Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 09/89
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 25 juni 2009
inzake
Vereniging [X], gevestigd te [Z], eiseres,
gemachtigde mr. [A],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij 126 beschikkingen, vervat in één geschrift, met dagtekening 29 februari 2008, op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde vastgesteld van 126 appartementen in de [X], [a straat 1], te [Z]. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2008 de waarden gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2009 te Arnhem. Namens eiseres is daar verschenen [B], bestuurslid van de vereniging, bijgestaan door mr. [A]. Namens verweerder zijn verschenen [C] en [D].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de appartementen in [X]. De leden van de vereniging hebben recht op het gebruik van een appartement, een berging en eventueel een garage alsmede het medegebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen. De inhoud van een appartement bedraagt 165m³, 180m³ of 190m³. De leden van de vereniging betalen maandelijks servicekosten.
Ieder appartement beschikt over de voorzieningen die nodig zijn om het aan te merken als een afzonderlijke onroerende zaak. De keuken is klein en bestaat uit een ruimte zonder ramen met een beperkt aantal kastjes en een aanrecht met spoelbak. De keuken biedt de mogelijkheid om op twee elektrische kookplaten voedsel te bereiden. Er zijn geen afzuigmogelijkheden. Op last van de brandweer mag er niet gekookt worden. De berging bestaat uit een met planken en gaas afschermde ruimte in de kelder van de serviceflat.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de appartementen van 165 m³ en 180 m³ (hierna: de appartementen) op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van € 85.000 voor een appartement van 165 m³ en € 95.000 voor een appartement van 180 m³. Daartoe wijst eiseres onder meer op vraagprijzen van appartementen die volgens haar vergelijkbaar zijn met die in [X]. Daarnaast wijst eiseres op de argumenten die zij in het beroepschrift en ter zitting naar voren heeft gebracht.
Verweerder heeft de waarde van een appartement van 165 m³ vastgesteld op € 94.000 en op € 103.000 voor een appartement van 180 m³. Ter onderbouwing van die waarden heeft verweerder onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 mei 2009 door [D], taxateur onroerende zaken te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van een appartement van 165 m³ getaxeerd op € 97.000 en op
€ 105.000 voor een appartement van 180 m³. Naast gegevens van de appartementen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de appartementen toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de appartementen op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van € 94.000 respectievelijk € 103.000.
Verweerder heeft in de eerste plaats de objecten niet juist afgebakend. Uit het taxatierapport, waarmee verweerder zich kan verenigen, blijkt dat de waarde van twee gemeenschappelijke zalen in waarde van de afzonderlijke appartementen is verdisconteerd. Deze zalen vormen echter geen samenstel in de zin van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ, met ieder afzonderlijk appartement. Het deel van de waarde dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke zalen is dus ten onrechte in de waarde van de appartementen verdisconteerd. De rechtbank stelt verder vast dat een aantal appartementen over een garage beschikt. Uit de specificatiestaat bij de beschikking blijkt dat verweerder de garages niet in de waardebepaling van de betreffende appartementen heeft betrokken. Uit het taxatierapport en bijlage 2 bij het verweerschrift blijkt dat verweerder de waarde van de garages alsnog in de waardebepaling wil betrekken. Het vertrouwensbeginsel staat daaraan echter in de weg, zoals door verweerder ter zitting ook is erkend.
Bij het bepalen van de waarde heeft verweerder terecht de waarde betrokken van vergelijkingsobjecten waarvan de volle en onbezwaarde eigendom is verkocht. Het taxatierapport neemt de verkoopwaarden van appartementen aan de [b straat 1], [b straat 2] en [c straat 1 ] te [Q] als uitgangspunt voor de waardebepaling. Gelet op het bouwjaar en de grootte van die appartementen, heeft verweerder deze aan de waardebepaling ten grondslag kunnen leggen.
Verweerder heeft echter niet aannemelijk kunnen maken dat met de verschillen tussen de appartementen en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.
Eiseres heeft gesteld dat de taxateur onvoldoende zicht had op de onderhoudstoestand van de appartementen omdat slechts een geveltaxatie is uitgevoerd. Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat hij gebruik heeft gemaakt van een taxatierapport van 23 februari 2007 dat wel is gebaseerd op een inpandige opname. De beschreven onderhoudstoestand is gebaseerd op dat rapport. Een kopie van dat rapport, dat eiseres uit een vorige procedure bekend is, is ter zitting overgelegd. De rechtbank stelt vast dat het rapport van 2007 is gebaseerd op een inpandige opname en dat eiseres de inhoud van dat rapport niet betwist. Omdat het rapport in 2007 is opgemaakt en in deze procedure de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2007 in geding is, kan de beschrijving in het rapport van 2007 aan de waardevaststelling ten grondslag worden gelegd. De taxateur had dan ook voldoende zicht op de onderhoudstoestand van de appartementen.
Tussen partijen is niet in geschil dat de appartementen een beperkte keukenfunctie hebben omdat er niet kan en mag worden gekookt. De vergelijkingsobjecten hebben wel een volwaardige keukenfunctie. In het taxatierapport is opgemerkt dat in de waardering rekening is gehouden met de beperkte keukenfunctie en de omstandigheid dat er niet mag en kan worden gekookt. Ter zitting is toegelicht dat op dit punt een waardevermindering van 20% ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in aanmerking is genomen en dat dit percentage is gebaseerd op een ruime schatting van de prijs van een volwaardige keuken inclusief plaatsing. Met deze toelichting is echter niet aannemelijk geworden dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in keukenfunctie. Namens eiseres is onweersproken gesteld dat bouwkundige voorzieningen getroffen moeten worden voordat een keuken volwaardig kan en mag worden gebruikt. Dit aspect is echter niet bij de waardebepaling van de appartementen betrokken.
Eiseres heeft aangevoerd dat de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten beter is dan die van de appartementen. Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten niet is vastgesteld op basis van een inpandige opname, maar dat is uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand. Daarnaast is verkoopinformatie van makelaars van de betreffende vergelijkingspanden gebruikt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van eiseres op dit punt, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met verschillen in de onderhoudstoestand. Het gehanteerde uitgangspunt voor de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten is immers niet op feiten maar op aannames gebaseerd, terwijl verkoopinformatie in beginsel weinig overtuigingskracht heeft omdat die niet geschreven is met het oog op een objectieve waardebepaling.
Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd, evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de appartementen niet meer dan € 85.000 respectievelijk € 95.000 bedraagt. De door eiseres naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten kunnen haar stelling niet onderbouwen. Er is in de eerste plaats geen sprake van verkochte maar van te koop staande appartementen, zodat er slechts vraagprijzen bekend zijn en geen verkoopprijzen. Daarnaast betreffen het appartementen waarvan niet de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen, maar lidmaatschapsrechten van een vereniging, zodat de verkoopwaarden van deze objecten op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, niet aan de waardebepaling ten grondslag kunnen worden gelegd.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. De rechtbank geeft toepassing aan artikel 8:72, vierde lid, van de Awb en zal de waarde van de appartementen in goede justitie vaststellen op € 89.240 voor een appartement van 165 m³ en op € 96.600 voor een appartement van 180 m³. De rechtbank heeft daarbij het taxatierapport van verweerder als uitgangspunt genomen en heeft de getaxeerde waarde verlaagd met 8% in verband met de onderdelen van de waardebepaling waarop dat rapport aan overtuigingskracht tekort schiet.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 89.240 voor een appartement van 165 m³ en tot € 96.600 voor een appartement van 180 m³ en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644, en wijst de de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiseres betaalde griffierecht van € 288 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, mr. L.B.M. Klein Tank en
mr. A.M.F. Geerling, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier.
De griffier is buiten staat deze De voorzitter,
Uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op: 25 juni 2009
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.