Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 628174 \ VV EXPL 09-10126 \ 199 jt
uitspraak van 6 oktober 2009
vonnis in kort geding
in de zaak van
1.
de besloten vennootschap J.C. van Kessel Geldermalsen Beheer B.V.
gevestigd te Geldermalsen
gemachtigde mr. H.M. Kruijsen
2.
de besloten vennootschap Klok Druten Grondexploitatie B.V.
gevestigd te Druten
gemachtigde mr. H.M. Kruijsen
3.
de vennootschap onder firma V.O.F. Maatschap 'T Lindenhout
gevestigd te Valburg
gemachtigde mr. H.M. Kruijsen
eisende partijen in conventie
verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie
tegen
1.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Fruitkoeling Zetten B.V.
gevestigd te Beuningen
gemachtigde mr. T.A. Timmermans
2.
[persoon A]
wonende te Zetten
gemachtigde mr. L.H. Pomp
3.
[persoon B]
wonende te Zetten
gemachtigde mr. J.W. Kobossen
gedaagde partijen in conventie
partij sub 2 tevens eisende partij in voorwaardelijke reconventie
De eisende partijen in conventie, verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie worden hierna gezamenlijk het samenwerkingsverband genoemd. De gedaagde partijen in conventie, partij sub 2 tevens eisende partij in voorwaardelijke reconventie worden hierna afzonderlijk Fruitkoeling Zetten, [persoon A] en [persoon B] genoemd.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 september 2009 met producties
- de door de gemachtigden van het samenwerkingsverband, Fruitkoeling Zetten en [persoon A] voorafgaand aan de mondelinge behandeling toegezonden producties
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling, ter gelegenheid waarvan alle partijen zich hebben bediend van pleitnotities.
De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
1.1 Fruitkoeling Zetten huurt vanaf medio 1999 het voormalige veilingcomplex te Zetten (hierna: het gehuurde), aanvankelijk van de veilingcoöperatie en vanaf 2002 van het samenwerkingsverband.
1.2 Fruitkoeling Zetten en het samenwerkingsverband hebben een schriftelijke “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” opgemaakt. Boven de handtekening van verhuurder is als datum 11 november 2008 vermeld en boven de handtekening van de huurder is als datum 27 mei 2009 vermeld.
1.3 De huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang:
“(…)
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 1 augustus 2008 en lopende tot en met 31 juli 2009. (Zie 8.2)
(…)
4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis 40 cellen à € 2.500,- = € 100.000,- (zie 8.6)
(…)
8.4 Elk jaar, in de maand april, worden nieuw afspraken gemaakt over het vervolg.
(…)
8.6 Huurder houdt verhuurder op de hoogte over de bezetting van de cellen. Vier koelcellen zijn wegens problemen met de koelceldeuren enz. niet meer als koelcel bruikbaar. Indien huurder deze cellen als opslagruimte kan verhuren, ontvangt verhuurder 50% van de opbrengst.
(…)”
1.4 Het samenwerkingsverband heeft bij brief van 29 mei 2009 het volgende, voor zover hier van belang, aan Fruitkoeling Zetten geschreven:
“(…)
Zoals overeengekomen in de huurovereenkomst inzake de diverse koel- en opslagruimten op het voormalige veilingcomplex te Zetten met ingangsdatum 1 augustus 2008 huurt u 40 cellen à € 2.500,-- excl. btw per jaar. Daarbij is afgesproken dat u huur betaalt naar gelang de bezetting van de cellen. Volgens uw informatie zijn er 17 cellen verhuurd, dus dat geeft voor ons een huuropbrengst van € 42.500,-- excl. btw. U heeft ook nog cellen als opslagruimte kunnen verhuren, waarvoor wij recht hebben op 50% van uw huuropbrengst. Volgens uw inschatting komen wij op een totale jaarhuur van ca. € 60.000,--.
De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en loopt af op 31 juli 2009. U heeft ons gevraagd de ruimten aansluitend te mogen blijven huren voor de duur van één maand. Hiermee bevestigen wij dat dat mogelijk is. De huurprijs voor deze maand is € 5.000,-- excl. btw, zijnde 1/12 van € 60.000,--. Verhuurder, (…) en huurder (…) bevestigen hiermee met wederzijds goedvinden dat de huurovereenkomst eindigt op 31 augustus 2009. Verder blijven alle bepalingen uit de huurovereenkomst onverminderd van kracht.
(…)”
Fruitkoeling Zetten heeft deze brief voor akkoord ondertekend.
De vordering en het verweer in conventie
2. Het samenwerkingsverband vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Fruitkoeling Zetten, [persoon A] en [persoon B] hoofdelijk veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een boete met machtiging van de sterke arm en met veroordeling in de proceskosten.
3. Het samenwerkingsverband voert hiertoe, kort samengevat, het volgende aan. Het samenwerkingsverband heeft een huurovereenkomst met Fruitkoeling Zetten. Deze huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd per 31 augustus 2009. Doordat de beëindiging met wederzijds goedvinden heeft plaatsgevonden heeft Fruitkoeling Zetten op grond van art. 7:230a lid 2 BW geen recht op ontruimingsbescherming conform art. 7:230a lid 1 BW. Het samenwerkingsverband heeft geen juridische relatie met de onderhuurders van Fruitkoeling Zetten. De onderhuurders maken na 31 augustus 2009 jegens het samenwerkingsverband onrechtmatig gebruik van de bedrijfsruimte.
4. Fruitkoeling Zetten, [persoon A] respectievelijk [persoon B] voeren gemotiveerd verweer.
De vordering en het verweer in reconventie
5. [persoon A] vordert in voorwaardelijke reconventie, voor het geval dat de vordering in conventie wordt toegewezen, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de leden van het samenwerkingsverband hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 22.500,- terzake van een voorschot op schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.
6. [persoon A] voert hiertoe, kort samengevat, het volgende aan. Er is sprake van onrechtmatig handelen dan wel misbruik van recht door het samenwerkingsverband. Het samenwerkingsverband wist dat er onderhuurders waren, maar zonder rekening te houden met hun belangen heeft het een beëindigingsovereenkomst met Fruitkoeling Zetten gesloten.
7. Het samenwerkingsverband voert gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
8. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter ze gezamenlijk.
9. Het beroep van [persoon A] op niet-ontvankelijkheid van het samenwerkingsverband wegens vermelding van het onjuiste adres van het gehuurde in conventie wordt verworpen, reeds omdat uit de dagvaarding voldoende blijkt dat de ontruimingsvordering ziet op het gehuurde.
10. Het spoedeisend belang volgt uit de stelling van het samenwerkingsverband dat het gehouden is op korte termijn het gehuurde te slopen. Deze stelling heeft het als volgt geadstrueerd. Het heeft een aangrenzend koelhuis met ondergrond en erf en twee aangrenzende percelen grond voor € 500.000,- verkocht, hetgeen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,-, geleverd moet worden op 1 oktober 2009, althans uiterlijk 31 december 2009 en daarbij heeft de koper bedongen dat het gehuurde gesloopt moet zijn. Het slopen vergt een maand.
11. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, leidt de kantonrechter voorshands af dat het gehuurde aangemerkt moet worden als art. 7:230a-bedrijfsruimte.
12. Van [persoon A] en [persoon B] voeren beiden aan dat het samenwerkingsverband bij de beëindiging van de huurovereenkomst met Fruitkoeling Zetten ten onrechte geen rekening heeft gehouden met hun belangen. De kantonrechter oordeelt hieromtrent als volgt.
Uit de onder 1.4 aangehaalde brief van het samenwerkingsverband volgt dat Fruitkoeling Zetten (in elk geval vanaf 1 augustus 2008) slechts huur voor de koelcellen in het gehuurde is verschuldigd “naar gelang de bezetting van de cellen”. Fruitkoeling Zetten heeft van de 40 gehuurde cellen 17 cellen verhuurd, zodat zij aan het samenwerkingsverband € 42.500,-, uitgaande van een huurprijs van € 2.500,- per jaar per cel, is verschuldigd. Voorts heeft Fruitkoeling Zetten nog een aantal cellen als opslagruimte verhuurd, waardoor het samenwerkingsverband 50% van de huuropbrengst van die cellen ontvangt. Aldus heeft Fruitkoeling Zetten kennelijk geen eigen huurdersbelang bij de gehuurde cellen. Zij is enkel huur aan het samenwerkingsverband verschuldigd, indien er cellen daadwerkelijk onderverhuurd zijn. Dit duidt er op dat Fruitkoeling Zetten feitelijk enkel tussenpersoon ofwel middellijk vertegenwoordiger voor het samenwerkingsverband is met als kennelijk doel geen directe huurrelatie te laten ontstaan tussen het samenwerkingsverband en [persoon A] respectievelijk [persoon B], zodat zij geen ontruimingsbescherming hebben.
Dit leidt tot het voorshandse oordeel dat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen het samenwerkingsverband als verhuurder en Fruitkoeling Zetten als huurder. Veeleer dient deze contractuele relatie (in elk geval vanaf 1 augustus 2008) aangemerkt te worden als lastgeving. De onder 1.4 genoemde brief, die door Fruitkoeling Zetten voor akkoord is ondertekend, kan dan ook niet worden beschouwd als een beëindiging van de vermeende huurovereenkomst tussen het samenwerkingsverband en Fruitkoeling Zetten met als gevolg dat [persoon A] en [persoon B] geen ontruimingsbescherming genieten.
Gelet hierop, mede in aanmerking genomen het beschermingskarakter van art. 7:230a BW voor de huurder en bevoegde onderhuurder, gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat in een bodemprocedure een uitzondering zal worden aanvaard op het wettelijk uitgangspunt dat een overeenkomst slechts verbintenissen tussen de partijen die haar aangingen vestigt, zodat het samenwerkingsverband geacht moet worden partij te zijn in de huurovereenkomsten tussen Fruitkoeling Zetten en [persoon A] respectievelijk [persoon B], althans dat daarin zal worden beslist dat de maatschappelijke betamelijkheid meebrengt dat het samenwerkingsverband jegens [persoon A] en [persoon B] overeenkomstig art. 7:230a BW dient te handelen.
Dit betekent dat de gevraagde ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Het samenwerkingsverband heeft immers jegens [persoon A] en [persoon B] niet voldaan aan art. 7:230a lid 1 BW. Aan de voorwaardelijk reconventionele vordering wordt niet toegekomen.
13. Het samenwerkingsverband wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
in conventie,
wijst de vordering af,
veroordeelt het samenwerkingsverband in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Fruitkoeling Zetten, [persoon A] respectievelijk [persoon B] telkens bepaald op
€ 200,- aan salaris voor de respectieve gemachtigde,
in voorwaardelijke reconventie,
stelt vast dat aan deze vordering niet wordt toegekomen.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2009.