Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Tiel
zaakgegevens 614220 \ CV EXPL 09-2026 \ HB/91/rz
uitspraak van 21 oktober 2009
vonnis
in de zaak van
[huurder], handelende onder de naam [handelsnaam]
wonende te Wadenoijen
eisende partij in conventie
gedaagde partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie
gemachtigde mr. G.W. Boogaard
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon Waterschap Rivierenland
gevestigd te Tiel
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie
schriftelijk procederend
Partijen worden hierna [huurder] en Waterschap Rivierenland genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis d.d. 17 juni 2009
- hetgeen is besproken ter comparitie op 3 september 2009 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen
1.2. Het vonnis is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist.
2.2. [huurder] heeft op of omstreeks 1 april 1998 een huurovereenkomst gesloten met het Zuiveringsschap Rivierenland te Tiel. Deze huurovereenkomst betreft (een gedeelte van) de loods behorende bij de rioolzuiveringsinstallatie aan de [naam straat en nummer] te Asperen (gemeente Lingewaal).
2.3. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande 1 mei 1998 en lopende tot 1 mei 2003, met stilzwijgende verlenging voor vijf jaar.
Artikel 3.2. van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste een maand.
De verhuurder zal dan slechts kunnen opzeggen als hij het gehuurde om zuiveringstechnische redenen nodig heeft.”
2.4. Het Zuiveringsschap is gefuseerd met en opgegaan in het Waterschap Rivierenland.
2.5. Bij brief d.d. 20 februari 2008 heeft Waterschap Rivierenland aan [huurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2008 en tegelijkertijd de ontruiming tegen 1 mei 2009. Het Waterschap Rivierenland wil thans het gehuurde gebruiken voor opslag van dijk(beschermings)materialen, te gebruiken in geval van calamiteiten.
2.6. [huurder] heeft bij brief d.d. 23 mei 2008 gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de opzegging.
2.7. Ter zitting hebben partijen vastgesteld dat met betrekking tot de huur van de loods sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW.
3. De vorderingen, de grondslagen en de verweren.
in conventie:
3.1. [huurder] vordert :
a. een verklaring voor recht dat de opzegging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, gedateerd 20 februari 2008/26 maart 2008 nietig is en dat deze huurovereenkomst mitsdien onverminderd voortduurt tot tenminste
1 mei 2013;
b. de veroordeling van Waterschap Rivierenland in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag der voldoening;
3.2. Aan zijn vorderingen legt [huurder], kort samengevat, het volgende ten grondslag. [huurder] is met het Zuiveringsschap Rivierenland bij het aangaan van de huurovereenkomst expliciet overeengekomen dat alleen opgezegd kan worden wanneer er sprake is van zuiveringstechnische redenen. Deze bepaling is in de overeenkomst opgenomen omdat [huurder] in principe de betrokken onroerende zaak tot in lengte van dagen zou moeten kunnen gebruiken. Uitzondering zou slechts mogelijk zijn indien eigen gebruik door het zuiveringsschap werkelijk onontkoombaar was. Het Waterschap Rivierenland stelt nu ten onrechte dat als gevolg van de fusie tussen zuiveringsschappen en waterschappen de taakomschrijving is veranderd en dat thans het woord “zuiveringstechnische redenen” in artikel 3.2. van de huurovereenkomst gelezen moet worden als “waterschapstaken”. De door het Waterschap Rivierenland voorgenomen opslag van materialen vallen niet onder “zuiveringstechnische redenen” en bovendien is niet aangetoond dat er een noodzaak aanwezig is waarom de spullen juist daar opgeslagen dienen te worden.
3.3. Waterschap Rivierenland heeft de vordering betwist. Het verweer luidt – beknopt weergegeven – als volgt. Zij voert aan dat de vordering van [huurder] dient te worden afgewezen. Waterschap Rivierenland heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, namelijk de opslag van hijskranen. De plaats waar de kranen thans zijn gestald zal in 2010 worden afgestoten. Bovendien is sprake van achterstallig onderhoud van de loods; het Waterschap Rivierenland wil de loods weer in goede toestand brengen hetgeen niet mogelijk is zolang de loods nog is verhuurd.
in reconventie:
3.4. Waterschap Rivierenland vordert:
a. de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van [huurder] om deze ruimte, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevindt binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Waterschap Rivierenland te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Waterschap Rivierenland bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurder];
b. [huurder] te veroordelen om aan Waterschap Rivierenland te betalen het bedrag van € 310,76 als schadevergoeding, gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst, voor iedere maand of gedeelte van een maand, dat [huurder] na de dag van ontbinding in het gehuurde is gebleven tot aan de dag waarop [huurder] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd en verlaten;
c. [huurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure;
3.5. Waterschap Rivierenland legt aan haar vordering in reconventie ten grondslag dat op grond van artikel 7:295 lid 2 BW Pro een tijdstip dient te worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst is geëindigd.
3.6. [huurder] persisteert bij hetgeen hij reeds in conventie heeft aangevoerd. De opzegging van de huurovereenkomst is in strijd met de overeenkomst en er is geen geldige reden voor beëindiging van die overeenkomst. Dat wellicht de keuze voor opslag in de loods voor Waterschap Rivierenland de meest economische oplossing is betekent nog niet dat er sprake is van een noodzaak.
in voorwaardelijke reconventie:
3.7. Waterschap Rivierenland vordert
a. de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrek-king tot onderhavige bedrijfsruimte wegens onvoorziene omstandigheden per de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van [huurder] om deze bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin op daarop bevindt, binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Waterschap Rivierenland te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Waterschap Rivierenland bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurder];
b. [huurder] te veroordelen om aan Waterschap Rivierenland te betalen het bedrag van € 310,76 als schadevergoeding, gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst, voor iedere maand of gedeelte van een maand, dat [huurder] na de dag van ontbinding in het gehuurde is gebleven tot aan de dag waarop [huurder] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd en verlaten;’
c. [huurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure;
3.8. Waterschap Rivierenland legt aan deze vordering ten grondslag dat wanneer de vordering in conventie wordt toegewezen de vordering in voorwaardelijke recon-ventie wordt toegewezen wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW Pro).
3.9. [huurder] heeft, in aanvulling op hetgeen hij reeds in conventie en in reconventie heeft aangevoerd, gesteld dat hij bereid is om mee te werken aan een renovatie van de loods en dat dit dus niet tot beëindiging van de huurovereenkomst hoeft te leiden.
4. De beoordeling van het geschil in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie.
in conventie:
4.1. Waterschap Rivierenland heeft de huur opgezegd tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van de opzegtermijn omdat zij het gehuurde zelf nodig heeft. Zij heeft daarbij een beroep gedaan op artikel 3.2. van de huurovereenkomst waarin is vermeld dat de huur door de verhuurder slechts opgezegd kan worden wanneer zij het gehuurde om “zuiveringstechnische redenen” zelf nodig heeft. Zij heeft daarbij aangevoerd dat het feit dat na het opgaan van het Zuiveringsschap in het Waterschap “zuiveringstechnische redenen” gelezen dienen te worden als “waterschapstaken”.
4.2. [huurder] heeft aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de betreffende bepaling in de overeenkomst is opgenomen omdat daarmee werd vastgelegd dat [huurder] de onroerende zaak tot in lengte van dagen zou (moeten) kunnen gebruiken. Uitzondering zou slechts zijn indien eigen gebruik door het Zuiveringsschap werkelijk onontkoombaar zou zijn. Die stellingname is door Waterschap Rivierenland niet weersproken.
De kantonrechter is van oordeel dat de (gewijzigde) interpretatie van het begrip “zuiveringstechnische zaken”, zoals gesteld door Waterschap Rivierenland, niet juist is. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract nadere aan- of invulling behoeft, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Gelet op alle omstandigheden van het geval moet ervan worden uitgegaan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen een beperkte opzeggingsmogelijkheid voor het Zuiveringsschap voor ogen heeft gestaan. Deze opzeggingsgrond, geschreven op de (wettelijke) taak van het Zuiveringsschap en daardoor ook inhoudelijk bepaald, kan niet gewijzigd worden omdat nadien een bij het aangaan van de overeenkomst onvoorzienbare omstandigheid heeft plaatsgevonden, namelijk de fusie met het Waterschap. Deze fusie verandert op zich niets aan het huurcontract.
4.3. Dat betekent dat de vordering in conventie, de verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst nietig is, gereed ligt om te worden toegewezen. Daarbij zij overigens aangetekend dat één en ander niet betekent dat [huurder] een “eeuwig” recht op huur van de loods heeft. Deze uitspraak heeft slecht betrekking op de thans aan de rechter voorgelegde situatie; in de toekomst kunnen zich andere omstandigheden voordoen die wel aanleiding geven tot beëindiging van de huur.
in reconventie:
4.4. Uit hetgeen hiervoor reeds onder 4.2. is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 20 februari 2008 geen effect heeft. Daaruit vloeit voort dat er geen grond bestaat een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst is geëindigd en de ontruiming te bepalen, zoals Waterschap Rivierenland in reconventie gevorderd heeft. Deze vordering wordt afgewezen.
Immers, Waterschap Rivierenland heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat op grond van artikel 7:295 lid 2 BW Pro een tijdstip dient te worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Artikel 7:295 BW Pro gaat uit van een rechtsgeldige (maar niet geaccepteerde) opzegging, hetgeen in casu niet het geval is.
Terzijde wordt nog opgemerkt dat artikel 7:295 BW Pro deel uitmaakt van de afdeling 290-bedrijfsruimte in het BW terwijl partijen het er over eens zijn dat in dit geval sprake is van een artikel 230a BW bedrijfsruimte.
in voorwaardelijke reconventie
4.5 Deze vordering van Waterschap Rivierenland betreft een beroep tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW Pro). De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering eveneens dient te worden afgewezen omdat de door Waterschap Rivierenland aangevoerde omstandigheden, zoals het eigen gebruik van de loods voor opslag van materiaal voor dijkbescherming waarvoor elders geen plaats is, niet van dien aard is dat die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, ook al gaat het hier om een belangrijke publieke taak. Waterschap Rivierenland heeft als gevolg van beleidsmatige beslissingen een plan gemaakt waarbij zij tot een herschikking van de haar toebehorende onroerende zaken is gekomen. Besloten is dat bepaalde onroerende zaken zouden worden afgestoten waardoor zij behoefte krijgt aan opslagruimte elders. Van enige noodzaak het gehuurde te gebruiken is niet gebleken. Het feit dat [huurder] ook heeft aangevoerd dat hij bereid is mee te werken aan een grondige renovatie van het gehuurde maakt ook dat dat niet een reden kan zijn die tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden.
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
4.6. Waterschap Rivierenland zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing.
De kantonrechter:
in conventie:
5.1. verklaart voor recht dat de opzegging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, gedateerd 20 februari 2008/26 maart 2008 nietig is en dat deze huurovereenkomst mitsdien onverminderd voortduurt tot tenminste 1 mei 2013;
in reconventie:
5.2. wijst de vordering af;
in voorwaardelijke reconventie:
5.3. wijst de vordering af;
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
5.4. veroordeelt Waterschap Rivierenland in de kosten van deze procedures, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 85,98 voor explootkosten, € 297 ,- voor vast recht en € 600,- voor salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening;
5.5. verklaart de hiervoor genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst af het eventueel meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. H.J.T. Blom en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2009.