel herstraten en integraal reinigen i.v.m. mos en alggroei’ van € 750,-- exclusief btw in mindering moet strekken op de directe investeringskosten omdat het evenals de eerste post herbestraten die door de deskundige buiten beschouwing is gelaten, gaat om kosten op langere termijn. Bovendien zijn de kosten voor het reinigen niet reëel omdat [eis.conv./ged.reconv.] dat zelf doet.
2.20. De deskundige heeft zijn begroting van de directe onderhoudskosten gebaseerd op het rapport van [naam bedrijf]. De deskundige heeft de door [naam bedrijf] berekende onderhoudskosten op twee punten gecorrigeerd namelijk wat betreft de hiervoor al genoemde vervanging van de carport en wat betreft de post ‘herstraten van de stoep bij de luifel’. De deskundige geeft in zijn rapport aan waarom deze laatste post volgens hem niet aan de orde is. Het schrappen van deze post heeft echter geen invloed op de omvang van de directe investeringskosten omdat die post staat vermeld bij de investeringskosten op termijn.
De door [eis.conv./ged.reconv.] in haar bezwaar bedoelde post staat echter wel bij de directe investeringskosten en de rechtbank ziet niet in waarom het argument van de deskundige om geen rekening te houden met de investeringskosten op termijn niet zou opgaan voor de directe investeringskosten voor deze post herstraten.
De rechtbank zal de investeringskosten daarom verminderen met het bedrag van € 750,-- exclusief en € 892,50 inclusief BTW.
2.21. [eis.conv./ged.reconv.] voert verder aan dat in het rapport van [naam bedrijf] een kostenpost van
€ 4.000,-- exclusief BTW wordt meegenomen voor buitenschilderwerk terwijl de deskundige het schilderwerk ook al heeft meegenomen in de begroting van de jaarlijkse onderhoudskosten.
2.22. De deskundige heeft in het rapport bij de beantwoording van de vraag over de onderhoudskosten vermeld dat het schilderwerk geen jaarlijkse post is maar in de omgeving van [naam bedrijf] minimaal eenmaal per 5 jaar moet worden uitgevoerd. Het schilderwerk van de totale woning wordt door de deskundige begroot op € 4.000,-- per schilderbeurt, zijnde per jaar € 800,--.
2.23. De rechtbank gaat er van uit dat het door de deskundige genoemde bedrag van
€ 4.000,-- correspondeert met het in het rapport van [naam bedrijf] genoemde bedrag van
€ 4.000,-- voor de directe investeringskosten voor het buitenschilderwerk. Uit de omstandigheid dat de deskundige de door [naam bedrijf] becijferde directe investeringskosten niet heeft verminderd met het bedrag van € 4.000,-- leidt de rechtbank af dat de deskundige van mening is dat het buitenschilderwerk direct zou moeten worden uitgevoerd en dat bij de jaarlijkse onderhoudskosten een voorziening is opgenomen om dat schilderwerk 5 jaar later weer te kunnen laten uitvoeren. Van een dubbeltelling zoals [eis.conv./ged.reconv.] meent, is dan geen sprake.
Dat het schilderwerk volgens het rapport van [naam bedrijf] om de 6 jaar moet worden uitgevoerd, zoals [eis.conv./ged.reconv.] nog heeft opgemerkt, levert geen reden op om af te wijken van de opvatting van de deskundige dat het schilderwerk in de omgeving van [naam bedrijf] om de 5 jaar moet worden uitgevoerd.
2.24. [eis.conv./ged.reconv.] heeft ter voldoening aan het tussenvonnis van 13 augustus 2008 bescheiden overgelegd waaruit blijkt dat zij alleen het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting heeft betaald.
2.25. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft daarop niet meer gereageerd. In verband hiermee wordt het verweer van [ged.1conv./eis.1reconv.], dat [eis.conv./ged.reconv.] ook steeds het eigenaardeel van de onroerende zaak belasting betaalde, verworpen.
2.26. De rechtbank komt dan tot de volgende slotsom.
De huurwaarde van [naam bedrijf] bedroeg per 1 januari 2004 € 581,40, de onderhoudskosten per 1 januari 2004 50% van € 1.200,-- is € 600,-- per jaar en de investeringskosten per 1 januari 2004 - afgerond - € 5.853,-- (25% [50% van 50% = 25%] van € 24.305,-- minus € 892,50).
2.27. [gedn.conv./eis.reconv.] voeren in de antwoordconclusie na deskundigenbericht naar de rechtbank begrijpt nog aan dat op de door de deskundige genoemde huurwaarde nog in mindering moet worden gebracht het bedrag aan huur dat [eis.conv./ged.reconv.] bereid was aan haar zus te betalen als huur voor [naam bedrijf] namelijk
fl. 462,-- per maand vanaf 1 juli 1997. [gedn.conv./eis.reconv.] becijferen dat bedrag per 1 januari 2004 op € 230,24 per maand.
2.28. [eis.conv./ged.reconv.] heeft weliswaar nog niet kunnen reageren op dit nieuwe verweer van [gedn.conv./eis.reconv.], maar desondanks verwerpt de rechtbank dit verweer. Dit verweer wordt na een jarenlange procedure voor het eerst aangevoerd in de antwoordconclusie na deskundigenbericht en is daarom in strijd met een goede procesorde. Niet is gesteld of gebleken dat [gedn.conv./eis.reconv.] dit verweer niet eerder in de procedure hadden kunnen aanvoeren.
2.29. Zoals aangekondigd in het tussenvonnis van 19 december 2007 zal de rechtbank thans overgaan tot het benoemen van een actuaris voor de bepaling van de contante waarde van de schade van [eis.conv./ged.reconv.].
2.30. [eis.conv./ged.reconv.] heeft naar aanleiding van het tussenvonnis van 19 december 2007 voorgesteld één deskundige te benoemen zijnde een actuaris die is aangesloten bij het Actuarieel Genootschap. Verder heeft [eis.conv./ged.reconv.] een vraag geformuleerd die luidt als volgt.
Kunt u, uitgaande van de uitkomsten van de andere deskundigenonderzoeken, berekenen wat de omvang van de schadevergoeding is, indien die schadevergoeding in één keer aan [voornaam] [eis.conv./ged.reconv.] wordt vergoed in plaats van in termijnen, te rekenen vanaf 1 januari 2004 tot aan het overlijden van [voornaam] [eis.conv./ged.reconv.] ? En zo ja, hoeveel bedraagt die schadevergoeding dan ?
2.31. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft naar aanleiding van het tussenvonnis van 19 december 2007 nog aangevoerd dat de gezondheid van [eis.conv./ged.reconv.] moet worden meegewogen en dat daarom eerst een medisch onderzoek moet plaatsvinden. Dat standpunt onderschrijft de rechtbank niet. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft de door hem gestelde en door [eis.conv./ged.reconv.] betwiste gezondheidsproblemen namelijk onvoldoende geconcretiseerd. Hij volstaat met de algemene opmerking dat door [eis.conv./ged.reconv.] in de familiesfeer wordt geklaagd over hoge bloeddruk, overgewicht en aanleg tot suikerziekte, maar dat is onvoldoende om een dergelijk in de persoonlijke levenssfeer ingrijpend onderzoek te rechtvaardigen.
2.32. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 19 december 2007 al overwogen dat zij geen aanleiding ziet om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [eis.conv./ged.reconv.] moet worden betaald.
2.33. Inmiddels heeft de rechtbank de heer [naam deskundige], lid van het Actuarieel Genootschap, benaderd met de vraag of hij bereid is een opdracht tot het opmaken van een deskundigenrapport in deze zaak te aanvaarden. Hij heeft de rechtbank per e-mail meegedeeld bereid te zijn de opdracht tot het opmaken van een deskundigenrapport in deze zaak te aanvaarden, voor het onderzoek slechts korte tijd nodig te hebben en de hoogte van het voorschot te berekenen op € 4.000,-- inclusief BTW.
2.34. De heer [naam deskundige] heeft in zijn bereidverklaring om de opdracht te aanvaarden gevraagd of [eis.conv./ged.reconv.] rookt. Omdat het antwoord op die vraag niet blijkt uit de stukken wordt [eis.conv./ged.reconv.] in de gelegenheid gesteld die vraag te beantwoorden.
2.35. Voordat de rechtbank overgaat tot benoeming van de heer [naam deskundige] tot deskundige worden partijen, [eis.conv./ged.reconv.] als eerste, in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de benoeming van de deskundige. Daartoe zal hen op korte termijn de gelegenheid geboden worden. [eis.conv./ged.reconv.] moet dan ook antwoord geven op de vraag of zij rookt.
Verder zal iedere beslissing thans worden aangehouden.
in reconventie
2.36. De beslissing wordt aangehouden totdat in conventie kan worden beslist.
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. bepaalt dat de zaak wordt geplaatst op de rol van 15 juli 2009 voor akte aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.],
in conventie en in reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar, mr. O. Nijhuis en mr. M.M. Vanhommerig en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2009.