Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 190286 / KG ZA 09-630
Vonnis in kort geding van 23 oktober 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. N. Stommels te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
in persoon verschenen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaresse van de woning met omliggend terrein aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2. Op 7 augustus 2008 zijn [eiseres] en [gedaagde] een schriftelijke, door beide partijen ondertekende, huurovereenkomst aangegaan. Deze overeenkomst draagt het opschrift “Huurovereenkomst woonruimte naar aard van korte duur” (hierna: de huurovereenkomst).
2.3. De bepalingen van de huurovereenkomst luiden – voor zover hier van belang – als volgt:
In overweging nemende dat:
A. (…)
B. de door partijen beoogde huurovereenkomst ziet op een gebruik dat naar zijn aard slechts van bepaalde duur is; Het gehuurde staat in principe te koop en zal wanneer de verhuurder niet zal aarden in haar nieuwe woning weer betrokken worden door verhuurder. Wanneer verhuurder wel zal aarden, komt het object actiever in verkoop en is huurder gehouden aan medewerking aan bezichtigingen van het gehuurde. Huurder zal in geval van verkoop het object tijdig leeg opleveren zodat verhuurder vrij van gebruiksrechten kan leveren. Hierbij dient verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden in acht te nemen. Levert huurder niet leeg en ontruimd op op de afgesproken datum dan komen alle boetes, financiële verplichtingen welke voortvloeien uit de door verhuurder gesloten koopovereenkomst voor rekening van huurder.
(…)
Artikel 2. Looptijd van deze overeenkomst
2.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de beperkte duur van 12 maanden en elf dagen, ingaande op 20-08-2008 en lopende tot en met 31-08-2009. Optie tot verlengen van 1 jaar. Wederzijdse opzegtermijn van 3 maanden.
2.2 Deze huurovereenkomst eindigt van rechtswege na ommekomst van de in artikel 2.1 genoemde termijn, zonder dat opzegging vereist is. Tussentijdse opzegging is uitgesloten.
Artikel 3. Betalingsverplichting
3.1 De door huurder verschuldigde huurprijs bedraagt € 1.075,-- per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de eerste van iedere maand. (…)
Artikel 8. Slotbepaling
Gelet op het gebruik van het gehuurde dat naar zijn aard slechts van korte duur is, stellen partijen vast dat het bepaalde in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ter zake deze huurovereenkomst toepassing mist.
2.4. [eiseres] heeft de woning gestoffeerd en deels gemeubileerd aan [gedaagde] verhuurd. In maart 2009 heeft [eiseres] contact opgenomen met [gedaagde] en hem meegedeeld dat zij de woning actief in de verkoop ging doen, omdat zij niet zelf in de woning wilde terugkeren. [gedaagde] heeft in verband met de onverwachte zwangerschap van zijn vrouw en de verwachting dat hun kind eind juli 2009 zou worden geboren, om respijt gevraagd, in die zin dat hij niet per se per 1 september 2009 uit de woning zou moeten. [eiseres] heeft geantwoord dat zij bereid was daarmee rekening te houden.
2.5. Eind juni 2009 heeft [eiseres] een verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een half jaar, ingaande op 31 augustus 2009, aan [gedaagde] aangeboden. Daarin was bepaald dat [gedaagde] de woning in ieder geval per 1 februari 2010 geheel ontruimd op zou leveren en aan [eiseres] ter beschikking zou stellen. [gedaagde] heeft daar om hem moverende redenen niet mee ingestemd.
2.6. Op 18 augustus 2009 heeft een bezichtiging van de woning door potentiële kopers plaatsgevonden, met wie [eiseres] vervolgens in principe overeenstemming over de verkoop van de woning heeft bereikt. De potentiële kopers hebben verklaard pas een definitieve koopovereenkomst te willen aangaan als duidelijk is dat en wanneer [gedaagde] vertrekt. [gedaagde] heeft telefonisch aan [eiseres] te kennen gegeven dat hij pas uit de woning zal vertrekken op het moment dat hij een andere geschikte huurwoning zal hebben gevonden voor zijn gezin.
2.7. Bij brief van 28 augustus 2009 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde], onder meer, gesommeerd om het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2009 geheel ontruimd, vrij van huur en gebruik, schoon en in goede staat aan [eiseres] op te leveren en alle sleutels aan haar te overhandigen. Voorts heeft de advocaat van [eiseres] in die brief geschreven dat [eiseres] alleen dan geen ontruimingsprocedure zal starten indien en voor zover er met [gedaagde] overeenstemming zal worden bereikt over een andere ontruimingsdatum, zijnde uiterlijk 1 december 2009. Ten slotte heeft de advocaat van [eiseres] namens haar de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, dus per 1 december 2009, opgezegd, voor het geval er sprake mocht zijn van een na 31 augustus 2009 verlengde huurovereenkomst.
2.8. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie en de partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een ontruimingsdatum.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - [gedaagde] te veroordelen:
a) om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], primair onmiddellijk na de betekening van het in deze te wijzen vonnis en subsidiair per 1 december 2009, met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te doen stellen en het betreffende gehuurde niet meer te betreden, met machtiging van [eiseres] om [gedaagde], in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie,
b) om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 500,-- per dag of keer dat hij in gebreke is aan de ontruimingsveroordeling te voldoen,
c) om aan [eiseres], primair na 1 september 2009, subsidiair na 1 december 2009 een gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW Pro gelijk aan de huur van € 1.075,-- per maand te betalen tot en met de dag dat hij het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd,
d) in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiseres] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De huurovereenkomst valt onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De bedoelingen van partijen, te weten een gebruik van de woning naar haar aard van korte duur, zijn in dit geval van doorslaggevend belang en blijken duidelijk uit de naamgeving van de overeenkomst, uit de considerans en uit de op schrift gestelde afspraken. [gedaagde] heeft hiermee van meet af aan ingestemd en wist vanaf het begin dat er sprake was van een overbruggingsperiode. Hij heeft het vertrouwen gewekt dat de tijdelijkheid hem niet uitmaakte. Ook de door [eiseres] in de woning achtergelaten spullen en de medewerking door [gedaagde] aan de bezichtigingen van de woning, duiden op een huurovereenkomst naar haar aard van korte duur. Voorts zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat [gedaagde] zich nu beroept op de dwingendrechtelijke regels van boek 7, afdeling 5 van het BW. De veranderde gezinsituatie van [gedaagde] maakt het voorgaande volgens [eiseres] niet anders. Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen, omdat zij nu een koopovereenkomst met de kopers met wie zij in principe overeenstemming heeft bereikt, kan en wil aangaan, terwijl die kopers hebben verklaard zich vrij te achten van de aankoop af te zien indien zij vóór 25 oktober 2009 geen aanvaardbare datum van oplevering hebben vernomen.
3.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Samengevat komt dat op het volgende neer. Er is volgens hem geen sprake van een gebruik van de woning dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Hij verblijft ook niet zonder recht of titel in de woning, omdat de huur niet tegen eind augustus 2009 is opgezegd.
Hij beroept zich op een aantal in boek 7, afdeling 5 van het BW opgenomen huurbeschermingsbepalingen. [eiseres] heeft de huurovereenkomst niet schriftelijk, aangetekend en met een opzegtermijn van minimaal 3 maanden opgezegd. Ook heeft zij niet één van de 6 mogelijke opzeggingsgronden genoemd. Daarnaast is hem niet de mogelijkheid gegeven om binnen zes weken schriftelijk in te stemmen met de huuropzegging. Ten slotte breekt verkoop geen huur.
Er is volgens [gedaagde] sprake van juridische intimidatie. Hij had van [eiseres] meer tegemoetkomendheid verwacht, hetgeen zij ook had toegezegd.
Ook hij wil de woning slechts tijdelijk huren. Dit was altijd zijn intentie, maar op dit moment dient zijn belang, dat is veranderd door de komst van zijn zoontje [naam], zwaarder te wegen dan het verkoopbelang van [eiseres]. Hij heeft nog geen alternatieve woonruimte gevonden. Dat is ook niet gemakkelijk omdat hij gezien zijn financiële situatie afhankelijk is van de vrije sector, waar de meeste woningen voor bepaalde tijd worden verhuurd, hetgeen hij niet meer wil.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] heeft haar spoedeisend belang bij de door haar ingestelde vorderingen voldoende onderbouwd. Zij wenst de woning op korte termijn te verkopen aan de kopers die zich hebben aangediend en waarmee zij al een principe-overeenkomst heeft gesloten.
4.2. Volgens [gedaagde] betekent het feit dat de huurovereenkomst het opschrift “naar haar aard van korte duur” draagt niet automatisch dat het ook een dergelijke overeenkomst betreft. In dit geval zou het niet een dergelijke overeenkomst betreffen. De huurovereenkomst zou daarom niet rechtsgeldig zijn. Het moet bij een dergelijke overeenkomst volgens [gedaagde] namelijk gaan om gebruik van woonruimte waarbij uit de fysieke kenmerken blijkt dat de aard van het gebruik van korte duur is, zoals bijvoorbeeld het geval is bij een vakantiehuisje of bij een huis dat op de nominatie staat om gesloopt te worden. Huurders die wonen in huizen die voor de verkoop zijn bestemd genieten volgens hem wel degelijk huurbescherming. Hij verwijst daarbij naar een artikel van mevrouw mr. T. de Nijs in het Aedes magazine nr. 21 / 2005 en naar een daarin besproken uitspraak van het Hof.
4.3. Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst (vergelijk onder meer HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 en Hof Amsterdam, 5 april 2007, LJN BB0865).
4.4. In het onderhavige geval lijdt het naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen twijfel dat het de bedoeling van partijen was om het gebruik van de woning door [gedaagde] tijdelijk te laten zijn én naar zijn aard van korte duur. Het opschrift en de bepalingen van de overeenkomst zijn hieromtrent overduidelijk. Het tijdelijke karakter van de overeenkomst wordt op diverse plaatsen klip en klaar benadrukt. In de slotbepaling wordt met zoveel woorden genoemd dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW daarom niet van toepassing zijn. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij zich hiervan bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust was en dat dit voor hem geen probleem opleverde. Hij heeft erkend dat de tijdelijkheid van de overeenkomst ook zijn intentie was en is. Ook is gebleken dat partijen die bedoelingen hebben geëffectueerd, in die zin dat [eiseres] in maart 2009 heeft aangekondigd de woning actief in de verkoop te zetten en dat [gedaagde] vervolgens zijn medewerking heeft verleend aan diverse bezichtigingen. Dat [gedaagde] later, lopende de huurovereenkomst, door zijn gewijzigde gezinssituatie van gedachten is veranderd, maakt de bedoelingen van de partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht anders en brengt evenmin wijziging in de aard van de huurovereenkomst.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het onmiskenbaar ging om een tijdelijke bewoning van een voor de verkoop, althans terugkeer van de verhuurder, bestemde woning, die al passief in de verkoop stond, aanleiding om de in de overeenkomst ondubbelzinnig weergegeven partijbedoelingen, de effectuering daarvan en de overeengekomen korte duur van doorslaggevend belang te laten zijn bij het antwoord op de onder 4.3 geformuleerde vraag. Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Daaraan doet niet af dat dat in dit geval niet onmiskenbaar is af te leiden uit de aard van het gehuurde.
4.6. Het lijkt erop alsof [gedaagde] onder verwijzing naar het door hem overgelegde artikel uit het Aedes magazine nr. 21 / 2005 heeft willen verwijzen naar een uitspraak van het Hof Amsterdam van 13 januari 2005 (WR 2005, 76). Het hof heeft in die zaak een door een verhurende woningcorporatie gevorderde ontruiming geweigerd, onder meer omdat de woning geen fysieke kenmerken zou hebben waaruit zou blijken dat het om een gebruik naar zijn aard van korte duur zou gaan. Ook in die zaak zou volgens het hof duidelijk zijn gebleken dat partijen een huurovereenkomst van relatief korte duur voor ogen had gestaan.
De aard van het gehuurde lijkt in die zaak dus wel een doorslaggevende rol te spelen. De voorzieningenrechter heeft hierboven reeds overwogen dat hij de aard van het gehuurde in deze zaak geen doorslaggevende rol vindt spelen, terwijl het in dit geval bovendien niet om een woningcorporatie gaat maar om een particuliere verhuurder, die vanaf het begin zeer duidelijk is geweest in haar bedoelingen en deze ook expliciet en uitgebreid in de overeenkomst heeft laten opnemen, zodat daaromtrent voor [gedaagde] geen onduidelijkheid heeft kunnen bestaan.
4.7. Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW, waarop [gedaagde] zich beroept, ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW Pro niet van toepassing zijn. Het door hem gedane beroep op de in de artikelen 7:271 BW e.v. opgenomen regels betreffende de opzegging van de huur gaat daarom niet op.
4.8. Nu er kennelijk onduidelijkheid bestond tussen partijen over de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en de aanzegging bij brief van 28 augustus 2009 tot ontruiming per 31 augustus 2009 als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden beoordeeld, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de huurovereenkomst niet per 1 september 2009 is geëindigd maar, als gevolg van de opzegging, per 1 december 2009 zal eindigen. De subsidiaire vordering tot ontruiming per 1 december 2009 is dan ook toewijsbaar.
4.9. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en aan een hierna te noemen maximum worden gebonden.
4.10. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 94,31
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.172,31
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om, na de betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] te [woonplaats] per 1 december 2009 met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te (doen) stellen en de betreffende woning niet meer te betreden,
5.2. bepaalt dat [gedaagde], voor iedere dag dat hij in gebreke blijft te voldoen aan de hierboven genoemde veroordeling, aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 200,--, tot een maximum van € 50.000,--, met dien verstande dat geen verdere dwangsommen verschuldigd zullen zijn, indien [eiseres] gebruik maakt van de hierna te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis,
5.3. geeft machtiging tot tenuitvoerlegging van de hierboven genoemde veroordeling tot ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm,
5.4. veroordeelt [gedaagde] om, indien hij de woning ná 1 december 2009 niet daadwerkelijk met het zijne en de zijnen heeft ontruimd, aan [eiseres] een gebruiksvergoeding per maand ex artikel 7:225 BW Pro te betalen, gelijk aan de huur van € 1.075,-- per maand,
5.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.172,31,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 23 oktober 2009. De griffier is buiten staat dit vonnis mede te ondertekenen.