Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 30 september 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 179278 / HA ZA 09-18 van
[eisers],
eisers in de hoofdzaak,
advocaat mr. S.G. Volbeda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HORSTHUIS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hulshorst,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. J.S. Wurfbain,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 184386 / HA ZA 09-805 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HORSTHUIS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hulshorst,
eiseres in de vrijwaring,
advocaat mr. J.S. Wurfbain,
tegen
de stichting
STICHTING TOT STEUN AAN SIZA DORP GROEP,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde in de vrijwaring,
advocaat mr. C.W. Reintjes.
Partijen zullen hierna [eisers in de hoofdzaak] c.s., Horsthuis en de stichting genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 mei 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 augustus 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2009.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Blijkens een onderhandse akte die gedateerd is 22/28 maart 2007 hebben [eisers in de hoofdzaak] c.s. van Horsthuis een woonhuis c.a. aan de [adres] te [woonplaats] gekocht voor een prijs van € 215.000,-. In de akte is voorzover hier van belang bepaald:
“Artikel 19
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt c.q. bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”
3.2 De levering heeft op 4 mei 2007 plaatsgevonden.
3.3 De koopovereenkomst is door bemiddeling van de door Horsthuis ingeschakelde makelaar Franke te Velp tot stand gekomen. Makelaar Franke heeft gebruik gemaakt van een verkoopbrochure, waarvan een exemplaar aan [eisers in de hoofdzaak] is overhandigd. In het door [eisers in de hoofdzaak] overgelegde exemplaar staat o.a.:
“BIJZONDERHEDEN
Isolatie (voor zover bekend): dakisolatie, Gedeeltelijk dubbel glas
OMSCHRIJVING
(…)
Bijzonderheden: De woning is gedeeltelijk voorzien van dubbel glas en dakisolatie.”
3.4 In een door Horsthuis overgelegd exemplaar van de verkoopbrochure staat het volgende:
“BIJZONDERHEDEN:
Isolatie (voorzover bekend): Eenvoudige dakisolatie, Gedeeltelijk dubbel glas.
OMSCHRIJVING:
(…)
Bijzonderheden: De woning is gedeeltelijk voorzien van dubbelglas en dakisolatie.”
3.5 Het dak was afgetimmerd met gipsplaten. Op enig moment na de levering is gebleken dat zich daarachter geen verdere isolatie bevond. [eisers in de hoofdzaak] c.s. hebben Horsthuis bij brief van 5 mei 2008 in kennis gesteld van het ontbreken van dakisolatie en haar daarvoor aansprakelijk gesteld.
3.6 Bij de stukken bevindt zich een offerte van 21 maart 2008 van aannemingsbedrijf Ten Böhmer aan [eisers in de hoofdzaak] c.s. voor het verwijderen van de oude gipsplaten en het aanbrengen van dakisolatie en nieuwe gipsplaten voor een totaalbedrag van € 8.871,45 inclusief BTW. Tot op heden zijn die werkzaamheden niet uitgevoerd.
3.7 Het verkochte huis is de helft van een dubbel woonhuis. Horsthuis heeft het gehele huis, dat wil zeggen beide helften die toen met elkaar in verbinding stonden, op 1 december 2005 gekocht en geleverd gekregen van de Stichting. Na splitsing heeft Horsthuis beide woonhuizen, waarvan één gelegen is aan de [adres] en één aan de [straat], doorverkocht. De verkoop van het geheel door de Stichting aan Horsthuis is ook door bemiddeling van de door de Stichting ingeschakelde makelaar Franke te Velp tot stand gekomen.
3.8 Het aan de [straat] gelegen gedeelte had Horsthuis al op 30 mei 2006 doorverkocht. Dat huis bleek, anders dan in de verkoopbrochure stond, niet voorzien van dakisolatie. Horsthuis heeft daarover uiteindelijk een schikking getroffen met de kopers.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [eisers in de hoofdzaak] c.s. vorderen samengevat – een verklaring voor recht dat Horsthuis tekort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst en de veroordeling van Horsthuis tot betaling van € 8.871,45, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten.
4.2. Horsthuis voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.3. Horsthuis vordert samengevat - dat de stichting wordt veroordeeld om aan Horsthuis te betalen al hetgeen waartoe Horsthuis jegens [eisers in de hoofdzaak] c.s. in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van de stichting in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
4.4. De stichting voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. Horsthuis heeft zich er in de eerste plaats op beroepen dat [eisers in de hoofdzaak] haar niet zo tijdig als bedoeld in art. 7:23 BW Pro kennis heeft gegeven van het ontbreken van de dakisolatie nu [eisers in de hoofdzaak] c.s. pas op 5 mei 2008, ruim een jaar na de levering, hebben geklaagd. [eisers in de hoofdzaak] c.s. hebben daartegenover gesteld dat zij daar pas achter zijn gekomen toen zij in maart 2008 een dakraam wilden aanbrengen. Dat heeft Horsthuis als zodanig niet weersproken. Er is geen aanleiding te menen dat [eisers in de hoofdzaak] c.s. dat redelijkerwijs eerder hadden behoren te ontdekken. Het dak was afgetimmerd met gipsplaten. Of daar isolatie achter zat was niet te zien. Blijkens de overgelegde foto’s zaten de gipsplaten op een rachelwerk. Daarachter had isolatiemateriaal kunnen zitten. Het moet er dus voor worden gehouden dat [eisers in de hoofdzaak] niet eerder dan toen zij in maart 2008 een dakraam wilden plaatsen hebben ontdekt en behoefden te ontdekken dat isolatie ontbrak. De kennisgeving daarvan bij brief van 5 mei 2008 was tijdig.
5.2 Horsthuis beroept zich er verder op dat de aanwezigheid van isolatie niet een eigenschap is die voor normaal gebruik als woonhuis nodig is zodat geen sprake is van non- conformiteit. Dat is op zichzelf juist in aanmerking genomen de ouderdom van het huis. [eisers in de hoofdzaak] stellen zich echter op het standpunt dat zij bij een van de bezichtigingen aan de makelaar van Horsthuis hebben gevraagd of het dak was geïsoleerd en dat de makelaar dat toen uitdrukkelijk heeft bevestigd onder verwijzing naar de verkoopbrochure. Indien dat vast zou staan -Horsthuis heeft dat gemotiveerd betwist- dan is dakisolatie niettemin een eigenschap die zij van het onderhavige huis mochten verwachten en maakt het ontbreken daarvan dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoord. De desbetreffende mededeling van de door Horsthuis ingeschakelde makelaar moet aan haar worden toegerekend.
5.3 Horsthuis heeft zich ter afwering beroepen op art. 19 van Pro de koopovereenkomst. Voorzover [eisers in de hoofdzaak] c.s. uitsluitend zouden zijn afgegaan op de verkoopbrochure waarin staat dat voorzover bekend dakisolatie aanwezig is, zou dat op kunnen gaan. Dat is anders indien vast zou staan dat de makelaar desgevraagd uitdrukkelijk heeft medegedeeld dat het dak geïsoleerd is. Art. 19 van Pro de koopovereenkomst kan niet zo begrepen worden dat die bepaling in de weg staat aan aansprakelijkheid voor een uitdrukkelijke maar achteraf onjuist blijkende mededeling dat het huis een bepaalde eigenschap bezit.
5.4 Zoals gezegd heeft Horsthuis gemotiveerd betwist dat medegedeeld is dat het dak is geïsoleerd. Zij stelt dat nadat bij de verkoop van het buurhuis was gebleken dat dakisolatie ontbrak, zij de makelaar verzocht heeft de verkoopbrochure op dit punt aan te passen, waarin vervolgens is komen te staan ‘eenvoudige dakisolatie’, waarmee bedoeld was dat er alleen een aftimmering met gipsplaten was. Volgens Horsthuis is ondenkbaar dat de makelaar desondanks desgevraagd ongeclausuleerd aan [eisers in de hoofdzaak] heeft gezegd dat het dak was geïsoleerd. Nu van Klaveren c.s. zich erop beroepen dat zij dakisolatie mochten verwachten op grond van de mededeling van de makelaar onder verwijzing naar de verkoopbrochure rust overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv Pro de bewijslast daarvan op hen. Bij de bewijswaardering zal te zijner tijd dan mede betrokken worden de inhoud van de aan [eisers in de hoofdzaak] destijds verstrekte verkoopbrochure.
in de vrijwaringszaak
5.5 De vordering van Horsthuis jegens de Stichting is gebaseerd op de gedachte dat indien Horsthuis jegens [eisers in de hoofdzaak] c.s. aansprakelijk is voor het ontbreken van dakisolatie de Stichting dat daarom dan ook is jegens Horsthuis. Alvorens zich in een verdere beoordeling te begeven zal de rechtbank de uitkomst van het getuigenverhoor en de verdere beoordeling in de hoofdzaak afwachten. Het is gewenst dat ook de Stichting bij het getuigenverhoor aanwezig zal zijn omdat de verkoop door haar aan Horsthuis door bemiddeling van dezelfde makelaar heeft plaatsgevonden.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1. draagt [eisers in de hoofdzaak] c.s. op te bewijzen dat makelaar Franke desgevraagd heeft verklaard dat het dak is geïsoleerd,
6.2. bepaalt dat, indien [eisers in de hoofdzaak] c.s. het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. R.J.B. Boonekamp in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op 12 november 2008 van 11.00 tot 14.00 uur,
6.3. bepaalt dat [eisers in de hoofdzaak] c.s. binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of hij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen.
6.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
6.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
6.6. houdt iedere verdere beslissing aan,
in de zaak in vrijwaring
6.7. bepaalt dat de Stichting aanwezig zal zijn bij het in de hoofdzaak bepaalde getuigenverhoor,
6.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2009.