Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 190846 / KG ZA 09-671
Vonnis in kort geding van 11 november 2009
in de zaak van
de stichting
STICHTING TALIS,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres,
advocaat mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
thans verblijvende in de penitentiaire inrichting Arnhem, locatie Arnhem-Noord,
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Gerrits te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Talis en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de productie van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Talis
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Talis is werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting in Nijmegen en omgeving. Van het woningenbestand dat in eigendom aan Talis toebehoort, maakt onder meer deel uit de onroerende zaak aan de [adres]
2.2. [gedaagde] huurt overeenkomstig de daartoe op 6 december 1999 gesloten schriftelijke huurovereenkomst sinds 13 december 1999 de hiervoor bedoelde woning van Talis, zulks tegen de laatstelijk tussen partijen overeengekomen en geldende huurprijs van
€ 262,56. De huurovereenkomst vermeldt als medehuurder tevens mevrouw [ ] [betrokkene] (hierna: [betrokkene]).
2.3. In de door Talis in het geding gebrachte ‘Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte’ is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 17
Huurder is gehouden het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken. Huurder dient zich daarbij te gedragen naar redelijke aanwijzingen door of namens verhuurster gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
Artikel 18
Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurster gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
2.4. Bij de stukken bevindt zich een brief van [betrokkene] aan Talis van 1 november 2002. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Bij deze wil ik doorgeven dat ik [ ] [betrokkene] niet langer woonachtig ben op Dr. Banningstr 5.
Mede hoofdbewoner FBW [gedaagde] blijft hier wel wonen samen hebben wij een huurcontract getekend.
Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
2.5. [gedaagde] is op 6 juli 2009 door de politie aangehouden op verdenking van het plegen van een aantal strafbare feiten. Sindsdien zit hij gedetineerd.
2.6. Bij de stukken bevindt zich verder een ‘Overlastrapportage m.b.t. (de bewoners van) [adres]’, opgemaakt op 5 oktober 2009 door de heer [de wijkagent]. In deze rapportage is onder meer het volgende opgenomen:
Aanleiding:
Deze rapportage werd opgemaakt op verzoek van de woningstichting Talis, n.a.v. veelvuldige klachten over het woon en leefpatroon van de bewoners van genoemde woning.
Algemeen:
Uitgaande van informatie uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) staat op genoemd adres vanaf 13 december 1999, ingeschreven:
[gedaagde] (…).
Vanaf 01 juni 2006 staat op voornoemd adres tevens ingeschreven:
[betrokkene] (…).
Overlastklachten:
Bij de regiopolitie Gelderland-Zuid werden vanaf september 2001 tot en met september 2009 in totaal 17 meldingen geregistreerd m.b.t. geluidsoverlastklachten veroorzaakt door de bewoner(s) van [adres].
Deze klachten hadden nagenoeg allen te maken met ergerlijke geluidsoverlast die door bewoners in de directe omgeving van de genoemde woning werden ondervonden. Een groot aantal van deze klachten had betrekking op het afspelen van harde muziek in en om de woning, schreeuwen, het hakken van hout in de tuin in de zeer vroege ochtend en het luidruchtig en langdurig schelden in en om de woning.
Deze klachten werden door meerdere buurtbewoners bij de politie gemeld.
Tevens was er in een aantal gevallen sprake van een zeer dreigende toon waarop [gedaagde] bij de omwonenden zijn verhaal kwam halen.
Al in februari 2004 is er door de toenmalig netwerker van politie Dhr. [ X], een gesprek gevoerd met [gedaagde], waar hem de binnengekomen overlastklachten werden medegedeeld. Hierbij is toen tevens vermeld dat e.e.a. bij aanhoudende klachten gevolgen zou kunnen hebben voor [gedaagde] huurcontract.
Voornoemd gesprek heeft toen niet geleid tot een afname van de overlastklachten.
Het is mij, rapporteur, bekend dat er de laatste jaren door meerdere buurtbewoners een aantal klachten zijn gemeld bij de woningstichting. Uit angst voor represailles zouden deze buurtbewoners deze klachten niet hebben durven melden bij de politie.
3. Het geschil
3.1. Talis vordert na vermindering van eis dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld de woning onmiddellijk na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al het hunne en de hunnen, te (doen) verlaten en ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Talis om [gedaagde], in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken, zonodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie. Tevens vordert Talis dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2. Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Volgens Talis heeft [gedaagde] in de eerste plaats voor aanzienlijke overlast in de buurt gezorgd. Deze overlast bestaat hierin dat [gedaagde] buren bedreigt en dat hij veel en hard schreeuwt, zowel binnens- als buitenshuis. Ook zwaait [gedaagde] in zijn tuin met messen en zwaarden. In de tweede plaats houdt [gedaagde] volgens Talis in strijd met artikel 18 van de algemene voorwaarden thans geen hoofdverblijf in de door hem gehuurde woning. Evenmin heeft hij ervoor zorg gedragen dat de verantwoordelijkheid voor de woning door een ander wordt gedragen. Hij heeft de woning verlaten en onbeheerd achtergelaten. Ten slotte voldoet [gedaagde] niet aan zijn verplichting om voor tijdige en integrale huurbetaling zorg te dragen. Volgens Talis is [gedaagde] op grond van deze omstandigheden jegens haar zodanig in verzuim met betrekking tot de nakoming van zijn verplichtingen, dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 juncto artikel 7:231 BW in een bodemprocedure is gerechtvaardigd. Vooruitlopend op die ontbindingsprocedure is er voldoende grond om in het kader van dit kort geding bij wijze van ordemaatregel de ontruiming van de woning te bevelen.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kernvraag is, of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, zodat vooruitlopend hierop de vordering tot ontruiming van de woning van [gedaagde] kan worden toegewezen.
4.2. Voorop wordt gesteld dat de hiervoor onder 2.4 genoemde brief van [betrokkene] van 1 november 2002 is te beschouwen als een opzegging door haar van het medehuurderschap van de woning. De voorzieningenrechter leidt dit met name af uit het feit dat [betrokkene] in haar brief, nadat zij heeft aangegeven niet langer in de woning woonachtig te zijn, ook expliciet vermeldt dat zij samen met [gedaagde] een huurcontract heeft getekend. Voorshands geoordeeld leidt deze combinatie van gegevens ertoe dat Talis genoemde brief op goede gronden heeft mogen opvatten als een opzegging van het medehuurderschap door [betrokkene]. In het kader van dit kort geding dient vooralsnog dan ook ervan te worden uitgegaan dat slechts sprake is van een huurovereenkomst tussen Talis en [gedaagde].
4.3. Volgens Talis is [gedaagde] op grond van een drietal omstandigheden jegens haar zodanig in verzuim dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure is gerechtvaardigd. Hierna worden deze omstandigheden afzonderlijk besproken.
niet tijdige huurbetaling
4.4. Volgens Talis voldoet [gedaagde] niet aan zijn verplichting om voor tijdige en integrale huurbetaling zorg te dragen. Vaststaat dat [gedaagde] in aanloop naar dit kort geding de geringe achterstand in de huurbetaling - een bedrag van € 428,11 - volledig heeft ingelopen. Daarnaast blijkt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter uit het door Talis in het geding gebrachte ‘rekening courant overzicht’ (productie 9) niet van een stelselmatige, te late huurbetaling door [gedaagde]. Deze gestelde tekortkoming rechtvaardigt dan ook niet de op een eventuele ontbinding vooruitlopende ontruiming van de woning.
geen hoofdverblijf
4.5. Talis stelt voorts dat [gedaagde] in strijd met artikel 18 van de algemene voorwaarden thans geen hoofdverblijf houdt in de door hem gehuurde woning. Wat ook zij van de toepasselijkheid van die algemene voorwaarden, voorshands geoordeeld rechtvaardigt deze gestelde tekortkoming evenmin de op een eventuele ontbinding vooruitlopende ontruiming. Vanzelfsprekend kan iemand die gedetineerd zit geen hoofdverblijf houden in de door hem gehuurde woning. Dit is in deze zaak evenwel onvoldoende om te oordelen dat [gedaagde] jegens Talis in verzuim is. Daarbij is van belang dat [betrokkene] thans woonachtig is in de woning. Talis is hiervan op de hoogte, zo heeft mevrouw [Y], woonconsulente van Talis, ter zitting verklaard. Bovendien is [betrokkene] een bekende van Talis, zij is immers oud-medehuurder van de woning. Ten slotte is gebleken dat [betrokkene] heeft zorg gedragen voor een tijdige betaling van de huur voor november 2009.
overlast
4.6. Ten slotte stelt Talis dat [gedaagde] voor aanzienlijke overlast in de buurt heeft
gezorgd. Uit de stukken en hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard kan worden afgeleid dat de sfeer tussen [gedaagde] enerzijds en de overige buurtbewoners anderzijds de afgelopen jaren ernstig vertroebeld is geraakt. Daarbij kan in het midden blijven aan wie en in welke mate dit is toe te rekenen, nu de toerekenbaarheid geen vereiste vormt voor de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij wel eens geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Bovendien blijkt uit de door de wijkagent opgemaakte overlastrapportage (zie 2.6) dat er in de afgelopen jaren een aanzienlijke hoeveelheid meldingen is binnengekomen van (ernstige) geluidsoverlast. Er bestaat vooralsnog geen aanleiding om aan deze rapportage te twijfelen. Voorts kan nog worden gewezen op de door Talis in het geding gebrachte verhuurdersverklaring (productie 7), waarin [Y] namens Talis op 10 juni 2009 heeft verklaard dat [gedaagde] in het afgelopen jaar aantoonbare overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden.
4.7. Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien maakt dat voldoende
aannemelijk is geworden dat [gedaagde] in aanzienlijke mate overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt. Gelet op het repeterende karakter hiervan, alsmede op het feit dat de overlast zich heeft uitgestrekt over een periode van meerdere jaren, levert dit een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het is vooralsnog dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure op grond hiervan de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. Dat [gedaagde] nimmer door Talis erop is geattendeerd dat de overlast dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, doet aan het voorgaande niet af. Iedere huurder, en dus ook [gedaagde], dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen. Het telkens veroorzaken van overlast kan niet als zodanig worden gekwalificeerd. Overigens is ook nog maar de vraag of voorgaande stelling van [gedaagde] juist is. Uit de eerdergenoemde overlastrapportage kan namelijk worden afgeleid dat [gedaagde] wel is gewezen op de eventuele gevolgen voor zijn huurovereenkomst bij aanhoudende klachten. Een en ander leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.
4.8. Talis heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Het feit dat [gedaagde] thans gedetineerd zit en derhalve geen overlast meer kan veroorzaken doet daaraan niet af. Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat die tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen (vergelijk HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255).
4.9. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn zodanig vast te stellen dat niet eerder dan per 1 februari 2010 zal kunnen worden ontruimd. Op deze wijze wordt [gedaagde] en [betrokkene] de mogelijkheid geboden om, al dan niet in overleg met Talis, zelf op zoek te gaan naar een andere woonvoorziening. De voorzieningenrechter gaat er daarbij wel vanuit dat [gedaagde], althans [betrokkene] namens [gedaagde], tot die tijd zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst blijft nakomen.
4.10. Er bestaat aanleiding de gevorderde dwangsom te maximeren, op de wijze zoals hierna is aangegeven.
4.11. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Talis worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- vast recht € 262,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.163,98
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om de woning uiterlijk 1 februari 2010 met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken te (doen) verlaten en ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij in strijd handelt met het onder 5.1
bepaalde, aan Talis een dwangsom verbeurt van € 500,00, tot een maximum van
€ 10.000,00, en met dien verstande dat geen verdere dwangsom verschuldigd zal zijn indien Talis gebruik maakt van de hierna onder 5.3. te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis,
5.3. machtigt Talis om, indien [gedaagde] in gebreke blijft met de onder 5.1 vermelde ontruiming, zelf de ontruiming te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Talis tot op heden begroot op € 1.163,98,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 11 november 2009.